Ipoteca: Che cos’è? Quanto dura? Come funziona?

La sua disciplina è rinvenibile nell’art. 2808 c.c. e ss. il quale dispone che:

Il creditore può iscriverla a garanzia del proprio credito al fine di essere soddisfatto sul bene ipotecato con preferenza rispetto agli altri creditori. Inoltre, qualora il debitore sia insolvente, può domandare l’espropriazione del bene.

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari e la sua iscrizione costituisce pubblicità costitutiva, ovvero il diritto non esiste fintantoché non sia perfezionata l’iscrizione.

Come funziona l’ipoteca?

L’ipoteca è una forma di tutela con cui il creditore può proteggersi dal pericolo di insolvenza del debitore. Fa parte delle cause legittime di prelazione e attribuisce una preferenza al creditore di essere soddisfatto. Pertanto, il creditore sarà preferito agli altri creditori chirografari nell’esecuzione sul bene oggetto di ipoteca. Inoltre, il creditore potrà soddisfarsi sul bene oggetto di ipoteca anche se è stato alienato a terzi ed è di proprietà di un terzo, si parla di diritto di seguito.

La prima caratteristica dell’ipoteca è la specialità, ossia, può essere iscritta solo su beni esattamente individuati, non è ammissibile sottoporre ad ipoteca una generalità di beni. Il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato del suo ammontare, cioè liquido ed espresso in una somma di denaro.

Il creditore non potrà impedire che l’immobile su cui grava l’ipoteca venga venduto, locato o donato. Ma in caso di inadempimento da parte del debitore, può essere domandata l’espropriazione dell’immobile in modo tale che il credito possa essere soddisfatto sul ricavato. Ove il ricavato della vendita sia superiore alla parte del credito inadempiuta la differenza sarà del debitore.

I beni che possono essere oggetto di ipoteca sono individuati dall’art. 2810 c.c., il quale dispone che:

Quindi, oggetto di ipoteca sono essenzialmente i beni immobili e i beni mobili registrati, ad esempio, le automobili, le navi, gli aeromobili e così via.

Tipologie

Il codice civile prevede tre tipi o titoli costitutiva di ipoteca:

• ipoteca legale si costituisce per i casi espressamente previsti dall’art. 2817 c.c., non è necessaria, per la sua costituzione né la volontà del debitore né una sentenza del giudice. L’art. 2817 elenca i casi in cui si costituisce:
  • 1. l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
  • 2. i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
  • 3. lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali
• ipoteca volontaria (art. 2818 c.c.) trova la sua fonte nella volontà di una o entrambe le parti, solitamente è costituita per contratto redatto per atto pubblico, ma è possibile che sorga, anche per atto unilaterale, ma non per testamento;
• ipoteca giudiziale (art. 2821 c.c.) deriva dalla sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica). Alla sentenza sono equiparati anche gli altri titoli esecutivi ai quali legge riconosce tale effetto, come i lodi arbitrali esecutivi e le sentenze straniere rese esecutive in Italia.

Per quanto riguarda la loro costituzione occorre ricordare che, l’ipoteca non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi in cui sia legale, occorre sempre che vi sia un’iscrizione nei registri del conservatore immobiliare. Nell’ipoteca legale l’iscrizione avverrà d’ufficio da parte del conservatore dei registri immobiliari, nel caso di ipoteca giudiziale non sarà il conservatore dei registri immobiliari a dover iscrivere d’ufficio l’ipoteca, ma sarà il creditore a dover presentare la sentenza al conservatore chiedendo l’iscrizione dell’ipoteca. La sentenza, quindi, è il titolo per iscrivere ipoteca, ma non produce di per sé stessa ipoteca.

L’ipoteca giudiziale si distingue dagli altri tipi di ipoteche in quanto il titolo da cui trae fondamento è una sentenza o un provvedimento dell’autorità giudiziaria che sancisce la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione. Il titolo esecutivo è rappresentato dalla sentenza di un giudice che stabilisce che il debitore dovrà pagare il suo debito al creditore. Esempio, sentenza di separazione, divorzio, un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo ed eccetera. 

