La vendita della nuda proprietà di beni immobili sembra tornata in auge dopo molti anni in cui è stata scarsamente utilizzata. Questo tipo di operazione, sovente, viene utilizzata per raggiungere due tipologie di obiettivi:
Il primo è quello legato ad ottenere un investimento immobiliare vantaggioso a medio/lungo termine.
Il secondo, invece, riguarda la possibilità di effettuare una pianificazione fiscale in ambito successorio. È proprio di questo secondo obiettivo che intendo parlarti in questo articolo.
Attraverso questo tipo di operazione immobiliare, infatti, è possibile ottenere dei vantaggi in termini di imposizione fiscale indiretta in ambito successorio.
La nuda proprietà corrisponde al valore di un immobile al netto dell'usufrutto. Chi la cede trasferisce la proprietà del bene, mantenendo il diritto di risiedervi per il resto della vita. Questo tipo di operazione rappresenta un investimento a medio/lungo termine.
Dal punto di vista finanziario, offre vantaggi a entrambe le parti. Il venditore ottiene una liquidità immediata pur continuando a vivere nella propria casa, mentre l'acquirente acquista la proprietà a un prezzo significativamente inferiore rispetto al costo di un immobile comprensivo di usufrutto. Per questo, rappresenta una soluzione interessante per chi cerca un'opportunità di investimento a lungo termine.
In aggiunta, in determinati contesti, tale operazione può essere utilizzata come strumento di pianificazione fiscale per ottimizzare la successione ereditaria.
Che cos'è la nuda proprietà di un immobile?
La nuda proprietà immobiliare (art. da 978 a 1020 del Codice Civile) può essere definita come la differenza tra:
Il valore complessivo del bene immobile;
Il valore dell'usufrutto.
Attraverso questo tipo di operazione il cedente rinuncia alla proprietà sull'immobile, mantenendo il diritto di vivere nello stesso per tutta la vita. In sostanza, il cedente rimane titolare del solo diritto di usufrutto sull'immobile. Le parti in gioco sono:
L'usufruttuario. Si tratta del soggetto che si garantisce il diritto all'uso dell’abitazione fino a quando è in vita (o per un tempo minore), e
Il nudo proprietario. Si tratta del soggetto che, in gergo, acquista "le mura" dell'abitazione, senza alcun diritto di utilizzo.
Quello che si deve desumere è che una operazione come quella in commento soddisfa esigenze di lungo periodo, sia per il nudo proprietario che per l'usufruttuario. Infatti:
L'usufruttuario, bisognoso di liquidità, effettua l'operazione per far fronte ad esigenze finanziarie imminenti;
Dall'altra il nudo proprietario può essere un investitore pronto a cogliere nuove opportunità di guadagno a lungo termine. Oppure il figlio o parente dell'usufruttuario in ottica di Pianificazione Successoria.
Vedendo questa operazione esclusivamente da un punto di vista finanziario possiamo concludere che:
Attraverso le cessione della nuda proprietà i soggetti coinvolti "scommettono" sul numero di anni per i quali ...
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