regime agevolato prima casa e contratto preliminare

La questione oggetto di esame all’interpello n. 650 del 2021 dell’Agenzia delle entrate è se le agevolazioni in tema di imposte catastali e ipotecarie possano essere applicate anche in caso di registrazione di contratto preliminare di compravendita.

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Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. E’ usualmente impiegato nella prassi immobiliare, per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati, settore nel quale sorge la prassi di ricorrere a tale strumento.

L’atto fa sorgere un obbligo di facere consistente nella conclusione del contratto definitivo che abbia ad oggetto il trasferimento di una res, che abbia certe caratteristiche e garantisca specifiche utilità.

Le ipotesi contrattuali interessate dall’art. 64 co. 6 della l. 73 del 2021, invece, consistono in atti di trasferimento e scambio, che producono efficacia reale. Dunque, all’Agenzia delle entrate è stato chiesto se fosse possibile applicare il medesimo regime anche a tale tipo di negozio.

Analizziamo, allora, il quesito posto e gli istituti connessi. In conclusione, la soluzione offerta dall’amministrazione finanziaria sul punto.


Cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. E’ usualmente impiegato nella prassi immobiliare, per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati, settore nel quale sorge la prassi di ricorrere a tale strumento.

La ratio principale del contratto preliminare è quella di consentire al promissario acquirente di un bene mobile o immobile si riserva la facoltà di valutare la convenienza dell’affare, mantenendolo fermo per un certo arco di tempo necessario a procedere alla verifica dello stato dell’immobile o della res, in generale.

Il contratto preliminare ha effetti obbligatori, ossia le parti si obbligano a concludere successivamente il contratto. In caso di mancata conclusione può sussistere responsabilità per inadempimento di uno dei promitteti. Dunque, nel contratto preliminare è necessaria la collaborazione di una delle parti affinché si realizzi la compravendita.

Un ulteriore vantaggio previsto dalla disciplina del contratto preliminare di compravendita è quello derivante dalla trascrizione.

La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, cioè prenota gli effetti del futuro definitivo, la cui trascrizione produrrà efficacia dalla data di trascrizione del preliminare.

Ciò implica che l’acquisto della res sarà opponibile anche ai terzi che prima della conclusione del definitivo, abbiano acquistato a loro volta il bene oggetto della compravendita.

La trascrizione del preliminare non solo è opponibile ai terzi acquirenti, ma anche ai creditori del promittente alienante, che abbiano trascritto successivamente il pignoramento sul predetto bene. 

Le caratteristiche principali del contratto

Il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto per iscritto, laddove abbia ad oggetto beni immobili o mobili registrati. In esso, devono essere indicare gli elementi minimi della compravendita, ovvero:

  • consenso delle parti
  • descrizione del bene oggetto della vendita (l’indirizzo, la descrizione dell’immobile, l’attestazione dei dati catastali e delle planimetrie e l’attestato di prestazione energetica)
  • prezzo.

Occorre accertarsi che il venditore sia il reale proprietario dell’immobile. Il venditore ha l’obbligo, tramite un accesso agli atti presso gli Uffici Tecnici Comunali, di verificare la conformità urbanistico catastale, la regolarità edilizia e che gli impianti risultino conformi alle norme di sicurezza e ai vincoli urbanistici e ambientali della località in cui l’immobile è situato.

Effetti del contratto preliminare

Il principale effetto che il contratto preliminare produce è quella di obbligare le parti alla conclusione del contratto definitivo, nonché a far conseguire il bene con le specifiche caratteristiche previste dal contratto. Ciò comporta importanti vantaggi rispetto al diretto contratto di compravendita.

Oltre a consentire la valutazione dell’affare e la gestione semplificata di possibile sopravvenienze, anche il regime dei vizi subisce una modifica.

Il promissario alienante è obbligato anche a fare in modo che nelle more il bene diventi conforme, o mantenga le caratteristiche, a che ha promesso e come risultano dall’atto. Ciò implica che egli è anche obbligato a porre in essere le iniziative volte a recuperare la conformità. Dunque, il contratto preliminare non fa sorgere solo un dovere di facere negoziale, ma anche un facere materiale  strumentale alla piena attuazione dell’effetto.

Se il promissario alienante promette di vendere un bene non viziato e libero da pesi,il promissario acquirente può pretendere che il primo elimini gli oneri o i vizi del bene, perché l’alienante è obbligato a fare tutto ciò che serve affinché sia conseguito il risultato pieno e conforme a come è stato promesso nel preliminare.

Tale efficacia sarà invece preclusa nel caso di un contratto di compravendita diretto, in quanto in tal caso le parti si obbligano ad uno scambio. L’alienante è tenuto ad un’obbligazione di dare e non di facere, infatti i rimedi edilizi non includono la facoltà di chiedere la rimozione dei vizi.

Il regime agevolato prima casa

La questione principale oggetto di interpello all’Agenzia delle entrate è se sia applicabile la disciplina dell’art. 64 co. 6 della legge 73/2021, ossia il regime agevolato per l’acquisto della prima casa, anche al contratto preliminare di compravendita. Prima di esaminare la risposta dell’amministrazione finanziaria sembra opportuno delineare brevemente quanto disposto dalla norma in questione.

Il regime agevolativo recato dall’articolo 64, comma 6 del decreto legge n. 73 del 2021, consente l’applicazione di un regime di esenzione dai tributi per acquisti di immobili da parte di persone fisiche che “non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato”, in presenza di determinate condizioni.

In particolare la norma dispone :

“Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di «prime case» di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprieta’, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di eta’ nell’anno in cui l’atto e’ rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui“.

La questione sottoposta all’Agenzia delle entrate

L‘interpello n. 650 del 2021 ha ad oggetto la facoltà di applicare l’esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria e catastale anche a coloro che hanno concluso e registrato un contratto preliminare di compravendita.

L’istante riteneva di poter dichiarare nel preliminare la sussistenza dei requisiti per valido riconoscimento dell’agevolazione. Egli, dunque, auspicava di essere esentato dal pagamento dell’imposizione proporzionale ai fini dell’imposta di registro.

Lo stesso, inoltre, ha proceduto ad una seconda richiesta. Egli, infatti, riteneva di avere diritto al rimborso integrale dell’imposta proporzionale di registro pagata su acconti e caparra, con istanza di rimborso da presentare al competente ufficio dopo la stipula del contratto di compravendita immobiliare.

La risposta dell’Agenzia delle entrate sul contratto preliminare di compravendita

L’agevolazione, come abbiamo constatato in precedenza si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale:

  • A1 (Abitazioni di tipo signorile),
  • A8 (Abitazioni in ville)
  • A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici),
  • agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, di cui alla nota II bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 198 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, in breve TUR).

Dunque, ad avviso dell’amministrazione finanziaria, tra le tipologie contrattuali che consentono l’esenzione non rientrerebbe il contratto preliminare di compravendita. Quest’ultimo, infatti, è un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali.

Il contratto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Ciò esclude l’applicazione del regime dell’art. 64 co.6, che consente all’acquirente di non procedere al pagamento dell’imposta catastale e di quella ipotecaria.

La nuova previsione agevolativa fa, allora, espresso riferimento agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. L’amministrazione finanziaria non accoglie, quindi, la possibilità di applicare la suddetta esenzione già in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita.

La tassazione di quest’ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, per gli acconti e per la caparra.

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