Affinché ci sia un’ipoteca giudiziale, imposta da un giudice, è essenziale che il creditore ne faccia richiesta.

Ai sensi dell’art. 2808 c.c.:

Tutte e tre devono essere rinnovate ogni 20 anni, pena l’estinzione. Decorsi venti anni senza rinnovazione, il diritto perderà efficacia e sarà privo di effetti. Su ogni bene immobile inoltre, potranno essere iscritte più ipoteche, quelle iscritte dopo saranno di grado superiore. Ciò significa che il creditore di grado più basso sarà soddisfatto con preferenza rispetto a quello di grado superiore (che avrà iscrizione successiva).

Ipoteca volontaria

Può essere concessa con atto pubblico o scrittura privata autenticata, non per testamento. Si rinviene, ad esempio nel caso di acquisto di un immobile e l’acquirente debba richiedere il mutuo ad un istituto di credito, concedendo garanzia sull’immobile acquistato. Occorre recarsi dal notaio, che provvederà a far iscrivere la garanzia sul bene.

Come iscrivere l’ipoteca?

L’ipoteca assume validità successivamente all’iscrizione presso i Registri Immobiliari di competenza del territorio in cui è situato l’immobile. Si parla di pubblicità costitutiva, in quanto l’iscrizione presso un pubblico registro è requisito necessario ai fini della sua validità. Occorre presentare la nota d’iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca. La nota deve contenere:

• I dati anagrafici delle parti contraenti e quelli identificativi dell’immobile;
• La somma per la quale si iscrive l’ipoteca;
• I dati relativi al finanziamento, compreso il valore del tasso di interessi.

L’ipoteca ha validità di 20 anni, pertanto per i mutui di durata superiore ai 20 anni, l’iscrizione dovrà essere rinnovata. Il creditore dovrà rinnovare l’iscrizione ipotecaria, prima della sua scadenza. Quando il mutuo sarà completamente estinto, si dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca.

Come cancellare l’ipoteca?

L’ipoteca volontaria può essere cancellata:.

• Mediante cancellazione automatica dell’ipoteca volontaria, prevista dalla legge n. 40/2007 (la c.d. Legge Bersani) e effettuata dietro comunicazione alla banca, sull’estinzione del debito. E’ una cancellazione rapida che non richiede l’intervento del Notaio, e la legge prevede che gli istituti di credito debbano procedere entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo;
• Mediante atto notarile, che contrariamente alla cancellazione automatica è immediata e definitiva, mediante atto unilaterale che sarà sottoscritto dal pubblico ufficiale e dal creditore, e poi trasmesso all’Agenzia delle Entrate. In questo caso ci saranno da sostenere delle spese come quelle dell’intervento del notaio, a carico del debitore.
• Mediante ordinanza del giudice.

L’ipoteca giudiziale può essere cancellata esclusivamente su domanda della parte interessata e nel caso in cui si verifichino:

• Perimento oggetto ipoteca;
• Estinzione obbligazione;
• il bene ipotecato è oggetto di vendita forzata;
• il creditore rinuncia espressamente e per iscritto all’ipoteca.

Per maggiori informazioni: “Cancellazione ipoteca su un immobile: cosa sapere”

Cancellazione e estinzione

La cancellazione dell’ipoteca è un’operazione diversa dalla estinzione, in quanto l’estinzione potrebbe avvenire anche senza la cancellazione. L’art. 2878 c.c. dispone che si verifica l’estinzione in caso di:

• cancellazione dell’iscrizione;
• mancato rinnovo dell’iscrizione entro i termini stabiliti dalla legge (20 anni);
• estinzione dell’obbligazione;
• perimento del bene;
• rinuncia del creditore alla garanzia ipotecaria;
• spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
• verificarsi della condizione risolutiva;
• pronuncia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Qual è la sua durata?

