Modello RLI 2026 Editabile: compilazione ed istruzioni

Il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate è il modello ufficiale utile alla registrazione dei contratti di locazione di immobili abitativi e strumentali. Deve essere utilizzato anche le operazioni che intervengono durante l’esecuzione del contratto come: proroghe, risoluzioni, cessioni, opzioni per l’applicazione della cedolare secca.

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Scarica il modello RLI per consegnarlo direttamente compilato agli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. Di seguito, tutte le informazioni utili per la comprensione e la compilazione del modello. L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modulo per l’ultima volta il 25 gennaio 2022. Anche nel 2026 è possibile utilizzare lo stesso modello utilizzabile lo scorso anno, senza variazioni.

Non sono modificate le regole generali per la registrazione dei contratti d’affitto e per gli adempimenti successivi.

Che cos’è e quando si usa il modello RLI?

Il modello RLI Agenzia Entrate 2026 Editabile è un modello ufficiale che deve essere compilato dai contribuenti che intendono effettuare la registrazione di un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Questo modello consente di effettuare qualsiasi operazione (registrazione, variazione, disdetta o proroga), relativa a contratti di locazione abitativi o strumentali. Inoltre, tale modello può essere utilizzato anche per richiedere l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione.

L’utilizzo può avvenire sia nel caso di registrazione cartacea del contratto allo sportello, sia nel caso in cui si effettui una registrazione telematica. Dopo la registrazione del contratto di locazione è possibile procedere a effettuare la voltura delle utenze, il subentro, il cambio residenza e altre pratiche.

Molto schematicamente, di seguito tutte le casistiche di applicazione del modello RLI, in relazione ai contratti di locazione. Si tratta degli adempimenti seguenti:

• Registrazione del contratto di locazione (abitativo, commerciale, etc);
• Scelta legata all’opzione per la tassazione con cedolare secca (ove ne ricorrano i requisiti);
• Richiesta di cambiamento dell’importo mensile del canone di locazione, tramite rinegoziazione del contratto;
• Comunicazione/variazione di eventuali dati catastali degli immobili;
• Comunicazione relativa ai contratti di locazione e subentri successivi;
• Comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione;
• Per comunicare l’eventuale proroga dei contratti d’affitto, cessioni o subentri;
• Comunicazione di eventuali modifiche sulla durata del contratto, avvenimenti eccezionali o richiesta di particolari esenzioni fiscali.

Questo modello ufficiale dell’Agenzia è il documento a cui fare riferimento per ogni variazione importante del contratto di locazione, per ogni nuovo contratto, o termine di un contratto in essere.

ATTENZIONE:
Il modello RLI ha sostituito il precedente modello 69 utilizzato in passato per gli adempimenti legati ai contratti di locazione immobiliare.

Attualmente non esiste un Modello editabile online. Puoi scaricare il modulo e recarti presso un ufficio oppure seguire il procedimento guidato presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate tramite Fisconline.

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Come si compila il modello RLI

La compilazione del modello è di fondamentale importanza in quanto influenza la buona riuscita dell’operazione e la non applicazione di sanzioni. Il modello deve essere compilato in modo accurato in ogni sua sezione, ed inviato all’Agenzia delle Entrate, personalmente (o tramite intermediario) oppure attraverso procedura telematica (tramite il sito web ufficiale). Tale modello si compone di diversi riquadri in cui inserire le diverse informazioni richieste. Nella tabella seguente le principali sezioni da compilare:

QUADRO DEL MODELLO	DATI DA INSERIRE
Quadro A	Dati generali sul contratto e sulla tipologia di comunicazione, il codice relativo alla tipologia di contratto, la durata e l’importo del canone di affitto, eventuali casi particolari e esenzioni
Quadro B	Dati del locatore, codice fiscale, soggettività IVA
Quadro C	Dati degli immobili, tipologia immobile, codice del Comune di riferimento
Quadro D	Regime di tassazione, con eventuale opzione di cedolare secca, solo per le locazioni a destinazione abitativa
Quadro E	Locazione con canoni diversi per le successive annualità

Dati dei soggetti non residenti

Come precisato dalla Risoluzione n. 5/E/2023 l’articolo 6, primo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 605, prevede che il codice fiscale debba essere indicato, tra l’altro, nelle richieste di registrazione degli atti da registrare in termine fisso o in caso d’uso, relativamente ai soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto, con esclusione degli atti elencati nella tabella allegata al medesimo d.P.R. n. 605/73.

