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Locazione: quanti contratti ci sono e quali utilizzazioni?

Locazione: quali contratti ci sono e quali sono le utilizzazioni? Vediamo insieme le principali fattispecie e gli utilizzi possibili dei contratti di locazione.

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Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento. Tramite il negozio in questione, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Dunque, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento.

Uno degli elementi fondamentali del contratto, è la durata, la quale è predeterminata dalla legge nei limiti minimi e, talvolta, anche in quelli massimi. La principale distinzioni tra le varie tipologie di contratto, attiene proprio a suddetto profilo. Tuttavia, il legislatore ha inteso prevedere una peculiare disciplina anche in considerazione dell’uso che si intende fare del bene locato, se ad uso abitativo o commerciale.

Le fattispecie maggiormente note di contratto di locazione sono:

  • contratti ad uso abitativo a canone libero;
  • contratti ad uso abitativo a canone concordato;
  • nonché contratti ad uso commerciale;
  • contratto ad uso alberghiero;
  • contratti ad uso transitorio.

Vediamo, insieme, i dettagli sul regime.


Cos’è il contratto di locazione?

Il contratto di locazione  è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali.

Per quel che concerne la locazione ad uso abitativo, questa trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978. 

Essa, si distingue dal contratto di locazione ad uso commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale. L’immobile concesso in locazione, in tal seconda ipotesi, deve essere adibito a:

  • attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
  • attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, legge 326/1968).
  • ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).

Il negozio in questione ha effetti obbligatori, con esso, infatti, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

Tuttavia, si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.

Elementi essenziali del contratto

Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione.

E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento. Il locatore, allora, non è necessariamente il proprietario del bene. Mentre la qualità di conduttore è assunta solo da colui che ha stipulato il contratto.

La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il legislatore non ha espressamente previsto una forma prestabilita. Invero sussistono alcune eccezione, tra cui le locazioni ultrenovennali per le quali è prevista una forma scritta a pena di nullità del negozio. La forma scritta è richiesta anche per i contratti di locazione ad uso abitativo.

In sintesi il contratto di locazione deve contenere:

  • le generalità dei contraenti,
  • la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
  • i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
  • il canone locatizio,
  • la durata della locazione.

Tipologie di contratti di locazione

La diversa disciplina dei contratti di locazione comporta rilevanti conseguenze anche per ciò che attiene alla durata necessaria del contratto. A tal proposito è, dunque, possibile effettuare una prima distinzione a seconda del termine del contratto:

  • contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
  • contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
  • nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
  • contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
  • contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Contratti di locazione a canone libero

I contratti in questione si connotano per una certa flessibilità delle parti nella determinazione del canone di locazione. Infatti, conduttore e locatario possono accordarsi sul canone dovuto, non essendo sottoposti né a limite massimo né a limite minimo.

La durata è di almeno 4 anni, con un primo rinnovo automatico di pari durata, ossia per altri 4 anni. Alla prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni), il locatore ha la facoltà di disdire l’accordo. Tuttavia, devono ricorrere, ed essere indicate, una delle motivazioni disciplinate dalla legge 431/98.

In questo caso, dovrà essere effettuato un preavviso di 6 mesi, per gli immobili ad uso abitativo, di 12 o 18 mesi per gli immobili destinati ad altro utilizzo.

Mentre, laddove siano trascorsi gli 8 anni, le parti possono attivare la procedura per il rinnovo, disponendo anche nuove condizioni, o per la rinuncia al rinnovo, inviando con un anticipo di almeno 6 mesi sulla scadenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. 

Contratti di locazione a canone concordato

A differenza della fattispecie precedente, nella locazione a canone concordato, il canone viene predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini. Ciò implica che le parti non hanno la possibilità di prevedere un canone libero.

Tale atti determinano l’ammontare del canone in considerazione di alcuni parametri, tra cui l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile in locazione.

Ricorrere a tale figura comporta non pochi vantaggi fiscali. Ad esempio, è prevista una detrazione per i redditi:

  •  fino a 15.493,71 euro la detrazione è pari a 495,80 euro;
  • tra 15.493,72 e 30.987,41 euro la detrazione è di 257,90 euro.

Il locatore potrà, inoltre, beneficiare di alcune agevolazioni in tema IRPEF.

Contratto di locazione ad uso alberghiero

Tra i contratti che in questa sede intendiamo esaminare vi sono anche i contratti di locazione ad uso alberghiero. Quest’ultimo si distingue dalle altre locazioni commerciali, il riferimento puntuale alla destinazione dell’immobile concesso in locazione, ossia l’esercizio da parte del conduttore dell’attività alberghiera.

La disciplina è contemplata dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392, agli articoli 27 s.s., che predispone le norme per la locazione di immobili urbani adibiti ad un uso diverso da quello abitativo. In particolare tali disposizioni normative disciplinano:

  • la durata;
  • il rinnovo;
  • il rilascio dell’immobile;
  • l’indennità per la perdita di avviamento;
  • la sublocazione;
  • la successione nel contratto;
  • il diritto di prelazione;
  • il diritto di riscatto.

Contratti stagionali

Il contratto di locazione ad uso stagionale è concluso per un’attività legata ad uno specifico arco temporale (ad esempio, estivo o invernale).

In questo caso, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto (art. 27 c. 6 legge 392/1978). Tale onere grava sul locatore per una durata massima di 6 anni consecutivi (o di 9 se si tratta di utilizzazione alberghiera).

Contratti transitori

I contratti di locazione ad uso transitorio sono delle locazioni, per i quali la durata del contratto non può superare 18 mesi. Il canone è prefissato da accordi territoriali, ma nei centri con meno di 10 mila abitanti, invece, l’importo del canone è deciso liberamente dalle parti.


In questo caso, vengono meno alcune norme che regolano il recesso e l’onere di disdetta, con previo preavviso. Allo scadere del termine, il contratto non è automaticamente rinnovato.

La conclusione del negozio, tuttavia, è subordinato al comprovato possesso di peculiari esigenze, che impongono una durata limitata del contratto di locazione. Un esempio tipico di locazione transitoria è quella volta all’apertura dei “temporary shop” anche noti come “pop-up shop”, si tratta di esercizi commerciali che agiscono per un breve lasso di tempo, ad esempio, per lanciare un nuovo prodotto sul mercato o un marchio

Locazione universitaria

La locazione a studenti universitari è una locazione transitoria, subordinata al possesso di specifiche condizioni.

Hanno una durata minima di  6 mesi e quella massima è 3 anni. Decorso detto termine, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore. In questo caso, invece, è necessaria la disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

Il conduttore può recedere dal contratto per gravi motivi.

Le condizioni per la conclusione del contratto in questione sono:

  • Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Difatti, l’unico motivo che deve giustificare lo spostamento deve essere per gli studi universitari;
  • Il comune ove è posto l’immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l’Università (o un Comune limitrofo). In alternativa può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.

"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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