La compilazione della Dichiarazione dei Redditi richiede particolare attenzione nella corretta indicazione dei contratti di locazione in essere. In questo articolo andremo ad analizzare le condizioni per l’indicazione dei redditi da locazione in dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi P.F.) e le detrazioni spettanti per i conduttori.

La compilazione del modello “Redditi” persone fisiche richiede al contribuente di prestare particolare attenzione alla compilazione del quadro RB dedicato ai fabbricati. All’interno di tale quadro devono essere indicate tutte le locazioni in essere nel periodo di imposta, al fine di assoggettare i relativi canoni a tassazione Irpef, oppure, in alternativa a cedolare secca. Inoltre, i soggetti conduttori di un contratto di locazione hanno la possibilità di portare in detrazione parte dei canoni di locazione sostenuti se l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Se hai dubbi per la compilazione della tua dichiarazione dei redditi, per quanto riguarda i redditi da locazione questo articolo ti aiuterà a chiarirti le idee. Di seguito andremo ad analizzare le modalità di compilazione del modello “Redditi” riguardanti i contratti di locazione.

Dichiarazione dei redditi dei locatori: il reddito da locazione

I soggetti proprietari di un immobile ad uso abitativo, concesso in locazione, sono tenuti ogni anno a presentare la Dichiarazione dei Redditi per assoggettare ad imposizione il reddito percepito dalle locazioni. La cosa importante da evidenziare è che il reddito fondiario non presenta mai esenzioni o franchigie. Questo significa che anche in assenza di altri redditi il reddito da locazione è sempre soggetto a tassazione, e quindi a presentazione della dichiarazione dei redditi da parte del titolare del reddito. L’indicazione del reddito derivante dalla locazione di un immobile deve essere inserita nel quadro RB del modello “Redditi” persone fisiche, denominato “Reddito dei fabbricati e altri dati“.

La sezione I del quadro è destinata ad accogliere i dati di tutti i fabbricati per i quali il soggetto detenga su di essi un diritto reale (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione, etc). Rispetto a questa regola generale vi sono due ipotesi derogatorie, ove il reddito da locazione trova collocazione all’interno del quadro RL (destinato ad accogliere i “redditi diversi“, di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86), ovvero i seguenti:

  • Nel caso in venga percepito un reddito da locazione derivante da un immobile detenuto all’estero;
  • Nel caso in cui si percepisca un reddito derivante da sublocazione di un immobile (detenuto in Italia), anche nel caso di sublocazione con contratti di locazione breve.

Al di fuori di questi specifici casi i redditi delle locazioni trovano collocazione all’interno del quadro RB del modello “Redditi“. Vediamo adesso, la compilazione del quadro RB per la determinazione del reddito imponibile Irpef o cedolare secca, derivante dalle locazioni.

Quadro RB per la tassazione dei redditi fondiari

Una volta individuati tutti gli immobili la prima cosa da fare è indicare la rendita catastale non rivalutata dell’immobile (in colonna 1), mentre in colonna 2 dovrà essere indicato:

  • Il codice 3 se l’immobile è locato in regime di libero mercato oppure concesso in locazione a canone concordato in mancanza dei requisiti descritti nelle istruzioni relative al codice 8.
  • Il codice 4 se l’immobile è locato in regime legale di determinazione del canone o “equo canone“;
  • codice 8 se l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato (articoli 2, comma 3, 5, comma 2 e 8, Legge n. 431/1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale o se l’immobile, dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. In questo caso deve essere compilata la sezione II del quadro B, avendo cura di barrare la casella “Stato di emergenza“.

Deduzioni forfettarie spettanti

Se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione, bisogna compilare la colonna 5 indicando uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6canone di locazione“:

  • Codice 1 – Corrisponde al 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, il 5% è considerato di deduzione forfettaria per tenere conto dei costi legati alla locazione;
  • Codice 2 – Corrisponde al 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • Codice 3 – Corrisponde al 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca (in questo caso non si beneficia di alcuna deduzione forfettaria);
  • Codice 4 – Corrisponde al 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.

Nella colonna 6 deve essere indicato il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (“codice canone“) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.

Il canone di locazione

Nella colonna 6 deve essere riportato l’importo del canone di locazione, calcolando l’eventuale rivalutazione annua sulla base dell’indice Istat, e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. Importante sottolineare che l’ammontare da indicare non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone (a patto che le stesse siano effettivamente documentate, se il rimborso di queste spese avviene a forfait, costituisce reddito e deve essere indicato in colonna 6).

Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni, indicati nella colonna 3, di durata della locazione.

In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

Morosità dell’inquilino e intimazione di sfratto per la detassazione dei canoni di locazione non riscossi

In caso di morosità nel pagamento dei canoni da parte dell’inquilino occorre prestare attenzione nella compilazione della dichiarazione dei redditi e rifarsi all’art. 26 del TUIR. In prima battuta, l’art. 26 del TUIR dispone che i redditi derivanti dai canoni di locazione siano soggetti a IRPEF anche se non percepiti dal locatore (finché perduri in vita il contratto). Tuttavia, limitatamente ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, tuttavia, è prevista una deroga che consente di sottrarre dall’imposizione i canoni non percepiti a decorrere da un determinato evento.