Inoltre, il secondo comma del citato articolo 6, al secondo periodo, precisa che l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti nel territorio dello Stato, cui tale codice non risulti già attribuito, si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:

• a) per le persone fisiche, il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita, nonché il domicilio estero;
• b) per i soggetti diversi dalle persone fisiche, la denominazione, la ragione sociale o la ditta, nonché la sede legale. Inoltre, per le società, associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica, devono essere indicati gli elementi di cui alla lettera a) per almeno una delle persone che ne hanno la rappresentanza.

Pertanto, nella richiesta di registrazione del contratto di locazione, per il caso segnalato non è obbligatorio indicare il codice fiscale del locatario. La registrazione potrà essere richiesta presso un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello 69, scaricabile dal sito internet della stessa Agenzia, anziché tramite il modello RLI; il modello 69 consente al locatore, tra l’altro, di esercitare l’opzione per il regime fiscale della c.d. cedolare secca.

Quadro A – informazioni generali

Il quadro A è dedicato alle informazioni generali del contratto di locazione. Si tratta di una parte fondamentale del modello dove occorre prestare particolare attenzione all’indicazione del codice che fa riferimento alla tipologia di contratto a cui si fa riferimento. Le tipologie di contratti possibili sono riportate nella seguente tabella:

CODICE	DESCRIZIONE	IMPOSTA DI REGISTRO
L1	Locazione di immobile ad uso abitativo	2%
L3	Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA)	67 euro
S1	Locazione di immobile a uso diverso dall’abitativo	2%
S3	Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo	200 euro
T2	Affitto di fondo rustico agevolato	67 euro
T4	Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA)	67 euro
L2	Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo	2% del 70% del canone
L4	Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo	200 euro
S2	Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA	1%
T1	Affitto di fondo rustico	0,50%
T3	Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere	2%

A titolo di esempio nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:

• A canone libero, durata 4 anni più 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge n. 431/98);
• A canone concordato, durata 3 anni più 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge n. 431/98);
• Di natura transitoria, durata massima 18 mesi (stipulati ai sensi dell’art. 5, c. 1 della legge n. 431/98);
• Di natura transitoria per studenti universitari (stipulati ai sensi dell’art. 5, cc. 2 e 3 della legge n. 431/98);
• Di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso (tariffa parte II, art. 2 bis, del DPR n. 131/86).

I contratti a canone concordato, durata 3 anni più 2 e i contratti di natura transitoria per studenti universitari, aventi ad oggetto immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, come tutti gli altri contratti per i quali è previsto un regime fiscale agevolato, rientrano nella tipologia di contratto da indicare con il codice L2.

Ulteriori indicazioni da fornire nel quadro A sono riepilogate nella tabella seguente:

PAGAMENTO INTERA DURATA	La casella deve essere barrata se la tipologia di contratto è T1, T2, T3 o T4. Nei rimanenti casi, invece, va barrata se si opta per il pagamento per l’intera durata del contratto o in caso di proroga.
EVENTI ECCEZIONALI	Occorre indicare: – Codice 1 se si ha diritto ad usufruire di agevolazioni fiscali previste dalla normativa emanata a seguito di calamità naturali – Codice 2 se si deve modificare il calcolo automatico delle imposte per particolari situazioni.
CASI PARTICOLARI	La casella viene utilizzata in situazioni particolari, in particolare, le seguenti: – Codice 1, quando l’affitto (o canone) è diverso a seconda dell’annualità ed andranno indicati nel quadro E i valori dei successivi canoni; – Codice 2, nei casi di contratti di sublocazione (esclusi i contratti con cedolare secca); – Codice 3, nei casi in cui si è deciso di assolvere l’imposta di registro di tutte le annualità laddove presenti canoni diversi nelle varie annualità. Se la casella viene compilata è necessario obbligatoriamente allegare il contratto di locazione.
ESENZIONI	La casella deve essere compilata in questi casi: – Codice 1, il contratto è esente da imposta di bollo; – Codice 2, il contratto è esente da imposta di registro; – Codice 3, il contratto è esente da entrambe.
CONTRATTO A TEMPO INDETERMINATO	Da barrare nel caso in cui ci si trovi in questa casistica.
CLAUSOLA PENALE VOLONTARIA	Barrare la casella nel caso in cui nel contratto è prevista una clausola penale apposta volontariamente dalle parti.
TIPO DI GARANZIA E/O PAC	In questa casella riportare: – codice 1 nel caso di fideiussione prestata da terzi; – codice 2 nel caso di garanzie di terzi diverse dalla fideiussione; – codice 3 nel caso di registrazione del contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (PAC); – codice 4 nel caso di registrazione del contratto di affitto di terreni agricoli e dei diritti all’aiuto comunitario in favore dell’agricoltura (PAC) con garanzia prestata da terzi.
GARANZIA SOGGETTA AD IVA	La casella va barrata se la garanzia rientra nell’ambito di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

Ulteriori informazioni sul modello

Sempre nel quadro A deve essere indicato il numero di pagine che compongono il contratto di locazione da registrare. Il foglio equivale a 4 facciate e 1 pagina da 1 facciata, il numero di copie cartacee esigenti per il contratto, partendo da un minimo di 2, 1 originale e una fotocopia che servono per la registrazione. L’importo del canone, deve essere indicato il canone di locazione annuale.

