Interventi di recupero del patrimonio edilizio

Il contribuente ha la possibilità di sfruttare la detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, di cui all’art. 16-ter TUIR, nel limite massimo di spesa detraibile pari a:

• 96.000 euro per unità immobiliare, e nella misura del 50% per le spese effettuate sino al 31 dicembre 2024;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Chi può beneficiare dell’agevolazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio?

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

• Proprietari o nudi proprietari;
• Titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• Locatari o comodatari dell’immobile;
• Soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l’immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori);
• Imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• Soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Possesso e detenzione dell’immobile

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• Il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
• Il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• Il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
• Il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Chiarimenti pratici

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

• È stato immesso nel possesso dell’immobile;
• Esegue gli interventi a proprio carico;
• È stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Tipologie di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolabili

Gli interventi per i quali è possibile beneficiare della detrazione fiscale dal 36% al 50% sono indicati dall’art. 16-bis. co.1 TUIR.

Gli interventi, sono di:

• Manutenzioni ordinarie, soltanto sulle parti comuni dei condomini;
• Manutenzioni straordinarie;
• Restauro e risanamento conservativo;
• Ristrutturazione edilizia. 

Le spese agevolate possono essere cosi elencate:

• Progettazione di lavori ed altre prestazioni rese da professionisti, richieste dall’intervento;
• Acquisto di materiali e prestazioni d’opera;
• Perizie, sopralluoghi e relazioni di conformità;
• Oneri di urbanizzazione ed altre spese direttamente correlate alla realizzazione del recupero edilizio;
• Spese per riqualificazione energetica che non possono fruire della ulteriore detrazione del 65%;
• IVA, bolli ed altri tributi afferenti le prestazioni sopra elencate.

E’ inoltre prevista, la possibilità che norme che estendano il beneficio ad altre tipologie di lavori, soprattutto se finalizzati al contenimento dell’inquinamento acustico, alla adozione di misure antisismiche, alla eliminazione di barriere architettoniche, ad interventi di prevenzione di illeciti, parcheggi. 

Interventi di recupero edilizio

Possono beneficiare dell’agevolazione, gli interventi:

• Di cui alle lett. a-b-c-d dell’art. 3 DPR n. 380/2001, effettuati sulle parti comuni dell’edificio residenziale. Si tratta di spese sostenute per gli interventi effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali di:
  • Manutenzione ordinaria;
  • Manutenzione straordinaria;
  • Restauro e risanamento conservativo;
  • Ristrutturazione edilizia;
• Di cui alle lett. b-c-d dell’art. 3 DPR n. 380/2001 effettuati sulle unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, sulle loro pertinenze. Sono le spese sostenute per gli interventi effettuai sulle singole unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, anche rurale e sulle loro pertinenze di:
  • Manutenzione straordinaria;
  • Restauro e risanamento conservativo;
  • Ristrutturazione edilizia.

Manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione soltanto se effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali. La detrazione può essere beneficiata da ciascun condomino sulla base della quota millesimale.

I medesimi interventi di manutenzione ordinaria eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze, come garage, soffitte, ecc., non danno diritto a nessuna agevolazione.

Manutenzione straordinaria

Sono considerati interventi di manutenzione straordinarie, le opere e le modifiche, per:

• Rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• Realizzare ed integrare servizi igenico-sanitari e tecnologici.

Esempi di manutenzione straordinaria:

• Installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• Realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
• Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
• Rifacimento di scale e rampe
• Interventi finalizzati al risparmio energetico
• Recinzione dell’area privata
• Costruzione di scale interne.

Restauro e risanamento conservativo

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono rivolti a conservare l’organismo verso un insieme di opere volte al consolidamento, ripristino e rinnovamento degli elementi dell’edificio.

A titolo esemplificativo:

• Gli interventi mirati all’eliminazione delle situazioni di degrado;
• Apertura di finestre per esigenze di aereazione;
• Adeguamento altezza dei locali.

Ristrutturazione edilizia

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme di opere che possono portare un organismo edilizio.

A titolo esemplificativo:

• La costruzione di servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;
• Trasformazione dei locali accessori;
• Demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile persistente;
• Interventi di ampliamento delle superfici.
• Modifica della facciata;
• Apertura di nuove porte e finestre.

Interventi di recupero del patrimonio edilizio: eliminazione delle barriere architettoniche

La detrazione IRPEF spetta per le spese sostenute dai contribuenti, che possiedono o detengono sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi che sono finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni altro mezzo di tecnologia, adatto a favorire la mobilità interna e esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap.

Come richiedere la detrazione fiscale?

Il contribuente deve essere in regola con i permessi tecnici e amministrativi per l’esecuzione dei lavori ed i pagamenti devono essere stati effettuati con le spese con bonifici bancari o postali.

Nel pagamento a mezzo bonifico dovranno essere evidenziati i seguenti dati:

• Causale del versamento, con la seguente dicitura: detrazione ex art. 16 bis, DPR n. 917/86;
• Codice fiscale (cioè il codice fiscale di chi paga);
• Codice fiscale o la partita IVA di chi esegue i lavori. 

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Ritenuta sui bonifici

Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Con la circolare n. 40 del 28 luglio 2010 l’Agenzia delle entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all’applicazione di questo adempimento.

Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta.

A quanto ammonta la detrazione?

La detrazione è stata aumentata al 50% per i lavori eseguiti entro il 31 dicembre 2024. L’importo verrà detratto in 10 anni, con quote costanti nell’anno in cui la spesa è sostenuta e nei 9 anni successivi.

L’importo massimo agevolabile è di 96.000 euro, per ogni singolo immobile, a prescindere dal numero dei beneficiari, cioè di coloro che fruiscono della detrazione.

Le spese, sono detraibili nella misura del 50%, per l’acquisto di mobili (compresi i grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ e i forni di classe A) nella misura del 50% delle spese sostenute, calcolato su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro per ogni unità abitativa oggetto di ristrutturazione. È stato chiarito che deve trattarsi di acquisto di mobili o grandi elettrodomestici nuovi. 

Per l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici, oltre che con bonifico, è consentito il pagamento con carta di credito o di debito.

Le spese devono essere documentate conservando la documentazione attestante l’effettivo pagamento e le fatture di acquisto dei beni con la specificazione della natura, qualità e quantità dei beni acquistati.

La detrazione, compete agli stessi soggetti che fruiscono del bonus sui lavori di recupero edilizio, ed è ripartita sulla medesima durata di 10 anni.

Comunicazione all’ENEA

Per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi, la legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili.

I documenti da conservare

I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione devono conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 2 novembre 2011. In particolare, oltre alla ricevuta del bonifico, sono tenuti a conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione.

Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti, infatti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione necessaria, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

L’agevolazione IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’IVA ridotta al 10%.

Sui beni, invece, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni “di valore significativo”, l’Iva ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. In pratica, l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.

Per approfondire: “IVA agevolata al 10% nelle ristrutturazioni edilizie“.

Cambiamento di proprietà dell’immobile

In caso di cambiamento di proprietà dell’immobile occorre seguire disposizioni specifiche.

Vendita dell’immobile

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).

In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile.

Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Il trasferimento di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente.

Immobile in usufrutto

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.

Immobile in eredità

In caso di decesso dell’avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”. La condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.

Se, per esempio, l’erede che deteneva direttamente l’immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene. Potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione. In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente o donatario, neanche quando la vendita o la donazione sono effettuate nello stesso anno di accettazione dell’eredità.

Fine locazione o comodato

La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento.

Per approfondire: “Le detrazioni edilizie seguono l’immobile“.