La riorganizzazione di società immobiliari a gestione familiare in ottica di un successivo passaggio generazionale è un tema importante e complesso che richiede attenzione e pianificazione accurata (per non sfociare in possibili operazioni abusive).
Prima di tutto, è importante che i proprietari della società immobiliare valutino i loro obiettivi a lungo termine. Ciò potrebbe includere l’identificazione di obiettivi specifici per il futuro della società, ad esempio la sua espansione o diversificazione, o la decisione di mantenere la società come un’attività di famiglia.
Una volta definiti questi obiettivi, i proprietari devono considerare il modo in cui la società può essere gestita in modo efficiente per raggiungere tali obiettivi. Questo potrebbe includere la revisione della struttura organizzativa esistente e l’individuazione delle aree in cui potrebbe essere necessaria una maggiore specializzazione o professionalizzazione. Inoltre, i proprietari dovrebbero considerare il modo in cui la società sarà gestita nel futuro, quando si verificherà il passaggio generazionale. Ciò potrebbe comportare la selezione e la formazione di successori interni o l’individuazione di candidati esterni che possano assumere la gestione della società.
Infine, la pianificazione successoria dovrebbe includere anche la pianificazione patrimoniale. I proprietari della società immobiliare dovrebbero considerare come la società potrebbe essere trasferita alle generazioni future in modo efficiente e fiscale. Questo potrebbe includere l’individuazione di strumenti di pianificazione patrimoniale come trust e piani di successione aziendale. Nel caso che andremo ad analizzare la riorganizzazione societaria passa attraverso una serie di operazioni volte a consentire ai figli dell’imprenditore una suddivisione del patrimonio immobiliare con una società da attribuire a ciascun erede, riservando al capo famiglia l’usufrutto sulle quote partecipative. Si tratta di un’operazione sicuramente interessante e da sfruttare in tutti quei casi in cui la famiglia vuole suddividere il patrimonio immobiliare detenuto in società verso i propri figli. Il parere positivo dell’operazione dato dall’Agenzia delle Entrate aiuta a valutare positivamente questo tipo di operazioni. Una pianificazione adeguata può aiutare a garantire la continuità e la prosperità della società nel corso del tempo.
La riorganizzazione di una società immobiliare a gestione familiare per il passaggio generazionale
L’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 741 del 21 ottobre 2021 ha affrontato il tema del passaggio generazionale e di possibili profili di abusività di una riorganizzazione societaria. Il quesito posto all’Amministrazione finanziaria è stato nella forma di interpello antiabuso, ovvero una forma di interpello preventivo in cui il contribuente deve indicare (Circolare n. 9/E/2016):
- Il settore impositivo rispetto al quale l’operazione pone il dubbio applicativo;
- Le puntuali norme di riferimento, comprese quelle passibili di una contestazione in termini di abuso del diritto con riferimento all’operazione rappresentata.
Il caso, come vedremo in dettaglio di seguito, è quello di una riorganizzazione societaria familiare in ottica del passaggio generazionale delle quote ai figli. Ebbene, l’Agenzia delle Entrate, ha ritenuto l’operazione non realizzativa di alcun vantaggio fiscale indebito.
Questo, in quanto sono presenti alcuni elementi fondamentali, ovvero la prosecuzione dell’attività di impresa, nessuna destinazione di beni immobili ad uso personale o familiare dei soci, ed inoltre, l’operazione non prevede la cessione a terzi di quote sociali. Tutti questi elementi hanno indotto l’Agenzia delle Entrate a ritenere perfettamente lecita e corretta l’operazione posta in essere, per quanto riguarda l’assenza di abuso del diritto, ex art. 10-bis della Legge n. 212/2000, sia per le imposte dirette che indirette.
Detto questo, andiamo ad analizzare l’operazione descritta nell’istanza di interpello relativa alla riorganizzazione di società immobiliari per il passaggio generazionali ai figli.
L’istanza di interpello parte dall’indicazione della situazione di partenza. L’istante è titolare di una partecipazione di controllo detenuta nella società Alfa Srl, pari al 98,5% delle quote, che esercita attività di messa a reddito di beni immobili. Questa società, a sua volta, possiede il controllo (99%) delle quote di altre due società immobiliari, rispettivamente Beta Srl e Gamma Srl. La restante quota di partecipazione in Alfa Srl è suddivisa in quote di egual valore tra i tre figli dell’istante (a, b, e c). Inoltre, la quota restante dell’1% rimante di Beta Srl e Gamma Srl è detenuta dal figlio (a).
Stante questa situazione di partenza, l’obiettivo che si pone l’istante è quello di effettuare una riorganizzazione societaria al fine di agevolare il passaggio generazionale delle società immobiliari ai figli. Per questo motivo l’istante intende porre in essere le operazioni seguenti, che possono essere così schematizzate:
- Cessione all’istante delle quote di partecipazione (di minoranza) detenute dai figli (a, b e c) in Alfa Srl. Allo stesso tempo, il figlio (a), a sua volta, cede le proprie quote di partecipazione in Beta Srl e Gamma Srl, in precedenza rivalutate (ex art. 5 della Legge n. 448/2001);
- Operazione di fusione per incorporazione in cui le due società Beta Srl e Gamma Srl (divenute a socio unico, controllate al 100% da Alfa Srl), vengono inglobate in Alfa Srl;
- Operazione di scissione totale proporzionale di Alfa Srl, con la formazione di tre società (newco, di nuova costituzione), in cui vengono assegnati gli immobili della società scissa. L’obiettivo è quello di suddividere gli immobili, in modo omogeneo e congruo, al fine di garantire a ciascun figlio un valore almeno pari alle quote di legittima. Inoltre, ogni figlio sarà autonomo nella gestione della propria società immobiliare;
- In questa operazione l’istante si riserva il diritto di usufrutto sulle quote delle tre società (newco). Di fatto, quindi, l’istante rimane titolare dei connessi diritti di voto e di partecipazione agli utili. Pertanto, l’operazione si concretizza in una donazione delle quote delle tre newco ai figli, attribuendo a ciascun figlio il 100% della nuda proprietà di una società.
