Come funziona la multiproprietà immobiliare?

La multiproprietà immobiliare è una particolare tipologia di diritto di godimento turnario, ovvero presuppone il godimento temporaneo di un bene immobile sia residenziale che alberghiero. Tramite la conclusione del contratto si attribuisce la possibilità di godere del bene ed usufruire di servizi connessi all’utilizzo dell’immobile, in un determinato periodo di tempo.

Al momento della stipula del contratto l’acquirente sceglie, tra i periodi dell’anno disponibili, quello di proprio gradimento, con queste ulteriori particolarità:

• Il prezzo varia da periodo a periodo;
• Durante il resto dell’anno i locali sono a disposizione di altre persone;
• Sulla stessa unità abitativa grava, quindi, una pluralità di diritti, tanto che si parla, con riferimento a tale istituto, di proprietà turnaria.

Che cos’è la multiproprietà?

La multiproprietà è il contratto di godimento a tempo parziale di un bene immobile con il quale un fornitore cede, a titolo oneroso, a un consumatore il diritto di utilizzare periodicamente uno o più immobili per un tempo determinato. L’art. 69 del D.Lgs. n. 79/11 (codice del turismo) la definisce come:

“un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”. 

Si tratta di un diritto reale di godimento parziale, utilizzabile per un lasso di tempo limitato, non confliggente con lo stesso diritto spettante agli altri proprietari.

Tutte le volte in cui coesistono più diritto di godimento su uno stesso immobile esercitati a turno dai titolari siamo di fronte a questo tipo di contratto.

Si tratta di una particolare tipologia di contratto che permette a più acquirenti di godere del diritto di abitazione di un immobile, non contemporaneamente. Ogni proprietario, gode in via esclusiva dell’immobile, in quanto, al momento della stipula del contratto vengono definiti dei turni per il soggiorno nell’immobile. Di fatto, la proprietà è continuativa ed illimitata nel tempo. Tuttavia, l’esercizio del diritto è turnario, esercitato a rotazione. I periodi di utilizzi tra i vari multiproprietari devono essere indicati nell’atto di compravendita o nel contratto che regola il funzionamento della proprietà.

In altre parole, siamo di fronte all’acquisto congiunto di un immobile da parte di più soggetti, che ne condividono la proprietà ma, che acquistano il diritto di risiedervi solo in determinati periodi dell’anno, a rotazione.

Il multiproprietario ha la possibilità di effettuare una locazione dell’immobile, ma a condizione che questo riguardi i periodi dell’anno in cui può godere del godimento turnario. In questi periodi, ad esempio, è possibile sfruttare anche i c.d. “contratti di locazione breve“.

Il contratto accessorio

Assieme al contratto immobiliare deve essere stipulato anche il contratto accessorio. Si tratta di un contratto ai sensi del quale l’acquirente acquista servizi connessi all’immobile forniti dall’operatore o da un terzo sulla base di un accordo tra il terzo e l’operatore.

Questo tipo di contratto è legato al fatto che i proprietari dell’immobile devono costituire un condominio, con tanto di regolamento. Questo, al fine di regolare tutti gli aspetti inerenti la proprietà e le parti comuni.

I soggetti

Possono stipulare questo tipo di contratto il consumatore, ovvero, “la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta” e il professionista ovvero “la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, ovvero un suo intermediario”.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità.

L’art. 72 del codice del consumo, prevede che:  

“costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto e non possono essere modificate salvo qualora vi sia l’accordo esplicito delle parti oppure qualora le modifiche siano causate da circostanze eccezionali e imprevedibili, indipendenti dalla volontà dell’operatore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza”. 

Inoltre, devono essere indicati nel contratto:

• L’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti;
• La data e il luogo di conclusione del contratto.

Oneri

Particolare importanza è legata anche al sostenimento degli oneri connessi alla proprietà. Da considerare i seguenti:

• Le spese comuni alla proprietà devono essere ripartite tra i singoli proprietari sulla base delle quote;
• L’IMU deve essere versata dall’amministratore del condominio, e viene suddivisa in base alle quote dei titolari.

