Vendita con e senza incanto: quali sono le differenze

Quando si parla di vendita con incanto e senza incanto, si fa riferimento solitamente alla vendita tramite asta, che avviene principalmente per la compravendita di beni immobiliari. Una vendita con incanto si riferisce ad una gara pubblica, in cui viene conclusa la vendita quando nessun partecipante offre di più rispetto all’ultima somma proposta. Una vendita senza incanto invece avviene tramite offerte in busta chiusa, e sono previsti specifici requisiti per poter vincere la gara. Ad esempio è necessario che l’offerta deve essere almeno del 75% rispetto alla base d’asta per poter essere accattata.

Un’asta con incanto avviene specialmente quando si presuppone di poter vendere il bene, in questo caso un immobile, ad un’asta, ricavando una cifra maggiore almeno del 50% del valore stesso del bene. Oppure la vendita con incanto si può decidere successivamente ad una vendita senza incanto che non ha prodotto risultati, per il cui termine per la vendita è stato superato.

La normativa di riferimento è contenuta negli art. dal 474 al 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

Quando si propone una vendita con o senza incanto, in genere si fa riferimento alla vendita all’asta di immobili, per cui nell’articolo prenderemo in considerazione la vendita di questo tipo di bene. Vediamo in questo articolo come funzionano la vendita con e senza incanto, quali sono le differenze e le caratteristiche previste, anche in base alla partecipazione all’asta di tipo giudiziario.

Cos’è un’asta immobiliare?

L’asta immobiliare è, in genere, la fase conclusiva di una procedura esecutiva. La vendita forzata si realizza secondo le forme dell’asta, una delle modalità tramite la quale si pone in essere il processo di esecuzione forzata o espropriazione forzata. La vendita liquida un determinato bene materiale, al fine di consentire il soddisfacimento dei creditori.

La procedura è avviata su istanza del creditore procedente, purché munito di titolo. La domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, ad eccezione che per i beni deteriorabili.

Per approfondire: Pignoramento immobiliare: come funziona?

Quando si procede all’asta?

Gli immobili all’asta possono essere di proprietà di soggetti privati, i quali non siano stati in grado di pagare i propri creditori e quindi questi ultimi hanno il diritto di recuperare il credito elargito rivalendosi sulla vendita dell’immobile. Tuttavia, questo non è l’esclusiva ragione per cui si procede ad un’asta. Un secondo motivo che porta degli immobili all’asta è il fallimento di un’azienda. Anche in questo caso i beni dell’azienda vengono espropriati per pagare i debiti insoluti. Infine, possiamo anche individuare una terza ipotesi.

Le aste si distinguono in:

• Senza incanto: non avvengono in presenza, i partecipanti devono far pervenire, entro il termine di acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata;
• Con incanto: è una vendita pubblica, aperta a tutti, dove l’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, presso la sede e il luogo prescelti.

Vendita senza incanto: come funziona

La vendita senza incanto è quella maggiormente diffusa, e può avvenire anche questa nel caso in cui un bene immobile sia stato pignorato a seguito di una esecuzione forzata. La vendita senza incanto presuppone che le offerte vengano presentate in busta chiusa, a differenza della vendita con incanto.

L’offerta deve in ogni caso superare il 75% della somma della base d’asta, per essere aggiudicata. In questo caso i soggetti interessati devono provvedere al versamento di una cauzione iniziale che sia almeno del 10% del prezzo offerto. La cauzione è vincolante, senza il suo versamento è impossibile aggiudicarsi il bene immobile in questione.

A differenza della vendita con incanto, l’aggiudicazione del bene non è provvisoria, ma è definitiva. Può accadere che vengano presentate più offerte valide per l’aggiudicazione del bene, per cui può essere disposta una gara che coinvolge i maggiori offerenti. Nel caso invece in cui non siano presenti offerte valide per l’aggiudicazione, l’asta risulta deserta, per cui sarà necessario disporre di una nuova asta.

In questo caso si può successivamente ricorrere alla vendita con incanto, quando quella senza incanto non è andata a buon fine. Ad aggiudicarsi l’immobile è sempre il soggetto che presenta l’offerta migliore, che supera la base d’asta.

