Come si dichiarano i redditi fondiari? La corretta indicazione dei redditi da fabbricati in dichiarazione dei redditi. I contribuenti che possiedono immobili locati, oppure immobili a disposizione situati nello stesso Comune dell’abitazione principale sono obbligati all’indicazione dei redditi fondiari in dichiarazione dei redditi. Questo sia che si presenti il modello 730 che il modello Redditi PF. Tutte le info in questa guida.

L’indicazione dei redditi da fabbricati in dichiarazione dei redditi è un aspetto che induce molto spesso in errore.

Ogni anno ricevo tantissime richieste di contatto che riguardano contribuenti che non sanno come dichiarare in modo corretto i loro redditi. Immobili a disposizione, diverse tipologie di redditi da locazione, e modalità di tassazione differenziate contribuiscono a creare confusione.

L’argomento è sicuramente complicato da gestire. Per questo motivo il mio consiglio è sempre quello di affidarvi ad un dottore Commercialista esperto.

Se non ne HAI uno di riferimento non esitate a contattarmi!

In questo contributo ho deciso di riepilogare con taglio pratico le principali modalità di tassazione dei redditi da fabbricati in dichiarazione dei redditi.

Se anche tu stai cercando informazioni corrette per la compilazione della tua dichiarazione dei redditi in questo contributo troverai le indicazioni che stai cercando. Questo sia che tu debba compilare il modello 730 che il modello Redditi PF.

Vediamo, quindi come compilare il quadro dedicato ai redditi fondiari nella dichiarazione dei redditi.

redditi da fabbricati

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REDDITI FONDIARI IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

I redditi derivanti dal possesso (o dalla titolarità di altro diritto reale) di beni immobili o terreni devono essere indicati nel quadro dedicato ai redditi fondiari della dichiarazione dei redditi.

Si tratta di tutti i terreni e fabbricati situati in Italia.

Per gli immobili detenuti all’estero, vi rimando a questo specifico contributo: “Immobile estero: il regime fiscale di tassazione“.

Tali redditi devono essere dichiarati indipendentemente dalla residenza in Italia del titolare dei beni.

Ne consegue che, anche per i soggetti non residenti, si considerano prodotti in Italia (e, quindi, soggetti a tassazione) i redditi degli immobili ivi posseduti.

Fabbricati che non devono essere dichiarati

Esistono fabbricati che per loro natura o loro destinazione non generano reddito catastale. Quindi, non devono essere dichiarati in nessun caso:

  • Costruzioni rurali ed eventuali pertinenze ad uso abitativo;
  • Le costruzioni strumentali alle attività agricole. Comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
  • I fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
  • Fabbricati strumentali ad attività d’impresa o professionale;
  • Locali di proprietà condominiali se la quota di reddito spettante a ogni singolo condomino sia inferiore a € 25,82 per ogni singola unità immobiliare. L’esclusione non trova applicazione per i negozi e immobili affittati;
  • Immobili per i quali siano state rilasciate autorizzazioni o licenze per il restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Tale esclusione, tuttavia, è limitata al solo periodo cui si riferisce il provvedimento e a condizione che durante tale periodo l’immobile non sia stato utilizzato;
  • Immobili completamente adibiti a musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche aperte al pubblico;
  • Immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto. Nonché i monasteri di clausura e loro pertinenze se non locati;
  • Immobili da dichiarare nel quadro dei redditi diversi (es. sublocazioni brevi).

Principio alternatività Imu/Irpef

Dal periodo di imposta 2012, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi da fabbricati riguardanti gli immobili non locati. Questo ai sensi dell’articolo 8, comma 1 del DLGS n 23/2011.

Pertanto, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito.

Successivamente, dal 2013 il principio è stato parzialmente modificato:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, della Legge n. 147/2013).

Inoltre, occorre tener conto che, nel 2014, sono cambiate le regole IMU per le abitazioni principali e, di conseguenza, è cambiata anche l’applicazione del suddetto principio.