Sul momento da cui decorre la detassazione dei canoni (di locazione di immobili a uso abitativo) non percepiti è intervenuta la riforma dell’art. 26 comma 1 del TUIR operata dal D.L. n. 34/2019. In particolare, l’art. 26, comma 1, del TUIR stabilisce, che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Inoltre, ai “canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis. La decorrenza della formulazione dell’art. 26 del TUIR, a seguito dell’abrogazione del comma 2 dell’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019 ha effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020.

In tal caso, deve essere indicato in colonna 7 il codice 4, ma deve essere comunque dichiarata la rendita catastale. I proprietari degli immobili locati a persone per le quali opera la sospensione della procedura di sfratto (Legge n. 9/2007) devono invece, indicare in questa colonna il canone di locazione e nella colonna 7Casi particolari” il codice 6.

Per approfondire: “Tassazione dei canoni di locazione non riscossi.

Pertinenze di immobili locati

Se oltre all’abitazione sono concesse in locazione anche le relative pertinenze (box, cantina, etc.) indicando un unico canone di locazione, se queste sono dotate di rendita catastale autonoma, bisogna indicare per ciascuna unità immobiliare la quota del canone ad essa relativa ripartendo il canone, in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare.

Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione applicare la formula:

Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita/totale delle rendite. 

Il locatore dovrà inoltre barrare la colonna 11 (“cedolare secca”), nel caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni e quindi compilare anche la sezione II del quadro RB indicando i “Dati relativi ai contratti di locazione” (righi da RB21 a RB29).

Casi particolari Imu: quando vanno indicati?

La colonna 12 (“casi particolari Imu“) deve essere compilata solo in specifici casi. Deve essere indicato, in particolare, uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’Imu:

  • Codice 1 – Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2015 ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
  • Codice 2 – Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso“). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu;
  • Infine, il codice 3 – Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Inoltre dovrà indicare il reddito del fabbricato locato: nella colonna 13 se è soggetto a tassazione ordinaria, nella colonna 14 se è soggetto a cedolare secca al 21%, nella colonna 15 se è soggetto a cedolare secca al 10%.

Codice identificativo dei contratti

Con la Risoluzione n. 31/E/2016 l’Agenzia delle Entrate, considerata la difficoltà per alcuni operatori a reperire il codice identificativo per i contratti di locazione meno recenti, per rendere più agevole l’effettuazione degli adempimenti dichiarativi, ha consentito, di indicare, sia nel modello 730 sia nel modello “Redditi” gli estremi di registrazione del contratto utilizzando i codici serie:

  • 3P (registrazione telematica tramite Siria e Iris), o
  • 3T (registrazione telematica tramite altre applicazioni),

in alternativa al codice identificativo del contratto, gli estremi di registrazione dei contratti di locazione (data, serie numero e codice ufficio). Inoltre, nella risoluzione l’Agenzia ricorda che il codice identificativo del contratto può comunque essere reperito tramite l’applicazione presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, a questo link.

Locazioni turistiche in dichiarazione

Una particolare situazione di compilazione del quadro RB del modello “Redditi” è quello che riguarda le c.d. “locazioni turistiche“. Ai sensi del D.L. n. 50/2017 per locazioni brevi si intendono contratti di durata inferiore a 30 giorni. Stipulati esclusivamente per finalità turistiche, da parte di persone fisiche titolari o meno di diritto reale sull’immobile. Si tratta di locazioni non regolate dalla Legge n. 431/1998, ma direttamente dal codice civile.

Per approfondimenti su questo tipo particolare di locazione vi rimandiamo al nostro contributo: “Locazione turistica: guida per sfruttarla al meglio“. In questo ambito, invece, adiamo ad analizzare la modalità di compilazione del modello Redditi per questo tipo di locazione.

Tassazione delle locazioni turistiche

I redditi di locazione ritratti dal contratto di locazione breve, possono fruire, ai sensi della disposizione normativa citata, dell’istituto della cedolare secca. Questo tramite l’applicazione della sola aliquota del 21%. Questo sempre che il contribuente decida di esercitare l’apposita opzione in sede di compilazione del quadro RB della dichiarazione dei redditi. In caso contrario, i redditi concorrono alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare alla tassazione progressiva IRPEF.

Il medesimo trattamento fiscale viene esteso, dalla disposizione normativa richiamata, anche ai redditi diversi percepiti dal contribuente a seguito della sublocazione dell’immobile dallo stesso condotto in affitto. Oppure dalla locazione da parte del comodatario dell’immobile concessogli in uso. Questo a condizione che la locazione o sublocazione rispettino le condizioni delle locazioni brevi.

Anche per tali redditi, pertanto, il contribuente ha la facoltà di esercitare, al momento della compilazione del quadro RL della dichiarazione dei redditi, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Oppure decidere di farli concorrere alla determinazione del reddito complessivo da assoggettare all’imposizione progressiva Irpef.

La ritenuta degli intermediari

Unitamente alle citate novità, l’articolo 4 ha introdotto un sistema volto a contrastare il fenomeno di evasione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi. Nello specifico ha previsto l’obbligo in capo agli intermediari immobiliari o ai gestori dei siti on line che consentono di mettere in contatto l’offerta e la domanda di immobili alcuni obblighi. Faccio riferimento, in particolare, all’obbligo di comunicare i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite a decorrere dal 1º giugno 2017.

Nel caso in cui tali soggetti intervengano anche nella riscossione del corrispettivo viene, inoltre, previsto l’obbligo di effettuare, all’atto della corresponsione al beneficiario, una ritenuta del 21% del corrispettivo lordo della locazione.