Nel caso in cui la locazione abbia durata inferiore all’anno deve essere riportato l’importo relativo all’intera durata. In caso di contratto di affitto, va indicato l’importo del canone per l’intera durata del contratto.

Il Codice fiscale del garante, va indicato solo per i contratti di locazione che prevedono appunto la figura di un garante per la locazione. In questo caso, va indicato anche il tipo di garanzia, nella apposita casella:

• Con il codice 1 se si tratta di fideiussione prestata da terzi, mentre
• Con il codice 2 se trattasi di garanzie diverse da fidejussione.

Quadro A Sezione I – Registrazione

Questa sezione del quadro fa ferimento alla richiesta di registrazione del contratto: quando compili questa sezione. In questo caso, oltre al quadro A deve essere compilato anche il successivo quadro B ed il C. In caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere compilato anche il quadro D, relativo alla scelta del regime di tassazione. Particolare attenzione deve essere prestata anche all’indicazione dell’ufficio territoriale presso il quale si presenta la richiesta di registrazione del contratto. Sul sito dell’Agenzia sono presenti i codici che identificano i singoli uffici territoriali.

Gli allegati al contratto di locazione

Per allegare i documenti, è necessario indicare per ciascuna casella, il numero di fogli relativi a ciascun documento e per i quali è dovuta l’imposta di bollo. A tal proposito, si ricorda che l’imposta di bollo pari a 16,00 euro è dovuta anche se i documenti non sono trasmessi per via telematica. Solitamente, il soggetto che richiede la registrazione cartacea del contratto presso gli uffici, presenta due copie in originale del contratto.

Quadro A Sezione II – Adempimenti successivi

La compilazione della Sezione II, del modello deve essere effettuata solo nel caso in cui vi siano degli adempimenti successivi da effettuare su un contratto già registrato. In particolare, è necessario comunicare lo specifico adempimento che si intende effettuare utilizzando i seguenti codici:

• Codice 1, annualità successiva;
• Codice 2, proroga;
• Codice 3, cessione;
• Codice 4, risoluzione;
• Codice 5, conguaglio d’imposta (il presente codice può essere utilizzato solo per chi si avvale della procedura telematica);
• Codice 6, subentro;
• Codice 7, risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo;
• Codice 8, rinegoziazione del canone.

Per annualità successive (codice 1 nella casella “Adempimenti successivi”) il pagamento dell’imposta deve essere effettuato in via telematica mediante addebito in conto corrente. In tal caso nel campo annualità va indicato l’anno in relazione al quale si effettua il versamento.

Proroga

In caso di proroga (codice 2 nella casella “Adempimenti successivi”), compilare la casella “Tipologia di proroga”, e indicare la data di fine proroga e gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto. In tal caso è possibile effettuare la comunicazione dei dati catastali. Anche in caso di proroga è possibile confermare o modificare le proprie scelte relative alla cedolare secca, compilando la specifica casella posta nella Sezione II e l’apposito Quadro D. In caso di proroga va indicato nella casella “Tipologia di proroga”:

• Codice 1, se si sta prorogando un contratto in regime ordinario (registro);
• Codice 2, se si sta prorogando un contratto in regime di cedolare secca;
• Codice 3, se si sta prorogando un contratto misto (in cui era presente almeno un locatore in cedolare secca e un locatore in regime ordinario).

In sede di proroga del contratto è necessario che l’opzione per il regime della cedolare secca, venga sempre confermata dal locatore che intenda mantenere tale regime. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, già in cedolare, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Cessione del contratto

In caso di cessione del contratto (codice 3 nella casella “Adempimenti successivi”) indicare la data relativa all’adempimento selezionato e gli estremi del contratto, compilando il quadro B con i dati anagrafici del cedente e del cessionario. Qualora sia stato pattuito un corrispettivo, indicare l’importo nell’apposito campo (ad esempio se la cessione riguarda il locatore, va compilata la sezione I del quadro B indicando in un rigo i dati del locatore che cede il contratto “cedente” e in un altro rigo i dati del nuovo locatore “cessionario”; analogamente se la cessione riguarda il conduttore, va compilata la sezione II del quadro B indicando in un rigo i dati del conduttore che cede il contratto “cedente” e in un altro rigo i dati del nuovo conduttore “cessionario”).