Infatti:

  • Non è dovuta l’IMU per l’abitazione principale e le relative pertinenze. Il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze;
  • E’, invece, dovuta l’IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). In tal caso non sono dovute IRPEF e addizionali e, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall’IMU, anche se non locati, si applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l’IRPEF che le addizionali regionali e comunali. L’effetto di sostituzione opera anche qualora l’IMU risulti giuridicamente dovuta, ma non sia stata versata.

Alternatività Imu/Irpef: soluzioni operative

In sintesi, le situazioni che si possono verificare, in linea generale sono le seguenti:

Tipologia di immobileIMUIRPEF
Abitazione principale non di lusso e relative pertinenzeNOSI
Abitazione principale non di lusso e relative pertinenzeSINO
Fabbricati per i quali i Comuni abbiano previsto l’esenzione totale dall’IMUNOSI
Fabbricati ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale (anche se rurale)SISI
Fabbricati ad uso abitativo non locati situati in un Comune diverso da quello in cui si trova l’abitazione principaleSINO

Da un punto di vista operativo:

  • Il contribuente, nel quadro dei redditi da fabbricati, deve indicare i dati di tutti gli immobili posseduti. Ad eccezione degli immobili che non vanno dichiarati appositamente elencati;
  • Chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione ed indicare il relativo reddito.

Redditi da fabbricati: soggetti obbligati alla dichiarazione

In linea generale, i redditi fondiari prodotti dai fabbricati sono attribuibili ai soggetti che posseggono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.

In particolare, sono tenuti alla compilazione del quadro dei redditi fondiari:

I proprietari

E’ obbligato a dichiarare i redditi da fabbricati il proprietario di immobili siti nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita.

I titolari di diritti reali di godimento

Rientrano tra i soggetti obbligati alla compilazione del quadro anche coloro i quali sono titolari dei seguenti diritti reali di godimento:

  • Superficie – Il diritto di superficie è il diritto di fare o mantenere una costruzione al di sopra (ma anche al di sotto) del suolo altrui conservando la proprietà della costruzione stessa (art. 952 c.c.). Questo diritto può venire costruito dal proprietario del suolo per consentire ad altri di costruirvi; oppure può nascere successivamente alla costruzione, se il proprietario la aliena separatamente dal suolo.
  • Usufrutto – L’usufrutto è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando, però, la destinazione economica della cosa stessa. Fino all’estinzione dell’usufrutto, il proprietario è privato della possibilità di usare la cosa. Il suo diritto, così compresso, prende il nome di nuda proprietà. In presenza di usufrutto, il soggetto obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato è solo ed esclusivamente l’usufruttuario. Pertanto, il nudo proprietario non deve dichiarare nulla. Egli sarà tenuto a dichiarare il reddito solo nel momento in cui l’usufrutto cesserà con conseguente consolidamento della proprietà in capo allo stesso.
  • Uso – L’uso è il diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti; ma la raccolta dei frutti trova un limite quantitativo nella misura occorrente per i bisogni dell’usuario e della sua famiglia.
  • Abitazione – Il codice civile stabilisce che chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). In merito ai fabbricati, si segnala il diritto di abitazione (art. 540 c.c.) che spetta, per esempio, al coniuge superstite; esso si estende anche alle pertinenze della casa adibita a prima abitazione.

Soci di società semplici

Rientrano tra i soggetti obbligati alla compilazione del quadro dei redditi fondiari i soci di società semplici ed equiparate che producono redditi di fabbricati.

In tal caso devono indicare il reddito loro attribuito così come risultante dal prospetto di riparto rilasciato dalla società.

Sono previsti due Codici da indicare nella Colonna 2 (Utilizzo) per segnalare, rispettivamente, il reddito dei fabbricati attribuito dalla società imponibile ai fini IRPEF (Codice 16) e il reddito dei fabbricati attribuito dalla società non imponibile ai fini IRPEF (Codice 17).

