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Donazione di immobile con riserva di usufrutto: quanto costa?

E' possibile effettuare la donazione di un immobile ai figli mantenendo la riserva del diritto di usufrutto. Vediamo come realizzare questa operazione ed i costi da sostenere.

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La fiscalità immobiliare è da sempre un aspetto molto delicato in quanto, spesso, attorno ad essa ruotano anche altri aspetti, come quelli legati al passaggio generazionale. Molto spesso nella mia attività di consulenza fiscale mi ritrovo ad offrire consulenza in operazioni che riguardano la donazione di un bene immobile ai figli, mantenendo sul donante il diritto di usufrutto sul bene.

Pensa al caso di un soggetto che si trova con un patrimonio immobiliare e che si trova in una situazione dove vuole tutelarsi da possibili future azioni da parte di creditori (che potrebbero manifestarsi) o che vuole anticipare gli effetti successori sui figli. In questi casi gli immobili possono essere utilizzati anche in ottica di passaggio generazionale (anticipato) anche in ottica di tutela del patrimonio da aggressioni di terzi. Tra le varie opzioni che si possono trovare (es. costituzione di un fondo patrimoniale, un trust, una società semplice immobiliare), vi è anche la possibilità di effettuare una donazione ai figli dell’immobile conservando il diritto di usufrutto.

Si tratta di un’operazione che deve essere opportunamente valutata e che, comunque, presenta dei costi, legati sia alla procedura che alle imposte indirette dovute all’Amministrazione finanziaria. Per questo motivo, prima di intraprendere un’operazione come questa è opportuno andare ad analizzare le caratteristiche principali di una donazione e del calcolo dell’usufrutto immobiliare, che andiamo, schematicamente a riepilogare di seguito.

Donazione di immobile con riserva di usufrutto
Donazione di immobile con riserva di usufrutto

La donazione con riserva di usufrutto

Il punto di partenza di questa operazione non può che essere la donazione che, di fatto, rappresenta un’anticipo di eredità. Sostanzialmente, non vi è alcuna differenza da un punto di vista della fiscalità indiretta tra donazione e successione.

La donazione è un contratto con cui un soggetto donante cede a titolo gratuito un bene mobile o immobile ad un altro soggetto donatario, per mero spirito di liberalità

Donare i beni ai parenti (nel caso ai figli) è un atto di estrema generosità. A volte anche di conveniente necessità, quando la donazione può presupporre un consistente risparmio di imposte per un passaggio di mano che, prima o poi, deve avvenire. Naturalmente, come vedremo, la donazione è conveniente tanto prima viene effettuata rispetto al momento della successione. Oggi lasci i tuoi beni ma il beneficiario se li godrà più avanti, quando tu non avrai più la possibilità di farlo. Attraverso la donazione con riserva di usufrutto, quindi, trasferisce ad un altro la nuda proprietà del bene ma non il diritto di usufrutto. Vediamo che cosa vuol dire e come fare questo tipo di donazione.

Come si perfeziona la donazione immobiliare?

Come detto la donazione di un immobile è un contratto che necessita di alcuni elementi indispensabili per essere perfezionato. In particolare: 

  • Trattasi di atto pubblico, quindi, la donazione deve essere formalizzata dal notaio in presenza di due testimoni;
  • E’ necessario il consenso sia del beneficiario che del donante, i quali devono manifestare pubblicamente la loro volontà. Affinché ne vengano meno gli effetti è necessario l’accordo di entrambe le parti; 
  • Il donante deve essere pienamente capace di agire, ossia l’attitudine e la possibilità di un soggetto di compiere atti giuridici che producono effetti e che si riversano nella propria sfera giuridica (non possono essere donanti i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette all’amministratore di sostegno, ma solo se sono state private della facoltà di disporre dei propri bene. 

Quali sono i costi da sostenere per la donazione? 

La formalizzazione di una procedura di donazione dell’immobile con riserva di usufrutto sul donante non è un’operazione priva di costi. Si parla sia di costi vivi“, come il costo del notaio (solitamente a carico del donante), ed i costi legati alle imposte indirette che gravano sulla donazione della nuda proprietà (in quanto in questo caso l’usufrutto rimane sul donante). In particolare, i costi da sostenere sono:

  • La parcella del notaio che si occuperà della donazione;
  • Le imposte indirette dovute alla donazione della nuda proprietà dell’immobile (imposta di donazione, imposta ipotecaria e catastale).  

