Per la riforma del catasto di sarà ancora da attendere. All’interno della legge delega sulla riforma fiscale non ci sarà alcun intervento di revisione del sistema castale. A confermare questo il viceministro dell’Economia, secondo il quale ci sarà ancora da attendere per revisionare il sistema catastale degli immobili.
Nessun cambiamento, quindi, interesserà quest’anno i proprietari di immobili. Tuttavia, la tanto necessaria revisione del catasto si rende necessaria da tempo, dal momento che l’ultima è avvenuta alla fine degli anni’80. E da allora, nonostante i vari tentativi effettuati in concomitanza di alcuni governi, nulla di concreto è stato fatto.
Ora la riforma sarebbe già scritta, essendo stata approvata da oltre 1 anno la legge delega che autorizza il Governo a realizzarla, e senza ulteriori rallentamenti potrebbe essere messa in atto entro il 2026. La tematica è sempre stata tra gli obiettivi del centro destra, e ora che si trova all’Esecutivo potrebbe essere l’occasione per metterci concretamente mano. L’iter burocratico in Italia, si sa, è però sempre impervio e dai tempi biblici, ma presto la riforma del catasto potrebbe essere realtà. Vediamo quindi di saperne qualcosa di più.
Indice degli Argomenti
Riforma del catasto: gli obiettivi
La riforma del sistema catastale degli immobili si propone di attuare una serie di importanti obiettivi, ovvero:
- Favorire la crescite economica del Paese;
- Rendere maggiormente efficiente il sistema delle imposte;
- Eliminare i micro-tributi;
- Assicurare una maggiore progressività del sistema;
- Contrastare evasione ed elusione fiscale.
La legge delega prevede inoltre che l’intervento del Governo si muova in due direzioni:
- Il sistema di rilevazione catastale;
- L’integrazione di informazioni nel sistema catastale.
Il sistema di rilevazione catastale
Gli edifici, allo stato attuale, non sono accatastati con il valore esatto e aggiornato. L’intento principale della riforma è proprio quello di individuare, attraverso nuovi strumenti, il giusto classamento e valore di ogni edificio per semplificare sostanzialmente il sistema di tassazione per i cittadini.
In particolare, la legge delega ha attribuito al Governo la possibilità di modificare il sistema della rilevazione catastale per modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze di terreni e fabbricati. A tale scopo devono essere introdotti degli appositi strumenti a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle entrate per procedere ad un corretto classamento degli immobili.
In definitiva, questi enti devono essere in grado di stabilire se l’immobile sia:
- Un immobile attualmente non censito o che non rispetta la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso, ovvero la categoria catastale attribuita;
- I terreni edificabili accatastati come agricoli;
- Gli immobili abusivi.
Inoltre, sempre in un’ottica di semplificazione burocratica, il legislatore dovrà anche prevedere strumenti e moduli organizzativi che favoriscano lo scambio di informazioni tra le amministrazioni, quindi tra l’Agenzia delle entrate e i Comuni.
Integrazione informazioni del sistema catastale
Uno degli elementi della riforma riguarda anche la previsione di andare ad integrare le informazioni nel catasto dei fabbricati distribuiti sull’intero territorio nazionale. Per fare questo dovranno necessariamente essere seguiti alcuni specifici criteri direttivi.
In particolare, oltre alla rendita catastale di ciascun immobile, andranno attribuiti anche il valore patrimoniale dello stesso e la rendita, parametrati sul valore attuale di mercato, prevedendo anche meccanismi di adeguamento periodico alla situazione del mercato immobiliare sia del valore patrimoniale che della rendita. Inoltre, un discorso a se meritano gli immobili cui è riconosciuto un interesse storico o artistico, per i quali, come afferma la normativa, devono essere applicate:
“adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro“.
Tuttavia, al momento pare le nuove previsioni portino non tanto verso l’individuazione di un valore patrimoniale ma, piuttosto l’individuazione ed attribuzione di una “rendita ulteriore” da individuare in relazione ai criteri disciplinati dal DPR n. 138/98 (“Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell’articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662“).