Redditi da fabbricati: soggetti esclusi dalla compilazione

Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e, quindi, a compilare il quadro dei redditi fondiari:

  • Il locatario;
  • Il comodatario (l’obbligo ricade sul comodante);
  • Il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura cnon eccedente i 500 euro;
  • Chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni;
  • I condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro;
  • Chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati;
  • Chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto. Nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tale ultimi casi, è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e che sia fatta una denuncia all’Agenzia delle entrate entro 3 mesi dall’inizio dell’utilizzo.

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DETERMINAZIONE DEL REDDITO DA FABBRICATI DA ASSOGGETTARE A TASSAZIONE

I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d’estimo.

Tali redditi concorrono a formare il reddito complessivo del titolare, indipendentemente dall’effettiva percezione.

Le aree occupate dalle costruzioni o quelle che ne costituiscono pertinenza si considerano parti integranti dell’immobile stesso e, quindi, non produttive di autonomo reddito.

Ai fini della tassazione, si utilizza la rendita catastale che viene così determinata:

  • Per gli immobili a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C), mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite dalla legge catastale, moltiplicata per la consistenza dell’unità immobiliare;
  • Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E), mediante stima diretta del valore da parte dell’Agenzia delle entrate;
  • Infine, per i fabbricati non ancora iscritti in catasto o iscritti con rendita non più adeguata, si applica una rendita provvisoria.

Comunque, per determinare la rendita catastale, bisogna rilevare dal certificato catastale la zona censuaria, la categoria, la classe e la consistenza relative all’unità immobiliare (ad es.: zona terza, categoria A/3, classe 3, consistenza 6,5 vani).

Immobili di interesse storico e artistico

Sugli immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10 del codice dei beni culturali (D.Lgs. n. 42/2004), oltre alla riduzione al 50% della base imponibile IMU, (art. 4, commi 5-ter, 5-quater, 5-sexies, 5- septies, D.L. n. 16/2012, come modificato dalla legge di conversione n. 44/2012):

  • In caso di immobile locato, la riduzione percentuale di abbattimento del canone di locazione è del 35% (art. 37, comma 4-bis, TUIR);
  • Per gli immobili posseduti da imprese o da enti non commerciali, il reddito medio ordinario è ridotto del 50% e non si applica l’aumento di un terzo nel caso in cui siano a disposizione (art. 41 TUIR). Inoltre, per gli immobili posseduti da imprese e da queste locati qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35% risulti superiore al reddito medio ordinario dell’unità immobiliare, il reddito, sempre per le imprese, è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

Abitazione principale e pertinenze

Si considera abitazione principale quella nella quale il contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente (art. 43 c.c.).

In genere, dunque, l’abitazione coincide con la residenza anagrafica.

In linea generale, il reddito dell’abitazione principale corrisponde alla rendita catastale rivalutata del 5%, rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso.

L’abitazione resta principale, anche quando il contribuente trasferisce la propria dimora abituale presso un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’abitazione non risulti locata (circolare 3 gennaio 2001, n. 1/E).

Sono pertinenze le cose immobili di cui all’artICOLO 817 c.c., classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche.

Tassazione degli immobili locati

È prevista la facoltà per il contribuente di scegliere l’applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. “cedolare secca sugli affitti”), relativamente alla tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili. ovvero titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23).

Pertanto, la disciplina degli immobili locati è diversa a seconda che si applichi:

Regime ordinario

Se, ricorrendone i presupposti, non si è optato per la tassazione sostitutiva (“cedolare secca”), il reddito dell’immobile locato da dichiarare è calcolato, in linea generale, confrontando la rendita catastale rivalutata con il reddito effettivo (corrispondente al canone di locazione abbattuto forfetariamente).

In caso di stipula di un contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998) sono previste alcune agevolazioni sia per il locatore che per il conduttore.

In particolare, per quanto riguarda il locatore, il reddito effettivo (determinato effettuando il confronto tra rendita catastale rivalutata e il canone di locazione abbattuto del 5%-25%) è ulteriormente abbattuto del 30%.

Cedolare secca

A partire dal 2011, è stata introdotta la facoltà per il contribuente di scegliere l’applicazione di un regime tributario sostitutivo sul reddito da locazione (c.d. “cedolare secca sugli affitti”).

