In un contratto di locazione ad uso abitativo, a differenza del locatore, che può recedere solo nei casi espressamente previsti dalla legge, il conduttore è tendenzialmente libero di recedere, in caso di presenza di clausola di recesso libero, oppure, in assenza il recesso è legato esclusivamente alla presenza di gravi motivi. In questo caso la norma espressamente richiama i gravi motivi, che, ove ricorrano, consentono di sciogliere il contratto di locazione in ogni momento. Ovviamente devono essere rispettati alcuni adempimenti, in specie l’onere di comunicazione del preavviso di almeno 6 mesi, posto in essere con raccomandata.
I gravi motivi di recesso si distinguono in oggettivi, quando dipendono da causa del tutto estranee dal conduttore. Mentre, si dicono soggettivi laddove, invece, siano cause attinenti al conduttore, purché presentono comunque un profilo di oggettività, tale da non esser completamente rimesse all’arbitrio del conduttore. Devono, inoltre, essere cause che impediscono la prosecuzione del contratto per la loro gravità. Devono essere cause sopravvenute ed imprevedibili, rispetto alla conclusione del contratto. Vediamo cosa c’è da sapere sui gravi motivi di recesso dal contratto di locazione.
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Cos’è il recesso anticipato del conduttore?
Il contratto di locazione è un vincolo giuridico tra il proprietario di un immobile e il locatario che ne usufruisce. Ma cosa succede se il locatario decide di interrompere anticipatamente il contratto?
Il recesso anticipato del locatario è il diritto dello stesso di risolvere in modo anticipato il contratto di locazione in corso, interrompendo così il rapporto giuridico con il proprietario dell’immobile. Questa situazione può verificarsi in alcuni casi specifici, ad esempio quando il locatario deve trasferirsi per motivi di lavoro, quando il proprietario non mantiene le promesse fatte in fase contrattuale, quando l’immobile risulta inagibile, o in altre circostanze simili. Il recesso anticipato del locatario è una procedura prevista dal Codice Civile italiano e, in caso di sua applicazione, comporta l’interruzione del contratto di locazione prima della scadenza prevista, a meno che le parti non pervengano ad una diversa intesa. In questo articolo vedremo quali sono i gravi motivi che possono giustificare il recesso anticipato, come si esercita il diritto di recesso, le relative procedure e le conseguenze del recesso anticipato.
Gravi motivi di recesso del conduttore
Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, per quanto riguarda il conduttore questo può sciogliere il contratto quando ritiene più opportuno, laddove sussistano gravi motivi di recesso. La formula prescelta dal legislatore, dunque, è molto ampia, proprio al fine di consentire al conduttore di liberarsi dal contratto ove ritenga opportuno. Tuttavia, ciò ha comportato anche un intervento della giurisprudenza, volto a circoscrivere cosa si intende per gravi motivi di recesso. Dunque, in tal senso l’interprete ha evidenziato che, possono ricorrere questi particolari motivi di recesso, ove sussistano specifiche caratteristiche. In specie si fa riferimento ai casi in cui il motivo:
- È estraneo alla volontà del conduttore;
- È sopravvenuto alla conclusione del contratto;
- Rende eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.
I gravi motivi di recesso dalla locazione, dunque, non sono necessariamente economici. Essi afferiscono a qualsiasi settore della vita privata dal conduttore, potrebbero anche sostanziarsi in motivi attinenti alla salute dello stesso conduttore, oppure esigenze lavorative o incompatibilità con i vicini di casa. Questi motivi di recesso possono anche essere oggettivi e dipendere dallo stato dell’immobile: prendi il caso di chi non possa continuare ad abitarvi per i gravi difetti strutturali dell’abitazione. Dunque, possiamo prevedere due macro categorie di gravi motivi di recesso: quelli oggettivi e quelli soggettivi.
Gravi motivi di recesso oggettivi
Come affermato nel paragrafo precedente, si distinguono i gravi motivi di recesso oggettivi dai soggettivi. Appartengono alla prima categorie quelli che non sono collegati alle condizioni personali del conduttore. Questi, in genere, attengono a problemi strutturali dell’immobile o comunque eventuali condizioni che rendono l’ambiente poco salubre. In questo caso sono motivi oggettivi che consentono il recesso anticipato, rispetto alla data di scadenza naturale del contratto di locazione. Ad esempio, si potrebbe mai chiedere a taluno di vivere in presenza eccessiva di umidità o di muffa che rendono invivibile l’immobile? Soprattutto se il conduttore soffre di asma o di altri problemi respiratori, questo è sicuramente un grave motivo di recesso. Altro grave motivo oggettivo di recesso può essere quello del permanente malfunzionamento di un servizio necessario al conduttore. Ad esempio un guasto dell’ascensore che l’assemblea di condominio oppure l’amministratore non intendono risolvere.