Si costituisce mediante l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari e ha un termine di efficacia di 20 anni che decorrono dalla data di iscrizione, secondo quanto disposto dall’art. 2847 c.c. Trascorso tale termine, l’ipoteca non ha più effetto e il bene viene liberato dal vincolo.

Il creditore può rinnovare l’iscrizione per altri 20 anni.

Si parla di rinnovazione quando si ha il mantenimento del numero e del grado di ipoteca. In questo caso continua a produrre effetti senza nessuna interruzione.

Se la rinnovazione avviene dopo la scadenza dei 20 anni, la precedente ipoteca si estingue e se ne costituisce un’altra che produce i suoi effetti a partire dalla seconda iscrizione. In questo caso, viene costituita un’altra ipoteca, e il creditore perde il grado acquisito con la prima ipoteca, e, se nel frattempo hanno iscritto ipoteca altri creditori, succede a loro. Con la conseguenza che, se prima dell’iscrizione l’immobile è stato acquistato da terzi e questi hanno trascritto il titolo di acquisto, ad esempio per compravendita o donazione, l’ipoteca non ha effetto nei loro confronti.

Ipoteca di primo e secondo grado

Può accadere che più creditori costituiscano ipoteca sul medesimo bene del debitore. In questi casi ci saranno vari grado progressivi e i creditori vengono soddisfatti nell’esecuzione immobiliare, secondo l’ordine di iscrizione. Si parla di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo, ecc..

Se viene meno l’ipoteca di primo grado, l’ipoteca di secondo grado diventa di primo grado ecc.

È possibile effettuare il pignoramento di un immobile già ipotecato?

Qualora un soggetto risulti debitore da parte di più persone, è possibile che possa subire il pignoramento di un immobile già ipotecato.

Un creditore, anche diverso da quello che ha l’ipoteca di primo grado, possa pignorare l’immobile già ipotecato. L’atto di pignoramento deve essere notificato anche al creditore con l’ipoteca (entro cinque giorni dal pignoramento). La legge, infatti, consente a quest’ultimo, nonostante i pagamenti nei suoi confronti siano regolari, di partecipare all’esecuzione forzata e alla divisione del ricavato, in quanto altrimenti egli perderebbe la garanzia reale. 

Quindi partecipano alla vendita forzata sia il creditore con l’ipoteca di primo grado, che ha la priorità sull’assegnazione delle somme, sia quello che ha avviato il pignoramento. Per tale ragione non è conveniente per un creditore che non sia di primo grado agire mediante un pignoramento su un immobile già ipotecato, in quanto egli deve sperare che, dopo l’aggiudicazione del bene e il pagamento del creditore ipotecario di primo grado, avanzi della liquidità.

Come sapere se l’ipoteca sulla casa è stata cancellata?

Il proprietario della casa (o chiunque altro) può verificare se, sul proprio immobile, è presente o meno l’ipoteca. Per farlo può:

• richiedere una visura ipotecaria recandosi all’Agenzia delle Entrate e fornire i dati catastali del proprio immobile oppure effettuare una “visura per soggetto”, fornendo i propri dati anagrafici e conoscendo in questo modo tutti gli immobili a sé intestati coi relativi dati catastali;

Eseguire una visura ipotecaria è un’operazione gratuita se viene richiesta per beni immobili dei quali il richiedente risulta proprietario anche in parte. Se invece il richiedente non è proprietario dell’immobile si applicano i tributi previsti dalla tabella tasse ipotecarie (non si superano mai i 35 euro).

• tramite internet mediante il servizio messo a disposizione da Fisconline ed Entratel.

Che fare se non è stata cancellata l’ipoteca?

E’ possibile inviare una raccomandata a.r. o una posta elettronica certificata (PEC) alla banca o a qualsiasi altro creditore per chiedere l’immediata cancellazione dell’ipoteca.