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio questi costi.

La parcella del notaio

La parcella del notaio varia in proporzione al valore degli immobili trasferiti. Sostanzialmente, si calcola così: 

Rendita catastale + 5% della rendita catastale, moltiplicato per un coefficiente che varia in base alla categoria dell’immobile (105 in caso di prima casa, mentre 126 in caso di seconda casa). 

Questo calcolo che ritroveremo di seguito per il calcolo dell’usufrutto rappresenta il valore dell’immobile su cui viene parametrata la parcella del notaio per l’operazione. Qualora l’operazione riguardi non la donazione dell’intero immobile ma solo della nuda proprietà anche la parcella del notaio deve essere parametrato sul valore della nuda proprietà che andiamo di seguito a determinare.

Le imposte indirette sulla donazione della nuda proprietà immobiliare

Alla donazione non si applica solo il prezzo del notaio, ma anche le imposte, anch’esse solitamente a carico del donante. Attualmente non ci sono imposte da pagare per il passaggio di beni tra genitori e figli, per donazione o successione, fino ad un importo complessivo di un milione di euro. In particolare:

  • Se la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4% sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro. 
  • Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6%, mentre la franchigia scende a 100 mila euro;
  • Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il IV°grado), si applica l’aliquota del 6%, ma senza alcuna franchigia;  
  • Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8%, senza franchigia; 
  • Eccezione è rappresentata dalla donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro. 

Vi sono poi da considerare l’imposta ipotecaria e catastale, nelle seguenti misure: 

  • Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale; se per il beneficiario rappresenta la prima casa, è dovuta un’imposta determinata e pari a 200 €; 
  • Imposta catastale: 1% del valore catastale; se per il beneficiario rappresenta la prima casa, è dovuta un’imposta determinata e pari a 200 €.

Queste imposte non devono essere calcolate sul valore dell’immobile, ma sul valore della nuda proprietà dello stesso (che in questo caso è oggetto di donazione). Per arrivare a determinare tale valore occorre, infatti, togliere dal valore complessivo dell’immobile (come indicato precedentemente per la parcella del notaio) il valore dell’usufrutto.

Come si determina il valore della nuda proprietà di un immobile?

Il valore della nuda proprietà di un immobile si stabilisce sulla base di quella che è la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto di usufrutto.

Il valore dell’usufrutto si stabilisce sulla base di una tabella allegata al testo unico sull’imposta di registro, una tabella che valuta questo diritto in misura inversamente proporzionale a quella che è l’età dell’usufruttuario. Più è anziano l’usufruttuario meno vale il suo diritto di usufrutto perché inevitabilmente la sua aspettativa di vita è più ridotta.

Il calcolo dell’usufrutto si determina attraverso l’analisi della seguente tabella.

Tabella: calcolo di usufrutto e nuda proprietà

La tabella sottostante ha l’obiettivo di determinare il valore di usufrutto e nuda proprietà ai fini del pagamento delle imposte indirette (donazione, ipotecaria e catastale). Il valore dell’usufrutto è stabilito per tutta la vita del beneficiario e ed occorre per individuare la relativa nuda proprietà nei casi di separazione dei due diritti come la donazione con riserva di usufrutto.

Il valore dell’usufrutto concesso per la vita intera di una persona, infatti, varia a seconda dell’età del beneficiario o, nel caso di più usufruttuari, di quella del più giovane di essi.
Il valore dell’usufrutto si calcola moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario.

Età UsufruttuarioCoefficiente% Usufrutto% Nuda Proprietà
da 0 a 201900,0095,005,00
da 21 a 301800,0090,0010,00
da 31 a 401700,0085,0015,00
da 41 a 451600,0080,0020,00
da 46 a 501500,0075,0025,00
da 51 a 531400,0070,0030,00
da 54 a 561300,0065,0035,00
da 57 a 601200,0060,0040,00
da 61 a 631100,0055,0045,00
da 64 a 661000,0050,0050,00
da 67 a 69900,0045,0055,00
da 70 a 72800,0040,0060,00
da 73 a 75700,0035,0065,00
da 76 a 78600,0030,0070,00
da 79 a 82500,0025,0075,00
da 83 a 86400,0020,0080,00
da 87 a 92300,0015,0085,00
da 93 a 99200,0010,0090,00

Esempio di calcolo del valore dell’usufrutto e della nuda proprietà immobiliare

Proviamo adesso ad effettuare il calcolo numerico, attraverso un semplice esempio utile a determinare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile.