Risoluzione

In caso di risoluzione (codice 4 nella casella “Adempimenti successivi”), indicare la data relativa all’adempimento selezionato e gli estremi del contratto. In presenza di un corrispettivo, deve essere compilato l’apposito campo (nel caso in cui è prevista la risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo va indicato il codice 7). Compilare, poi, la casella “Tipologia di regime” seguendo le istruzioni riportate più avanti. Nel caso di risoluzione tardiva, effettuata oltre l’anno, l’adempimento non può essere fatto telematicamente ma è necessario rivolgersi all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione dell’atto.

Subentro

In caso di subentro (codice 6 nella casella “Adempimenti successivi”) va compilata la casella “Tipologia di subentro”; in tal caso va indicato il motivo del subentro inserendo nella casella “Tipologia di subentro”:

• Codice 1 in caso di decesso di una o più parti del contratto;
• Codice 2 in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione;
• Codice 3 in caso di trasformazione della società o dell’ente parte del contratto;
• Codice 4 in caso di fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto;
• Codice 5 in caso di scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto;
• Codice 6 in tutti gli altri casi.

In sede di subentro di nuovi locatori, può essere esercitata anche l’opzione per la cedolare secca entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. Indicare la data relativa all’adempimento nella casella “Data fine proroga o data cessione o data risoluzione o data subentro” e gli estremi del contratto; inoltre deve essere compilato il quadro B con i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (selezionando la casella cedente) e del subentrato (selezionando la casella cessionario/subentrante).

Quadro B – soggetti

Il quadro B accoglie le informazioni che riguardano i dati dei soggetti locatori e dei soggetti conduttori, parti del contratto di locazione e di affitto. Per ciascun soggetto deve essere indicato un numero progressivo, il nome il cognome o la denominazione sociale, il codice fiscale e la data e il luogo di nascita. Nel caso in cui il numero dei soggetti sia superiore ai righi del modulo è necessario utilizzare più moduli, facendo proseguire la numerazione progressiva.

Quadro B sezione I – dati locatore

In questa sezione vanno riportati i dati del proprietario dell’immobile, ossia, di chi mette in affitto un determinato immobile. Per cui se il numero di locatori è maggiore dei righi disponibili, è necessario utilizzare un secondo modello. Inoltre, è necessario indicare il codice fiscale persona fisica o della società o ente. Occorre procedere poi ad indicare il comune di nascita, barrare la casella soggettività Iva se il locatore è passivo di imposta, barrare la casella Cedente Cessionario. questo, però, solo nel caso in cui chi presenta il modello ha effettuato una cessione del contratto.

Quadro B sezione II – Dati del conduttore

In questa sezione occorre indicare il numero conduttore come nel caso del locatore, codice fiscale e comune di nascita. Barrare le caselle soggettività Iva se l’affittuario agisce in qualità di soggetto Iva e Cedente – Cessionario in caso di cessione del contratto.

Quadro C – dati degli immobili

Nel quadro C è necessario indicare i dati inerenti agli immobili presi in considerazione completi dai dati riguardanti le pertinenze. Per ciascun immobile, a cui deve essere attribuito un numero progressivo, vanno indicati i dati catastali (sezione, foglio, particella, subalterno e rendita catastale). Per cui nella parte numero immobile, deve essere indicato per ciascun rigo, il numero d’ordine progressivo. In caso di prima abitazione, le pertinenze vanno indicate subito dopo. Nella tabella seguente le principali informazioni da inserire nel quadro C.

CODICE COMUNE	Si tratta del codice catastale (di tre cifre) del Comune di ubicazione dell’immobile. Il dato è ricavabile da una visura catastale dell’immobile
T/U	Terreni o Urbano. Bisogna inserire T quando l’immobile è censito nel catasto terreni ed U se l’immobile è censito nel catasto edilizio urbano
I/P	Intero e Porzione, per indicare se si affitta tutto l’immobile o solo una porzione dello stesso
Sezione urbana/Comune catastale	Trattasi di informazione che se presente è ricavabile dalla visura catastale
Foglio/Particella/Subalterno	Si tratta dei codici di identificazione catastale dell’immobile ricavabili dalla visura catastale. Nella casella Particella, è necessario riportare il numero indicato nel documento catastale, che può essere composto da due parti, rispettivamente di cinque e quattro cifre, separato da una barra spaziatrice.

