Un contratto di locazione breve svincola il proprietario da un unico inquilino, prestando l’immobile alle disponibilità di pernottamento di turisti. Questa gestione è molto più complessa di quella di una locazione lunga. Per questo motivo, molti proprietari non hanno tempo o voglia di seguire direttamente la gestione di questi immobili. Da questa necessità nasce la figura del gestore di immobili per locazioni brevi. Si tratta di un intermediario che opera per conto del proprietario dell’immobile e che si occupa di tutti gli adempimenti legati alle locazioni brevi. Questa figura, spesso identificata con il termine “property manager” è un professionista che effettua gestione di immobili di terzi.
Il fenomeno delle locazioni brevi ha assunto un’importanza crescente negli ultimi anni. Specialmente nelle grandi città d’arte o nelle principali località turistiche moltissimi appartamenti sono gestiti con queste modalità. Questa crescita ha portato sempre più proprietari di immobili a convertire i loro contratti “lunghi“, nelle formula previste dalla Legge n. 431/98 (cd “4+4” o “3+2“), a favore dei più snelli contratti “brevi“.
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Chi è il property manager e cosa fa?
Il property manager (PM) è una figura professionale emergente nel settore immobiliare, che può assumere diverse responsabilità e ruoli. Il property manager è un esperto nella gestione di immobili. Può operare come mediatore tra proprietario e inquilino, specialmente nel contesto delle locazioni brevi turistiche. In questo caso tale figura deve essere un agente immobiliare. Tuttavia, l’attività del PM può anche prescindere dall’attività di intermediazione andando a fungere un ruolo di consulente nel mondo immobiliare in grado di aiutare o gestire beni immobili per conto di uno o più proprietari, occupandosi della gestione complessiva dell’immobile.
La figura del property manager nasce al fine di offrire al proprietario degli immobili la massima redditività possibile attraverso la messa a reddito dei vari immobili (con locazioni brevi, lunghe, o un mix tra di esse). L’obiettivo di questo manager è di gestire in toto proprietà immobiliari altrui massimizzandone la redditività e gestendo i problemi che il proprietario si trova solitamente ad affrontare. Come vedremo meglio di seguito questa figura professionale, sovente, opera attraverso la stipulazione di contratti di mandato con il proprietario (che possono assumere la forma del mandato con rappresentanza o senza rappresentanza).
Compiti e responsabilità
In linea generale possiamo individuare quali sono i principali compiti e responsabilità che riguardano la figura del property manager nelle varie forme con cui può essere svolta la sua attività. Questi compiti non è detto che vengano svolti tutti allo stesso tempo, ma in generale si tratta degli ambiti principali di operatività di questa figura professionale.
- Valutazione dell’immobile: l’obiettivo è individuare la redditività potenziale dello stesso per proporre soluzioni utili a garantire un reddito dallo sfruttamento economico dello stesso;
- Determinazione del canone di locazione: la messa a reddito di un bene immobile passa attraverso la determinazione del canone di locazione da applicare, valutando la redditività di un canone di locazione fisso, per un contratto a lungo termine, rispetto ad un canone legato a locazioni brevi;
- Pubblicizzazione dell’immobile: una volta individuata la migliore forma di redditività per l’immobile il manager è chiamato ad individuare le migliori forme per pubblicizzare l’immobile e trovare i potenziali inquilini interessati. Questo anche attraverso l’utilizzo di portali web proprietari, oppure portali di intermediazione (c.d. “OTA”, come ad esempio AIRBNB). La funzione di questi portali è quella di mettere in contatto domanda ed offerta di immobili per periodi inferiori a 30 giorni. Il portale si trattiene una percentuale per ogni intermediazione effettuata;
- Selezione degli inquilini: la selezione degli inquilini è un’attività volta ad individuare il potenziale inquilino interessato all’utilizzo temporaneo dell’immobile;
- Gestione diretta degli inquilini: la gestione passa attraverso l’attività di accoglienza, gestione durante il periodo di locazione, ed il check-out finale al momento del rilascio dell’immobile, assieme a tutta l’attività di gestione complementare dell’immobile, andando a coordinare l’attività di pulizia e cambio biancheria;
- Riscossione del canone di locazione: in alcuni casi, ma non sempre, il manager può farsi carico della riscossione del canone di locazione per conto del proprietario. In questo caso, il manager deve fungere da sostituto di imposta e trattenere, in caso di locazioni brevi, il 21% del canone per versarlo all’Erario per conto del proprietario;
- Manutenzione dell’immobile: l’attività del manager passa attraverso anche l’attività di coordinamento e gestione delle attività di manutenzione ordinaria sull’immobile. Basti pensare alle piccole opere di manutenzione (idraulica, tecnica, etc) che sovente si rendono necessarie nella gestione di beni immobili.
