Viene chiamato piano ‘salva-casa’, e permetterà di sanare le piccole irregolarità commesse sugli immobili. L’intervento avrà sicuramente un grosso impatto sul panorama immobiliare italiano se pensiamo che è stato stimato come l’80% delle abitazioni su tutto il territorio nazionale presenta piccoli abusi. Il calcolo è stato effettuato dal Consiglio nazionale degli ingegneri. E’ atteso in Consiglio dei Ministri il condono edilizio annunciato durante un convegno a Roma lo scorso 30 aprile dal Ministro dei trasporti e delle infrastrutture Matteo Salvini. Il provvedimento dovrebbe approdare entro la fine di maggio.
Queste irregolarità, che spesso derivano da incertezze interpretative o modifiche minori effettuate dai proprietari, come tramezzi o soppalchi, sono state finora difficili da sanare a causa della rigida normativa della “doppia conforme”.
Vediamo di seguito maggiori dettagli, ad oggi noti, sul condono edilizio.
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Condono edilizio: come si è arrivati all’iniziativa?
Il salva-casa “non è un condono edilizio perché un condono significa sanare chi costruisce la villetta sulla spiaggia o dove non si può costruire: lì c’è la ruspa. Ma se uno ha dei problemi da anni per una cameretta in più, un bagno in più: quello per me quello va regolarizzato e si va avanti.” Queste sono state le affermazioni del viceministro Salvini, che ha voluto fare precisazioni in merito alla sua proposta, giocandosi anche questa carta in vista delle elezioni europee. E proprio in vista delle urne ha voluto dare una ‘stoccata’ anche a Bruxelles. Ospite al programma ‘Mattino Cinque news’ su canale 5 ha dichiarato: “Mentre l’Europa ha imposto una nuova tassa sulla casa, che la chiama casa green, io sto lavorando per regolarizzare e sanare tutte le piccole irregolarità che ci sono nelle quattro mura di casa.”
Le ultime dichiarazioni danno maggiore concretezza al piano che era già stato avanzato da circa un mese. Durante il tavolo tecnico tenutosi in aprile presso il MIT e intitolato “Piano Casa e semplificazione delle norme per l’edilizia” avevano preso parte anche gli Ingegneri condividendo il loro punto di vista.
Nel corso dell’incontro è stato dato rilievo alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.
La questione riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, e così via) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza.
Al termine del confronto tra le parti e il Governo, è stato diffuso un comunicato del Mit in data 4 aprile 2024 che annunciava appunto un pacchetto di norme per intervenire sulla casa, così come chiesto e auspicato anche dalle Amministrazioni territoriali, dalle associazioni e dagli enti del settore edilizio, già noto come Piano casa 2024.
Condono edilizio: in cosa consisterà
I dettagli non si conoscono ancora dal momento che devono essere ancora definiti. Conosciamo però alcuni aspetti in generale di questo condono edilizio. In particolare la sanatoria riguarderà le seguenti irregolarità immobiliari:
- Difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
- Difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche;
- Difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.
Va sottolineato del resto come ad oggi la “doppia conformità” prevede che per sanare situazioni realizzate senza permessi o in difformità dai permessi, è necessario che l’immobile sia conforme sia alle regole del tempo nel quale sono stati materialmente realizzati che alle regole del tempo nel quale viene chiesta la sanatoria. Eliminando questo requisito, secondo il Mit, si potrebbero snellire le pratiche, limitando al rispetto di uno solo dei due tempi.
Qual è lo scopo?
Sotteso al Piano Salva-Casa 2024 sembrerebbe esserci lo scopo di voler tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa. In linea generale il provvedimento dovrebbe quindi venire in soccorso di chi compra una casa sulla base di una planimetria che non corrisponde allo stato effettivo dell’organizzazione degli spazi interni, che potrebbe così essere regolarizzata; oppure sanare la situazione degli immobili costruiti prima degli anni ’60, quando non è raro che non abbiano la documentazione dello stato reale. Inoltre, si potrebbe intervenire sulla dichiarazione di stato legittimo degli immobili. Prima del 1967 non erano ancora previsti i titoli edilizi, dunque l’obiettivo sarebbe quello di far coincidere lo stato di fatto dell’immobile con lo stato legittimo, sanando così tutte le piccole irregolarità.
Scopo ulteriore della misura sarebbe quello di deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, alleggerendo l’enorme mole di lavoro che li riguarda.
In un’ottica poi della semplificazione e dell’efficienza amministrativa si è previsto anche di intervenire sulle procedure amministrative per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi.
Condono edilizio: quanto costerà?
Mettere in atto il piano dedicato al condono edilizio porterà vantaggi anche alle casse dello Stato. Gli interventi di regolarizzazione non saranno infatti gratis.
L’idea è di far pagare le difformità quanto più si distanziano dalle regole di conformità edilizia. In via indicativa è stato calcolato che l’introito che riceverebbero i Comuni da questa misura si attesterebbe fra gli 8 e i 10 miliardi di euro. Ufficialmente, però, il Mit non ha stime precise e quindi non fornisce dati, né su quanti immobili potrebbero essere coinvolti né su quanto la sanatoria porterebbe alle casse dei Comuni.
Le critiche
Un intervento di questo tipo non poteva essere esente da critiche. Una delle principali preoccupazioni è legata alla possibilità che tale misura possa essere interpretata come un incentivo per non rispettare le normative edilizie in futuro, dato che i proprietari potrebbero aspettarsi nuovi condoni in seguito. Insomma, si teme che possa costituire un ‘lascia passare’ all’abusivismo edilizio.
Un altro aspetto critico è legato all’impatto sulle finanze comunali. Se infatti da un lato si parla degli introiti che le amministrazioni comunali potranno guadagnarci dalla pioggia di sanatorie edilizie a cui si potrà assistere, non è però escluso al tempo stesso che i comuni potrebbero perdere entrate significative provenienti dalle sanzioni per irregolarità edilizie, che spesso rappresentano una parte non trascurabile del loro bilancio. E questa perdita potrebbe necessitare di compensazioni attraverso altre forme di tassazione o tagli ai servizi.
Conclusioni
Dopo che saranno ultimati gli ulteriori dettagli conosceremo meglio in cosa consisterà il condono edilizio annunciato dal Ministro Salvini. La terminologia non piace al ministro, che preferisce parlare di piano ‘salva-casa’, puntando ad aiutare proprietari e acquirenti immobiliari a sanare le piccole irregolarità delle abitazioni, che oggi si appoggiano su iter di regolarizzazione burocratici troppo lunghi.
Il progetto approderà in Consiglio dei Ministri entro il mese di maggio. Nel frattempo non mancano le critiche di chi teme che questo intervento possa aprire la strada ad un reiterato abusivismo edilizio, confidando in continue sanatorie.
Il condono edilizio non sarà comunque gratis. Saranno previsti dei costi per sanare le irregolarità, e questo porterà nelle casse dei comuni ingenti introiti.