Sempre per le pertinenze, il contribuente deve utilizzare i seguenti codici nell’apposita casella:

• Codice 1: per identificare l’immobile principale;
• Codice 2: per identificare la pertinenza locata insieme all’immobile principale;
• Infine, il codice 3: per identificare la pertinenza locata separatamente dall’immobile principale.

Quadro D – opzione revoca della cedolare secca

Il quadro D deve essere compilato in caso di registrazione di contratti di locazione a uso abitativo e in caso di adempimenti successivi se si è compilato la casella Tipologia di regime. In questa stessa sezione dovrai indicare se si è scelto di optare per la cedolare secca oppure per la tassazione IRPEF. Deve essere indicato il numero d’ordine dell’immobile e del locatore, con la relativa quota di possesso barrando la casella dedicata alla scelta dell’opzione per la cedolare secca (SI per l’adesione, NO per revoca o non adesione).

Per ogni immobile è necessario compilare tanti righi quanti sono i locatori. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dal locatore persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile abitativo (categoria catastale A, escluso A10), che non agisce nell’esercizio di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto, oppure, in caso di proroga o annualità successive entro il termine di versamento dell’imposta di registro. Infine, ricordiamo che il locatore ha comunque facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata.

Quadro E – Canoni differenti per Annualità

Il presente quadro va compilato se nel contratto di locazione è stato previsto, per una o più annualità, un canone differente. In tal caso va indicato per ogni annualità successiva alla prima (il cui importo è già stato indicato nella sezione I del quadro A, ovvero nella sezione II del medesimo quadro A in caso di rinegoziazione) l’importo del relativo canone. Si ricorda che il presente quadro va compilato se è stata compilata la casella “Casi particolari” presente nel quadro A – Dati generali – ed è stato indicato il codice 1 o il codice 3 (in caso di rinegoziazione del canone il presente quadro va compilato solo se è stato indicato il codice 3 nella casella “casi particolari”); le caselle delle varie annualità vanno compilate con gli stessi valori indicati in sede di registrazione).

Come si presenta il modello RLI all’Agenzia delle Entrate?

Il modello-RLI può essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate attraverso due diverse modalità:

• In modalità cartacea, presentandosi presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate;
• In modalità telematica, attraverso il software gratuito “modello-RLI web” disponibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo, di seguito, le due casistiche a disposizione.

Presentazione cartacea

Ai fini della registrazione cartacea del contratto di locazione è necessario presentarsi all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate con i seguenti documenti compilati:

• Il modello RLI compilato e firmato dal soggetto richiedente la registrazione (locatore o conduttore o intermediario) e dall’eventuale soggetto delegante;
• Il modello F24 Elide già liquidato con l’imposta di registro, oppure i dati IBAN con i quali il contribuente verserà l’imposta direttamente dallo sportello;
• Le copie del contratto, debitamente bollate e firmate, sono facoltative in presenza simultanea dei seguenti requisiti:
  • tipologia di contratto di tipo abitativo o abitativo agevolato;
  • Contratto non soggetto ad Iva;
  • Massimo 3 locatori e massimo 3 conduttori presenti; massimo 4 immobili indicati di cui un’abitazione principale e 3 pertinenze;
  • Rendita catastale riportata nel testo;
  • Tipologia d’immobile di tipo urbano;
  • Eventuale presenza di altri allegati (mappe, planimetrie, disegni, ecc..).

In caso di opzione per la cedolare secca è sufficiente presentare il solo modello. Questo deve essere utilizzato sia per esercitare, sia per revocare l’opzione da parte del locatore.

Trasmissione telematica

In alternativa alla presentazione cartacea è possibile effettuare la registrazione attraverso la modalità telematica. Questa modalità di presentazione consente di risparmiare tempo. La procedura consente di utilizzare il software on line per creare il contratto di locazione e affitto. Si tratta del modello RLI-web. La trasmissione telematica prevede l’obbligo di allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A nei casi particolari come per esempio quando vi sono canoni diversi o contratti di sublocazione.

Per la compilazione, anche in questo caso si deve indicare i dati del locatore, del conduttore, dell’immobile e del canone di locazione e la durata del contratto. Infine, inserendo gli estremi del proprio conto corrente bancario o postale su cui addebitare l’imposta di registro e di bollo, il contratto può essere trasmesso e registrato. In questo caso il modello viene compilato online ed è possibile fruire anche in questo caso della cedolare secca. E’ utile ricordare che con lo stesso software è possibile anche effettuare i rinnovi annuali dell’imposta di registro, effettuare proroghe del contratto e risoluzioni.

