Cambio possesso immobile: a chi spettano i bonus?

Nel 2022 è possibile accedere ad una serie di sgravi fiscali e agevolazioni per la ristrutturazione di casa, come il Superbonus 110% o il Bonus Facciate. Tuttavia questi bonus danno diritto ad un credito, che viene erogato dallo stato in un periodo anche molto lungo, che può arrivare a 10 anni.

Cosa accade se in questo tempo la casa viene venduta, ceduta, oppure in caso di decesso del proprietario? La regola vuole che anche il credito venga ceduto al nuovo proprietario, tuttavia non si tratta di un obbligo, perché il vecchio proprietario può eventualmente scegliere di mantenere il beneficio.

Agevolazioni fiscali e cambio di proprietà

Nel 2022 è ancora possibile chiedere diverse agevolazioni fiscali per l’edilizia, tra cui il Superbonus 110% e il Bonus Facciate. Si tratta di sostegni che vengono erogati in base allo svolgimento di determinati lavori sugli edifici, che danno diritto a ricevere un credito fiscale più o meno elevato.

Per ogni bonus sono stabilite precise regole per poter accedervi, e sono previsti specifici requisiti per i soggetti che li possono richiedere per determinati immobili. Per fare un esempio, possono accedere al Superbonus 110% i soggetti che risultano essere proprietari dell’immobile in cui si svolgono i lavori, oppure dagli inquilini o da chi ha un diritto reale sull’abitazione.

Tuttavia un dubbio può sorgere nel momento in cui per diverse ragioni si ha una variazione della proprietà dell’immobile, ovvero il possesso dello stesso, o diritto annesso, passa ad un’altra persona. Come comportarsi in questo caso? E soprattutto, a chi spettano i bonus nel passaggio di proprietà?

Recentemente l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per dare qualche chiarimento in proposito, riportiamo qui la principale regola prevista in questi casi:

“In caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.”

Si può dire che questa è la norma generale che riguarda l’eventualità del passaggio ad un nuovo proprietario, tuttavia vanno analizzati i singoli casi per conoscere nel dettaglio la destinazione dei diversi bonus, incluso il Superbonus 110%.

Cambio di proprietà: possibili motivazioni

Chiariamo prima di tutto quali possono essere le motivazioni per cui un immobile oggetto di interventi agevolati con i bonus per l’edilizia possa passare ad un nuovo proprietario. Per ciascuna di queste motivazioni, la destinazione e il funzionamento delle agevolazioni potrebbe cambiare. Si tratta nello specifico di:

• Vendita dell’abitazione mentre è ancora attivo il credito;
• Donazione dell’immobile;
• Decesso del proprietario dell’immobile o del soggetto che ha chiesto le detrazioni;
• Trasferimento del titolare del diritto al bonus in un’altra abitazione. Questo è il caso degli inquilini, che anche se corrispondono un canone di affitto mensile, possono comunque usufruire di diversi sostegni fiscali per la ristrutturazione dell’abitazione.
  
  Queste sono le cause principali per cui è possibile trovarsi di fronte ad un trasferimento della proprietà di un immobile, ad un nuovo soggetto. Se sull’immobile sono stati applicati lavori di ristrutturazione, tramite agevolazioni fiscali, il credito di imposta potrebbe essere dovuto ancora per diversi anni, tuttavia come visto sopra, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio potrebbe passare al nuovo soggetto. Ma vediamo cosa accade caso per caso.

Vendita dell’abitazione

Il primo caso, il più semplice da analizzare, è quello per cui si procede alla vendita dell’abitazione. In questo caso vale la regola vista sopra a proposito del trasferimento di proprietà tra vivi. Questo significa che, senza ulteriori specifiche, le detrazioni fiscali passano in automatico al nuovo proprietario dell’abitazione, sia che si tratti del Superbonus 110% che del Bonus Facciate o di altre detrazioni similari.

Questo è un passaggio automatico, ovvero la regola stabilisce il trasferimento, oltre che dell’immobile, anche delle agevolazioni. Tuttavia non si tratta di un obbligo. Ovvero il vecchio proprietario ha la libertà di scegliere se trasmettere in automatico queste agevolazioni oppure se trattenerle.

Va ricordato però, che se sceglie di trattenere in prima persona le agevolazioni, questa scelta deve essere specificata nell’atto di compravendita, ovvero un notaio deve confermare ufficialmente che il vecchio proprietario intende mantenere per sé le detrazioni.

Nel caso di vendita, in linea generale per sapere a chi spettano le detrazioni in un determinato anno, è necessario vedere di chi aveva la proprietà dell’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Nel caso di vendita di un immobile quindi, il vecchio proprietario deve necessariamente specificare di voler trattenere le detrazioni, altrimenti vengono trasmesse in automatico.

Cosa accade invece, quando ad essere venduta è solamente una quota dell’immobile? In questo caso chi acquista la quota non può ricevere in automatico le detrazioni, perché per farlo deve necessariamente acquistare tutto l’immobile e diventarne nuovo proprietario.

