La vendita di un immobile abusivo rappresenta una questione giuridica complessa, con risvolti importanti sia dal punto di vista legale che economico. Questo articolo esplora le implicazioni di tali vendite, analizzando la normativa vigente e le decisioni delle Sezioni Unite della Cassazione, per chiarire quando e come è possibile procedere con la compravendita di immobili non conformi alle normative urbanistiche.
Definizione di immobile abusivo
La vendita di un immobile abusivo è un tema complesso e articolato che richiede un’attenta analisi della normativa urbanistica e delle sue implicazioni sul contratto di compravendita. In questa sezione esamineremo cosa comporta vendere un immobile abusivo, le diverse tipologie di nullità e le recenti decisioni delle Sezioni Unite della Cassazione in merito alla validità dei contratti di vendita di tali immobili.
Un immobile è considerato abusivo quando viene costruito senza i necessari permessi edilizi o in modo difforme rispetto a quanto stabilito dai permessi rilasciati. La vendita di un immobile abusivo comporta il rischio di nullità del contratto, una situazione che può rendere tale proprietà “non commerciabile“. Tuttavia, la giurisprudenza si è interrogata sulla natura di questa nullità e se essa sia effettivamente assoluta o solo formale. Analizziamo meglio la questione.
In questa sezione esploreremo cosa si intende per immobile abusivo, definendo le condizioni che rendono una costruzione non conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente. Capire queste basi è fondamentale per comprendere le implicazioni legali nella compravendita di tali immobili.
Quando un immobile è considerato abusivo?
Un immobile è considerato abusivo quando non rispetta la normativa edilizia e urbanistica vigente. Questo si può verificare in due situazioni principali:
- Totale assenza di permessi: L’immobile è stato costruito senza aver ottenuto alcun titolo edilizio;
- Difformità dai permessi ottenuti: L’immobile è stato costruito in modo diverso da quanto stabilito nei permessi concessi.
In questo contesto, è importante distinguere tra difformità totale e difformità parziale. Ad esempio, si ha una difformità totale quando la costruzione avviene a distanza significativa rispetto al progetto originario, oppure in caso di aumento significativo della cubatura.
Vizi essenziali dell’immobile
I vizi dell’immobile possono definirsi “essenziali” quando:
- Si verificano mutamenti di destinazione d’uso che comportano variazioni degli standard urbanistici;
- Ci sono aumenti significativi della cubatura o della superficie costruita;
- Si modificano parametri urbanistici fondamentali o si spostano gli edifici all’interno dell’area di pertinenza;
- Sono presenti violazioni delle norme antisismiche.
La vendita di un immobile abusivo: è possibile?
In questa sezione analizzeremo la possibilità di vendere un immobile abusivo e quali sono le conseguenze legali derivanti dalla sua alienazione. Verranno esaminati i diversi tipi di nullità che possono verificarsi e le modalità attraverso cui il contratto può essere reso valido o meno.
Nullità urbanistica e articolo 46 del Testo Unico Edilizia
Il legislatore ha introdotto la nullità urbanistica per i contratti di vendita di immobili abusivi, prevista dall’art. 46 del Testo Unico dell’Edilizia. Tale nullità riguarda gli atti inter vivos che trasferiscono diritti reali immobiliari, quando non è presente la cosiddetta menzione urbanistica, ovvero l’indicazione degli estremi del titolo edilizio.
Tuttavia, questa nullità può essere sanata attraverso una successiva integrazione del titolo edilizio, rendendo il contratto nuovamente valido. La questione che si è posta è se tale nullità sia di tipo formale o sostanziale.
Nullità formale o sostanziale?
- Nullità sostanziale: Se il titolo edilizio non esiste o l’immobile è costruito in modo non conforme, la nullità del contratto è sostanziale e, quindi, il bene non può circolare;
- Nullità formale: Se il titolo edilizio esiste ma non è stato menzionato per errore, la nullità è di natura formale e può essere sanata attraverso una successiva menzione.
La giurisprudenza: decisione delle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite della Cassazione (Cassazione civile, Sez. Un. del 22/03/2019, n. 8230) hanno affrontato il problema, stabilendo che la nullità per la vendita di immobili abusivi è di tipo formale e non sostanziale. La nullità formale si riferisce all’assenza di alcuni requisiti di forma nel contratto, come la mancata menzione del titolo edilizio, e può essere sanata successivamente, a differenza della nullità sostanziale che riguarda aspetti essenziali dell’immobile stesso. Questo significa che la mancata menzione del titolo edilizio è sanabile e non implica necessariamente la nullità assoluta del contratto.
Secondo le Sezioni Unite, il contratto non viola direttamente la normativa edilizia, in quanto la violazione deriva dall’abusivismo edilizio in sé e non dall’atto di trasferimento. L’immobile è già abusivo al momento della vendita e non lo diventa in seguito al trasferimento.
“In tema di compravendita di immobili abusivi, la nullità comminata dall’articolo 46 del DPR n. 380/2001 e dagli articoli 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito della nullità testuale del comma 3 dell’articolo 1418 del c.c. Viene in rilievo, pertanto, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile“.
“In tema di contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili, sussistendo il requisito di forma richiesto dalla legge, ossia la indicazione degli estremi del permesso di costruire o dell’istanza di sanatoria, l’eventuale difformità sostanziale della costruzione rispetto al titolo abilitativo non comporta nullità del contratto, ma rileva in termini di inadempimento e giustifica la risoluzione del contratto“.
Conclusioni
In questa sezione riassumeremo i punti chiave trattati riguardo la possibilità di vendere immobili abusivi e le implicazioni legali correlate. Verranno evidenziate le condizioni in cui la nullità del contratto può essere sanata e le soluzioni possibili per evitare problematiche legali future.
In conclusione, è possibile vendere un immobile abusivo, ma la nullità è sanabile solo se il titolo edilizio esiste ed è riferito all’immobile. Gli strumenti amministrativi e le sanzioni extra-civili (come la demolizione) rimangono comunque applicabili per contrastare l’abusivismo edilizio.
In sintesi, è possibile individuare tre ipotesi:
- Titolo esistente ma non menzionato: La nullità è sanabile con una menzione successiva;
- Titolo esistente ma immobile abusivo: Il contratto è valido, ma restano applicabili i rimedi amministrativi;
- Titolo inesistente o falso: La nullità è assoluta e non sanabile.
La vendita di immobili abusivi è un tema delicato che richiede il supporto di un esperto per evitare spiacevoli conseguenze legali. Se hai dubbi sulla compravendita di un immobile o necessiti di una consulenza fiscale e legale, non esitare a contattarci per una consulenza personalizzata.
Domande Frequenti
Sì, in alcuni casi è possibile ottenere una sanatoria edilizia per regolarizzare l’immobile, a patto che vi siano i requisiti previsti dalla normativa.
L’acquirente di un immobile abusivo corre il rischio di vedersi annullare il contratto, oltre a dover eventualmente affrontare la demolizione dell’immobile o il pagamento di sanzioni amministrative.
No, la nullità è sanabile solo se il titolo edilizio esiste ma non è stato menzionato. In caso di titolo inesistente o falso, la nullità non è sanabile.