Con conseguente obbligo di rilasciare al beneficiario la relativa certificazione del reddito allo stesso erogato e della ritenuta effettuata. La ritenuta subita può essere imputata a riduzione dell’importo della cedolare secca dovuta, oppure considerata quale versamento a titolo di acconto Irpef. Questo a seconda dell’effettuazione o meno da parte del contribuente dell’opzione per la cedolare secca per tali fattispecie reddituali.

Quadro LC del modello Redditi PF

Il contribuente ha diritto di applicare l’istituto della cedolare secca:

  • Sia ai redditi fondiari di locazione di immobili abitativi indicati nel quadro RB;
  • Sia alle ipotesi di sublocazione di immobili abitativi indicate nel quadro RL dei redditi diversi.

Questi aspetti sono stati oggetto di un nostro specifico contributo a cui vi rimando: “Locazione breve turistica: il nuovo regime fiscale”  ed anche oggetto di specifiche analisi da parte dell’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E/2017.

Il quadro LC è stato introdotto al fine di consentire una liquidazione unitaria della cedolare secca dovuta dal contribuente. Questo in relazione a tutti i redditi per cui lo stesso possa validamente beneficiarne. Sia per i redditi inclusi nel quadro RL che per quelli inclusi nel quadro RB. Questi costituisce, quindi, il quadro di liquidazione in cui confluisce l’imposta sostitutiva da cedolare secca determinata nel quadro RB. Sia quella determinata sui redditi diversi da sublocazione o da locazione dell’immobile detenuto in comodato di cui al rigo RL10.

Esempio di compilazione

Per semplificare al massimo, prendiamo il classico esempio di una persona fisica (“non imprenditore“), che possiede un appartamento in una città d’arte. Appartamento per il quale ha dato mandato ad una agenzia turistica (o ad un portale web di prenotazioni) di concedere l’immobile in affitto ai turisti con contratti di durata inferiore a 30 giorni.

Periodicamente l’agenzia emette fattura per la provvigione spettante al proprietario di casa. Contestualmente versa allo stesso il ricavato degli affitti al netto della provvigione e al netto della ritenuta del 21%. Ritenuta che è calcolata anche sulla quota fatturata dall’agenzia, in quanto costo non deducibile dal proprietario.

A questo punto il proprietario dell’immobile si trova con un compenso netto incassato e una fattura dell’agenzia (indeducibile analiticamente), e una ritenuta di acconto versata per suo conto.

Al momento della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto ad indicare i redditi derivanti dall’affitto turistico, in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni, nel quadro RB del modello Redditi.

Cedolare secca o Irpef?

Le opzioni di tassazione sono due: o la cedolare secca o l’Irpef.

Se il proprietario di casa sceglie la tassazione Irpef dovrà dichiarare il reddito da locazione al lordo della provvigione dell’agenzia turistica. Tuttavia, egli potrà beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro. La ritenuta del 21% operata dall’Agenzia sarà considerata come acconto versato ai fini Irpef.

Se, invece, il proprietario opta per la cedolare secca, anche in questo caso il reddito da dichiarare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia turistica. Infatti, la cedolare secca, non ammette alcuna deduzione dalla base imponibile. In questo caso, non ci sarà imposta da versare in dichiarazione. In quanto la ritenuta del 21% operata dall’agenzia copre totalmente l’imposta dovuta.

Locazione temporanea nell’anno

Altro aspetto importante da tenere in considerazione in dichiarazione dei redditi è che spesso ci sono periodi sfitti, in cui non si riesce ad affittare.

In questa fattispecie, il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi. Uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto:

  • Rigo relativo al periodo di affitto – in questo rigo deve essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice relativo all’affitto. In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica. Mentre in colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca. In colonna 6, quindi, si deve indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef). Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“);
  • Rigo relativo al periodo non affittato – in questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente. In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale. In colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

Detrazione dei redditi degli inquilini: la detrazione Irpef

I contribuenti che conducono una unità immobiliare in virtù di un contratto di locazione hanno diritto ad una detrazione Irpef, al verificarsi di due condizioni prescritte dal Tuir, che sono:

  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
  • il canone di locazione deve essere stipulato o rinnovato ai sensi della Legge n. 431/98.

La detrazione Irpef legata alle locazioni è applicabile sia per i contratti di locazione a canone libero (c.d. “4+4”), per i contratti a canone concordato (c.d. “3+2”), che per i contratto di natura transitoria in particolare stipulati per gli studenti universitari fuori sede. L’ammontare della detrazione è proporzionale al reddito complessivo del contribuente/inquilino ed è pari a:

  • €. 300 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
  • €. 150 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41.

L’ammontare della detrazione varia nei seguenti casi:

Locazioni a canone concordato

Esiste una detrazione per inquilini con contratti di locazione a canone concordato.

Si tratta di contratti stipulati recependo le condizioni contenute negli accordi definiti a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative.

In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:

  • €. 495,80 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
  • €. 247,90 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41.

Inquilini tra 20 e 30 anni

Detrazione prevista per inquilini di età compresa tra i 20 e i 30 anni con contratto di locazione a canone concordato.

Per fruire di questa detrazione occorre il verificarsi della seguente condizione: l’abitazione oggetto del contratto di locazione (che deve essere stato stipulato a partire dal periodo di imposta 2007) non deve costituire abitazione principale anche dei genitori. Ovvero dei soggetti cui i giovani risultino affidati dagli organi competenti.

