Tutela del patrimonio immobiliare: gli strumenti

Gli strumenti di tutela del patrimonio immobiliare per gli imprenditori per separare gli immobili destinati all’attività di impresa, rispetto agli immobili da destinare a patrimonio (e quindi da tutelare): la holding familiare ed il trust immobiliare.

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La tutela del patrimonio immobiliare, soprattutto come nucleo familiare, è un aspetto importante che richiede una valutazione da affrontare. Soprattutto negli anni passati le disponibilità economiche e finanziarie delle famiglie italiani ha portato ad investimenti immobiliari. La gestione del patrimonio immobiliare richiede un’attenta analisi che non può essere sottovalutata. L’obiettivo da raggiungere deve essere quello di salvaguardare nel tempo, tramite strumenti giuridici appositi, il proprio patrimonio.

Esistono molti strumenti giuridici, sia nazionali che internazionali, che sono in grado di garantire separazione (e quindi tutela) del patrimonio immobiliare, tutelandosi da possibili azioni da parte di terzi creditori. Inutile girarci attorno, oggi in Italia ci sono molti consulenti che continuano a proporre soluzioni obsolete o non adeguate per la protezione del patrimonio immobiliare. Soluzioni a cui si arriva soltanto in extrema ratio, ovvero quando i problemi che rischiano di portare alla perdita del patrimonio immobiliare sono già arrivati in fase esecutiva (o pre-esecutiva).

Quello che voglio dire è che già ci sono pochi strumenti da sfruttare, ed inoltre, non si fa niente per tutelare i propri immobili quando non ci sono problemi all’orizzonte. Mentre, per lo più inutilmente, si cerca affannosamente un rimedio quando i problemi sono diventati noti e concreti.

La tutela preventiva del patrimonio immobiliare è fondamentale

Il caso classico è quello dell’imprenditore che in caso di rischio di fallimento della sua azienda cerca soluzioni come il fondo patrimoniale, la donazione o la vendita a parenti con patto di riservato dominio, per spossessarsi e tutelare il suo patrimonio immobiliare.

Nessuna tutela può essere valida quando il rischio la perdita si sono concretizzate. La tutela, per essere valida deve essere sempre preventiva (quando i rischi sono solo possibili o probabili).

La prevenzione è l’unica salvaguardia possibile per garantire la massima tutela del patrimonio immobiliare di un soggetto. Questo deve avvenire ben prima che siano sorti o possano sorgere dei problemi, quando la situazione debitoria non si è verificata. L’aspetto da ricordare è che ogni azione di tutela è realmente efficace solo se presa in anticipo rispetto a qualsiasi possibile problema all’orizzonte.

Il fatto di pianificare per tempo attività di tutela è un qualcosa di nuovo, in quanto abbiamo visto dalle generazioni precedenti una gestione diretta del possesso di beni che poi vengono tramandati in famiglia per donazione o successione. Ancora oggi è credenza diffusa che essere il titolare del diritto reale su un immobile sia la cosa migliore, semplicemente perché è sempre stato così. Molto spesso poi ci si accorge di aver messo a rischio il proprio patrimonio troppo tardi, quando ci si trova di fronte ad una situazione di crisi.

Per questo motivo, è inutile cercare protezione e tutela quando il danno si è già verificato. Inutile affannarsi a cercare protezione quando i debiti personali sono già esistenti e magari esecutivi. In queste situazioni ogni tentativo di protezione si rivelerà del tutto inutile. Si tratta di atti revocabili, e si può essere perseguiti anche penalmente (in alcuni casi). Per questo il consiglio migliore è sempre quello di tutelarsi prima e non dopo l’insorgere di un problema. La protezione, infatti, deve essere espletata prima che vi siano le prime avvisaglie di “crisi“. Non bisogna mai effettuare atti che, successivamente, potrebbero rivelarsi a rischio di azione revocatoria.

L’attività di tutela del patrimonio immobiliare deve essere vista come una serie di azioni di tutela e conservazione del patrimonio immobiliare, come se si volesse assicurare e proteggere il successivo passaggio generazionali dei beni. Questo tipo di attività deve essere attentamente valutata e pianificata con l’ausilio di legali e commercialisti per valutare gli aspetti giuridici e fiscali della situazione. Detto questo, andiamo a vedere alcuni strumenti giuridici utilizzabili, ma con delle criticità legati alla protezione patrimoniale.