Novità ottobre 2025: nuovo calcolo delle sanzioni con la Risoluzione 56/E

Con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025 e il conseguente aggiornamento del modello RLI pubblicato il 14 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha rivoluzionato il metodo di calcolo delle sanzioni per la tardiva registrazione dei contratti di locazione pluriennali. Questo intervento normativo rappresenta un cambio di rotta fondamentale rispetto all’orientamento precedente, allineandosi finalmente alla giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione che, con le sentenze n. 1981/2024, n. 2357/2024, n. 2585/2024 e n. 10504/2024, aveva già stabilito il principio di proporzionalità nella determinazione delle sanzioni.​​

La novità principale riguarda la base imponibile su cui calcolare le sanzioni in caso di registrazione tardiva. Secondo il nuovo orientamento dell’Agenzia, quando il contribuente opta per il pagamento annuale dell’imposta di registro previsto dall’articolo 17 del DPR 131/86, la sanzione deve essere parametrata esclusivamente sull’imposta dovuta per la prima annualità contrattuale, non sull’intera durata del contratto. Questo principio trova fondamento nel criterio di ragionevolezza costituzionale: non è possibile sanzionare un contribuente per annualità future non ancora scadute al momento della registrazione tardiva.

Il nuovo quadro normativo è stato modellato da due decreti legislativi successivi che hanno riscritto l’articolo 69 del DPR 131/86. Il D.Lgs. 87/2024, entrato in vigore per le violazioni commesse dall’1 settembre 2024, aveva inizialmente fissato le sanzioni al 120% per l’omessa registrazione e al 45% per i ritardi entro 30 giorni, eliminando però qualsiasi minimo sanzionatorio. Successivamente, il D.Lgs. 81/2025 ha reintrodotto le soglie minime, stabilendo 250 euro per l’omessa registrazione e 150 euro per la registrazione effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni. Questa doppia modifica ha creato un sistema più equilibrato che tutela sia l’interesse erariale sia il principio di proporzionalità della sanzione.

Quadro sanzionatorio vigente: sanzioni e modalità di calcolo

L’attuale sistema sanzionatorio previsto dall’articolo 69 del DPR n. 131/86, nella formulazione aggiornata al 2025, distingue due fattispecie principali con conseguenze significativamente diverse. Per l’omessa registrazione si applica una sanzione amministrativa pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo inderogabile di 250 euro. Quando invece la registrazione viene effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni rispetto alla scadenza ordinaria, la sanzione si riduce al 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro. È fondamentale comprendere che questi importi minimi operano come soglia di salvaguardia: anche quando il calcolo percentuale produce un risultato inferiore, il contribuente dovrà comunque corrispondere l’importo minimo previsto.

Tipologia Violazione	Sanzione Base	Minimo Previsto	Base di Calcolo	Esempio Pratico
Omessa registrazione	120% imposta dovuta	€ 250	Prima annualità (pagamento annuale)	Canone annuo € 12.000, imposta 2% = € 240, sanzione = € 288
Ritardo ≤ 30 giorni	45% imposta dovuta	€ 150	Prima annualità (pagamento annuale)	Canone annuo € 12.000, imposta 2% = € 240, sanzione = € 150 (minimo)
Pagamento intera durata	120% o 45%	€ 250 o € 150	Intera durata contrattuale	Contratto 4+4, canone totale € 96.000, imposta € 1.920, sanzione ritardo = € 864
Cedolare secca tardiva	Misura fissa	€ 150 o € 250	Non applicabile	Ritardo ≤ 30 gg = € 150; Oltre 30 gg = € 250

Nota: Tabella aggiornata alla Risoluzione 56/E/2025 e D.Lgs. 81/2025. Le sanzioni possono essere ulteriormente ridotte mediante ravvedimento operoso

Esempi pratici: quanto si paga davvero con le nuove regole

Per comprendere concretamente l’impatto delle nuove disposizioni, analizziamo tre scenari tipici che si presentano nella pratica professionale. Consideriamo il caso di Marco, proprietario di un appartamento a Milano, che stipula un contratto di locazione abitativa 4+4 il 15 ottobre 2025 con canone annuo di 12.000 euro (totale contratto 96.000 euro per 8 anni), soggetto a imposta di registro del 2%.

