Mutuo cointestato e separazione: le soluzioni pratiche

Quando la relazione si interrompe, il mutuo cointestato non si scioglie automaticamente: la banca continua a vedere gli ex partner come un unico debitore solidale.

La separazione o il divorzio di una coppia che ha sottoscritto un mutuo cointestato rappresenta una delle situazioni più delicate da gestire dal punto di vista patrimoniale e finanziario. La complessità deriva dal fatto che l’obbligazione solidale verso la banca permane immutata anche dopo la fine del rapporto di coppia, creando potenziali conflitti tra gli ex partner e rischi economici concreti.

Dal punto di vista operativo, mi trovo quotidianamente ad affrontare situazioni in cui i clienti sottovalutano le implicazioni di questa responsabilità condivisa. La banca, infatti, mantiene il diritto di richiedere l’intero pagamento del debito residuo a qualsiasi dei cointestatari, indipendentemente dagli accordi interni raggiunti tra gli ex coniugi.

Le soluzioni disponibili sono molteplici e spaziano dalla vendita dell’immobile all’accollo del mutuo, dalla rinegoziazione delle condizioni fino all’estinzione anticipata. La scelta della strategia più appropriata dipende da fattori specifici quali la presenza di figli minorenni, la capacità economica delle parti e l’accordo con l’istituto di credito.

La responsabilità solidale: principio cardine del mutuo cointestato

Nel contratto di mutuo cointestato si instaura un’obbligazione solidale che comporta conseguenze giuridiche precise. Tutti i soggetti che hanno sottoscritto il contratto sono obbligati in solido nei confronti dell’istituto di credito al pagamento del debito.

Questa responsabilità solidale crea un rapporto unico tra la banca e i debitori: l’istituto di credito non è tenuto a rispettare eventuali suddivisioni interne del debito né a seguire un ordine di esecuzione specifico. La banca può pertanto esigere l’estinzione dell’intero debito da parte di uno solo dei cointestatari, il quale potrà successivamente rivalersi sugli altri secondo il principio della partecipazione per quote al debito.

Le vicende familiari dei coniugi cointestatari non modificano il rapporto instaurato con la banca. Come confermato dalla prassi giurisprudenziale consolidata, entrambi i coniugi che hanno sottoscritto il contratto di mutuo rimangono solidalmente responsabili nei confronti della banca anche a seguito di separazione o divorzio. Andiamo a vedere, di seguito le principali soluzioni che si riscontrano nella pratica in queste casistiche.

Pagamento delle rate restanti

Continuare a pagare le rate del mutuo cointestato dopo la separazione è la soluzione più semplice, tale situazione si verifica nel caso in cui la separazione è stata voluta da entrambe le parti, quindi è consensuale, e/o quando mancano poche rate all’estinzione del mutuo.

Tuttavia, non sempre i coniugi riescono a trovare un accordo in merito al pagamento delle rate del mutuo, in caso di separazione. In questi casi è necessario l’intervento del Giudice al fine di far raggiungere un accordo tra le parti. Il Giudice dovrà tener conto e delle capacità reddituali di entrambi e della presenza o meno di figli minori. Un aspetto di cui è necessario tener conto è anche l’assegno di mantenimento.

L’accollo del mutuo: interno ed esterno

L’accollo del mutuo rappresenta una delle soluzioni più utilizzate nella pratica professionale per risolvere le problematiche derivanti dalla cointestazione. Esistono due tipologie distinte di accollo, ciascuna con specifiche implicazioni operative.

Accollo interno

L’accollo interno si configura quando uno dei coniugi si assume l’obbligo di pagare le rate del mutuo nell’ambito degli accordi di separazione, spesso come forma di adempimento dell’obbligo di mantenimento. Questa modalità non coinvolge la banca e mantiene inalterata la responsabilità solidale di entrambi i cointestatari verso l’istituto di credito.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 20139 del 3 settembre 2013, ha chiarito che “il giudice può legittimamente imporre a carico di un genitore, quale modalità di adempimento dell’obbligo di contribuire al mantenimento dei figli, il pagamento delle rate del mutuo contratto per l’acquisto della casa familiare“. Questa soluzione risulta particolarmente efficace quando l’obbligo di pagamento delle rate costituisce una voce di spesa determinata e funzionale alle esigenze familiari.

Accollo esterno

L’accollo esterno comporta invece il coinvolgimento dell’istituto di credito che deve espressamente accettare la modifica contrattuale. In questo caso, uno dei coniugi acquisisce la quota di proprietà dell’altro, diventando proprietario esclusivo dell’immobile e unico titolare del mutuo.