Strumenti di tutela che presentano criticità

Di seguito andiamo ad approfondire schematicamente alcuni strumenti di tutela ancora molto diffusi ma che prestano profili di criticità nel proprio utilizzo. Conoscere questi strumenti e le criticità che si possono presentare è utile per poi individuare il migliore strumento a disposizione per la propria situazione personale.

Il fondo patrimoniale e le sue criticità

Il più tradizionale strumento di protezione patrimoniale è il fondo patrimoniale. Fino a qualche anno fa, era uno degli strumenti meno costosi e più sfruttati per proteggere i propri averi in caso di possibil futuri debiti dell’imprenditore, per ridurre i rischi in caso di un eventuale fallimento. Questo strumento giuridico è legato all’iscrizione di un vincolo (posto da uno o entrambi i coniugi o anche da un soggetto terzo), su determinati beni (anche immobili) nell’interesse esclusivo della famiglia. Questo strumento, di fatto, crea un patrimonio separato, non aggredibile e non pignorabile, rivolto esclusivamente al soddisfacimento dei bisogni della famiglia.

Il fondo patrimoniale è costituito per atto pubblico o per testamento. Oggetto del fondo può essere la proprietà, ma anche diritti reali quali l’usufrutto. La costituzione del fondo determina solo un vincolo di destinazione sui beni, ma non incide sulla proprietà dei beni stessi che rimane in capo ai coniugi ovvero ad uno di essi. I beni costituenti il fondo sono vincolati al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. Pertanto i creditori possono aggredire i beni del fondo solo per debiti contratti per per soddisfare i bisogni della famiglia. Tuttavia, come vedremo tra poco, questa distinzione tra creditori della famiglia e creditori commerciali è molto labile.

Il problema principale del fondo patrimoniale è che, essendo a titolo gratuito, l’atto di costituzione può subire le azioni revocatorie entro il termine di cinque anni. In caso di fallimento del coniuge, anche azioni revocatorie fallimentari proponibili però in termini più ristretti. Se il debito è preesistente alla costituzione del fondo, i beni possono subire un’esecuzione diretta in base all’art. 2929-bis c.c. Il fondo patrimoniale è uno strumento semplice ed economico, che necessita però di 5 anni per consolidarsi ed è purtroppo provvisorio. Infatti, il fondo patrimoniale si estingue in caso di annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio. Non è sufficiente la semplice separazione. Può essere sciolto anche per volontà delle parti.

Anche la giurisprudenza è intervenuta con numerose sentenze, anche della Cassazione, che hanno finito per limitare, di molto, la portata di questo strumento giuridico. Questo strumento, infatti, rende più incerta o difficile la soddisfazione del credito, riducendo, conseguentemente, la garanzia generale ex art. 2740 c.c. spettante ai creditori. Inoltre, questo strumento può essere considerato obsoleto soprattutto per il fatto che secondo la giurisprudenza la differenza tra:

• Creditore “commerciale” (che non può aggredire i beni del fondo), e
• Creditore della “famiglia” (che non può aggredire i beni del fondo)

è divenuta molto labile. Sono da ritenere compresi tra i debiti legati ad esigenze familiari, anche quelli lavorativi. Tutti questi motivi, collegati tra di loro portano, nella maggior parte delle ipotesi a non prendere in considerazione il fondo patrimoniale per la tutela del patrimonio immobiliare.

FONDO PATRIMONIALE

Il fondo patrimoniale è uno strumento giuridico previsto in molte giurisdizioni, che permette di separare e proteggere una parte del patrimonio familiare da eventuali azioni esecutive dei creditori. Tuttavia, vi sono difficoltà nell’individuare i creditori della famiglia, che possono aggredire i beni del fondo, rispetto ai creditori commerciali, che non possono aggredire il fondo. Inoltre, questo strumento è legato all’applicazione dell’azione revocatoria. Pertanto, trova consolidamento effettivo solo dopo i 5 anni dalla costituzione.