Requisiti e formazione
In linea generale lo svolgimento di questa professione non richiede la presenza di requisiti particolari. Infatti, negli ultimi anni abbiamo assistito ad un forte incremento di persone che hanno iniziato a svolgere attività di gestione di immobili di terzi. Tuttavia, occorre prestare attenzione al fatto che, qualora il manager intenda svolgere anche l’attività di intermediazione immobiliare (ovvero l’incontro da offerta dell’immobile e la domanda da parte dei potenziali inquilini interessati), il property manager deve assolutamente essere in possesso del patentino da agente immobiliare. L’attività di intermediazione immobiliare, infatti, è demandata alla figura dell’agente immobiliare.
Di seguito una tabella di confronto per capire le differenze tra la figura del property manager e dell’agente immobiliare. Di fatto, il vero property manager è un agente immobiliare, in quanto solo in questo caso tale figura può compiutamente svolgere tutte le funzioni ed i compiti legati ad una completa gestione e messa a reddito di beni immobili.
| CARATTERISTICA | AGENTE IMMOBILIARE | PROPERTY MANAGER |
|---|---|---|
| Ruolo Principale | Mediazione tra venditore e acquirente o tra locatore e locatario. | Gestione operativa di uno o più immobili per conto del proprietario. |
| Competenze Chiave | Conoscenza del mercato immobiliare, leggi e normative delle transazioni. | Gestione immobiliare, contabilità, diritto immobiliare, gestione delle risorse umane (se applicabile). Non può svolgere attività di intermediazione immobiliare. |
| Licenza | Necessaria una specifica licenza e iscrizione alla Camera di Commercio. | Non sempre richiesta, ma certificazioni o corsi di formazione possono essere utili. |
| Modalità di Remunerazione | Commissioni basate su una percentuale del prezzo di vendita o locazione. | Fisso, percentuale sugli affitti riscossi o una combinazione di entrambi. |
| Responsabilità Principali | Valutazione degli immobili, presentazione ai clienti, negoziazione dei prezzi, redazione di contratti preliminari. | Gestione delle relazioni con gli inquilini, coordinamento delle riparazioni, gestione delle problematiche dell’immobile. |
Questa tabella offre una panoramica delle principali differenze tra le due figure professionali nel settore immobiliare. Naturalmente, le specifiche responsabilità e competenze possono variare in base al contesto lavorativo e alle esigenze del cliente o del datore di lavoro.
Codice ATECO del property manager
Il property manager è una figura professionale che deve operare attraverso l’utilizzo di una partita IVA individuale oppure attraverso una società di gestione immobiliare. La scelta tra forma individuale e societaria è molto importante ed è importante valutare la situazione assieme al proprio consulente di fiducia.
L’apertura della partita IVA è il primo passo per avviare un’attività imprenditoriale o professionale. Aprire partita IVA è semplice e veloce. Lo si fa attraverso la compilazione di un apposito modulo. Puoi incaricare un commercialista che invierà il modulo telematicamente. Oppure puoi provvedere autonomamente consegnando il modulo ad un ufficio territoriale delle Entrate.