Ad es.: appartamento di categoria catastale A/2 con rendita catastale di €. 1.000,00

  • Rendita catastale €. 1.000
  • Moltiplicatore 115,50 (rendita rivalutata del 5% con moltiplicatore 110). Il moltiplicatore diventa 126 in caso di seconda casa.
  • Valore piena proprietà €. 115.500
  • Tasso d’interesse legale 0,05%
  • Valore rendita annua €. 5.775
Valore della piena proprietà€ 115.500,00
Età dell’usufruttuario62 anni
Tasso di interesse legale0,05%
Coefficiente moltiplicatore1100
Valore dell’usufrutto€ 63.525,00
Valore della nuda proprietà€ 51.975,00

In questo caso, se fossimo di fronte ad una operazione di donazione di immobile con riserva di usufrutto il valore donato è quello della nuda proprietà. Il valore è inferiore rispetto alla franchigia per l’imposta di donazione (ipotizzando una donazione genitore/figlio), ma rimane ferma l’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale in misura percentuale (o fissa in caso di applicazione dell’agevolazione prima casa).

In ogni caso il valore degli immobili, compresi quelli donati, deve essere ripreso in considerazione al momento della successione ai fini della verifica dell’eventuale lesione dei diritti di legittima.

Che differenza c’è tra usufrutto e diritto di abitazione?

Prima di concludere un aspetto particolare che spesso genera confusione riguarda le differenze esistenti tra usufruttuario e titolare del diritto di abitazione. Molto spesso questi termini vengono utilizzati come sinonimi ignorando che vi sono delle differenze importanti.

La differenza tra usufrutto e diritto di abitazione risiede nel fatto che l’usufruttuario ha anche il diritto di locare l’immobile, mentre il titolare del diritto di abitazione non lo può fare. Questo aspetto ha delle ripercussioni anche da un punto di vista fiscale, ai fini delle imposte indirette. Infatti, in caso di donazione della nuda proprietà al figlio, rimangono a carico del donante (usufruttuario) tutti gli obblighi fiscali, ed anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Donazione di immobile con riserva di usufrutto: valutazioni di convenienza

La donazione di immobile con riserva di usufrutto consente di anticipare gli effetti successori andando a donare agli eredi la nuda proprietà di un bene immobile, conservando il diritto di restarvi ad abitare vita natural durante al soggetto donante (che si riserva l’usufrutto). Questa operazione consente al donante di spossessarsi dell’immobile (o meglio della sua nuda proprietà) per conservarne il diritto di potervi risiedere a vita. L’effetto nei confronti di terzi è che non potranno più far valere diritti nei confronti dell’immobile, la cui titolarità è passata a terzi.

Come abbiamo visto questo tipo di operazione non è esente da costi e naturalmente è tanto più costosa, ai fini delle imposte indirette (imposta di successione, ipotecaria e catastale), quando più è elevata l’età del donante. Infatti, all’aumentare dell’età progressivamente aumenta il valore della nuda proprietà.

Questa opzione sicuramente non è l’unica che consente questo tipo di risultato. In relazione agli obiettivi che si intendono perseguire, infatti, possono esserci anche altre operazioni, come il conferimento immobiliare in società, la società semplice immobiliare, il trust o il fondo patrimoniale, che a seconda dei casi possono raggiungere obiettivi legati alla segregazione immobiliare ed al passaggio generazionale. La scelta della migliore tra queste opzioni dipende sempre da una serie di variabili, come la condizione del soggetto titolare dei beni, i rischi dai quali si vuole tutelare e dal grado di spossessamento che vuole raggiungere. Per questo motivo il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad esperti che possano aiutarti a prendere la decisione migliore per la tua situazione personale.

Donazione di immobile con riserva di usufrutto: consulenza fiscale

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

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