Donazione o permuta dell’abitazione

Abbiamo visto che in caso di vendita dell’immobile e passaggio di proprietà, in automatico si trasmettono anche le detrazioni spettanti. Tuttavia questo è valido anche in caso di donazione o permuta di una abitazione. Questi due casi sono in tutto e per tutto equiparati alla vendita:

• Donazione: si intende un passaggio di proprietà per atto volontario, senza corrispettivo in denaro;
• Permuta: si intende il reciproco scambio di beni tra due soggetti.

In questi due casi, se è stata richiesta una agevolazione fiscale per i lavori sull’immobile, si applicano le stesse regole viste prima, ovvero si passano in automatico anche le detrazioni, ma il vecchio proprietario può decidere di non trasmetterle, tramite atto e notaio.

Usufrutto dell’abitazione

L’usufrutto è un caso particolare in cui un soggetto può godere di un bene di un altro soggetto, in questo caso un immobile, senza cambiarne la destinazione economica. Ha una precisa durata temporale, e le parti contraggono un accordo specifico, che può essere a titolo gratuito oppure oneroso.

Ma cosa accade in questi casi ai bonus, se cambiano il proprietario o l’usufruttuario? In linea generale il diritto all’agevolazione rimane del proprietario, ovvero non viene trasferito all’usufruttuario dello stesso.

Se però, il proprietario cambia, ovvero l’immobile è soggetto a vendita, donazione o permuta, si rientra nei casi visti sopra, ovvero il diritto alle agevolazioni si trasmette al nuovo proprietario. L’usufruttuario anche in questo caso rimane estraneo ai bonus.

Passaggio di proprietà in caso di eredità

Un altro caso, che si differenzia da quelli visti fino ad ora, riguarda l’eventualità per cui un soggetto riceva in eredità l’immobile oggetto dei lavori a causa della morte del proprietario. In linea generale in questi casi il diritto a ricevere le quote rimanenti delle agevolazioni fiscali va al soggetto che eredità la proprietà dell’immobile.

Tuttavia in questi casi bisogna fare attenzione, perché si può rischiare di perdere i bonus se l’immobile non viene effettivamente trasferito all’erede tramite detenzione diretta e materiale dello stesso.

Questo significa che il nuovo proprietario deve detenere effettivamente l’immobile non solamente al momento della ricezione dell’eredità, ma anche per tutti gli anni successivi in cui viene erogata la detrazione fiscale, per poter mantenere il bonus.

In particolare in questi casi non è possibile concedere l’immobile oggetto delle agevolazioni in locazione o comodato d’uso, ma deve essere utilizzato prettamente da chi lo riceve in eredità. In questi casi si perde il diritto a ricevere le detrazioni fiscali.

Lo stesso vale in caso di successiva vendita di questo immobile: in caso di eredità, se l’immobile viene venduto si perde il diritto di ricevere le detrazioni fiscali rimaste, tuttavia non verranno neanche trasferite al nuovo proprietario come avverrebbe per una normale vendita.

Questo è il caso più complesso in cui ci si può trovare, per ciò che riguarda la ricezione delle quote rimaste delle agevolazioni, per cui per poterle ricevere è necessario detenere il bene in modo diretto, documentandolo eventualmente con i pagamenti delle utenze dell’immobile.

Trasferimento dell’inquilino dell’immobile

Abbiamo visto cosa accade nel caso di cambi di proprietà, quando il soggetto beneficiario dei bonus è il proprietario effettivo dell’immobile. Tuttavia ad oggi molti sostegni di questo tipo possono essere richiesti anche dagli inquilini, ovvero da chi vive stabilmente all’interno di una casa pagando un canone di affitto.

Cosa accade in questi casi ai bonus, ovvero ai crediti fiscali rimanenti, se l’inquilino cambia casa? Questo caso è piuttosto semplice: l’inquilino può infatti continuare a ricevere il credito rimasto anche successivamente al suo trasferimento, anche per un periodo molto lungo, fino al termine delle agevolazioni.

Come si applicano queste regole ai diversi bonus

Per ciò che riguarda i diversi bonus fiscali, si applicano tutte le regole viste fino ad ora. Sono inclusi quindi il Superbonus 110%, l’Ecobonus, il Sismabonus, i bonus ristrutturazione, ma anche il Bonus Facciate.

Una eccezione di cui tenere conto riguarda il Bonus Mobili. Questo sostegno, anche se fa parte delle agevolazioni fiscali previste per la ristrutturazione di casa, è a sé stante, per questo motivo, nel caso di passaggio di un immobile tramite eredità, questo bonus non viene trasferito all’erede.

Pertanto, anche in caso di vendita, il vecchio proprietario continua a beneficiare del credito residuo del Bonus Mobili, senza la necessità di trasferirlo al soggetto che acquista la casa.