La riorganizzazione societaria, così delineata, si realizza attraverso la creazione di tre società di nuova costituzione (newco), ognuna contenente un pacchetto di immobili autonomo per una diretta gestione degli stessi.
I figli, al termine dell’operazione risulteranno essere titolari della nuda proprietà delle quote delle singole società, rimanendo sull’istante il possesso del diritto di usufrutto, con correlati diritti di voto ed agli utili. In definitiva, attraverso questa serie di operazioni straordinarie sulle società, l’istante può contare su un controllo diretto sulle tre newco. Inoltre, al momento del futuro decesso, gli eredi avranno la possibilità di subentrare come proprietari delle rispettive società. In questo modo si concretizza il passaggio generazionale, evitando l’annoso problema della proprietà indivisa tra più coeredi (evitando sul nascere possibili dissidi tra gli eredi stessi).
Problematiche di abuso del diritto sull’operazione di riorganizzazione societaria
Come anticipato, la risposta dell’Agenzia delle Entrate sull’operazione sopra descritta è positiva. Non vengono, pertanto, sollevati dubbi circa l’assenza di fattispecie di abuso del diritto ex art. 10-bis della Legge n. 212/2000. Sostanzialmente, l’Agenzia non ravvede il concretizzarsi di alcun vantaggio fiscale indebito in questa operazione, essendo ben chiara la valida ragione economica alla base della riorganizzazione societaria.
Lo scopo di questa riorganizzazione, per come descritta, infatti, appare essere ragionato attorno al futuro passaggio generazionale dell’azienda, al fine di permettere una migliore prosecuzione dell’attività di gestione immobiliare da parte degli eredi (figli). In assenza di un’operazione di questo tipo, infatti, la proprietà indivisa delle quote sociali, infatti, potrebbe determinare, come sovente avviene, delle divergenze di gestione, che potrebbero portare sia all’immobilismo della società, oppure ad una richiesta di scioglimento della comunione indivisa, con conseguenze importanti.
Per questo motivo, in ottica positiva deve essere vista la scelta di effettuare una suddivisione degli immobili per consentire la gestione unitaria di una società ad ogni figlio. Inoltre, non si deve dimenticare che il patrimonio immobiliare esistente inizialmente nel gruppo Alfa viene completamente ripartito tra le beneficiarie, senza alcuna destinazione ad uso personale o familiare dei soci o cessione a terzi delle quote sociali delle beneficiarie medesime all’esito della riorganizzazione. Queste sono le caratteristiche fondamenti che, secondo l’Agenzia delle Entrate, non fanno rilevare ipotesi di abuso del diritto.
Questa risposta dell’Agenzia delle Entrate appare sicuramente in linea con altre pronunce passate aventi ad oggetto riorganizzazioni societarie. Di fatto, quindi, l’Amministrazione finanziaria tende a considerare come non abusive le operazioni di riorganizzazione del patrimonio immobiliare con lo scopo finale di agevolare il ricambio generazionale nella gestione dell’azienda.
Ad agevolare la risposta positiva deve essere poi evidenziato che le operazioni in commento (fusione per incorporazione e scissione proporzionale) sono operazioni che risultano essere neutrali ai fini delle imposte dirette (ex art. 172 e 173 del TUIR). Per quanto attiene, invece, ai profili di fiscalità indiretta, l’operazione di cessione di partecipazioni prevede l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, ex art. 11 del DPR n. 131/86.
Per quanto riguarda la fusione e la scissione, anch’esse sono soggette ad imposta di registro in misura fissa (art. 4, co. 1, lett. b), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR), oltre all’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale, sempre in misura fissa. In ultima analisi, l’imposta di donazione, che riguarda la cessione ai figli della nuda proprietà delle società newco. In questo caso il valore imponibile da verificare per la concorrenza alle relative franchigie, deve essere determinato in relazione al valore del patrimonio netto delle società beneficiarie, come previsto dall’art. 16, co. 1, lett. b) del D.Lgs. n. 346/90.
L’importanza della pianificazione preventiva del passaggio generazionale
La risposta in commento non aggiunge particolari elementi rispetto ad altri chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate per quanto riguarda la riorganizzazione societaria ai fini del passaggio generazionale. Tutto questo non fa che confermare il fatto che il passaggio generazionale d’impresa deve essere pianificato in anticipo e strutturato in relazione a due obiettivi:
- Il proseguimento dell’attività di impresa, senza cessione di quote a terzi;
- L’individuazione della forma migliore che consenta agli eredi di poter subentrare nell’attività di impresa.
Il soddisfacimento di entrambi questi elementi porta all’individuazione della valida ragione economica che deve guidare la riorganizzazione societaria. Solo in questo modo, infatti, è possibile superare le problematiche di abuso del diritto di cui all’art. 10-bis della Legge n. 212/2000. Se desideri approfondire la tua situazione personale per raggiungere questi obiettivi contattaci al link sottostante per ricevere una consulenza personalizzata con l’obiettivo di risolvere i tuoi dubbi.
