Quando si rende necessaria un’operazione di scissione immobiliare o spin-off immobiliare?
Le operazioni di scissione immobiliare o spin-off immobiliare si rendono necessarie in diversi contesti aziendali, principalmente per motivi di riorganizzazione, ottimizzazione fiscale, e gestione patrimoniale. Queste operazioni possono coinvolgere sia società di grandi dimensioni che piccole e medie imprese, a seconda delle esigenze specifiche.
Riorganizzazione e razionalizzazione della struttura societaria
Uno dei motivi principali per cui si effettua una scissione immobiliare è la riorganizzazione aziendale. Quando una società possiede un patrimonio immobiliare significativo, può essere utile separare gli asset immobiliari dalle attività operative per creare una struttura più efficiente. Questo consente di focalizzare l’attenzione su ciascuna attività specifica e migliorarne la gestione. Per esempio, una società potrebbe voler separare la gestione immobiliare dalla produzione o dai servizi offerti, creando entità distinte ma controllate dalla stessa holding.
Ottimizzazione fiscale
Dal punto di vista fiscale, lo spin-off immobiliare può essere un’operazione vantaggiosa. Secondo l’articolo 173 del TUIR, la scissione è fiscalmente neutrale, il che significa che non genera plusvalenze o minusvalenze imponibili al momento della scissione. Questo rende l’operazione particolarmente interessante per la redistribuzione del patrimonio immobiliare senza incorrere in immediate conseguenze fiscali. Tuttavia, è importante che l’operazione sia motivata da valide ragioni economiche e non sia configurabile come elusiva, altrimenti potrebbe essere contestata dall’Amministrazione Finanziaria.
Gestione dei dissidi tra soci
Le operazioni di scissione possono anche essere utilizzate per risolvere dissidi tra soci. In situazioni dove vi è disaccordo sulla gestione della società, separare le attività immobiliari dalle attività operative può facilitare una gestione più armoniosa e focalizzata. Per esempio, se due fratelli co-proprietari di una società vogliono trasferire l’attività ai propri figli mantenendo la proprietà dell’immobile, possono effettuare una scissione immobiliare. Questo permette di mantenere la proprietà dell’immobile in una nuova entità, mentre l’attività operativa viene ceduta ai figli.
Passaggio generazionale
Un’altra situazione in cui può essere utile uno spin-off immobiliare è durante il passaggio generazionale. Separare gli asset immobiliari dalle attività operative può semplificare il trasferimento delle attività imprenditoriali alla generazione successiva. La nuova generazione può assumere la gestione dell’attività operativa senza doversi occupare immediatamente della gestione immobiliare, che rimane in capo alla generazione precedente o a una nuova società appositamente costituita.
Operazioni di lease-back
Le operazioni di lease-back, dove un’azienda vende un immobile per poi riacquistarlo tramite leasing, possono essere ottimizzate attraverso uno spin-off immobiliare. Questo consente alla società di ottenere liquidità immediata e di dedurre fiscalmente i canoni di locazione finanziaria. La scissione permette di separare l’operazione immobiliare dalla gestione operativa, migliorando la flessibilità finanziaria e la gestione del patrimonio.
Sfruttamento di aree edificabili
Le società che possiedono terreni con potenziale edificatorio possono optare per una riorganizzazione immobiliare per sfruttare al meglio questi asset. Trasferendo i diritti edificatori a una nuova società, possono gestire separatamente l’attività agricola e quella immobiliare, ottimizzando le risorse e pianificando interventi edificatori senza interferire con le altre attività aziendali.
Indice degli argomenti
In cosa consiste una scissione immobiliare?
Attraverso l’operazione di scissione il patrimonio di una società (“scissa“) viene suddiviso ed assegnato (in tutto o in parte) ad una (o altre) società preesistenti o di nuova costituzione (“newco“). Questo, con contestuale assegnazione ai soci della prima di azioni o quote delle società beneficiarie.
Gli elementi che caratterizzano la scissione sono quindi sia l’apporto patrimoniale dalla scissa alla beneficiaria, sia l’assegnazione delle azioni o quote della beneficiaria ai soci della scissa (e non alla società medesima), in cambio dell’apporto ricevuto da questa. Alla diminuzione del patrimonio della scissa risponde quindi l’assegnazione di titoli della beneficiaria, dimodoché i soci non possano subire alcun pregiudizio dall’intera operazione.