Le fasi della procedura

Quando viene presentata una sola offerta, e non supera la base d’asta, l’offerente si aggiudica il bene, purché non vi siano altre condizioni, oppure la presenza di una istanza di assegnazione. Nella vendita senza incanto sono presenti diverse fasi:

• Ordinanza di vendita di un giudice: qui viene anche indicato il prezzo di base da cui partire;
• Presentazione di tutte le offerte di acquisto: l’offerta qui è irrevocabile. Le offerte devono essere presentate entro le ore 12 del giorno precedente la data della vendita;
• Esame delle offerte di acquisto presentate. Una volta aperte le buste, chi ha fatto l’offerta più alta diventa aggiudicatario provvisorio. Dopo l’aggiudicazione, c’è un periodo di 10 giorni durante il quale altri soggetti possono presentare una nuova offerta, purché sia superiore di almeno un quinto rispetto al prezzo raggiunto;
• Accettazione dell’offerta migliore: Se dopo 10 giorni non perviene nessuna nuova offerta, l’aggiudicazione diviene definitiva. Si procede a questo punto con il trasferimento dell’immobile.

Deve essere sottolineato come la principale differenza tra vendita con incanto e senza incanto sta nell’aggiudicazione del bene. Nel caso di vendita con incanto questa è provvisoria, mentre nel caso di vendita senza incanto, si tratta di una aggiudicazione definitiva.

Durata

Il termine per presentare le offerte è stabilito non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni Differenza tra asta senza incanto e con incanto dalla pubblicazione dell’ordinanza di vendita. Durante questo periodo gli interessati possono presentare le loro offerte in busta chiusa alla cancelleria del tribunale.

Complessivamente, un’asta senza incanto può durare dai 100 ai 130 giorni circa (90-120 giorni per la presentazione delle offerte + 10 giorni per eventuali rilanci). Questa modalità è stata introdotta proprio al fine di diminuire la durata delle aste, che in passato potevano durare anche anni

Vendita con incanto: come funziona

Solitamente la vendita all’asta con incanto è diffusa in minore misura rispetto alla vendita senza incanto. Questo anche perché si può procedere con la vendita con incanto in una fase successiva a quella della vendita senza incanto, quando questa non è andata a buon fine.

Nella vendita con incanto viene stabilita una ordinanza di vendita, con cui un giudice chiarisce le regole per poter procedere con la vendita, all’asta. In particolare le regole riguardano il prezzo base del bene, e nel caso di un immobile può trattarsi di una abitazione derivata da un atto di pignoramento, o situazioni similari.

Le regole del giudice stabiliscono con precisione il momento e il giorno in cui avviene la vendita senza incanto, l’importo della cauzione, che non deve superare un decimo della somma della base d’asta, la cifra minima di aumento per poter presentare un’offerta, il termine dell’aggiudicazione.

Possono essere state riscontrate diverse situazioni per cui la vendita senza incanto non è andata a buon fine: è stato superato il termine temporale per la vendita all’asta senza incanto, oppure non è stata proposta una cifra adeguata per confermare la vendita, oppure ancora ci sono diversi offerenti, ma non si può procedere con la gara per aggiudicare il bene messo all’asta. In questo caso si propone la vendita con incanto. Nella vendita con incanto le offerte per aggiudicarsi un bene vengono presentate in una gara pubblica.

Per aggiudicarsi il bene in questione, è necessario superare il prezzo base d’asta, ed è possibile rilanciare aumentando il prezzo sulla base delle offerte già presentate precedentemente. Ad aggiudicarsi la vincita e quindi il bene in questione, è il soggetto che propone l’offerta più alta, a cui nessuno ribatte per almeno tre minuti.

Vendita con incanto: aggiudicazione provvisoria

La possibilità di aggiudicarsi un bene in questo modo tuttavia non è definitiva al momento della presentazione dell’offerta, anche se questa non viene superata da altri. Questo perché le regole della vendita con incanto dispongono che l’aggiudicazione sia solamente provvisoria, perché è ancora possibile presentare altre offerte nei successivi dieci giorni da momento della chiusura dell’asta.

Anche quando la vendita, in questo caso di un immobile, è arrivata alla conclusione, e quindi il bene è stato aggiudicato, è ancora possibile presentare nuove offerte entro 10 giorni, tuttavia il prezzo dell’offerta deve superare di un quinto quello che è stato raggiunto durante la vendita con incanto.

A questo punto è possibile fissare una nuova gara, anche sullo stesso bene dell’asta precedente, a cui viene fissata una conclusione, in termini temporali, per la presentazione di nuove offerte. Tuttavia se non vengono presentate nuove proposte, l’offerente che inizialmente aveva presentato l’offerta migliore, si aggiudica definitivamente il bene.

