Il Superbonus 110% rappresenta una significativa opportunità per migliorare l’efficienza energetica e la sicurezza sismica degli edifici. Tuttavia, la presenza di pertinenze come garage, cantine e depositi può influenzare sia l’accesso all’agevolazione sia la determinazione dei limiti di spesa.
Le pertinenze sono tutte quelle parti aggiuntive alla struttura principale dell’immobile, come ad esempio: cantine, garage, magazzini, autorimesse, tettoie e così via. Queste pertinenze fanno parte della proprietà dell’immobile, tuttavia non sempre è facile stabilire con certezza quando è possibile applicare specifiche agevolazioni fiscali per l’edilizia includendo anche questi immobili, e con quali limiti di spesa agevolabile. Una risposta a questo proposito è arrivata dall’Agenzia delle Entrate, tramite risposta ad interpello n. 806/E/21.
Secondo questa risposta, è possibile ottenere le agevolazioni fiscali anche sui lavori effettuati presso le pertinenze di un immobile, tuttavia cambiano i limiti di spesa massima agevolabile se le pertinenze fanno parte dell’immobile principale, o se queste sono distaccate dall’immobile principale. Vediamo i dettagli nell’articolo.
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Definizione di pertinenza in ambito fiscale
Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, sono considerate pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa. In ambito immobiliare, rientrano tra le pertinenze:
- C/2: Magazzini, locali di deposito, cantine.
- C/6: Stalle, autorimesse, posti auto.
- C/7: Tettoie chiuse o aperte.
È fondamentale che la pertinenza sia destinata in modo durevole al servizio dell’unità principale e che appartenga allo stesso proprietario.
Superbonus 110% e pertinenze
Il Superbonus 110% permette ai cittadini un risparmio relativo alle spese per effettuare alcuni tipi di lavori. Sono inclusi, riassumendo questa misura, i seguenti lavori per ottenere l’agevolazione:
- Isolamento termico degli involucri;
- Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale su parti comuni;
- Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale su edifici unifamiliari o plurifamiliari indipendenti;
- Interventi antisismici.
Come già visto, a questi lavori definiti come trainanti si possono conseguire anche altri tipi di lavori, quelli trainati, agevolabili in aggiunta a quelli visti sopra. In questo caso si tratta di lavori di efficientamento energetico, l’installazione di pannelli solari, di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, o di eliminazione delle barriere architettoniche.
Fatte queste premesse, bisogna individuare quali parti sono considerate pertinenze rispetto ad un immobile. Si tratta di parti che possono essere annesse direttamente alla struttura principale, o che possono discostare di posizione. Le pertinenze sono garage, depositi, tettoie, autorimesse, depositi di diverso tipo o dimensione.
L’agevolazione del Superbonus 110% è applicabile anche per le pertinenze, e secondo le più recenti conferme dell’Agenzia delle Entrate si devono fare alcune distinzioni tra pertinenze in base a come sono collocate rispetto alla struttura principale.
Pertinenze: l’accesso alle detrazioni
Nella domanda ad interpello all’Agenzia delle Entrate, i soggetti coinvolti hanno richiesto come funzionano le agevolazioni fiscali del Superbonus 110% quando sono effettuati interventi antisismici, con miglioramento di classi energetiche, sia sulla struttura principale che sulla pertinenza, che viene demolita e ricostruita. Si tratta in questo caso di un edificio condominiale con più unità, e due pertinenze esterne.
La richiesta si compone in questo modo:
“In particolare, l’Istante chiede di sapere se per il calcolo della spesa massima agevolabile, ai fini del Superbonus nel caso di interventi antisismici effettuati sulle parti comuni del fabbricato principale rilevino anche le pertinenze situate in un fabbricato accessorio e separato dal predetto fabbricato principale ma ubicato nella medesima area cortiliva.”
In totale nel caso specifico sono presenti quattro unità distinte che sono collegate tra loro, e ci sono alcune parti comuni definite in termini di condominio. Su queste parti il limite di spesa massimo per poter richiedere l’agevolazione è di 96.000 euro, per ogni unità immobiliare presente in tutto l’edificio.