In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71. La detrazione spetta solo per i primi 3 anni, fermo restando il permanere del requisito dell’età.

Inquilini lavoratori dipendenti

É la detrazione che spetta ai lavoratori dipendenti che hanno cambiato la propria residenza per motivi di lavoro, e che prendono in locazione, nel comune di lavoro, o in un comune ad esso limitrofo, un’unità immobiliare destinata a propria abitazione principale.

Si richiede che il nuovo comune di residenza sia distante almeno 100 km dal precedente e che, in ogni caso, sia situato in altra regione.

Il trasferimento deve avvenire nei tre anni antecedenti la richiesta di detrazione. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:

  • €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
  • €. 495,80 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41. La detrazione spetta per tre anni dalla data di trasferimento della residenza, intendendo per anno il periodo di imposta;

Studenti universitari fuori sede

La detrazione spetta per i canoni di locazione pagati dagli studenti iscritti ad un corso di laurea “fuori sede“.

La detrazione spetta altresì ai contratti di ospitalità e agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative.

Il diritto spetta se sussistono le seguenti condizioni:

  • L’università deve essere ubicata in comune diverso da quello in cui lo studente ha la residenza anagrafica, distante almeno 100 km e sito in provincia diversa da quella di residenza;
  • L’unità immobiliare deve essere ubicata nel comune in cui ha sede l’università o in comune limitrofo. Le spese sono detraibili, anche se l’università sia ubicata nel territorio di uno Stato membro UE o in uno degli Stati aderenti all’accordo SEE con i quali sia possibile lo scambio di informazioni. Le spese sono detraibili anche se sono state sostenute nell’interesse di persone fiscalmente a carico.

Per approfondire: “La detrazione Irpef per canoni di locazione“.

Locazioni in dichiarazione: consulenza

Devi compilare il quadro RB del modello Redditi per dichiarare redditi da locazione?

Probabilmente se sei arrivato sino al termine della lettura probabilmente vuoi avere sicurezza di quello che hai fatto con la tua dichiarazione dei redditi.

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77 COMMENTI

  1. Vorrei proporre un quesito particolare. Mia madre, proprietaria di un appartamento dato in locazione, è deceduta il 10 luglio 2015, io e le mie 2 sorelle siamo gli eredi, dovendo preparare l’unico 2016 per conto di mia madre nel quadro RB relativo all’immobile in parola devo inserire alla voce canone di locazione l’importo annuo oppure l’importo relativo effettivamente percepito durante i 6 mesi in cui era in vita? Peraltro c’è da aggiungere che l’inquilino dal mese di settembre non ha più pagato nessun canone né spese condominiali o consumo idrico, è in atto la richiesta al giudice di sfratto per morosità. Come devono comportarsi gli eredi nella propria dichiarazione, avendo percepito solo i canoni relativi al mese di luglio e agosto.
    Spero di essere stato chiaro ad esporre il problema e resto in attesa di una vostra risposta. Ringrazio anticipatamente,

  2. buonasera e complimenti.
    Apprezzo molto questa guida che trovo chiara e schematica e la utilizzerò per la mia dichiarazione dei redditi.
    Mi piacerebbe capire meglio come cambierebbe la compilazione del 730 da voi espicata nel caso delle “Locazioni turistiche” dell’abitazione principale (prima casa) che come detto può beneficiare dei vantaggi se viene locata solo in parte (non interamente tutta la casa).
    In questa specifica situazione, come dovrei compilare i due righi “Rigo relativo al periodo di affitto” e “Rigo relativo al periodo non affittato”?
    La spiegazione del vostro articolo è chiara e minuziosa, ma nei vari codici mi pare che non sia contemplata questa ulteriore eventualità (cioè la locazione di parte dell’abitazione principale per finalità turistica per periodi sotto i 30 giorni cadauno)
    spero di esser stato chiaro e possibilmente vogliate spiegarmi questa cosa.
    poi per la differenza tra unico e 730 penso riuscirò a tradurla da me stesso!!
    saluti

  3. Salve e grazie, nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale lei dovrà compilare un rigo per indicare gli eventuali giorni dell’anno in cui l’abitazione principale non è stata affittata (codice “1”) barrando poi la casella continuazione. Dovrà quindi essere compilato un nuovo rigo per indicare i giorni in cui l’abitazione principale è stata locata (codice “11”), inserendo il canone di locazione percepito. Il canone dovrà indicarlo nella relativa casella a seconda che scelga la tassazione con cedolare secca o tassazione Irpef.

  4. Salve, sua madre deve dichiarare l’affitto per il periodo che va dal primo gennaio alla data del decesso. Il canone relativo alla successiva parte dell’anno dovrà essere dichiarato dagli eredi ognuno per la propria quota di proprietà dell’immobile. L’affitto deve essere dichiarato per competenza e non per cassa. Questo significa che l’affitto deve essere dichiarato anche se non percepito, fino a quando non è stata pronunciata la sentenza di sfratto per morosità. Sino a quel momento si è obbligati comunque a dichiarare l’affitto, anche se non percepito.

  5. Perfetto,
    ricapitolando per chi come me NON vuole utilizzare la tassazione con cedolare secca, la compilazione sarà la seguente:

    Rigo relativo al periodo non affittato –
    1. In colonna 1 si indica la rendita catastale dell’immobile;
    2. in colonna 2 il codice 1 (perché l’immobile è l’abitazione principale);
    3. in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

    Rigo relativo al periodo di affitto
    1. colonna 1 la rendita catastale dell’immobile;
    2. in colonna 2 il codice 11 (“locazione a canone libero“);
    3. in colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica;
    4. in colonna 5, il codice 1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef;
    5. In colonna 6, quindi, si dovrà indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef), nel nostro esempio pari a €. 14.250 (€. 15.000*95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%)
    6. Infine dovrà essere barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare continua nel rigo precedente.
    Giusto?

