Subentro contratto di locazione: come si realizza e quali obblighi

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali. Questo è un negozio definito ad effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Quindi, i contratti di locazioni sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Questo, allora, potrebbe risentire del tempo che passa, in conseguenza del quale potrebbero sorgere nuove esigenze specifiche. In questi casi è giustificato il c.d. subentro nella locazione.

Può accadere, ad esempio, che il locatore (il proprietario dell’immobile) o il conduttore (l’inquilino) abbiano la necessità di modificare il rapporto. Può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo. Oppure, può capitare il caso che vi sia il decesso di una delle parti.

In questa ipotesi, si può ricorrere al tal caso, si ricorre alla procedura di subentro. Tale operazione presuppone che  un nuovo soggetto si sostituisca al proprietario (nel caso in cui il primo proprietario alieni l’immobile) o dell’inquilino precedente. La possibilità di subentrare nel contratto di locazione avviene con eventuale versamento di un corrispettivo in denaro, deve essere ammessa dall’accordo che regola la locazione, altrimenti non è possibile effettuare tale procedura.

Cos’è il contratto di locazione?

Prima di procedere all’analisi dell’argomento principale, ossia quando il subentro il contratto di locazione, sembra opportuno procedere ad una breve analisi di tale figura contrattuale.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali.Questo è un negozio definito ad  effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

La disciplina della locazione si differenzia, in parte, in base alla destinazione di uso.

In specie, il legislatore ha espressamente previsto una disciplina per la locazione ad uso abitativo. Quest’ultima trova la propria disciplina nella legge n. 431/98 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella Legge n. 392/78. 

Essa, si distingue dal contratto di locazione ad uso commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale. L’immobile concesso in locazione, in tal seconda ipotesi, deve essere adibito a:

• Attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• Attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, Legge n. 326/68).
• Ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).

Elementi essenziali del contratto

Il contratto deve contenere una serie di elementi ritenuti indispensabili:

• Le generalità dei contraenti,
• La descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
• I dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
• Il canone locatizio,
• La durata della locazione.

I contratti di locazione, in genere, si connotano per l’elemento della durata, che può essere più o meno ampio. Infatti, possiamo distinguere diverse tipologie proprio in considerazione alla durata dello stesso:

• Contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
• Contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
• Nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
• Contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
• Contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Subentro contratto di locazione: di cosa si tratta

Come abbiamo potuto vedere nel paragrafo precedente, i contratti di locazioni sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Questo, quindi, potrebbe risentire del tempo che passa, in conseguenza del quale potrebbero sorgere nuove esigenze specifiche. In questi casi è giustificato il c.d. subentro nella locazione.

Può accadere, ad esempio, che il locatore (il proprietario dell’immobile) o il conduttore (l’inquilino) abbiano la necessità di modificare il rapporto. Può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo.

Tale operazione presuppone che un nuovo soggetto si sostituisca al proprietario (nel caso in cui il primo proprietario alieni l’immobile) o dell’inquilino precedente.

La possibilità di subentro è dunque un’evenienza piuttosto frequente. Questa operazione però comporta che sia versato un corrispettivo in denaro. Il subentro comunque essere ammessa dall’accordo che regola la locazione. Laddove ciò non accada, alle parti interessate non sarà consentito accedere a questa forma di trasferimento delle prerogative definite nel contratto.

Il caso più frequente è quello che riguarda l’ingresso di un nuovo inquilino. Tuttavia, non è peregrina l’ipotesi in cui sia anche il padrone di casa possa cambiare, creandosi le condizioni rispetto alle quali l’unica scelta vantaggiosa è rappresenta dal passaggio di consegne da un locatore all’altro.

Subentro da parte del locatore

In alcuni casi particolari il subentro avviene da parte del locatore. Ciò è possibile quando l’unità immobiliare viene venduta a un soggetto terzo, che ha l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere. In tal caso, il soggetto acquirente subentra a partire dal giorno dell’acquisto, e automaticamente diviene titolare dei diritti e doveri derivanti dall’accordo stipulato originariamente dalle parti.

L’art. 1602 del codice civile, afferma infatti che:

Inoltre, come vedremo meglio di seguito, in caso di decesso del locatore avviene una modificazione soggettiva del rapporto di locazione e si realizza attraverso il passaggio automatico agli eredi.

Subentro da parte del conduttore

Il caso più frequente riguarda la cessione contrattuale da parte del conduttore. In particolare può avvenire per le seguenti motivazioni:

• in caso del decesso dello stesso, dal coniuge, dal convivente more uxorio o dagli eredi 
• in caso di separazione o divorzio, se la controparte ha il diritto di abitare nella casa familiare
• per cessione del contratto a terzi

Come si realizza

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo. L’imposta di registro per le cessioni:

• Senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro;
• Con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni:

• Mediante i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativiè necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

La cessione del contratto avviene ex lege, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ad esempio questo può avvenire in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e assegnazione della casa coniugale all’ex coniuge.