In quali forme può essere operata?
La scissione societaria può essere:
- Totale, quando la società originaria si estingue ed attribuisce tutto il patrimonio ad almeno due altre società;
- Parziale, quando la società originaria rimane in vita, ma assegna parte del patrimonio ad altre società;
- Per incorporazione, quando le società beneficiarie sono preesistenti alla scissione;
- In senso stretto, quando le società beneficiarie sono costituite ex novo;
- Omogenea, quando le società partecipanti all’operazione sono dello stesso tipo;
- Eterogenea, quando si assiste al mutamento del tipo della società scissa, applicandosi, quindi, anche la disciplina della trasformazione.
La scissione, inoltre si differenzia dalla fusione poiché vi è suddivisione di un unico patrimonio e di un’unica compagine sociale in più società, in contrapposizione quindi con il concetto di unione di più patrimoni e di diverse compagini sociali.
Infine è di fondamentale importanza anche la differenza con il conferimento d’azienda o scorporo. In tal caso la società conferente acquisterà in cambio azioni o quote corrispondenti al proprio apporto patrimoniale, le quali restano perciò assoggettate alle regole di amministrazione del patrimonio sociale, mentre nell’ipotesi di scissione saranno i soci a beneficiare delle nuove partecipazioni in misura proporzionale a quelle già possedute nella società scissa.
L’importanza della scissione immobiliare nelle ristrutturazioni aziendali
La scissione viene utilizzata nella maggior parte dei casi come strumento di ristrutturazione aziendale. Spesso la motivazione dell’operazione è quella di separare il ramo immobiliare da quello operativo (operazioni di spin-off) oppure di ripartire tra più società beneficiarie il patrimonio immobiliare della società scissa.
Può capitare che, nella volontà delle parti siano presenti ambedue i motivi, ossia quello di separare il comparto immobiliare dall’attività operativa e al contempo “suddividere” gli immobili tra i soci attribuendoli per scissione ad altrettante società beneficiarie.
I motivi che stanno alla base delle operazioni di scissione possono essere di diversa natura:
- La volontà di garantire all’attività immobiliare una adeguata remunerazione, separandola dalle altre attività operative;
- La predisposizione di un assetto volto a facilitare l’ingresso nella compagine societaria di nuovi soci interessati solo all’aspetto operativo. Situazione classica di imprese in crescita dimensionale;
- La soluzione di possibili dissidi tra i soci sulla gestione della società;
- La facilitazione di ipotesi di passaggio generazionale di impresa.
La disciplina fiscale della scissione immobiliare
La scissione è di per sé operazione neutrale ai fini delle imposte sui redditi: il co. 1 dell’art. 173, DPR n. 917/86 (TUIR) dispone che la scissione totale o parziale non dà luogo a realizzo di plusvalenze e minusvalenze dei beni della società scissa, comprese quelle relative alle rimanenze e al valore di avviamento. Questo sia per le scissioni proporzionali che per quelle non proporzionali.
La scissione, anche non proporzionale, è un’operazione fiscalmente neutrale e di per sé non elusiva ed inoltre, in particolare, il trasferimento del patrimonio immobiliare dalla società scissa, che continui l’attività imprenditoriale, a costituende società beneficiarie, con continuità di valori fiscali, non sottrae gli immobili al regime di impresa, caratterizzandosi come operazione di riorganizzazione aziendale, rispondente a determinate finalità e strategie imprenditoriali. In altre parole essa comporta una mera ridistribuzione del patrimonio societario, senza che questo implichi agli effetti fiscali, ipotesi di cessione di beni o di realizzo di plusvalenze o minusvalenze.
Al contrario, è elusiva un’operazione di fusione e la successiva scissione parziale non proporzionale che risulti in concreto finalizzata esclusivamente all’assegnazione di beni ai soci. In tal caso la scissione potrebbe prestarsi ad un uso esclusivamente finalizzato ad una mera assegnazione individuale di beni. Infatti le scissioni, possono servire a creare apposite “società contenitore” in cui immettere beni da alienare, in modo da ottenere, in caso di successiva cessione delle azioni o quote, una conversione delle plusvalenze su singoli beni in plusvalenze su partecipazioni.