Il trust auto-dichiarato

Il trust è uno strumento di origine anglosassone, che può essere utilizzato per la protezione del patrimonio. In Italia, il trust si è diffuso dopo la ratifica di una convenzione internazionale (Aia del 1985), riconosciuto dalla Legge n. 364/89. Il funzionamento di questo strumento è legato alla volontà di un soggetto disponente (o settlor) di spossessarsi di alcuni beni al fine di farli gestire ad un soggetto terzo (il trustee). La gestione di questi beni avviene a beneficio di un soggetto (beneficiary) oppure per uno scopo prestabilito. Ad esempio un trust può essere costituito per far giungere il patrimonio di famiglia agli eredi. Il patrimonio oggetto del trust può comprendere beni immobili o beni mobili, e quindi anche tutti i beni di una persona.

L’effetto che ci interessa, per la protezione patrimoniale, è che il trust produce lo spossessamento dei beni conferiti. Ciò  significa che i beni vanno a costituire un patrimonio separato rispetto agli altri beni del disponente, del trustee e dei beneficiari. La conseguenza più importante e che i creditori di costoro non possono aggredire i beni in trust. Tale effetto si chiama segregazione. In conclusione, il trust è un istituto molto sofisticato. Va maneggiato con attenzione per evitare violazioni della normativa italiana. Permette una enorme personalizzazione e risposta alle più varie esigenze.

La principale problematica del trust è che si tratta di uno strumento revocabile. Questo, può avvenire nel caso in cui, ad esempio, il disponente sia il medesimo soggetto rispetto al trustee (il gestore), nonché il beneficiario. In questo caso, infatti, il beneficiario, di fatto, resta ancora il disponente ed appare evidente la natura non trasparente dell’istituto messo in piedi. In questi casi si parla di trust auto-dichiarato. Tra l’altro, lo scopo della segregazione del patrimonio che confluisce in un trust dovrebbe essere meritevole e degno di tutela e, in un caso come quello sopra citato sembra, invece, soltanto essere un pretesto per metterlo al riparo, in modo anche pretestuoso, dalle richieste dei creditori. Pertanto, il trust, può sempre essere revocato, se non risulta esserci un motivo valido e degno di tutela per istituirlo e, ancor più facilmente, quando il disponente è la medesima persona di beneficiario e, addirittura, il trustee. Inoltre, il trust è un atto a titolo gratuito come il fondo patrimoniale. Quindi per consolidarsi, rispetto alle azioni revocatorie abbisogna di un termine di 5 anni.

TRUST AUTO-DICHIARATO

Il trust autodichiarato, noto anche come “self-declared trust” o “declaration of trust“, è una particolare forma di trust in cui il disponente (settlor) e il beneficiario principale sono la stessa persona. In pratica, il disponente trasferisce la proprietà di determinati beni a un trustee (fiduciario), ma si riserva il diritto di beneficiare dei beni o delle rendite generate da essi. Il trustee detiene e gestisce i beni secondo le istruzioni fornite dal disponente, ma è il disponente stesso che beneficia del trust durante la sua vita. Alla morte del disponente, i beni possono poi essere trasferiti ad altri beneficiari designati, come i familiari o altre persone indicate nel trust.

La donazione alla famiglia (moglie e figli)

Una soluzione spesso sfruttata al momento sbagliato, dopo il verificarsi delle prime difficoltà, è lo spossessamento degli immobili a favore di moglie e figli. Credere che cedere la propria abitazione o la seconda casa a moglie e figli sia la soluzione di tutti i problemi è sbagliato. Sostanzialmente, lo spossessamento, a livello giuridico avviene ma di fatto non è così. In presenza di situazioni debitorie già in essere, la donazione risulta inefficace in quanto fatta il preciso intento di arrecare un danno a chi è in credito con il donatore. Inoltre, i creditori stessi, entro il primo anno dalla donazione, possono aggredire l’immobile donato, senza necessità di porre in essere un’azione revocatoria. Trascorso un anno, ogni azione revocatoria, sarebbe comunque difficilmente opponibile, in quanto apparirebbe chiaro che l’unico intento della donazione sarebbe stato quello di aggirare i propri debiti e le proprie responsabilità.

Come nei casi precedenti la donazione, così come il trust e il fondo patrimoniale, è un atto a titolo gratuito e quindi facilmente revocabile. Diverso sarebbe il discorso per una vendita vera e propria che, a quel punto, sarebbe un atto a titolo oneroso e, pertanto, decisamente più sicuro. Tuttavia, mettere in piedi un negozio del genere, in una situazione già compromessa, specie con parenti stretti, è comunque assai rischioso e non consigliabile.