Possibilità concessa relativamente alla tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili. Ovvero soggetti titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo (art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23).

Inoltre, la cedolare secca:

  • E’ sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione ovvero sulla sua eventuale risoluzione o proroga;
  • Può essere applicata anche ai redditi di locazioni “brevi” per i cui contratti di locazione, cioè, non sussiste obbligo di registrazione.

La cedolare secca, è fissata in misura pari al:

  • 21% sui canoni di locazione a regime ordinario;
  • 10% per quelli a regime concordato (o concertato). Contratti conclusi sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 Legge n. 431/1998).  Nel caso occorre indicare nella Colonna 2, il Codice 8).

Dti relativi ai contratti di locazione

All’interno della sezione II del quadro B del quadro dei redditi da fabbricati dovono trovare indicazione i dati identificativi dei contratti di locazione.

In particolare, gli estremi di registrazione del contratto di locazione devono essere compilati solo se il contratto è stato registrato presso l’Ufficio. Oppure, se nella copia del modello di richiesta di registrazione restituito dall’Ufficio non è indicato il codice identificativo del contratto.

Alternativamente se, invece, il contratto di locazione è stato registrato tramite Siria, Iris, Locazioni web o Contratti on line, oppure tramite il nuovo modello RLI, deve essere indicato, nell’apposito campo il codice identificativo del contratto.

Codice composto da 17 caratteri, reperibile nella ricevuta di registrazione telematica (o, eventualmente, nella copia restituita dall’Ufficio).

Redditi da fabbricati: Casi particolari Imu

Nel quadro dei redditi da fabbricati è presente la casella “casi particolari Imu“ in cui dovrà essere indicato uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’Imu:

  • Codice 1 – Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2015 ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
  • Codice 2 – Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso“). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu;
  • Infine, il codice 3 – Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Inoltre dovrà indicare il reddito del fabbricato locato: nella colonna 13 se è soggetto a tassazione ordinaria, nella colonna 14 se è soggetto a cedolare secca al 21%, nella colonna 15 se è soggetto a cedolare secca al 10%.

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REDDITO DA LOCAZIONI TURISTICHE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Una particolare situazione di compilazione del quadro dei redditi da fabbricati è quella che riguarda le c.d. “locazioni turistiche“.

Ai sensi del D.L. n. 50/2017 per locazioni brevi si intendono contratti di durata inferiore a 30 giorni. Stipulati esclusivamente per finalità turistiche, da parte di persone fisiche titolari o meno di diritto reale sull’immobile.

Si tratta di locazioni non regolate dalla Legge n. 431/1998, ma direttamente dal codice civile.

Per approfondimenti su questo tipo particolare di locazione vi rimandiamo al nostro contributo: “Locazione turistica: guida per sfruttarla al meglio“.

In questo ambito, invece, adiamo ad analizzare la modalità di compilazione del quadro dei redditi da fabbricati per questo tipo di locazione.

Tassazione delle locazioni turistiche

redditi di locazione ritratti dal contratto di locazione breve, possono fruire, ai sensi della disposizione normativa citata, dell’istituto della cedolare secca.

Questo tramite l’applicazione della sola aliquota del 21%.

Sempre che il contribuente decida di esercitare l’apposita opzione in sede di compilazione del quadro dei redditi da fabbricati della dichiarazione dei redditi.

In caso contrario, i redditi concorrono alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare alla tassazione progressiva IRPEF.

Il medesimo trattamento fiscale viene esteso, dalla disposizione normativa richiamata, anche ai redditi diversi percepiti dal contribuente a seguito della sublocazione dell’immobile dallo stesso condotto in affitto. Oppure dalla locazione da parte del comodatario dell’immobile concessogli in uso. Questo a condizione che la locazione o sublocazione rispettino le condizioni delle locazioni brevi.

Anche per tali redditi, pertanto, il contribuente ha la facoltà di esercitare, al momento della compilazione del quadro RL della dichiarazione dei redditi, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Oppure decidere di farli concorrere alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare all’imposizione progressiva Irpef.