Tipologie di multiproprietà

I modelli impiegati per disciplinare il godimento turnario di un bene, possono essere classificati in tre tipologie di multiproprietà:

• Residenziale o semplice;
• Alberghiera;
• Societaria o azionaria.

Residenziale o semplice

La multiproprietà semplice, si caratterizza per la circostanza che i beni e i servizi necessari all’utilizzo dell’immobile in un determinato periodo di tempo non sono diversi dai normali beni e servizi condominiali. Il titolare non ha quindi bisogno della cooperazione di terzi per utilizzare il bene nel periodo stabilito. Il diritto al godimento turnario del titolare ha, pertanto, il carattere di immediatezza proprio dei diritti reali.

Immobiliare alberghiera

Il godimento turnario può avere ad oggetto anche un’unità, camera suite o appartamento, che fa parte di un complesso immobiliare con destinazione alberghiera. Questo modello immobiliare è oggi il maggiormente diffuso.

Il principale problema che pone questa forma contrattuale riguarda la compatibilità dell’attribuzione in godimento turnario con la destinazione turistico alberghiera. La giurisprudenza sul punto ritiene ammissibile questo tipo di contratto, purché ricorrano le seguenti condizioni:

• Il diritto di godimento può essere esercitato esclusivamente mediante la conclusione di un normale contratto di albergo, da stipularsi con la struttura recettiva. Quindi sarà possibile godere dell’unità solo nel periodo rispetto al quale sussiste l’accordo tra i multiproprietari e il gestore della struttura alberghiera;
• Deve essere comunque garantita l’apertura al pubblico, che comporta l’obbligo di offrire una serie di camere a soggetti diversi dai multiproprietari;
• Pubblicità delle tariffe;
• Deve essere comunicata all’autorità competente anche i soggetti presenti in struttura.

Societaria o azionaria

Infine, l’ultima tipologia è quella societaria o azionaria. Questa si caratterizza per la circostanza che l’immobile, sul quale insiste il diritto di godimento turnario dei soci, è in proprietà della società stessa. Ai soci viene dunque conferito il godimento dell’immobile per periodi stabiliti dell’anno, limitatamente ad una certa durata.

Possiamo distinguere diverse tipologie di multiproprietà societaria:

• Diretta, quando la società cede le proprie azioni ordinarie ai soci e si stipula un contratto di locazione o comodato o usufrutto dell’immobile;
• Indiretta, che invece comporta l’attribuzione del godimento come diritto connesso alle azioni. Quindi sono cedute delle azioni privilegiate e non ordinarie al socio, in modo tale che questo potrà usufruire del diritto di godimento sull’immobile.

Inoltre, possiamo apportare un’ulteriore distinzione azionaria pura e impura. Nel primo caso, una società di costruzione provvede alla gestione del complesso immobiliare, del quali i soci hanno il godimento. La società ha solo una funzione di organizzazione. Dunque, non svolge altra attività se non quella di gestire il godimento turnario. Eventualmente, laddove si tratti di una struttura anche alberghiera, la relativa attività può essere svolta da terzi.

E’ invece impura, quando la società svolge essa stessa l’attività di gestione dei servizi collaterali al godimento della res.

I principali problemi posti dalla multiproprietà immobiliare societaria deriva dal possibile contrasto con le norme in materia di diritto societario. In specie, ci riferimento all’art. 2248 c.c., norma che esclude che l’oggetto della società possa essere soltanto una comunione a scopo di godimento.

Inoltre, altre perplessità sorgono con riferimento all’art. 2256 c.c. che introduce un divieto in capo al socio di servirsi delle cose appartenenti al patrimonio sociale, in assenza di autorizzazione degli altri soci, laddove ricorrano fini non strettamente attinenti alla funzione sociale. Tuttavia, proprio rispetto a tale obiezione, sembra ormai pacifico che si possa procedere a tale utilizzo, previa conclusione di apposito contratto.

Dunque, dall’analisi delle norme in questione sembra evidente che solo una multiproprietà societaria impura sembra compatibile con il sistema di diritto societario ivi delineato.