Quali benefici apporterà la riforma del catasto
Le attuali rendite catastali sono calcolate sulla base di tariffe d’estimo individuate decenni fa e che sono normalmente rivalutate tramite l’applicazione dei moltiplicatori. Tale sistema, però, non consente di individuare il valore effettivo ed attuale del bene. Ad incidere sulla valutazione degli immobili, con la riforma, ci saranno invece indicatori come la posizione geografica, le dimensioni, la manutenzione dell’immobile e le sue caratteristiche specifiche. In questo modo la valutazione immobiliare sarà non solo più trasparente ma anche più equa permettendo ai cittadini di comprendere come il valore delle loro proprietà viene determinato. E anche le tasse, conseguentemente, saranno adeguate al reale valore dell’immobile.
La riforma del catasto dovrebbe poi realizzare una vera mappatura degli immobili presenti sul territorio per assicurare trasparenza.
Chi pagherà di più con la riforma del catasto
Inutile dire come la riforma del catasto andrà ad incidere inevitabilmente sulle tasse. Alcuni proprietari di immobili potrebbero quindi ritrovarsi svantaggiati da questo intervento di revisione. L’intento sarebbe quello di effettuare una riforma ad invarianza di gettito, ma appare un’ipotesi di difficile realizzazione.
Le imposte che potrebbero andare ad incrementarsi sono quelle oggi legate alla rendita castale dell’immobile, ovvero, l’IMU, le imposte catastali e di registro (basti pensare, ad esempio, alle ipotesi di donazione di bene immobile). Tuttavia, potrebbero esserci anche altri aspetti che, indirettamente, subiranno queste modifiche. Il riferimento va, inevitabilmente al valore ISEE, che è legato anche al valore catastale degli immobili posseduti dal nucleo familiare.
Facendo riferimento nello specifico all’IMU l’impatto preciso non può essere definito a priori ma già si teme che gli aumenti possano essere piuttosto elevati, e differenziati a seconda del comune. In linea generale gli esperti parlano di un aumento medio dell’IMU di circa 1.150 euro, passando dagli attuali 896 a 2.046 euro. Ai fini del calcolo dell’ISEE poi, il valore di una prima casa aumenterà mediamente di 75mila euro, con il valore che passerà da 23.576 a 98.733, con un incremento percentuale che sfiora così il 319%.
Il tutto comunque dipenderà, come abbiamo specificato, dalla specifica zona di ubicazione dell’immobile e dall’andamento del mercato immobiliare.
Immobili “fantasma” e abusivismo edilizio
La riforma catastale andrà anche ad individuare i c.d. “immobili fantasma” gli abusivismi edilizi. Il riferimento è a quei fabbricati già edificati ma senza riscontro a livello catastale. In questi casi spesso siamo di fronte ad abusi edilizi e frodi fiscali, in quanto questi immobili, non esistendo per il catasto, non sono al tempo stesso assoggettabili alle varie tasse sull’immobile (come l’IMU) o sull’uso dello stesso (come la TARI).
La riforma in questione, tramite un accurato sistema di mappatura, permetterà di individuare queste casistiche, oltre a tutti quei casi di immobili accatastati per una volumetria minore a quella effettiva, sempre allo scopo di avere vantaggi fiscali.
Potrebbe comunque essere previsto un condono edilizio per gli abusi compiuti entro un certo periodo. Tuttavia, questa ipotesi, al momento appare ancora non chiara. Occorrerà entrare nel vivo della riforma per capire la volontà del Governo di aprire ad un condono che favorirebbe soggetti non in regola che hanno commesso abusi in passato.
Conclusioni
La riforma catastale, che potrebbe entrare in vigore non prima del 2026, consisterà in un’opera corposa di interventi di semplificazione e mappatura, in un’ottica di aggiornamento e adeguamento ai valori di mercato. Si tratta di un’intervento non semplice che, infatti, sta richiedendo più tempo del previsto e che viene rimandato proprio perché è di difficile attuazione.
Gli strumenti per la mappatura degli immobili e per la revisione delle tariffe d’estimo ci sono. Il problema principale resta quello di un inevitabile aumento della pressione fiscale sugli immobili.
Inevitabili, infatti, saranno le ripercussioni tributarie sui proprietari di immobili, sebbene la situazione sarà comunque differenziata a seconda della regione e del comune di ubicazione dell’immobile. Sempre che non si riesca a trovare un soluzione che riesca ad accontentare tutti, con aumenti minimi e sanzioni più elevate per chi non è in regola.
Nel frattempo, continueremo a tenervi aggiornati sull’andamento della testo di riforma per capire le conseguenze per tutti i possesso di beni immobili in Italia.