    Domanda: Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto?

  6. Salve, grazie mille per le preziose informazioni.
    Avrei bisogno di un paio di chiarimenti.
    1) Leggo nell’articolo che nel caso di affitto di un immobile per una parte dell’anno, il canone va indicato proporzionalmente al periodo di locazione. Cosa significa? Non devo indicare il canone effettivamente percepito? L’immobile è stato locato per 5 mesi, per cui ho indicato il canone mensile moltiplicato per 5 e poi rivalutato secondo l’indice dei prezzi Istat.
    2) L’immobile è costituito da una porzione di abitazione e da una pertinenza, tuttavia in locazione è stata concessa soltanto parte dell’abitazione e NON la pertinenza.
    Come va indicata questa situazione?

    Grazie

    Marco

  7. Salve, 1) il comportamento tenuto è corretto, se si loca solo per una parte dell’anno si indica il canone di locazione dovuto per i mesi di locazione; 2) la pertinenza non locata sarà indicata con codice “9”;

  8. Salve, io mi trovo ad affrontare un caso particolare: nell’anno 2014 non ho percepito da un inquilino moroso i canoni di locazione di un immobile ad uso abitativo; ho ottenuto in tempo utile per la presentazione dell’Unico 2015 la sentenza di convalida di sfratto, per cui non ho dichiarato i relativi canoni non percepiti in dichiarazione; nel corso del 2015, tuttavia, ho percepito dall’ex inquilino una parte dei canoni; come vanno dichiarati? O meglio, dove vanno iscritti?
    In teoria vi è la sezione III del quadro LM ho visto in rete, ma io non ho beneficiato di alcun credito d’imposta, quindi mi pare strano di doverli indicare lì.

    Grazie

  9. Salve, deve indicare comunque quei redditi nel quadro LM. Lei non ha beneficiato del credito di imposta in quanto non ha dichiarato quei redditi in virtù dello sfratto esecutivo. Adesso deve portare a tassazione quei redditi allo stesso modo dei soggetti che hanno beneficiato del credito di imposta per aver tassato in precedenza i canoni non riscossi.

  10. Salve, un caso particolare:
    ho preso in affitto un appartamento per subaffittarlo come locazione turistica (ovviamente previo consenso del proprietario).
    Ora devo fare la dichiarazione dei redditi ed avrei molti dubbio:
    E’ corretto che se ho anche degli altri redditi devo compilare il mod. 730 ma se non percepisco nessuno altro reddito se non quello di locazione turistica devo compilare il mod. Unico?
    Nel 2016 ho percepito sia disoccupazione che reddito da locazione turistica ma nel 2017 avrò solo quest’unico reddito. Che dichiarazioni devo compilare in entrambi i casi: 730 o unico?
    É possibile detrarre le spese (affitto che io pago al proprietario, bollette nei giorni in cui ci sono ospiti, prodotti pulizia, ecc.) e in che misura?
    Devo considerare gli importi al netto o al lordo delle commissioni dei siti tipo Airbnb ecc.?
    Ovviamente faccio locazione turistica in modo non imprenditoriale…quando invece sarebbe il caso di aprirsi p.iva? Qualcuno parlava di non superare i 200 giorni di locazione turistica; é vero?
    Grazie

  11. Se non ha percepito altri redditi oltre alla locazione turistica deve compilare il modello “redditi”. Se sceglie la tassazione Irpef tasserà il 95% della locazione. Il 5% di deduzione forfettaria è concesso per coprire le spese. Se sceglie la tassazione a cedolare secca tassa il 100% del reddito. Gli importi sono al lordo delle commissioni dei portali. Ogni regione stabilisce criteri per considerare l’attività imprenditoriale, legga cosa prevede la sua regione.

  12. Quindi se ho capito bene dovrò compilare il campo redditi diversi ma nel 730 o nel modello Unico?
    Dovrò inoltre utilizzare il reddito al lordo delle commissioni dei siti e il 5% coprirà le spese?
    Io credevo che la commissione dei siti non dovesse essere considerata e che si potessero detrarre anche altre spese…

  13. Grazie mille, e stato molto chiaro.
    Un ultima domanda: devo compilare modello Unico o 730? Ad un caf al quale mi ero rivolta mi avevano detto che i redditi da sublocazione turistica possono essere indicati nel 730, anche se percepisco solo quei redditi…però io avrei qualche dubbio a riguardo.
    Nel 2016 ho percepito disoccupazione da lavoro dipendente e sublocazione turistica.
    Nel 2017 solo sublocazione turistica.
    La ringrazio infinitamente se risponderà anche a questo mio quesito. Lei è il primo professionista che mi ha dato delle risposte esaurienti.

  14. Se ho locato una stanza a canone libero con cedolare secca. in un immobile a disposizione per 10 mesi dal 15 novembre 2016 al 15 settembre 2017(180 euro/mese), cosa andrò a mettere nel 730 del 2017? i 45 giorni del 2016?
    in questi 45 giorni verrà applicato il 21%?
    il deposito cauzionale di una mensilità va dichiarato?