Il calcolo per l’agevolazione fiscale deve includere anche le pertinenze, che sono agevolabili in ugual modo tramite Superbonus 110%. Tuttavia secondo la risposta dell’Agenzia delle Entrate, non vanno conteggiate in queste agevolazioni le pertinenze che fanno parte di un altro edificio. Inoltre la risposta dell’Agenzia delle Entrate ricorda che è possibile fruire delle agevolazioni anche se i lavori vengono effettuati solamente su una o diverse pertinenze, e non includono la struttura principale.
Detrazioni Superbonus 110%: pertinenze separate
La risposta dell’Agenzia delle Entrate risulta interessante perché rimanda ad una distinzione tra pertinenze unite alla struttura principale e pertinenze separate. Per quanto riguarda l’edificio principale, per ogni unità a sé stante è possibile accedere ad un limite di spesa agevolabile di 96.000 euro per ciascuna pertinenza.
Per quanto riguarda invece le pertinenze separate, queste vanno trattate a sé stante rispetto alle altre strutture, e il limite massimo complessivo è fissato su 96.000 euro totali. Ricapitolando:
- Interventi condominiali: il limite di spesa è fissato su un calcolo che moltiplica 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare presente nell’edificio;
- Interventi sulle pertinenze separate: limite di spesa unico fissato a 96.000 euro totale, che non rientra nelle agevolazioni della prima struttura, ma è a sé stante.
Le pertinenze quindi non vanno calcolate nel limite di spesa della prima struttura, ma si tratta di una richiesta di agevolazioni a sé stante, con caratteristiche proprie nel caso di pertinenze separate. Questo significa che le pertinenze non vanno conteggiate quando si trovano in un edificio staccato da quello principale, ovvero non si può fare il calcolo: 96.000 per 4, in riferimento alle 4 unità (2 immobiliari + 2 pertinenze).
Chiarimenti sull’accesso al Superbonus 110%
La risposta dell’Agenzia delle Entrate propone anche alcuni chiarimenti a proposito dei soggetti che possono richiedere l’accesso all’agevolazione del Superbonus 110%. Possono avere accesso alle detrazioni i soggetti proprietari di un immobile, o dell’edificio su cui vengono effettuati i lavori, tuttavia sono anche inclusi nel diritto altri soggetti collegati:
- Il coniuge del soggetto proprietario;
- Un componente dell’unione civile;
- Parenti fino al terzo grado;
- Affini entro il secondo grado;
- Conviventi di fatto, purché concorrano alla spesa per i lavori, per l’immobile in cui i due soggetti convivono stabilmente.
Come spiega la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello visto prima, la motivazione per cui il calcolo delle spese massime viene fatto in modo separato tra unità immobiliari e pertinenze non è da ricondurre alla diversa proprietà delle stesse (le pertinenze in questione sono di proprietà della coniuge convivente del soggetto richiedente):
“Pertanto, nel caso di specie, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio in condominio, non devono essere considerate le pertinenze dell’unità immobiliare di proprietà del coniuge dell’Istante in quanto situate in un edificio diverso da quello condominiale.”
La causa è da rilevare nella zona in cui sono situate le pertinenze, ovvero fuori dall’edificio condominiale principale. Questo esempio in ogni caso non nega la possibilità di svolgere lavori di ristrutturazione agevolabili solamente presso l’edificio principale oppure solamente presso la pertinenza dell’immobile, anche quando distaccata. In questo modo si può sempre procedere con una singola richiesta, e con limite massimo di 96.000 euro.
Conclusioni
La corretta identificazione e gestione delle pertinenze è cruciale per ottimizzare l’accesso e i benefici del Superbonus 110%. Una comprensione approfondita delle normative vigenti consente di massimizzare le agevolazioni fiscali disponibili. Per una consulenza fiscale personalizzata e per approfondire come le specifiche pertinenze del vostro immobile possano influenzare l’accesso al Superbonus, vi invitiamo a contattare i nostri esperti per una consulenza fiscale online.