DONAZIONE
La donazione è un atto con cui una persona, detta donante, trasferisce gratuitamente una parte del proprio patrimonio a favore di un’altra persona, detta donatario. Sebbene la donazione sia generalmente considerata un atto di liberalità e generosità, presenta alcune criticità, in particolare quando si tratta della sua natura revocabile

Le polizze vita

La caratteristica di impignorabilità ed insequestrabilità delle polizze vita ha portato questo strumento ad essere molto utilizzato negli ultimi anni. Sono soprattutto gli assicuratori a proporre questo tipo di strumento giuridico, ma il loro fine è diverso, molto spesso, rispetto a quello che crede il sottoscrittore. Per poter garantire le caratteristiche di protezione sopra indicate le polizze vita devono essere piani di accumulo non a titolo speculativo e sottoscritti in bonis. La sottoscrizione deve avvenire non in un periodo in cui lo stato debitorio del contraente sia già elevato ma, soprattutto, è fondamentale che questi contratti non vadano a discapito dei creditori.

Una polizza vita, o un fondo pensione integrativo, stipulato in una situazione di serenità finanziaria e senza debiti, potrebbe in un futuro, fornire protezione in caso di problemi della propria impresa o debiti improvvisi. Così non è per polizze vita stipulate in fretta con il solo intento di proteggere il proprio patrimonio quando ci si trova con posizioni debitorie già pericolose e molto esposti finanziariamente.

Una polizza vita a premio unico, ad esempio, o che abbia caratteristiche di tipo speculativo, potrà essere pignorata da eventuali creditori. Molti imprenditori, nel momento in cui si trovano sommersi dai debiti, pensano bene di vendere i propri immobili incassando i soldi per poi girarli in una polizza vita, basandosi sulla credenza popolare che questa non possa essere né revocata, né pignorata. Tutta questo è soltanto teorico, in quanto una polizza vita (di norma impignorabile e insequestrabile), se stipulata in una situazione precaria, verrebbe vista in danno ai creditori e quindi potrebbe essere aggredita o revocata dalle azioni degli stessi.

Per poter garantire le caratteristiche di protezione sopra indicate le polizze vita devono essere piani di accumulo non a titolo speculativo e sottoscritti in bonis. La sottoscrizione deve avvenire non in un periodo in cui lo stato debitorio del contraente sia già elevato ma, soprattutto, è fondamentale che questi contratti non vadano a discapito dei creditori.

POLIZZA VITA
La polizza vita è un contratto di assicurazione attraverso il quale l’assicuratore si impegna, dietro il pagamento di un premio da parte dell’assicurato, a corrispondere una somma di denaro all’assicurato stesso o a beneficiari da lui designati in caso di morte o sopravvivenza dell’assicurato entro un determinato periodo di tempo.

Conferimento immobiliare a società estera

Un altro metodo molto spesso utilizzato in modo improprio, è quello di conferire immobili siti in Italia all’interno di società di diritto estero. Caso classico è quello di una LTD inglese in cui l’imprenditore italiano conferisce i propri immobili. Come detto, il modo migliore per proteggere il patrimonio immobiliare è quello di spossessarsene. In questo contesto, molto spesso viene consigliato il conferimento degli immobili in società estera al fine di ottenere un regime di tassazione agevolato, se parliamo di immobili che saranno poi ceduti in locazione, possiamo pensare al conferimento immobiliare presso una società non residente. Quello che spesso non viene considerato è che questo tipo di soluzione è costosa e rischiosa. Il conferimento presso una società estera è un atto a titolo oneroso e non gratuito. Infatti, a fronte del trasferimento di proprietà dell’immobile presso la società oltre confine, il proprietario riceve in cambio una quantità di azioni equivalente al valore dell’immobile conferito.

Il possesso di azioni di una società estera che opera in Italia, è un aspetto che molti sottovalutano, ma è molto pericolo ai fini fiscali, se non gestito nel modo corretto. Per questo motivo, mi sento di guardare con attenzione a questo tipo di soluzione. Sul punto ti invito a leggere questo articolo sull’argomento (“Esterovestizione societaria e accertamento“).