Problematiche di elusione fiscale
L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha la possibilità di contestare l’attività posta in essere attraverso atti ed operazioni di per se leciti, ma aventi il solo scopo di aggirare norma impositive (elusione fiscale). Allo stesso modo, sono oggetto di contestazione le operazioni concluse senza valide ragioni economiche.
Sul punto, l’art. 10-bis della Legge n. 212/00 stabilisce, al comma 3, che “non si considerano abusive, in ogni caso, le operazioni giustificate da valide ragioni extra-fiscali, non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale, che rispondono a finalità di miglioramento strutturale o funzionale dell’impresa ovvero dell’attività professionale del contribuente”.
L’Amministrazione finanziaria ha il potere di qualificare in maniera diversa un determinato strumento contrattuale che comporta una riduzione delle imposte, qualora dall’analisi di comportamenti ed accadimenti reali si evinca una realtà diversa da quella riportata nel contratto, al fine di applicare correttamente l’imposta.
L’Amministrazione ha, quindi, la possibilità di disconoscere ai soli fini dell’imposta sui redditi, i vantaggi tributari di specifiche operazioni qualora il contribuente non riesca a dimostrare che non sono elusive. Per questo motivo è importante sempre verificare le condizioni richieste dalla normativa, ovvero:
- L’esistenza di valide ragioni economiche per l’operazione societaria;
- L’inesistenza della finalità di creare società contenitori utili alla successiva alienazione dei beni scissi.
Le valide ragioni economiche della scissione
La presenza di una valida ragione economica deve essere condotta con riferimento ai soggetti che effettuano l’operazione. La valida ragione deve sussistere nei confronti della società che si scioglie ed in quella beneficiaria. Non deve rilevare l’eventuale interesse dei soci. In altre parole, non si ha una valida ragione economica dall’operazione qualora vi sia un interesse prevalente dei soci, rispetto a quello della società che, potrebbe gestire le sue proprietà unitariamente.
Le problematiche, quindi, sorgono quando l’obiettivo della scissione riguarda la mera assegnazione di beni (es. donazione di immobile ai figli da parte del genitore unico socio della società scissa). Si tratta di casi in cui vi è l’assenza di qualsiasi attività economica diretta allo sfruttamento del patrimonio destinato alla società beneficiaria.
Se l’operazione è destinata alla creazione di una mera società “contenitore” destinata ad detenere beni da far circolare successivamente sotto forma di partecipazioni, non vi sono valide ragioni economiche tali da giustificare l’operazione. L’unica ragione in tale ipotesi è la convenienza fiscale. Questo, in quanto l’istituto alternativo dell’estromissione dei beni immobili dall’esercizio di impresa con conseguente assegnazione degli stessi all’unico socio – che sarebbe successivamente libero di provvedere alla donazione a favore dei figli – genererebbe consistenti plusvalori, tassabili. Diversamente, la scissione è operazione fiscalmente neutrale e priva di costi nell’immediato.
Continuazione dell’attività imprenditoriale
La valida ragione economica può essere ritenuta sussistente qualora l’operazione sia, altresì, finalizzata a favorire l’inserimento dei figli nell’attività commerciale per favorire la continuazione dell’attività imprenditoriale. Oppure, quando viene conferita una rilevante consistenza patrimoniale, tale da ritenere che la medesima impresa, anche in ragione dei cospicui fattori produttivi ad essa trasferiti, possa continuare ad esercitare l’attività già svolta dalla scindenda.
Non è invece una valida ragione economica l’eventuale conflitto tra soci della scissa in merito alla gestione del compendio immobiliare anche se tale da determinare uno stato di inattività gestionale, soprattutto quando questo non è sostenuto da una esauriente giustificazione.
Sembra emergere, quindi, che la legittimità di una scissione immobiliare non elusiva si fondi sulla continuazione della società scissa a svolgere l’attività d’impresa già in atto, senza peraltro attuare la sottrazione degli immobili ad una gestione imprenditoriale in forma societaria. In altre parole, si devono mantenere i relativi plusvalori che concorreranno al reddito secondo le regole vigenti al momento in cui gli stessi verranno successivamente ceduti o assegnati ai soci.