La ritenuta degli intermediari e redditi da fabbricati

Unitamente alle citate novità, l’articolo 4 ha introdotto un sistema volto a contrastare il fenomeno di evasione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi.

Nello specifico ha previsto l’obbligo in capo agli intermediari immobiliari o ai gestori dei siti on line che consentono di mettere in contatto l’offerta e la domanda di immobili alcuni obblighi.

Faccio riferimento, in particolare, all’obbligo di comunicare i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite a decorrere dal 1º giugno 2017.

Nel caso in cui tali soggetti intervengano anche nella riscossione del corrispettivo viene, inoltre, previsto l’obbligo di effettuare, all’atto della corresponsione al beneficiario, una ritenuta. Si tratta di una ritenuta fiscale del 21% del corrispettivo lordo della locazione.

Con conseguente obbligo di rilasciare al beneficiario la relativa certificazione del reddito allo stesso erogato e della ritenuta effettuata.

La ritenuta subita può essere imputata a riduzione dell’importo della cedolare secca dovuta, oppure considerata quale versamento a titolo di acconto Irpef. Questo a seconda dell’effettuazione o meno da parte del contribuente dell’opzione per la cedolare secca per tali fattispecie reddituali.

Cedolare secca nelle locazioni turistiche

Il contribuente ha diritto di applicare l’istituto della cedolare secca:

  • Sia ai redditi fondiari di locazione di immobili abitativi indicati nel quadro RB;
  • Sia alle ipotesi di sublocazione di immobili abitativi indicate nel quadro RL dei redditi diversi.

Questi aspetti sono stati oggetto di un nostro specifico contributo a cui vi rimando: “Locazione breve turistica: il nuovo regime fiscale”. Inoltre, segnalo anche questa specifica analisi da parte dell’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E/2017.

Il quadro LC è stato introdotto al fine di consentire una liquidazione unitaria della cedolare secca dovuta dal contribuente. Questo in relazione a tutti i redditi per cui lo stesso possa validamente beneficiarne.

Sia per i redditi inclusi nel quadro RL che per quelli inclusi nel quadro RB inerenti il reddito da fabbricati.

Questi costituisce, quindi, il quadro di liquidazione in cui confluisce l’imposta sostitutiva da cedolare secca determinata nel quadro dei redditi da fabbricati.
Sia quella determinata sui redditi diversi da sublocazione o da locazione dell’immobile detenuto in comodato di cui al rigo RL10.

Esempio di compilazione

Per semplificare al massimo, prendiamo il classico esempio di una persona fisica (“non imprenditore“), che possiede un appartamento in una città d’arte.

Appartamento per il quale ha dato mandato ad una agenzia turistica (o ad un portale web di prenotazioni) di concedere l’immobile in affitto ai turisti con contratti di durata inferiore a 30 giorni.

Periodicamente l’agenzia emette fattura per la provvigione spettante al proprietario di casa. Contestualmente versa allo stesso il ricavato degli affitti al netto della provvigione e al netto della ritenuta del 21%. Ritenuta che è calcolata anche sulla quota fatturata dall’agenzia, in quanto costo non deducibile dal proprietario.

A questo punto il proprietario dell’immobile si trova con un compenso netto incassato e una fattura dell’agenzia (indeducibile analiticamente), e una ritenuta di acconto versata per suo conto.

Al momento della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto ad indicare i redditi derivanti dall’affitto turistico, in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni, nel quadro dei redditi da fabbricati.

Redditi da fabbricati: Cedolare secca o Irpef?

Le opzioni di tassazione sono due: o la cedolare secca o l’Irpef.

Se il proprietario di casa sceglie la tassazione Irpef dovrà dichiarare il reddito da locazione al lordo della provvigione dell’agenzia turistica. Tuttavia, egli potrà beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro. La ritenuta del 21% operata dall’Agenzia sarà considerata come acconto versato ai fini Irpef.

Se, invece, il proprietario opta per la cedolare secca, anche in questo caso il reddito da dichiarare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia turistica.