Per validare il conferimento di immobili in società è necessaria la stipula di un atto notarile, in Italia. Questo per consentire una corretta trascrizione del trasferimento dell’immobile a favore del corrispettivo pagato in azioni previo il pagamento delle imposte dovute:

• Imposta di registro: 200 euro in misura fissa;
• Imposta ipotecaria e catastale: 3% del valore di stima immobiliare;

Le tariffe sopra indicate fanno riferimento al conferimento dell’immobile presso una società che abbia sede legale, o amministrativa, in un Paese UE. Per quel che riguarda il conferimento immobiliare presso società che ha la sede legale in un Paese Extra UE le imposte saranno:

• Imposta di registro: 200 euro in misura fissa;
• Imposta ipotecaria e catastale: 9% del valore di stima immobiliare.

È facilmente intuibile che il costo di un’operazione di questo tipo sia piuttosto elevato, decisamente maggiore rispetto ad altre soluzioni e può portare. Inoltre, se non gestito correttamente questo strumento può portare a problematiche fiscali.

SOCIETA’ IMMOBILIARE ESTERA

Una società immobiliare estera si riferisce a una società costituita in una giurisdizione estera (ovvero al di fuori del paese di residenza del soggetto interessato) che ha come principale oggetto sociale l’acquisto, la gestione, la locazione, la vendita o lo sviluppo di beni immobili. La costituzione di questo tipo di società per un residente in Italia, deve essere valutata con attenzione, non soltanto per i costi da sostenere ma anche, e soprattutto, per le normative antielusive italiane, prima tra tutte la normativa sull’esterovestizione societaria.

Come capire quando è il momento migliore e come intervenire per tutelare il patrimonio immobiliare?

Tutti gli strumenti descritti sino a questo momento hanno una diffusione concreta, ma ognuno di essi presenta delle peculiarità e delle criticità che devono essere conosciute ed analizzate. Si tratta di strumenti che, comunque, consentono una adeguata tutela del patrimonio immobiliare. Tuttavia, questa tutela può avverarsi solamente se lo strumento viene utilizzato nel modo corretto ed in specifiche situazioni particolari. Altrimenti, è inevitabile l’azione revocatoria che può essere espletata dai creditori. In pratica è possibile arrivare ad annullare uno di questi vincoli nel caso in cui questi sia stato realizzato allo scopo di danneggiare il creditore che è in grado di avanzare pretese legittime.

Come anticipato, la tutela patrimoniale (sia immobiliare che non) è legata al tempo. Le decisioni da parte del soggetto che intende tutelarsi devono essere prese quando non vi sono situazioni debitorie concrete, ovvero quando i creditori sono soddisfatti e prima che l’eventuale impresa (in caso di imprenditori) sia in stato di insolvenza. Individuare queste casistiche può non essere semplice. Per questo, nella tabella seguente andiamo a vedere, schematicamente, quali segnali fanno capire che non è più possibile intervenire in sicurezza per tutelare il proprio patrimonio immobiliare.

SITUAZIONI CHE METTONO A RISCHIO LA TUTELA PATRIMONIALE
Sono già in corso notifiche da parte degli enti di riscossione per illeciti fiscali
Sono già in corso notifiche da parte degli enti di riscossione per tasse e IVA non pagata
Gli istituti di credito hanno già iscritto ipoteca giudiziale sugli immobili
Sono già presenti e notificati sequestri cautelari  o oltre operazioni che limitano l’operatività bancaria
Sono presenti contenziosi giudiziari con l’amministrazione finanziaria di natura economica

Al verificarsi di una di queste casistiche andare ad attivare uno strumento di tutela potrebbe rivelarsi del tutto inefficace, in quanto tardiva. In altre parole tardiva significa che lo strumento utilizzato potrebbe essere oggetto di azione revocatoria da parte del creditore insoddisfatto.

Gli strumenti attuali per la tutela del patrimonio immobiliare

Chi dalla lettura della tabella precedente non si ritrova in nessuna di quelle casistiche ha la possibilità, concreta, di strutturare un’attività di tutela del proprio patrimonio. Attivare questo tipo di azioni significa, in buona sostanza, andare a costruire una sorta di barriera in grado di separare:

• I beni da destinare all’impresa (da lasciare a rischio): si tratta dei beni che solitamente sono utili all’attività di impresa e sono funzionali alla realizzazione del profitto e che possono essere lasciati nell’impresa anche per ottenere maggior credito dagli istituti bancari (qualora ve ne fosse necessità);
• I beni da destinare alla famiglia (da tutelare): si tratta di tutti quei beni (anche immobili) che devono essere resi inattaccabili in quanto necessari alla famiglia, o comunque da destinare a patrimonio familiare (anche futuro con il passaggio generazionale agli eredi).