Gravi motivi di recesso soggettivi
Mentre per quanto riguarda i gravi motivi di recesso soggettivi, questi attengono alla persona del conduttore e a sue personali condizioni. Sul punto la giurisprudenza ha offerto molteplici esempi che possono individuare i motivi soggettivi. Tuttavia, come evidenziato da un orientamento, questi devono comunque presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato poiché in tal caso si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”.
Rientra nella categoria, la circostanza che il conduttore abbia specifiche esigenze di salute, non dipendenti dall’immobili, come negli esempi effettuati poc’anzi. Tuttavia, tali motivi, in questo caso, devono esser qualcosa in più rispetto alle gravi difficoltà. A tal proposito, segnaliamo una giurisprudenza del Tribunale Modena sez. II, 25/01/2013, la quale ha affermato che a seguito di intervento chirurgico al menisco, il conduttore si trovi in mera situazione di “difficoltà ad abitare lo stabile” ovvero in condizione di “disagio”. In questo caso, non si tratta di un’impossibilità abitativa, per quanto l’immobile locato si sviluppi su due livelli, questo non impedisce la prosecuzione del rapporto locativo in essere, precludendo l’esercizio del diritto potestativo di recesso per gravi motivi, previsto dall’art. 3 della Legge n. 431/98.
Altre ipotesi gravi attengono anche alla realizzazione di un reato. Quest’ultimo può costituire grave motivo di recesso dalla locazione, laddove, ad esempio, il conduttore sia vittima di stalking condominiale, oppure sia stato minacciato o sia vittima di violenze. E’ altresì necessario che la risoluzione del contratto sia l’unica modalità per assicurarsi idonea tutela. Può costituire un grave motivo di recesso dalla locazione anche la perdita del lavoro, con conseguente incapacità del conduttore di poter affrontare le spese derivanti dal pagamento del canone. Forse uno degli esempi più chiari dei motivi di recesso a carattere soggettivo è quello che attiene ai rapporti familiari e alla crisi coniugale. Quindi, la fine del matrimonio o della propria stabile relazione sentimentale può essere giusto motivo di recesso.
I requisiti: non volontarietà e sopravvenienza
La giurisprudenza si è poi molto interrogata circa le caratteristiche che contraddistinguono i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione. In particolare, due requisiti fondamentali sono la non volontarietà del motivo e la sua sopravvenienza. Infatti, si afferma, soprattutto nella giurisprudenza di merito (Tribunale Roma sez. VI, 09/05/2014, n.10425), che è possibile sciogliere il contratto, solo per motivi che devono essere determinate da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore. Inoltre, essi devono essere imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.
Ad esempio, un conduttore affetto da disabilità potrà giustificare il recesso nel caso di aggravamento delle proprie condizioni di salute. Mentre, non potrà, al contrario, recedere semplicemente adducendo il proprio status, se questo era già sussistente al momento della stipula del contratto. Infine, come esaminato nei paragrafi precedenti, essi devono anche essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione della locazione. Dunque, è necessario, affinché sia giustificato il recesso, che i gravi motivi impediscano la prosecuzione del contratto.
Come effettuare il recesso anticipato del locatario?
Il recesso anticipato del locatario dal contratto di locazione può avere diverse conseguenze che vanno valutate a seconda delle circostanze del caso. Di seguito, vedremo quali sono le principali conseguenze del recesso anticipato del locatario.
Per effettuare il recesso anticipato del locatario, è necessario seguire una procedura specifica che varia a seconda delle circostanze del caso. In generale, il locatario dovrà avvisare il proprietario dell’immobile della sua intenzione di recedere dal contratto di locazione, indicando i motivi che giustificano il suo comportamento. L’avviso di recesso anticipato del locatario dovrà essere inviato al proprietario dell’immobile tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite servizio di posta elettronica certificata o tramite messo notificatore. In questo modo, il locatario avrà la prova dell’avvenuta comunicazione e del riscontro da parte del proprietario.