Nel modello di apertura della partita IVA devi inserire tutte le informazioni che riguardano la tua attività. Di particolare importanza è il luogo di esercizio dell’attività ed il tuo indirizzo di residenza. In ogni caso, al momento di avvio dell’attività è importante individuare il codice attività da utilizzare. Il codice individua in modo univoco l’attività svolta, pertanto è importante individuare quello che, tra quelli esistenti, maggiormente si avvicina all’attività concretamente svolta.
| CODICE | DESCRIZIONE | APPLICABILITA’ |
|---|---|---|
| 68.31.00 | “Attività degli agenti immobiliari“ | Applicabile per chi vuole effettuare anche attività di intermediazione immobiliare |
| 68.32.00 | “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi“ | Applicabile per chi vuole esclusivamente effettuare attività di consulenza in ambito immobiliare o aprire un CAV |
Per il codice 68.31.00, assieme all’apertura della partita IVA, è necessario effettuare l’iscrizione al Repertorio Economico delle Attività produttive tenuto presso la competente Camera di Commercio. Per questo è previsto il pagamento del diritto annuale di circa 120 euro annue. Sotto il profilo previdenziale, invece, è richiesta l’iscrizione alla gestione commercianti INPS.
Per il codice 68.32.00, trattandosi di attività professionale, non è necessaria l’iscrizione al REA. Inoltre, sotto l’aspetto previdenziale in questo caso si rende necessaria l’iscrizione alla gestione separata dell’INPS.
I modelli di business del property manager
La figura dell’intermediario immobiliare nella gestione di immobili di terzi è cresciuta molto negli ultimi anni. Molti proprietari non sono in grado di gestire e non hanno l’esperienza per portare avanti questo tipo di attività. Per questo il ruolo dell’intermediario è divenuto fondamentale per garantire al proprietario adeguata redditività in relazione al suo immobile. Ma quali sono i modelli di business che l’intermediario immobiliare, property manager può adottare.
Si tratta di diverse strade, tutte percorribili, ma con diverse modalità operative di gestione dell’immobile. Per la mia esperienza fatta a tantissimi intermediari negli ultimi anni, posso dire che non esiste un modello migliore degli altri. Ogni intermediario ha clienti e caratteristiche diverse e quindi, ad ognuno deve essere cucito addosso il modello di business che meglio si confà alle sue caratteristiche.
Vediamo, quindi, le varie possibilità che portano alla gestione di immobili di terzi da gestire attraverso l’utilizzo di locazioni brevi. Le soluzioni migliori, a mio avviso, sono queste.
Gestione di immobili di terzi nella forma di casa vacanze
La prima opzione per chi vuole gestire immobili di terzi è quella di costituire una casa vacanze in forma imprenditoriale. Si tratta della soluzione che, ad oggi, è maggiormente utilizzata dagli intermediari. La casa vacanze (CAV) è una struttura ricettiva, aperta al pubblico, gestita in forma imprenditoriale, organizzata e continuativa. Le CAV sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi. La struttura è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma.
CAV con sublocazione
Con questa soluzione chi intende gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi può costituire una CAV e stipulare contratti di affitto tradizionali (“4+4” o “3+2“). Si tratta di contratti che prevedono la sublocazione, tra i vari proprietari di immobili e la CAV.
Una volta stipulato il contratto di locazione ordinario il proprietario della CAV, può mettere sul mercato l’immobile ed iniziare a pubblicizzarlo sui vari portali specializzati in locazioni turistiche. È possibile sfruttare questa opportunità fino ad un massimo di sei unità immobiliari totali (se gestite in forma non imprenditoriale). Il gestore del CAV, quindi:
- È chiamato a pagare tutti i mesi l’affitto al proprietario di casa, ed
- È chiamato ad incassare il compenso della locazione turistica da lui gestita, attraverso la semplice emissione di ricevute fiscali.