Effettuare questo tipo di ragionamenti, soprattutto per un imprenditore, è il primo modo per capire e per operare correttamente nel mondo della pianificazione e tutela patrimoniale. Su questo è fondamentale aver chiaro il concetto che quando i debiti sono già presenti, anche se in capo all’impresa e non all’imprenditore, non è più possibile intervenire concretamente. Ogni operazione di tutela patrimoniale verrebbe vista come sottrazione di garanzie verso i creditori (e quindi annullata dal giudice).

Pertanto, una volta valutati i beni di impresa da quelli personali è necessario individuare come effettuare questa “separazione” per limitare il rischio di impresa sui beni immobili da tutelare. Tra le soluzioni più sicure che oggi vengono attuate dagli imprenditori vi sono le seguenti:

• La holding familiare;
• Il trust immobiliare.

La società holding familiare

La holding familiare è una particolare tipologia di società che viene creata per scopi “non commerciali“. La funzione di questa società non è creare ricchezza svolgendo un’attività commerciale, ma piuttosto, tutelare il patrimonio che vi viene conferito. Ai nostri fini la holding familiare viene creata per conferirvi gli immobili da destinare nella successione, quindi, con funzione di tutelare il patrimonio della famiglia, segregandolo e tenendolo separato dalle problematiche di tipo personale.

Proprio per questo motivo, con la holding di famiglia è possibile gestire nel modo migliore, il passaggio generazionale del patrimonio (anche da un punto di vista fiscale). Con questo tipo di società è possibile evitare alla fonte possibili controversie tra eredi circa la suddivisione dei beni conferiti della famiglia. Sul punto ti consiglio di leggere questo articolo dedicato in particolare ai vantaggi legati alla costituzione di una società semplice immobiliare: “La società semplice immobiliare per la tutela dei beni di famiglia“. Nel caso della holding di famiglia possono essere sfruttati anche i vantaggi legati alle società di persone. Mi riferisco, ad esempio, al caso di successione o donazione a favore dei discendenti per cui vige il regime dell’esenzione da imposizione, a patto che gli eredi si impegnino a proseguire per almeno 5 anni l’attività aziendale (vedi “Passaggio generazionale d’azienda“).

I vantaggi della società semplice immobiliare

Una holding immobiliare, ad esempio, può essere una soluzione valida per garantire protezione del patrimonio, che verrebbe così messo in cassaforte, con ulteriori vantaggi legati alla gestione e fiscalità dei beni conferiti al suo interno. Partiamo dal presupposto che una holding immobiliare non svolga alcuna attività di impresa commerciale. Per questo motivo è consigliabile costituire una società semplice, che svolga attività di gestione immobiliare. Attraverso questa società è possibile aggregare (conferire) i beni appartenenti a più persone fisiche, per gestirli in modo unitario. Nelle cause di spartizione ereditaria evita le comproprietà immobiliari che spesso generano disordine e dispute, facilitando notevolmente la pianificazione successoria.

Da un punto di vista della protezione del patrimonio la società semplice tutela da eventuali attacchi di creditori e/o banche e Amministrazione finanziaria. Inoltre, è possibile che le quote sociali siano detenute da società estere, con la funzione di fare da schermo tra il reale proprietario dell’immobile e i creditori. Chiaramente, per mettere in piedi uno schema di questo genere, e perché si faccia tutto nella legalità, è consigliabile rivolgersi ad esperti del settore.

La tassazione di tale società, se la stessa risulta, soltanto, di mero godimento di immobili non svolgendo attività di impresa, è equiparabile a quella delle persone fisiche che dichiarano redditi fondiari. Infine, i bassi costi di gestione e la semplicità della forma, consentono l’effettuazione di conferimenti senza necessità di perizie o altre lungaggini e costose pratiche burocratiche. E’ utile sottolineare che la stessa disciplina si applica ad immobili concessi in locazione, il reddito prodotto dalle locazioni sarebbe, comunque, considerato un reddito fondiario e non un reddito di impresa.