Infatti, la cedolare secca, non ammette alcuna deduzione dalla base imponibile. In questo caso, non ci sarà imposta da versare in dichiarazione. In quanto la ritenuta del 21% operata dall’agenzia copre totalmente l’imposta dovuta.

Locazione temporanea nell’anno

Altro aspetto importante da tenere in considerazione in dichiarazione dei redditi è che spesso ci sono periodi sfitti. Ovvero periodi in cui non si riesce ad affittare.

In questa fattispecie, il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro dei redditi da fabbricati due distinti righi.

Uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto:

  • Rigo relativo al periodo di affitto – In questo rigo deve essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice relativo all’affitto. In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica. Mentre in colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca. In colonna 6, quindi, si deve indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef). Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro dovrà essere riportato il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“);
  • Rigo relativo al periodo non affittato – In questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente. In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale. In colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

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REDDITI DA FABBRICATI: CONSULENZA

Hai un dubbio riguardante la compilazione del quadro relativo al reddito da fabbricati? Hai bisogno di una consulenza per la presentazione della tua dichiarazione dei redditi?

Affidati alla mia consulenza!

Riceverai tutto l’aiuto necessario, specifico alla tua situazione personale. La compilazione dei quadri relativi ai redditi da fabbricati non è semplice.

Evita di commettere errori ed affidati sempre a professionisti esperti.

Se, invece hai un dubbio lasciaci un commento.

300 COMMENTI

  1. salve,
    ho concesso in locazione una stanza del mio immobile principale con contratto a codice concordato; l’altra parte dell’immobile più la pertinenza ( box) sono da me utilizzate.
    in fase di compilazione quadro B, ho utlizzato il codice 12 quadro B per l’immobile ( corretto) , mentre per la pertinenza ( codice 5) il software del precompilato online continua a darmi errore “Presenza di giorni con Utilizzo 5 superiore al totale dei giorni di possesso dei fabbricati adibiti ad abitazione principale Valore dichiarato: 365 Valore corretto : 0”
    Cosa devo indicare? L’immobile è comuinque adibiito ad abitazione principale, e quindi anche la pertinenza, per cui il codice 9 non mi sembra appropriato.

  2. Ovviamente la pertinenza è legata al destino dell’abitazione principale, deve modificare il codice da attribuire.

  3. Buonasera,
    risiedo con i miei genitori ma sono proprietario di un box acquistato come non pertinenziale (in quanto non avevo nessuna prima casa di cui renderlo pertinenza), soggetto quindi ad IMU.
    Cercando di inserirlo nel Quadro B, con codice utilizzo 5, inserendo come “caso particolare IMU” il codice 2, mi blocca comunicandomi: “Presenza di giorni con Utilizzo 5 superiore al totale dei giorni di possesso dei fabbricati adibiti ad abitazione principale”
    Se invece inserisco il cod. utilizzo 9, risulta incongruente con “casi particolari IMU” cod. 2.

    Quael’è a vostro avviso il corretto codice utilizzo?
    Grazie mille

  4. Buonasera
    Per il 730/2017 relativo al periodo di imposta 2016, se ho acquistato una abitazione a Febbraio 2017, diventata da subito abitazione principale e quindi da inserire come nuova residenza, nel Quadro B dei fabbricati devo inserire tale Fabbricato? ed eventualmente quanti giorni di possesso inserire? il sistema ovviamente non consente la scelta di “zero”.
    Grazie mille, saluti

  5. Ringrazio per la risposta così rapida ed efficace.
    Chiedo inoltre se può creare incongruenza il fatto che tra le spese detraibili al 2016 devo portare quelle relative all’intermediazione immobiliare (E17), dato che ho pagato l’agenzia nel 2016 anche se poi l’atto è stato fatto nel 2017.
    Riassumendo, introduco nel 730 di questo anno la variazione di residenza e le spese di intermediazione immobiliare ma non inserisco il fabbricato di proprietà perchè effettivamente acquisito nel 2017?
    Grazie