Risoluzione del contratto di locazione
Il recesso anticipato del locatario comporta la risoluzione anticipata del contratto di locazione, in assenza di diversa convenzione tra le parti. Ciò significa che il locatario non avrà più la facoltà di continuare ad occupare l’immobile oggetto del contratto di locazione e che sarà tenuto a restituirlo al proprietario entro i termini previsti dalle leggi in materia.
In alcuni casi, per effettuare il recesso anticipato, il locatario dovrà rispettare un termine di preavviso concordato con il proprietario, che generalmente è di almeno sei mesi. Nella comunicazione di recesso anticipato il conduttore è chiamato a specificare i gravi motivi di recesso (sempre che non vi sia una clausola di recesso libero). In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è necessario che i motivi dello stesso siano enunciati indifferibilmente nella medesima comunicazione di recesso, pur senza una dettagliata spiegazione delle ragioni che li abbiano determinati (Tribunale Roma sez. VI, 06/06/2019, n.12091). In caso contrario, il recesso non verrà considerato validamente compiuto, quindi il contratto non si intende sciolto.
Per determinare tale termine si deve prendere a riferimento il momento in cui la lettera viene ricevuta dal locatore. Concedere il preavviso significa che, comunque, il conduttore è chiamato a versare sei mesi di canone al proprietario avendo la possibilità di restare nell’immobile per quel periodo. Tuttavia, nel caso in cui il conduttore lasci immediatamente l’immobile, riconsegnandolo nella disponibilità del locatore, il preavviso è comunque dovuto. Il locatore, nel caso in cui prima del termine del preavviso riesca a rilocare l’immobile, non potrà pretendere il pagamento delle eventuali restanti mensilità di preavviso del precedente conduttore.
Gestione del deposito cauzionale
Il deposito cauzionale versato dal locatario al momento della stipula del contratto di locazione dovrà essere restituito al termine del rapporto di locazione, previa effettuazione dei dovuti controlli sullo stato di conservazione dell’immobile. Nel caso di recesso anticipato del locatario, il deposito cauzionale dovrà essere restituito al termine del rapporto di locazione in modo proporzionale ai mesi di locazione effettuati.
Possibili conseguenze giuridiche
Il recesso anticipato del locatario potrebbe comportare possibili conseguenze giuridiche, quali il risarcimento dei danni provocati alla struttura, le penali previste dal contratto di locazione e la possibilità di subire azioni legali da parte del proprietario dell’immobile. Tutto ciò dipenderà dalle circostanze specifiche del caso e dalle clausole contrattuali previste nel contratto di locazione.
In ogni caso, è importante ricordare che il recesso anticipato del locatario dovrebbe essere sempre evitato o effettuato solo in presenza di gravi motivi di giustificazione, al fine di evitare spiacevoli conseguenze legali o economiche.
Conclusioni
l recesso anticipato del locatario dal contratto di locazione è un diritto previsto dalla legge che consente al locatario di interrompere in modo anticipato il rapporto giuridico con il proprietario dell’immobile. Tuttavia, il recesso anticipato del locatario può comportare alcune conseguenze legali e finanziarie che è importante conoscere prima di procedere. Per questo motivo, il recesso anticipato del locatario dovrebbe essere sempre effettuato solo in presenza di gravi motivi di giustificazione e seguendo una procedura specifica, che prevede l’avviso scritto al proprietario dell’immobile. In caso di recesso anticipato, il locatario dovrà corrispondere al proprietario i canoni di locazione maturati fino alla data di risoluzione anticipata del contratto e dovrà restituire l’immobile al proprietario entro i termini previsti dalle leggi in materia. Tuttavia, il recesso anticipato potrebbe anche comportare delle possibili conseguenze giuridiche, quali il risarcimento dei danni provocati alla struttura, le penali previste dal contratto di locazione e la possibilità di subire azioni legali. Per questo motivo, è consigliabile farsi assistere da un professionista del settore immobiliare o da un avvocato specializzato in diritto delle locazioni per valutare le possibili conseguenze e garantirsi una maggiore tutela dei propri diritti.
In ogni caso, il recesso anticipato del locatario è un diritto che deve sempre essere esercitato con cautela e solo in presenza di evidenti motivi a giustificazione, al fine di evitare spiacevoli conseguenze legali o economiche. Infine, è consigliabile farsi assistere da un professionista del settore immobiliare o da un avvocato specializzato in diritto delle locazioni, per conoscere i dettagli della procedura da seguire e garantirsi una maggiore tutela dei propri diritti.