Il trust immobiliare

In precedenza vi è stato il riferimento all’utilizzo del trust-autodichiarato. Si tratta di uno strumento che può essere impugnato dai creditori che possono chiedere ed ottenere la revocatoria dello stesso. Questo, infatti, è uno strumento, a titolo gratuito, posto in essere solamente per distrarre il patrimonio del debitore. Quello che invece, solitamente, ha senso valutare è la possibilità di costituire un trust immobiliare, ovvero uno strumento giuridico di tutela del patrimonio immobiliare. Questo strumento consente di:

• Organizzare e gestire in maniera ordinata una eventuale successione;
• Proteggere i beni dall’aggressione di futuri e potenziali creditori;
• Ottimizzare la fiscalità successoria.

Il trust è uno strumento utilissimo nella gestione delle eredita, specie nei casi in cui le famiglie siano particolarmente articolate, avendo, come finalità ultima, quella di tenere unito il patrimonio immobiliare della famiglia stessa. Nello specifico, nell’ambito di un trust immobiliare, il disponente cede la proprietà, o la nuda proprietà dell’immobile, alla ricerca delle migliori condizioni per il beneficiario, o per il disponente stesso, per poterlo utilizzare o trarne i suoi frutti, senza averne il possesso.

L’immobile inserito all’interno del trust potrà essere affittato, venduto, dato in usufrutto seguendo le regole indicate nell’atto di costituzione del trust stesso. È importante sottolineare che, affinché esista una vera e propria segregazione, e l’immobile possa essere considerato non aggredibile, è necessario che disponente, non sia anche il beneficiario, se non addirittura il trustee. Per farla breve, affinché il trust possa avere il suo effetto disgregativo è necessaria la completa uscita di scena del reale proprietario dell’immobile, ovvero, il disponente. Si tratta, sicuramente, di un aspetto complesso da comprendere. Come detto, è necessario lo spossessamento immobiliare per avere una corretta tutela. Ebbene, con il trust immobiliare questo spossessamento avviene compiutamente. La protezione che può garantire il trust al patrimonio segregato deriva dal fatto che i beni al suo interno non siano più nella proprietà del disponente e, pertanto, non disponibili per una eventuale aggressione di creditori.

Nel caso di un immobile, nello specifico, il disponente potrebbe limitarsi a disporre in trust la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto o di abitazione. A tal proposito, è fondamentale ricordare che:

• Nel caso in cui avvenga il trasferimento dell’intera proprietà al trustee (persona diversa dal disponente), sarà il trustee stesso a dichiarare il reddito derivante dall’immobile e pagarne le relative imposte;
• Nel caso in cui, invece, avvenga soltanto il trasferimento della nuda proprietà al trustee e il disponente conservi l’usufrutto, o il diritto di abitazione presso l’immobile, dovrà essere lo stesso disponente a dichiarare i redditi relativi all’immobile nella propria dichiarazione annuale;

Per quanto riguarda un discorso di protezione dell’immobile, il passaggio dell’intera proprietà al trustee metterebbe al sicuro il bene contro qualsiasi rivendicazione di eventuali creditori. Mentre, il solo trasferimento della nuda proprietà al trustee, renderebbe aggredibile l’immobile da eventuali creditori nel caso in cui il disponente mantenga l’usufrutto. Questo è soltanto un esempio delle possibilità che può garantire un trust immobiliare. Naturalmente, per capire in che modo strutturare nel modo corretto questo strumento giuridico hai bisogno della consulenza di dottori commercialisti e legali esperti di trust.

Il trust immobiliare estero

La possibilità di costituire un trust immobiliare non deve essere vista soltanto nell’ottica italiana. Trattandosi di uno strumento giuridico di derivazione internazionale, è possibile, a determinate condizioni, sfruttare normative estere sul trust. Vediamo, di seguito alcuni esempi possibili.

Il trust immobiliare nel Regno Unito

La patria del trust è sicuramente il Regno Unito. Scegliere l’Inghilterra come destinazione per istituire un trust a tutela del proprio patrimonio immobiliare significa, quindi, andare alla fonte e rivolgersi ad una giurisdizione specializzata in materia. Sostanzialmente, la giurisprudenza, in materia di trust nel Regno Unito è stata corposa. Pertanto, i giudici inglesi sono forti di regole precise e circostanziate particolarmente favorevoli a riconoscere la validità quale strumento per la protezione patrimoniale.