Il successo di questa operazione dipende dalla valutazione della capacità economica del soggetto accollante da parte della banca, che può anche negare il proprio consenso. La banca valuterà elementi quali il reddito, la stabilità lavorativa e l’affidabilità creditizia del richiedente.

La vendita dell’immobile: estinzione totale degli obblighi

La vendita dell’immobile costituisce la soluzione più radicale ma anche la più efficace per liberarsi completamente dall’obbligo del mutuo. Il ricavato della vendita viene utilizzato per estinguere il debito con la banca, e l’eventuale surplus può essere distribuito tra gli ex coniugi secondo le quote di proprietà.

Questa opzione risulta percorribile solo se il mercato immobiliare permette una vendita vantaggiosa e se entrambi i partner sono d’accordo nel vendere. Dal punto di vista operativo, è fondamentale verificare che il valore di mercato dell’immobile sia superiore al debito residuo, considerando anche i costi di vendita (commissioni immobiliari, imposte, spese notarili).

La vendita comporta necessariamente la perdita dell’abitazione familiare, aspetto particolarmente delicato in presenza di figli minorenni. Per questo motivo, rappresenta spesso l’ultima opzione considerata dalle coppie in fase di separazione.

La surroga del mutuo

La surroga o portabilità del mutuo rappresenta uno strumento operativo che consente il trasferimento del finanziamento presso un nuovo istituto di credito. Questa operazione, disciplinata dall’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, non prevede alcun costo per il mutuatario e permette di modificare il numero dei cointestatari oltre alla rinegoziazione delle condizioni del finanziamento.

La surroga risulta particolarmente vantaggiosa nei primi anni del mutuo, quando la quota di interessi è ancora elevata e si può ottenere un beneficio economico sostanziale. Tuttavia, man mano che ci si avvicina all’estinzione del mutuo, questa opzione perde attrattiva poiché aumenta la quota capitale e diminuisce quella degli interessi.

La rinegoziazione delle condizioni contrattuali

Quando vendita e accollo non risultano praticabili, la rinegoziazione del mutuo con la banca può offrire soluzioni alternative. Alcune coppie optano per la riduzione temporanea dell’importo delle rate o per il prolungamento della durata del mutuo per alleggerire il carico finanziario.

Questa soluzione può essere particolarmente utile quando uno dei coniugi non riesce a sostenere autonomamente l’intero debito ma intende mantenere la proprietà dell’immobile. La banca valuterà la richiesta sulla base della situazione economica complessiva e della storia creditizia dei richiedenti.

Un’ulteriore opzione può essere l’affitto dell’immobile a terzi, utilizzando il canone di locazione per coprire parzialmente le rate del mutuo. Tuttavia, questa soluzione richiede che entrambi i partner siano d’accordo e comporta considerazioni fiscali specifiche relative alla tassazione del reddito da locazione.

Aspetti fiscali e detrazioni

La gestione fiscale del mutuo cointestato in caso di separazione presenta specifiche peculiarità. Le detrazioni per interessi passivi spettano al soggetto che effettivamente sostiene il pagamento delle rate, indipendentemente dalla titolarità formale del contratto.

Nel caso di accollo interno, se il pagamento delle rate costituisce forma di mantenimento, il coniuge che versa le rate può beneficiare delle relative detrazioni fiscali. È fondamentale, in sede di accordo di separazione, specificare chiaramente la destinazione dei pagamenti per evitare controversie future con l’Amministrazione finanziaria.

La casa familiare e l’assegnazione in presenza di figli

La presenza di figli minorenni o non autosufficienti introduce ulteriori complessità nella gestione del mutuo cointestato. Il giudice può assegnare la casa familiare al genitore che si occuperà della cura dei figli, indipendentemente dalla titolarità del bene.

L’assegnazione della casa familiare comporta l’acquisizione di un diritto di abitazione che può limitare la disponibilità dell’immobile fino alla cessazione di tale diritto. Questa situazione richiede una pianificazione attenta degli aspetti economici e patrimoniali, considerando che l’obbligo di pagamento del mutuo rimane in capo a entrambi i cointestatari salvo diversi accordi.

Considerazioni per le coppie di fatto

La disciplina applicabile alle coppie di fatto ricalca sostanzialmente quella prevista per i coniugi, con alcune specificità. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 20062 del 14 luglio 2021, ha chiarito che in caso di acquisto “pro indiviso” di un immobile da parte di conviventi, il maggior apporto di uno dei due nella corresponsione delle rate del mutuo si presume avvenuto a titolo di liberalità nei confronti dell’altro.

Questo orientamento giurisprudenziale evidenzia l’importanza di documentare accuratamente i contributi economici di ciascun convivente per evitare future controversie sulla determinazione delle quote di proprietà.