Lease back
Qualora la società beneficiaria conceda in locazione a prezzi di mercato gli immobili acquisiti dalla scissa e subaffitti l’immobile detenuto per effetto della cessione del contratto di lease-back, non vi è alcun illecito risparmio d’imposta dal momento che i canoni costituenti costi per la società scissa danno luogo, correlativamente, a componenti positivi di reddito per la società beneficiaria neo-costituita. Sarebbe invece diverso se in tal caso la scissione fosse seguita dalla fusione per incorporazione della società beneficiaria da parte della originaria controllante della società scissa. Tale operazione dovrebbe ritenersi elusiva in quanto preordinata ad aggirare la disciplina dell’ art. 88, co. 5, del TUIR, riguardante la cessione del contratto di locazione finanziaria.ù
Cosa sono i vantaggi fiscali indebiti?
Per configurarsi l’elusione fiscale devono realizzarsi “vantaggi fiscali indebiti” ovvero vantaggi che, pur essendo realizzati in conformità con le disposizioni fiscali, sono tuttavia in contrasto con le finalità delle stesse o con i principi dell’ordinamento tributario.
A ben vedere, è l’assenza di una sostanza economica sottostante all’operazione a dare luogo ad un vantaggio fiscale indebito. Pertanto, se un’operazione di riorganizzazione aziendale risponde alla finalità di miglioramento organizzativo dell’impresa essa non può essere considerata elusiva, perché risulta chiaro l’intento economico perseguito.
Ad esempio, un’operazione di scissione immobiliare volta a realizzare una riorganizzazione più funzionale dell’impresa – separando il patrimonio immobiliare da quello industriale o diversificando i due rami di attività – non può essere considerata elusiva laddove sussistano, e vengano provate, le valide ragioni economiche che giustifichino l’operazione e non si producano degli effetti giuridici in contrasto con il sistema tributario.
Come si dimostrano le valide ragioni economiche?
La dimostrazione dell’esistenza delle valide ragioni economiche che giustificano l’operazione devono emergere chiaramente. Si tratta, quindi, di documentare le finalità riorganizzative dell’impresa che sostanziano le valide ragioni extrafiscali dell’operazione posta in essere.
La dimostrazione è particolarmente delicata perché bisogna provare che l’operazione ha una sua sostanza economica, che non realizza un vantaggio fiscale indebito e che tale vantaggio fiscale non è l’effetto essenziale dell’operazione.
L’onere della prova della non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico nel loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici alle normali logiche di mercato è in capo all’Amministrazione finanziaria. Tuttavia, anche l’impresa è chiamata a giustificare le finalità perseguite dall’operazione.
Tale dimostrazione può essere fornita, ad esempio, producendo i verbali di assemblea dai quali risultino le esigenze di riorganizzazione o esibendo altri documenti dai quali emerga la necessità di diversificare l’attività in distinti rami per logiche imprenditoriali e strategiche o la volontà di operare un ricambio generazionale.
La relazione accompagnatoria degli amministratori al progetto di scissione
Più in generale, la prova delle valide ragioni economiche alla base dell’operazione di scissione immobiliare può ritenersi assolta anche con la produzione di qualunque documento che ricopra un ruolo particolarmente importante nelle vita decisionale dell’impresa, quale, ad esempio, la “relazione accompagnatoria” degli amministratori al progetto di scissione di cui all’art. 2506-ter c.c., la cui funzione è, tra le altre, quella di illustrare e giustificare l’operazione di scissione nel suo complesso, sia dal punto di vista giuridico sia dal punto di vista economico, ovvero, in assenza di tale relazione, un documento informale di analogo contenuto, nel quale vanno esposte con chiarezza le valide ragioni economiche a fondamento dell’operazione realizzata.
Ne deriva che l’onere di allegazione dei fatti posti a fondamento delle proprie tesi risulta essere uno snodo centrale per il contribuente e per l’Amministrazione, tanto in fase contenziosa quanto in fase pre-contenziosa.
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