Il principale vantaggio legato alla costituzione di un trust immobiliare in Inghilterra è che l’azione revocatoria è consentita soltanto nei casi di grave frode. Quindi, sostanzialmente, solo in caso di costituzione per fini illeciti o di riciclaggio. Da un punto di vista fiscale, la costituzione di un trust inglese consente la separazione dei beni conferiti dal proprio patrimonio personale. Pertanto, i redditi prodotti dai beni verranno tassati in Inghilterra e non faranno cumulo coi redditi in Italia del disponente, consentendo anche un notevole risparmio in termini di una eventuale successione con l’abbattimento quasi completo delle imposte.

Il trust costituito in Inghilterra, non paga imposte sui redditi societari, così come in Italia, ed è soggetto alla Income tax e alla Capital Gain tax. La prima si paga solo se il trust produce un reddito, quindi, nel caso di un immobile sfitto non inciderebbe, mentre la Capital Gain tax viene richiesta nel momento in cui avviene l’alienazione dei beni conferiti e si genera una plusvalenza superiore a:

• £ 11.700 quando il beneficiario è persona portatrice di handicap o orfano;
• £ 5.850 negli altri casi;

Ma l’aspetto più rilevante, in termini di tassazione, è che per l’apertura di un trust a Londra, ad esempio, non è prevista alcuna imposta di registro se i beni conferiti al suo interno non superano il valore di £ 325.000.

Per poter aprire un trust immobiliare in Inghilterra è necessaria una sede fisica nel Paese anglosassone (registered office) e un patrimonio da conferire (immobili). È necessario che il trustee abbia un conto corrente bancario in Inghilterra ma, proprio riguardo alla figura del trustee, è fondamentale comprendere come siano presenti sul territorio numerose società che offrono questo servizio, mettendo al riparo gli eventuali disponenti interessati da rischi e/o gravi errori che potrebbero rendere poco efficace questo istituto.

Conclusioni e consulenza

La nostra struttura è in grado di guidare e consigliare il cliente nel concreto utilizzo dei principali strumenti di tutela del patrimonio immobiliare. Ogni strumento, infatti, deve essere analizzato nell’ottica del cliente, in relazione alle sue caratteristiche personali.

Ci teniamo a precisare che ogni strumento che verrà analizzato sarà visto nel più rigoroso rispetto della normativa italiana o estera.

L’imprenditore deve sempre guardare in un’ottica di lungo periodo. Anche se, al momento, crede di essere esente da rischi, deve pensare che in futuro possono comunque avvenire accadimenti che anche non prevedibili possono avere conseguenze negative sul proprio patrimonio immobiliare. Per questo motivo, aver costituito un’impianto giuridico in grado di segregare il proprio patrimonio immobiliare dalle pretese di terzi può rivelarsi, a posteriori una scelta vincente. L’obiettivo è quello legato ad una procedura volta a minimizzare i rischi di future problematiche esecutive immobiliari.

Ovviamente, tutti questi strumenti giuridici devono essere effettuati per scopi legittimi ed essere predisposti secondo i canoni della legalità. Diversamente il rischio è quello di porre in essere operazioni che poi si rivelano, alla prova dei fatti, inutili. Casi di azioni simulate, non realistiche, prezzi non pagati o pagati non a condizioni di mercato rendono inutile l’utilizzo di qualsiasi strumento giuridico.

Per tutti questi motivi soltanto uno studio preventivo della tua situazione personale, familiare ed imprenditoriale può portare a capire se vi siano, o meno, i presupposti per poter sfruttare uno strumento di protezione del patrimonio immobiliare. Collaboriamo con professionisti di elevata capacità professionale, giuristi esperti che possono essere in grado di guidarti nelle future scelte da prendere in ottica di tutela patrimoniale e successoria.

Se desideri ricevere una consulenza su questo argomento ti consiglio di compilare il form sottostante per metterti direttamente in contatto con noi. Riceverai una risposta in breve tempo e nel caso potremo iniziare un percorso di consulenza per individuare le soluzioni migliori per risolvere i tuoi problemi.

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