  15. Grazie per la risposta Fiscomania Staff,il dubbio è uno solo, l’importo al 21% di tassazione viene estrapolato nei singoli 45 giorni del 2016 per il 2017? e il restante 8 mesi e mezzo si pagherà nel 2018? oppure si tiene conto di tutta la durata del contratto di 10 mesi derivando le 2 rate pagando tutto nel 2017?Grazie per l’eventuale risposta , buonaserata.

  16. Perché fare il 730 senza sostituto è solo una procedura che serve al Caf per non perderla come cliente, ma sarebbe molto meglio fare il modello Redditi. Si affidi ad un Commercialista, e se non ne ha uno di riferimento, ci siamo noi.

  17. Grazie.
    In merito all’importo da indicare in fase di dichiarazione dei redditi lei mi parlava del 95% degli incassi al lordo delle commissioni dei siti online di prenotazione e senza la possibilità di detrarre altre spese.
    Ma a quale normativa fa riferimento?
    Perché nell’articolo 71 comma 2 del TIUR viene indicato che il reddito derivante dalla sublocazione di beni immobili è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti alla produzione del reddito.
    Grazie

  18. In caso di sublocazione il reddito, come afferma giustamente, è quello derivante dalla differenza tra locazione attiva e passiva. Nel mio ragionamento precedente ho fatto, erroneamente, riferimento alla locazione e non alla sublocazione.

  19. questa è una bella notizia.
    quindi in caso di sublocazione quali spese posso detrarre dai redditi percepiti: commissioni portali online, spese di affitto, spese di bollette e cos’altro?
    Immagino che potrò detrarre solo le spese relative ai giorni in cui ho sublocato l’appartamento (ovvero se ho sublocato l’appartamento per 10 giorni su 30 dovrò calcolare le spese solo su quei 10 giorni). è corretto?
    grazie

  20. Assolutamente no! Il reddito si calcola come differenza tra locazione passiva che paga al proprietario e locazione attiva percepita, al lordo delle spese inerenti quella locazione.

  21. Salve ed innanzitutto complimenti per un articolo che con i post si è arricchito.
    Porto il mio piccolo contributo.

    Locazione Turistica non imprenditoriale di seconda casa di proprietà – Regione Veneto – Legge Regionale che prevede la fornitura della biancheria all’ngresso degli ospiti.

    Dichiarazione fatta via quadro RB del 730 con due righi: uno per il periodo non affittato, uno per il perido affittato dato come importo e come numero giorni, dalla somma dei relativi importi e numero giorni dei vari contratti stipulati durante l’anno e di durata inferiroe a 30gg. Applicazione della cedolare secca.

    Domanda 1: corretto colassare tutti i contratti in un solo rigo del quadro RB ? Confermate che non è possibile nessuna detrazione nemmeno per le spese documentabili come quelle da contatore gas, e luce, spese per prodotti di pulizia,

    Domanda 2: ci sono casi in cui NON sia conveniente l’applicazione della cedolare secca ? Quando ?

    Domanda 3: gli importi da considerare sono sempre al lordo delle spese comprese commissioni dei portali o commissioni sui metodi di pagamento. Quindi sicuramente un importo superiore al bonifico ricevuto. Sul contratto che importo devo indicare ? E sulla ricevuta madre/figlia che rilascio al momento del pagamento ?

    Domandandone finale: la legge regionale in Veneto prevede la fornitura iniziale della biancheria. Quindi la fornitura iniziale di biancheria può essere publicizzata e non configura illeciti. Ma per AdE ? Ho letto che ci sono delle sentenze con cui si afferma che se viene fornita biancheria iniziale, non si parla più di redditi da dichiarare in RB ma in nel quadro altri redditi e quindi con la conseguenza di non poter applicare la cedolare secca. Sembra esserci un disaccopiamento tra una legge regionale e quanto affermato dall’ Ade. Quale è la vostra interpretazione ? Come dovrei comportarmi per garantirmi ?

    Grazie e complimenti.

  22. Certamente i redditi da locazione turistica si indicano in un solo rigo cumulativamente. Per capire quando è conveniente o meno la cedolare secca bisogna analizzare la posizione personale del proprietario e confrontarle cedolare secca e Irpef. Per questo se ha bisogno di una consulenza più approfondita può contattarmi attraverso il servizio di consulenza online.

  23. Salve faccio locazioni turistiche con la mia seconda casa per periodi inferiori a 30 gg.
    L’anno scorso nel 730 ho optato per la cedolare secca. Quest’anno a causa di minori redditi mi conviene optare per la tassazione ordinaria. Posso farlo nel 730 di questo anno. grazie

  24. A mio avviso se la motivazione è solo redditi inferiori allo scorso anno le conviene comunque la cedolare secca. In ogni caso l’opzione può farla in dichiarazione dei redditi.

  25. Grazie per la rapida risposta. Quest’anno la convenienza della tassazione ordinaria deriva oltre che dai minori redditi anche dalle numerose detrazioni/deduzioni e dall’acconto della cedolare secca fatto l’anno scorso

  26. Salve, ho un problema per un locale commerciale che nell’anno 2017 ho affittato per 6 mesi. Nella dichiarazione dei redditi, poiché si tratta di locale commerciale , quale codice va inserito come utilizzo e quale codice va inserito come caso particolare Imu, visto che io la pago? Le istruzioni si riferiscono sempre ad immobili come appartamenti e relative pertinenze e non si contempla il caso di immobili diversi. Io penso che, poiché pago l’Imu , per il periodo in cui il locale è rimasto sfitto, non dovrei pagare IRPEF, potreste darmi una cortese risposta? Ringrazio. Maria Luisa

  27. Buon giorno, in caso una persona fisica nel 2016 avesse percepito solamente redditi da impresa in regime forfetario (quadro LM), può comunque fruire della detrazione per canoni di locazione? il reddito netto da quadro LM è effettivamente inferiore a 15.493,71 € e in teoria spetterebbe la detrazione di 300 €. grazie.