Differenze tra multiproprietà e comproprietà

Particolare attenzione deve essere prestata al fatto di non confondere la multiproprietà con una comproprietà immobiliare.

La comproprietà è legata alla suddivisione della proprietà immobiliare per quote tra più intestatari. Ognuno di essi vanta il diritto di usufruire dell’immobile e di gestirlo secondo le decisioni prese con gli altri proprietari. Siamo, quindi, di fronte alla comunione indivisa della proprietà (ex art. 1100 c.c.).

Nella multiproprietà, invece, il diritto sull’immobile si esercita a turno e solo per un determinato periodo di tempo all’anno stabilito dall’atto o dal regolamento. L’esercizio del diritto turnario non fa venir meno il diritto degli altri proprietari.

Vantaggi e svantaggi

Vediamo, di seguito i principali vantaggi e svantaggi di questo tipo di investimento immobiliare per un privato.

Vantaggi

• Accesso a proprietà di lusso: Possibilità di accedere a immobili in località esclusive e di alto livello, come resort di montagna o località balneari rinomate, a un costo inferiore rispetto all’acquisto di una proprietà intera;
• Frazionamento dei costi: Il costo di acquisto e di gestione dell’immobile viene suddiviso tra più proprietari, rendendo l’investimento più accessibile;
• Possibilità di scambio: Molti programmi offrono la possibilità di scambiare la propria settimana di utilizzo con altre proprietà in diverse località, ampliando le opzioni di vacanza;
• Servizi inclusi: Spesso, le strutture in multiproprietà offrono una vasta gamma di servizi, come piscine, spa, ristoranti e attività di animazione, inclusi nel prezzo.

Svantaggi

• Limitazioni d’uso: L’utilizzo dell’immobile è limitato a un periodo specifico dell’anno, solitamente una o più settimane. La flessibilità nell’utilizzo può essere limitata, soprattutto se si desidera viaggiare in periodi di alta stagione o per periodi più lunghi;
• Costi nascosti: Oltre al costo iniziale di acquisto, ci sono spesso costi annuali, come le quote associative, le spese di manutenzione e le tasse di soggiorno. Questi costi possono aumentare nel tempo;
• Difficoltà nella rivendita: Rivendere una quota può essere molto difficile e spesso richiede di rivolgersi a intermediari specializzati, con conseguenti costi aggiuntivi;
• Valore residuo incerto: Il valore di una quota può diminuire nel tempo, e non è garantito che si possa recuperare l’investimento iniziale alla rivendita;
• Vincoli contrattuali: I contratti sono spesso molto lunghi e contengono clausole vincolanti che limitano la libertà del proprietario.

Quando può essere conveniente la multiproprietà?

La multiproprietà può essere una buona soluzione per coloro che:

• Desiderano trascorrere le vacanze nello stesso luogo ogni anno;
• Cercano un investimento a lungo termine in una località turistica;
• Vogliono usufruire di servizi e strutture di alta qualità;
• Sono disposti ad accettare le limitazioni in termini di flessibilità e di costi a lungo termine.

Conclusioni

La normativa sulla proprietà frazionata ha subito negli anni importanti evoluzioni a tutela dei consumatori. Nonostante ciò, è ancora fondamentale prestare attenzione alle clausole contrattuali e ai diritti di recesso. Prima di sottoscrivere un contratto, è consigliabile farselo esaminare da un legale per evitare spiacevoli sorprese.

Questo tipo di investimento offre l’opportunità di vivere esperienze di vacanza uniche, dall’altro comporta una serie di vincoli e costi che devono essere valutati attentamente. La scelta di investire in questo tipo di soluzione dipende dalle esigenze e dalle preferenze individuali di ciascun acquirente.

Decidere di acquistare una quota di tempo condiviso è una scelta che va ponderata con cura, considerando le proprie esigenze e aspettative. Questo tipo di investimento può essere particolarmente adatto a coloro che cercano una soluzione vacanza predefinita e sono disposti ad accettare alcune limitazioni in termini di flessibilità. Tuttavia, è fondamentale essere consapevoli dei costi totali e delle implicazioni contrattuali legate a questo tipo di acquisto.