In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Procedura online

In alternativa alla documentazione cartacea, se sei abilitato ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, puoi presentare la pratica online tramite Fiscotel / Entratel, utilizzando l’applicazione RLI che ti permette di effettuare il versamento dell’imposta dovuta con addebito su conto corrente, e inviare all’Agenzia i riferimenti sul subentro.

Scrittura privata

Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge non è necessario inoltrare particolari comunicazioni sull’avvenuto passaggio di consegne. Di contro, nel caso di una cessione volontaria, i soggetti interessati devono redigere una scrittura privata che:

• Riepiloghi le parti in causa,
• Riassuma i riferimenti ai termini dell’accordo di locazione
• Attesti che tutte le parti in causa, entranti e uscenti, sono state informate della cessione del contratto.

Morte di una parte del contratto di locazione: conseguenze

Una delle ipotesi di subentro nella locazione riguarda la possibile morte del proprietario o dell’inquilino dell’immobile. In questo caso, il contratto di locazione resta valido, in quanto il diritto reale di godimento si trasmette agli eredi del defunto.

Gli eredi subentrano nel rapporto di locazione, mantenendo tutti i diritti e gli obblighi previsti all’interno del contratto originario. La situazione, con diverse parti in causa, proseguire sino alla scadenza naturale del contratto. Qualora una delle parti non volesse proseguire deve verificare le ipotesi (legali o convenzionali) per la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Questa discipline generale è valida soprattutto per il decesso del locatore. Nel caso gli eredi subentrano direttamente nella posizione del de cuius, dovendo comunicare la nuova posizione all’inquilino e le nuove modalità di pagamento del canone di locazione. Per quanto riguarda, invece, il decesso dell’inquilino, vediamo di seguito la disciplina specifica.

Disciplina legata al decesso dell’inquilino

In caso di decesso dell’inquilino si applicano le disposizioni di cui all’art. 6 della Legge n. 392/78. Si tratta di una disposizione che garantisce alcuni diritti al conduttore, ovvero:

• Subentro automatico: in caso di decesso del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Questo significa che possono continuare ad occupare l’immobile alle stesse condizioni previste dal contratto originario, senza la necessità di stipulare un nuovo accordo con il locatore;
• Facoltà di recesso: gli eredi non conviventi con il defunto hanno la possibilità di recedere dal contratto entro tre mesi dalla data del decesso. Trascorso questo termine, si intende che accettano le condizioni contrattuali e subentrano nel contratto a tutti gli effetti.

Doveri degli eredi

Oltre a dei diritti, però, la legge stabilisce anche dei doveri a carico degli eredi del locatore:

• Comunicazione al locatore: gli eredi o i familiari conviventi con il defunto devono comunicare al locatore il decesso, fornendo la documentazione necessaria (certificato di morte, copia del contratto di locazione);
• Registrazione del decesso: è importante registrare il decesso presso l’ufficio anagrafe del comune di residenza del defunto;
• Verifica delle condizioni contrattuali: è fondamentale verificare attentamente le condizioni del contratto di locazione, per accertare eventuali clausole specifiche relative al caso di decesso del conduttore.

Comunicazione all’Agenzia delle Entrate con modello RLI

La comunicazione del decesso con i dati della parte subentrante deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate da parte degli eredi. Il termine è di 30 giorni dalla morte del soggetto (ex art. 17, co. 1 del DPR n. 131/86). La procedura passa attraverso la presentazione del modello RLI, senza il pagamento di imposta di registro. Il modello deve essere compilato nel modo seguente:

• Sezione “Adempimenti successivi“: riportare il codice 6;
• Sezione “Tipologia di subentro“: indicare il codice 2;
• Barrare la casella “Soggetto subentrato“, in relazione al nome della parte originaria deceduta, indicando il nome del soggetto subentrante ed il suo codice fiscale.

Sanzioni in caso di comunicazione effettuata in ritardo

Quando avviene un subentro nel contratto di locazione, ad esempio per cessione del contratto, decesso del conduttore o trasferimento d’azienda, è necessario comunicare l’evento all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’evento, attraverso il modello RLI. Se questa comunicazione avviene in ritardo, si applicano delle sanzioni amministrative.

L’imposta di registro dovuta per la comunicazione è pari a 67 euro (salvo diverse disposizioni specifiche per alcuni tipi di locazione).

Per sanare l’omissione ed evitare sanzioni più elevate, è possibile avvalersi del ravvedimento operoso (ex art. 13 D.Lgs. n. 472/97), che consente di ridurre le sanzioni applicate in base al tempo trascorso. Il procedimento prevede:

1. Compilazione e invio del modello RLI con i dati aggiornati del contratto;
2. Versamento dell’imposta di registro dovuta (se applicabile), tramite modello F24 Elide, con codice tributo 1502;
3. Pagamento della sanzione ridotta e degli interessi legali, sempre tramite F24 ELIDE.

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