  28. Buongiorno, nel caso di contratti inferiori ai 30gg con cedolare secca, nella sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione bisogna specificare la data di ciascun contratto o come per la sezione I si possono colassare tutti in un solo rigo cliccando poi sulla casella cedolare secca?

  29. Buongiorno,
    presento il mio caso sperando sia utile a qualcuno che ha una situazione analoga.
    Affitto saltuariamente la mia prima casa come locazione turistica tramite Airbnb. Credo di aver capito come compilare la sezione I, ovvero:
    primo rigo compilato per l’appartamento utilizzato come prima casa
    secondo rigo dedicato all’utilizzo dell’appartamento come locazione turistica:
    codice di utilizzo 11
    giorni di possesso : il numero dei giorni affittati
    codice canone 3 (se opto per cedolare secca)
    spunta su “continuazione”
    spunta su “cedolare secca”

    Ora dopo aver immesso tutti questi dati nella compilazione del modulo 730 on line il sistema mi vincola alla compilazione della sezione II. Ma io non ho mai stipulato nessun contratto con i miei ospiti visto che mi sono sempre appoggiato alla piattaforma Airbnb. Cosa fare?

    Grazie

    Iacopo

  30. La compilazione in questo modo della dichiarazione non è corretta. Ci sono altre modalità per compilare la dichiarazione in caso di abitazione principale parzialmente locata.

  31. Ho dato in locazione un immobile il 21.11.2016 percependo però, in via anticipata l’intero canone annuale pari a 14.400,00. Che importo devo indicare in dichiarazione? I 14.400, rapportati ai 41 gg di locazione del 2016 o l’intero importo? Grazie anticipatamente. Sono davvero contenta di aver trovato questo sito perché mi sembrate veramente competenti e soprattutto chiari e diretti nelle risposte. Complimenti

  32. Buongiorno,
    insieme a mio marito abbiamo affittato lo scorso anno un appartamento (seconda casa) con cedolare secca al 10%.

    Nella dichiarazione dei redditi, secondo il nostro commercialista, oltre a pagare le tasse al 10% (tra saldo ed acconto del 2016), il reddito percepito dall’affitto è un ulteriore reddito per il quale dobbiamo pagare l’IRPEF.
    Tale cosa, ci appare nuova ed incoerente con quanto previsto dalla cedolare secca.
    Potreste gentilmente confermarmi se è così o meno?
    Grazie mille,

  33. Non mi risulta. Se lei ha optato per la tassazione con cedolare secca, il reddito derivante dall’affitto viene tassato solo a cedolare secca, non concorre all’Irpef.

  34. Buongiorno,
    possiedo un’unica abitazione in Italia e percepisco una pensione.
    Ho la doppia cittadinanza (italiana e Stati Uniti) ma risiedo stabilmente negli USA.
    Percepisco 6.000 € annui dall’affitto dell’abitazione in Italia.
    Sono obbligata a fare la denuncia dei redditi in Italia?.
    Se si, mi conviene optare per il regime della cedolare secca?
    Grazie
    Simone Morbidelli

  35. Salve Simone, sicuramente lei è obblgiato a presentare la dichiarazione dei redditi in Italia. Per la cedolare secca bisogna vedere con maggiore dettaglio se applicabile alla sua locazione.

  36. buongiorno, mi è sorto un dubbio:
    in caso di abitazione locata per parte di anno NON come locazione turistica, occorre ugualmente compilare due righi, uno rapportato al periodo nel quale la casa è rimasta a disposizione e l’altro relativo al periodo di locazione?
    grazie
    Alfio

  37. Buonasera le istruzioni relative al quadro RB sezione II recitano così: “È necessario compilare la presente sezione, riportando gli estremi di registrazione dei contratti di locazione, nel solo caso in cui l’immobile è situato nella regione Abruzzo, ed è concesso in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili (codice 14 nella colonna 2 dei righi da RB1 a RB9).”
    Dunque NON è più necessario compilare la sezione II con i dati dei contratti di locazione?

  38. buongiorno, sono comodatario di un appartamento sul quale ho percepito degli affitti come locazioni breve , attraverso l’uso del portale AIR BNB, che non mi ha operato nessuna ritenuta e quindi inviato certificazione unica.