  6. Salve
    Mia madre è a carico di mio padre, non ha alcun reddito a parte la rendita di alcuni terreni in comunione dei beni e la rendita di un terreno di sua proprietà. Il valore complessivo di queste rendite è irrisorio. Tutti i terreni ricadono in comuni esenti dall’Imu, dunque da quello che ho capito è dovuta l’Irpef. Pertanto anche mia madre deve fare un proprio 730, pur essendo a carico di mo padre? In tal caso deve fare necessariamente riferimento ad un commercialista non avendo a disposizione il 730 precompilato? Grazie

  7. Anche io sono a carico di mio padre, ho lavorato occasionalmente per n importo lordo di 2000 euro. Di questi ho pagato 400 euro di ritenuta d’acconto. Da qualche parte ho letto che posso dichiararli e richiedere il rimborso, pur restando a carico di mio padre. Se è si qual’è la procedura? Grazie mille

  8. Grazie per la risposta celere. Mi scusi vorrei la motivazione per il quale mia madre non è tenuta alla presentazione della dichiarazione. La guida dell’Agenzia delle Entrate, a mio avviso, al riguardo non è molto chiara. A pag. 5 riporta che “la dichiarazione deve essere comunque presentata se le addizionali all’irpef non sono state trattenute…”, mentre a pag. 6 tra i casi di esonero con limite di reddito riporta “terreni e/o fabbricati con limite di reddito 500 euro”. Grazie ancora.

  9. La risposta l’ha fornita lei, terreni e fabbricati con limite di reddito sotto i 500 euro.

  10. Salve, il 15/05/2016 ho venduto una casa e relativa pertinenza locate a canone concordato con cedolare secca.ho indicato nel rigo b1 e b2 i giorni di possesso ma, come faccio ad indicare che la casa non mi appartiene più? <in fase di calcolo risulta che dovrò pagare l'importo relativo alla cedolare secca per l'anno 2017.
    grazie

  11. Salve, io e mia moglie siamo proprietari di una casa bi-famigliare composta da due appartamenti , ognuno di noi è proprietario di 1 singolo appartamento, in quello a me intestato viviamo io mia moglie ed i miei figli ed è per me prima casa. Nell’altro appartamento vivono i miei suoceri. Per questo appartamento mia moglie paga l’imu .
    Come dev’essere compilato il quadro B , considerando utilizzo 10? Mi spiego, il punto 12 va compilato?
    Grazie

  12. Salve, ho concesso in locazione un immobile di mia proprietà in regime di cedolare secca ( canone concordato) ad una persona, che però non ha voluto il box pertinenziale. Posso affittare ad altro soggetto il box pertinenziale, sempre in regime di cedolare secca?
    La documentazione sul sito agenzia entrate dice solo:
    “Ho intenzione di dare in locazione un box auto: posso optare per la cedolare secca?
    Può optare per la cedolare secca soltanto se il box è pertinenza di immobile a uso abitativo ed è locato insieme ad esso” ma non specifica se i conduttori i debbano essere necessariamente lo stesso soggetto.

    saluti

  13. Nel suo caso non è possibile usare la cedolare, il box sarebbe affittato da solo, e non come pertinenza dell’immobile.

  14. scusate, dato che sono arrivato lungo con la compilazione per via di documenti che non mi giungevano, adesso sono qui che cerco di cavarmela da solo col 730. Tutto ok salvo il quadro B che mi getta in un dilemma dal quale non riesco ad uscire e in rete non trovo nulla che mi aiuti.
    Il mio caso è: sono proprietario al 50% di una casa (utilizzo 1) e di un box di pertinenza (utilizzo 5). Poi da aprile 2016 ho spostato per esigenze personali la mia residenza da un’altra parte e sono andato in affitto. Cosa devo segnare in questo caso nel fantomatico quadro delle rendite? Tra l’altro essendo diventata per me una sorta di seconda casa, ci devo pagare pure l’IMU per il mio 50%?
    Grazie per ogni aiuto che arriverà!

  15. Deve inserire il numero dei giorni in cui l’immobile è stato prima casa e poi inserire una variazione per indicare i giorni in cui l’abitazione è stata “a disposizione”.

