Riacquisto di immobile estero con agevolazione prima casa

L’agevolazione prima casa è garantita anche nel caso di cessione entro cinque anni dell’immobile italiano e riacquisto di immobile estero, entro un anno.

Nel caso di cessione entro cinque anni dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa di abitazione, è esclusa la decadenza dal beneficio, se il contribuente procede, sempre entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di un altro immobile sito all’estero.

Sostanzialmente, l’agevolazione è garantita quando con il Paese estero vi siano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a “dimora abituale“. Lo ha reso noto l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 65 del 20 febbraio 2020.

Normativa sulle agevolazioni “prima casa”

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono disciplinate dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR). Questa normativa prevede:

• Imposta di registro ridotta al 2% (anziché l’aliquota ordinaria del 9%);
• Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (50 euro ciascuna);
• Decadenza dall’agevolazione in caso di vendita dell’immobile prima di cinque anni dall’acquisto, salvo che entro un anno si proceda al riacquisto di un nuovo immobile da destinare a dimora abituale.

Se la condizione del riacquisto non è soddisfatta, il contribuente è tenuto a restituire le imposte non versate, con l’aggiunta di una sovrattassa del 30% sulle imposte stesse.

Validità dell’acquisto all’estero

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 31/E del 7 giugno 2010, ha chiarito che la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” può essere evitata anche se l’immobile riacquistato si trova all’estero. Tuttavia, è necessario che:

• Esistano strumenti di cooperazione amministrativa tra Italia e il Paese estero che permettano di verificare che il contribuente abbia effettivamente adibito il nuovo immobile a dimora abituale;
• Il punto precedente può essere dimostrato dal contribuente in sede di contraddittorio con l’Ufficio accertatore che, comunque, dovrà notificare l’avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dall’agevolazione prima casa.

Importanza dell’adeguata documentazione

Questo significa che l’avviso di liquidazione, in caso di cessione di immobile in Italia entro i cinque anni e riacquisto di immobile estero, viene comunque notificato. A detto avviso, infatti, il contribuente può opporsi con adeguata documentazione, presentando all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate la documentazione necessaria a dimostrare la sussistenza dei requisiti necessari per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione prima casa.

Andando in dettaglio il contribuente è chiamato a dimostrare che:

• Il riacquisto dell’immobile sito all’estero sia stato effettuato entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa nel territorio italiano e che
• La nuova abitazione sia stata destinata a dimora abituale del contribuente stesso.

L’Ufficio valuterà quindi la sussistenza o meno delle condizioni dettate dalla normativa fiscale per non decadere dal beneficio goduto dell’agevolazione prima casa. Nell’esaminare detta documentazione l’Ufficio potrà, eventualmente, avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con lo stato estero.

Ovviamente, il contribuente è, in ogni caso, tenuto a fornire all’ufficio la documentazione comprovante il diritto a fruire dell’agevolazione, ma tale diritto deve poter essere verificabile da parte dell’Amministrazione finanziaria mediante gli “strumenti di cooperazione amministrativa“.

Caso specifico: acquisto in Svizzera

L’Agenzia ha confermato che l’Italia e la Svizzera hanno sottoscritto una Convenzione contro le doppie imposizioni (firmata nel 1976 e aggiornata nel 2015) che consente lo scambio di informazioni tra le amministrazioni fiscali dei due Stati.

Pertanto, per evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa“, il contribuente deve dimostrare che:

1. Ha acquistato l’immobile entro un anno dalla vendita del precedente immobile acquistato con agevolazione “prima casa” in Italia;
2. L’immobile in Svizzera è stato adibito a dimora abituale, fornendo documentazione adeguata.

Prova dell’utilizzo dell’immobile come dimora abituale

Se la cooperazione amministrativa tra le autorità italiane e quelle svizzere risulta difficoltosa, il contribuente può fornire documenti alternativi, tra cui:

• Atto di acquisto (rogito notarile) dell’immobile in Svizzera;
• Certificato di residenza rilasciato dal Municipio svizzero, che attesti che il contribuente ha effettivamente stabilito la propria dimora abituale nell’immobile acquistato.

Tale documentazione può essere presentata in sede di autotutela, qualora il contribuente ricevesse un avviso di liquidazione per la decadenza dalle agevolazioni fiscali. L’Ufficio accertatore dell’Agenzia delle Entrate ha il compito di:

• Verificare la documentazione fornita dal contribuente per determinare se l’acquisto all’estero soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa italiana;
• Eventualmente avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa previsti dalla Convenzione tra Italia e Svizzera per ottenere ulteriori conferme.

Conclusioni

Il riacquisto di un immobile all’estero può evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, a condizione che vi sia un adeguato scambio di informazioni tra le autorità fiscali italiane e quelle del Paese estero. Tuttavia è necessario che:

• L’immobile estero sia acquistato in Paese che garantisce strumenti di cooperazione amministrativa;
• Il riacquisto dell’immobile sito all’estero sia stato effettuato entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa nel territorio italiano e che
• La nuova abitazione sia stata destinata a dimora abituale del contribuente stesso.

Verificandosi contemporaneamente tutte le condizioni sopra indicate l’agevolazione prima casa non decade. Tuttavia, è di fondamentale importanza la documentazione volta a provare queste condizioni. L’Agenzia delle Entrate, infatti, continuerà ad inviare l’avviso di liquidazione con le relative sanzioni per la decadenza dall’agevolazione prima casa.

A quel punto spetta al contribuente dimostrare la sussistenza delle condizioni richieste e richiedere l’annullamento, in autotutela dell’avviso di liquidazione notificato.