    Non mi resta che dichiarare nel quadro RL come redditi diversi l’incasso netto (decurtato dalla provvigione dell’agenzia) senza alcuna ritenuta?
    grazie

  39. buonasera, vorrei sapere se nel dichiarare un immobile locato con contratto stipulato dal 1 marzo, ma con una postilla sul contratto che il pagamento del canone di affitto avveniva solo dopo trenta giorni dalla consegna di determinati documenti, e quindi ho percepito canoni di affitto dal mese di maggio …… domanda… dichiaro l effettiva entrata cioe da maggio oppure devo dichiarare i canoni da marzo, anche se due mesi non percepiti?grazie

  40. Dal 12/01/2017 sono diventato comproprietario nella misura del 14,28% di un modesto immobile ad uso abitativo con una rendita catastale di € 325,37 che dal 24/08/2017 abbiamo concesso in locazione al canone annuo libero di € 1.800,00.
    Nel compilare il modello Unico, il reddito a me riferibile, ancorchè non assoggettato a tassazione, relativo ai primi 224 giorni in cui l’immobile è stato tenuto a disposizione viene correttamente determinato in € 40,00 secondo anche il seguente conteggio:
    € (325,37×105%x133,33%x224)/365 il tutto x 14,28& = € 39,92 arr.to a € 40,00.
    Invece, il reddito riferito ai successivi 130 giorni di locazione che a parer mio dovrebbe essere così determinato: € 1.800,00 x 95% = € 1.710,00 e quindi € (1.710,00×130)/365 al 14,28% = € 86,97 arrotondato ad € 87,00, sul modello Unico viene riportato nella misura di € 244,00.
    Non riesco a spiegarmi il motivo…Potrebbe cortesemente darmi delucidazioni su ciò che forse non vedo???

  41. Buongiorno,
    mio marito è proprietario di un immobile in montagna che viene gestito da un’agenzia per locazioni turistiche per periodi superiori a 30 gg. Nella dichiarazione dei redditi (PF) non abbiamo scelto la “cedolare secca” ma la tassazione Irpef ordinaria e abbiamo sempre inserito nel riquadro RB 2 righe una per il periodo in cui la casa rimane sfitta e uno per il periodo in cui la casa viene affittata.
    Per quest’ultimo periodo abbiamo sempre dichiarato il 95% del lordo cioè comprensivo degli oneri dell’agenzia. Ora mi è sorto un dubbio, è giusto che paghi le tasse su qualcosa che non ho percepito (cioè gli emolumenti dell’agenzia)?
    Grazie

  42. Il comportamento tenuto è corretto, la tassazione IRPEF consente la deduzione forfettaria del 5% per tenere conto di eventuali spese sostenute. Non esiste la possibilità di una deduzione analitica delle spese sostenute. Inevitabilmente sulle commissioni che superano quel 5% ci pagate sopra delle imposte.

  43. Buongiirno, mia moglie sarà a breve proprietaria di un appartamento sito in un comune diverso da quello della attuale residenza, che verrà poi trasferita in quello acquistato. Visto che ad oggi non percepisce nessun reddito, (iscalmente è a mio carico sul mio 730),se decidesse di stipulare un regolare contratto di affitto su questo appartamento, può dichiarare questa entrata sul mio 730 o deve redigerne uno solo duo? Grazie e buon lavoro.

  44. Buongiorno.
    i miei genitori sono comproprietari di un appartamento che dal 2018 è locato “locazione breve” tramite intermediario, con opzione cedolare secca. Mia madre non ha redditi. L’intermediario ha rilasciato il CU2018 intestato solo a mio padre. Nella dichiarazione 730 di quest’ultimo ho inserito il reddito TOTALE risultante dal CU rilasciato dall’intermediario nel quadro B, e quota di possesso 50%. Nel quadro F – sezione VII ho inserito nella voce ritenute l’intero importo della ritenuta risultante nel CU. Tuttavia in tal modo il sistema nel calcolo dell’imposta dovuta calcola il 50% del reddito, ma il 100% delle ritenute. E’ corretto? Grazie mille per l’attenzione.

  45. Salve Enrica, il reddito deve essere dichiarato al 50% tra i suoi genitori proprietari dell’immobile. L’importo della ritenuta dovrà indicarlo solo su suo padre, secondo la certificazione. Suo padre chiuderà la dichiarazione a credito perché ha subito tutta la ritenuta e sua madre a debito perché appunto non ha ritenuta.

  46. Salve, ecco la mia situazione:sono in regime di separazione dei beni con mia moglie (fiscalmente a mio carico) che risulta proprietaria al 100%di un immobile(le ho donato la mia parte)… Affittiamo la casa d estate attraverso un portale on line dove sono registrato io e ricevo sul mio conto i bonifici… La dichiarazione dei redditi derivanti dagli affitti posso inserirli io nel mio 730 oppure deve dichiararli mia moglie con un suo 730?in questo caso mia moglie non sarà più fiscalmente a mio carico? Grazie

  47. Salve, sono un cittadino Italiano residente in U.K. regolarmente iscritto all’AIRE, paese dove vivo tutto l’anno insieme alla mia famiglia e dove sviluppiamo il nostro principale reddito.
    Chiedo, i redditi che percepisco in Italia con l’affitto breve “casa vacanza” della casa di mia proprietà, li devo obbligatoriamente denunciare in Italia (attualmente verso 21% cedolare secca) o li posso dichiarare in UK, pagando le tasse qui?
    Grazie, Andrea S.

  48. >>Importante sottolineare che l’ammontare da indicare non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone (a patto che le stesse siano effettivamente documentate, se il rimborso di queste spese avviene a forfait, costituisce reddito e deve essere indicato in colonna 6)” >>
    Sto rileggendo questa frase che mi interessa ma non capisco: nel contratto di affitto ho indicato sia un canone che un ‘acconto spese generali’ che corrispondono al condominio, quindi in pratica io pago direttamente il condominio e l’inquilino mi rimborsa tramite il canone. io sulla dichiarazione devo mettere solo la locazione o anche il rimborso del condominio?? Grazie mille 🙂

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