  16. Buongiorno inanzitutto complimenti per la vs rubrica vorrei cortesemente un ‘aiuto per la compilazione dell’ormai vicino modello 730/2018.
    Il mio caso . mia moglie nel marzo del 2017 per volontà dei suoi genitori ha acquisito assimeme a sua sorella per donazione la loro abitazione cat A3 ed una pertinenza cat C2 ed un terreno . Quindi ora le proprietà sono suddivise al 50% fra mia moglie e sua sorella. Contemporaneamente all’accettazione della donazione é stata fatto un contratto di comodato gratuito di queste prioprietà a favore dei loro genitori che dimorano e sono residenti in quell’abitazione e continuano a gestirle come facevano precedentemente
    Queste proprietà sono ubicate nel comune “A” mentre mia moglie vive e risiede nel comune “B” presso la mia abitazione con me e i nostri figli che é di mia esclusiva proprietà – ( siamo in regime di separazione dei beni) –
    Ora per la compilazione del quadro B relativo alla dichiarazione dei redditi dei fabbricati vorrei conoscere il vostro parere su quale codice indicare alla colonna 2 “utilizzo” e poi il codice da indicare alla colonna 12 ” casi particolari IMU” in quanto mia moglie già dall’anno scorso ha provveduto a pagare l’IMU per la sua quota di proprietà sia per quanto riguarda l’abitazione che per la pertinenza.
    Ringrazio per l’attenzione che vorrete prestarmi

  17. Nella dichiarazione dovrà indicare che l’immobile è concesso in comodato, con il relativo codice. Per maggiori info mi contatti in privato per una consulenza.

  18. Buongiorno!
    A giugno 2017 la mia prima casa ha subito una modifica della rendita catastale che mi è stata comunicata dal Catasto.
    Nel 730 precompilato, in ultima pagina, tale modifica è stata registrata, ma NON utilizzata nel quadro dei Fabbricati, che presenta quindi una anomalia.
    Ho provato ad inserire una nuova riga con la nuova rendita catastale, indicando la continuità con la riga precedente, e ho calcolato i giorni di possesso (365 in totale) ma quando salvo la modifica del modello 730 il sistema mi dice che non posso indicare rendite con valore diverso per uno stesso fabbricato!
    Devo ignorare l’errore e andare avanti oppure ho sbagliato qualcosa? Grazie mille

  19. Deve fare una variazione per indicare la nuova rendita catastale. Sta sbagliando la correzione.

  20. Buongiorno,
    innanzi tutto complimenti per la rubrica davvero ben gestita.
    Lo scorso anno ho deciso di cambiare casa. Premetto che già abitavo in un immobile di proprietà in regime di prima casa.
    Il dubbio nasce dal fatto che ho acquistato il nuovo immobile in regime di prima casa prima di vendere quello vecchio, vendita avvenuta un paio di mesi dopo (come previsto quindi entro un anno).
    Ovviamente prendendo i giorni indicati nel precompilato e basati sulla data del rogito la somma delle due supera i 365 gg e non è accettato. Come devo comportarmi? Vale la data del cambio residenza per il conteggio?
    Grazie mille

  21. Si è corretto, per il cambiamento di residenza vale la data in cui ha presentato la domanda in Comune.

  22. Buongiorno,
    a causa di successione (morte di mia madre) l’appartamento “coniugale” è ora di proprietà mia e mia sorella (1/6 a testa) e il resto di mio padre. Sul 730 indichiamo la quota di possesso.
    Nel 2017 mio padre ha redatto contratto di locazione di detto appartamento (lui ora risiede altrove) e percepisce l’affitto. Sul 730/2018 deve indicare tutto lui o ognuno di noi in proporzione alla quota di possesso (anche se sia io che mia sorella non percepiamo l’affitto)?
    Grazie mille

  23. Suo padre ha il diritto di abitazione sull’immobile. Quindi è lui che deve dichiarare il reddito da locazione. Dovete verificare questo aspetto.

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