Scenario A – Registrazione con ritardo di 28 giorni (entro soglia)

Marco registra il contratto il 12 dicembre 2025, quindi con un ritardo di 28 giorni rispetto alla scadenza del 14 novembre. Non opta per la cedolare secca e sceglie il pagamento annuale dell’imposta di registro. Secondo la Risoluzione 56/E/2025, la sanzione del 45% va calcolata sull’imposta dovuta per la prima annualità: 2% di 12.000 euro = 240 euro. Il 45% di 240 euro ammonta a 108 euro, cifra inferiore al minimo previsto di 150 euro. Marco dovrà quindi corrispondere la sanzione minima di 150 euro più l’imposta di registro di 240 euro, per un totale di 390 euro (esclusi interessi).

Scenario B – Registrazione con ritardo superiore a 30 giorni

Se Marco registrasse lo stesso contratto il 28 dicembre 2025 (44 giorni di ritardo), si configurerebbe l’omessa registrazione con sanzione del 120%. Sempre optando per il pagamento annuale, la base di calcolo resta l’imposta sulla prima annualità: 120% di 240 euro = 288 euro, superiore al minimo di 250 euro. Marco pagherebbe quindi 288 euro di sanzione più 240 euro di imposta, per un totale di 528 euro. Prima della Risoluzione 56/2025, con il vecchio orientamento che calcolava la sanzione sull’intera durata (8 anni), avrebbe dovuto corrispondere il 120% su 1.920 euro (2% di 96.000), pari a 2.304 euro di sanzione: un risparmio di oltre 2.000 euro.

Scenario C – Pagamento intera durata contrattuale

Se Marco avesse scelto di versare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto in sede di registrazione tardiva (beneficiando della riduzione prevista per il pagamento anticipato), la sanzione verrebbe calcolata sull’intero importo. Con registrazione il 28 dicembre, la sanzione del 120% si applicherebbe su 1.920 euro (2% di 96.000), generando una sanzione di 2.304 euro. Come sottolineato dalla Cassazione, chi sceglie il pagamento anticipato ottiene un vantaggio fiscale ma si assume il rischio di una maggiore esposizione sanzionatoria in caso di ritardo.

Sanzioni per contratti con cedolare secca: le nuove regole

Un aspetto particolarmente rilevante della Risoluzione n. 56/E/2025 riguarda il trattamento sanzionatorio dei contratti con opzione per la cedolare secca registrati tardivamente. Questa fattispecie aveva generato incertezza interpretativa, poiché la cedolare secca sostituisce integralmente l’imposta di registro, rendendo problematico individuare “l’imposta dovuta” su cui parametrare la sanzione percentuale. L’Agenzia delle Entrate ha risolto definitivamente la questione, superando espressamente quanto affermato nella precedente Circolare n. 26/E/2011 e recependo le indicazioni contenute nella Relazione illustrativa al D.Lgs. 81/2025.​​

Secondo il nuovo orientamento ufficiale, in caso di tardiva registrazione di un contratto con opzione per la cedolare secca si applica la sanzione in misura fissa prevista dall’articolo 69 del DPR 131/86, senza alcun calcolo percentuale. Concretamente, se la registrazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni dalla scadenza, la sanzione ammonta a 150 euro in misura fissa. Qualora invece il ritardo superi i 30 giorni, configurandosi come omessa registrazione, la sanzione sale a 250 euro in misura fissa. Questo sistema semplificato elimina qualsiasi incertezza e garantisce certezza applicativa per i contribuenti che optano per il regime sostitutivo.

Annualità successive e ravvedimento operoso

Un ulteriore chiarimento fondamentale contenuto nella Risoluzione n. 56/E/2025 riguarda il trattamento delle annualità successive alla prima in caso di tardiva registrazione iniziale del contratto. L’Agenzia ha precisato che, per i versamenti relativi alle annualità successive alla prima, trova applicazione la sanzione per tardivo versamento prevista dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/97, nella misura del 25% di ogni importo non versato. Questo aspetto è cruciale nella pianificazione del ravvedimento operoso, poiché incide sulla determinazione dell’onere complessivo da sostenere per regolarizzare integralmente la propria posizione.​​

Il ravvedimento operoso resta lo strumento principale per ridurre l’impatto economico delle violazioni. Come già indicato nell’articolo, attraverso l’istituto del ravvedimento è possibile sanare la violazione versando la sanzione ridotta insieme agli interessi legali, secondo percentuali decrescenti in funzione della tempestività della regolarizzazione. Con le nuove disposizioni, la base di calcolo ridotta (prima annualità anziché intera durata per chi paga anno per anno) rende il ravvedimento ancora più conveniente. Nel caso di Marco dell’esempio precedente, un ravvedimento sprint effettuato entro 15 giorni dalla scadenza ridurrebbe ulteriormente la sanzione del 45% applicando il coefficiente 0,1 (un decimo): anziché 150 euro minimi, pagherebbe solo 15 euro di sanzione oltre all’imposta e agli interessi.