La principale differenza tra vendita con incanto e senza incanto sta proprio nell’aggiudicazione provvisoria: nella vendita con incanto infatti, non viene conclusa del tutto la vendita nel momento in cui l’offerta migliore viene accettata, ma sono ancora previsti 10 giorni di tempo per le nuove offerte, secondo le regole viste sopra.

Va ricordato che se un’asta avviene senza incanto, ma non raggiunge una vendita, questa viene nuovamente proposta, ma con incanto, secondo la metodologia descritta sopra.

Il significato del termine incanto

Nelle aste, il termine “incanto” si riferisce al momento specifico in cui viene aggiudicato un bene al miglior offerente. È il culmine del processo d’asta, quando il banditore dichiara conclusa la gara e assegna l’oggetto o il servizio a chi ha presentato l’offerta più vantaggiosa.

Nel linguaggio giuridico e amministrativo italiano, “aggiudicazione dell’incanto” è l’espressione tecnica che indica l’atto formale con cui si conclude l’asta. Il termine deriva dal latino “in quantum” (per quanto), riferendosi al prezzo finale raggiunto.

Nelle aste giudiziarie (come quelle immobiliari per esecuzioni forzate), l’incanto rappresenta il momento in cui il giudice o il delegato alle vendite assegna il bene al migliore offerente, sempre che l’offerta rispetti il prezzo base e le condizioni stabilite.

Nelle aste pubbliche per appalti, l’incanto corrisponde all’aggiudicazione del contratto all’impresa che ha presentato l’offerta economicamente più vantaggiosa secondo i criteri del bando.

Chi può partecipare alle aste giudiziarie?

Chiunque può partecipare ad un asta giudiziaria, secondo quanto dispone il codice civile, ad eccezione del debitore proprietario del bene. Acquistare un immobile tramite asta giudiziaria è molto conveniente perché il giudice stabilisce un prezzo molto più vantaggioso del reale valore di mercato. Le aste giudiziarie prevedono anche la cancellazione di ipoteche e pignoramenti se presenti.

L’asta è una procedura che si pone a conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori. 

L’aggiudicatario deve saldare la somma offerta entro 120 giorni al massimo. Dopo il pagamento del prezzo, il giudice trasferisce la proprietà dell’immobile con le dovute trascrizioni.

Considerazioni pratiche per partecipare ad un’asta senza incanto

Una delle prime considerazioni riguarda il momento in cui presentare l’offerta. Molti partecipanti esperti tendono ad aspettare gli ultimi giorni utili prima della scadenza, evitando così di rivelare troppo presto il proprio interesse e soprattutto il budget che hanno a disposizione. Questa strategia permette anche di osservare se ci sono altri potenziali acquirenti che si stanno muovendo.

Fondamentale è poi lo studio approfondito del mercato immobiliare locale. Chi conosce bene i prezzi della zona può calibrare meglio la propria offerta, evitando sia di proporre cifre troppo basse che rischiano di essere superate, sia di offrire somme eccessive rispetto al reale valore di mercato dell’immobile. In questo contesto, alcuni optano per offerte conservative, leggermente superiori al prezzo base, sperando di essere gli unici partecipanti, mentre altri preferiscono strategie più aggressive con offerte significativamente più alte per scoraggiare eventuali rilanci.

La fase dei dieci giorni successivi all’aggiudicazione provvisoria rappresenta un momento particolarmente delicato. Durante questo periodo è essenziale monitorare costantemente se arrivano nuove offerte e, nel caso, essere pronti a reagire rapidamente con un rilancio adeguato. Chi è davvero determinato ad aggiudicarsi l’immobile deve pianificare in anticipo questa eventualità, avendo già chiaro fino a che cifra è disposto ad arrivare.

Un aspetto spesso sottovalutato dai neofiti riguarda la ricerca preliminare sull’immobile. È indispensabile verificare accuratamente lo stato del bene, eventuali vincoli urbanistici o giudiziari, la situazione delle spese condominiali e tutti gli aspetti tecnici e legali che potrebbero influire sul valore finale dell’acquisto. Altrettanto importante è pianificare un budget realistico che tenga conto non solo del prezzo di aggiudicazione, ma anche di tutte le spese accessorie come imposte, onorari legali ed eventuali costi di ristrutturazione.

Per questo motivo, molti acquirenti si affidano a professionisti specializzati in aste immobiliari, che possono guidarli attraverso le complessità procedurali e aiutarli a valutare correttamente tutti gli aspetti dell’operazione. La preparazione accurata e la conoscenza approfondita sia del procedimento che del bene in vendita rimangono gli elementi più importanti per massimizzare le possibilità di successo in un’asta senza incanto.