Conseguenze per omessa o tardiva registrazione: sanzioni e rimedi

La registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula costituisce un obbligo di legge inderogabile, la cui violazione comporta l’applicazione di sanzioni amministrative significative, recentemente aggiornate dalla normativa del 2025. Il proprietario dell’immobile ha il dovere primario di provvedere alla registrazione, che può essere effettuata anche tramite un intermediario abilitato. È fondamentale comprendere che il contratto non registrato resta formalmente valido tra le parti ai sensi dell’articolo 1, comma 346, della Legge 311/2004, ma produce effetti limitati nei confronti dei terzi e può generare complicazioni in caso di controversie o necessità di far valere diritti derivanti dalla locazione.​​

Il sistema sanzionatorio attualmente vigente si basa sull’articolo 69 del DPR 131/86, come modificato dai D.Lgs. 87/2024 e 81/2025, che distingue due fattispecie principali già analizzate nella sezione precedente. La sanzione amministrativa pecuniaria per l’omessa registrazione ammonta al 120% dell’imposta dovuta con un minimo di 250 euro, mentre per la registrazione effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni si applica il 45% dell’imposta dovuta con un minimo di 150 euro. Grazie alla Risoluzione 56/E del 13 ottobre 2025, è ora definitivamente chiarito che, per i contratti pluriennali con pagamento annuale dell’imposta, queste percentuali si calcolano esclusivamente sull’imposta relativa alla prima annualità contrattuale.

​​Procedura di regolarizzazione: i due passaggi obbligatori

La regolarizzazione di un contratto registrato tardivamente o non registrato avviene attraverso una procedura in due fasi distinte, entrambe necessarie per sanare completamente la posizione. Questo processo consente di rimediare alla violazione evitando sanzioni più pesanti che potrebbero derivare da un accertamento d’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.​

Prima fase – Versamento delle somme dovute

Il contribuente deve effettuare il versamento dell’imposta di registro (o della marca da bollo, se applicabile), maggiorata degli interessi legali calcolati dal giorno successivo alla scadenza del termine ordinario fino alla data dell’effettivo versamento, e della sanzione ridotta in base al tipo di ravvedimento scelto. Questo versamento deve essere eseguito utilizzando il modello F24 Elide con i codici tributo specifici, come chiarito dalla Risoluzione n. 14/E/2014. Per i contratti con canone annuo fino a determinate soglie, l’imposta di registro ordinaria è pari al 2% del canone annuo, mentre per i contratti con cedolare secca non è dovuta imposta di registro ma si applica comunque la sanzione fissa.

​​Seconda fase – Registrazione formale del contratto

Dopo aver effettuato il versamento, è necessario procedere alla registrazione effettiva del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la compilazione e presentazione del modello RLI aggiornato. Questa fase include anche il pagamento delle marche da bollo nella misura di 16 euro ogni 100 righe o 4 facciate del contratto, che può avvenire mediante applicazione fisica delle marche sul documento oppure tramite versamento con modello F24 Elide. È importante conservare la ricevuta di registrazione, poiché costituisce prova dell’avvenuta regolarizzazione e consente di procedere con successive operazioni come volture, subentri o comunicazioni agli enti erogatori di utenze.

Tabella riepilogativa ravvedimento operoso contratti di locazione

Tipo Ravvedimento	Termine	Coefficiente Riduzione	Sanzione Effettiva (ritardo ≤30gg)	Esempio (imposta € 240)
Sprint	Entro 15 giorni	1/10 del minimo	4,5% (45% x 1/10)	€ 10,80 ma si applica minimo € 15*
Breve	Dal 16° al 30° giorno	1/9 del minimo	5% (45% x 1/9)	€ 12 ma si applica minimo € 16,67*
Intermedio	Dal 31° al 90° giorno	1/8 del minimo	5,625% (45% x 1/8)	€ 13,50 ma si applica minimo € 18,75*
Lungo	Entro termine dichiarazione o entro 1 anno	1/7 del minimo	6,43% (45% x 1/7)	€ 15,43 ma si applica minimo € 21,43*
Lunghissimo	Oltre termine dichiarazione	1/6 del minimo	7,5% (45% x 1/6)	€ 18 ma si applica minimo € 25*
Dopo PVC	Dopo verbale constatazione	1/5 del minimo	9% (45% x 1/5)	€ 21,60 ma si applica minimo € 30*

Per approfondire:

• Ravvedimento imposta di registro sui contratti di locazione.