CAV con mandato senza rappresentanza
Lo stesso modello di gestione può essere applicato anche attraverso la stipula di contratti di mandato senza rappresentanza conclusi con il proprietario. Attraverso questo tipo di contratto il gestore opera per conto del proprietario nella conclusione dei contratti, ma a nome proprio. In questo modo rischi e responsabilità rimangono in capo all’intermediario, come in un CAV. In sostanza l’intermediario conclude contratti su quell’immobile in virtù del contratto di mandato concluso con il proprietario. Questi contratti, tuttavia non sono conclusi a nome del proprietario, ma a nome proprio. Il mandato, infatti, non ha la rappresentanza del proprietario.
Limiti e vantaggi nella gestione di immobili di terzi con CAV
La gestione come CAV comporta il sostenimento per l’intermediario di tutti i rischi che ha una struttura ricettiva. Il riferimento non è solo rischio legato al pagamento dei canoni di locazione da pagare al proprietario. Ipotesi che può essere superata dall’operare con mandato senza rappresentanza. Bensì dai rischi legati a possibili responsabilità dovute al comportamento degli ospiti nell’immobile. Ogni tipo di responsabilità, infatti, con questo tipo di gestione è a carico dell’intermediario gestore. È un rischio che il manager deve necessariamente correre.
Il vantaggio di questo modello di business, invece, riguarda il fatto che il guadagno derivante dalla differenza tra canone di affitto (o compenso) pagato e corrispettivi derivanti dalla locazione turistica, è tutto del gestore del CAV. In sostanza, le responsabilità sono elevate, ma è vero anche che i compensi che si possono percepire sono altrettanto elevati. Inoltre, non si deve dimenticare che questo tipo di attività è una vera e propria attività imprenditoriale legata ad un’attività turistico ricettiva extralberghiera. Pertanto, in questo caso, il manager, esce dalle figure che abbiamo visto sopra, di agente immobiliare o professionista/consulente, per diventare un vero e proprio imprenditore.
Gestione di immobili di terzi con attività di intermediazione
Il secondo modello di business legato alla gestione di immobili di terzi è quello legato all’intermediazione immobiliare. In sostanza è il modello di business degli agenti immobiliari. Come detto, infatti, l’attività di intermediazione in ambito immobiliare, in Italia, è una prerogativa degli agenti immobiliari. In pratica, il proprietario dell’immobile stipula un contratto di mandato con rappresentanza con l’agenzia immobiliare. Nel contratto il proprietario conferisce delega alla ricerca di potenziali inquilini per locazioni brevi con finalità turistiche.
Rispetto al modello di business precedente in questo caso il rapporto tra proprietario dell’immobile ed intermediario è quello di mandato con rappresentanza. Questo vuol dire che l’agente immobiliare opera in nome e per conto del proprietario di casa. Con questo modello di business all’intermediario spetta esclusivamente una provvigione, legata all’attività di intermediazione effettuata. In questo caso il contratto di locazione breve viene stipulato tra l’ospite ed il proprietario di casa. L’agente immobiliare funge soltanto da intermediario che opera per conto del proprietario di casa.
Si tratta di un compenso legato alla mediazione e a tutte operazioni necessarie a fornire maggiore visibilità all’annuncio di affitto. Solitamente un’agenzia immobiliare per questo tipo di attività chiede una provvigione che va dal 15% al 20% del compenso ottenuto dalla locazione turistica.
| CONTRATTO DI MANDATO |
|---|
| Il contratto di mandato può essere di due tipologie: – Un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.); – Un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.). La differenza tra queste due tipologie di mandato è data dalla presenza o meno della procura (presente nel mandato con rappresentanza). La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio il consulente) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti. In caso di mandato con rappresentanza si ha la conclusione di un contratto in nome e per conto del mandante, mentre nel mandato senza rappresentanza si ha la conclusione di un contratto in nome del mandate ma per conto proprio. |
Limiti e vantaggi dell’intermediazione dell’agente immobiliare
Il vantaggio di operare con questo modello di business è che vi sono necessariamente minori responsabilità da sostenere. Si opera come intermediari che stipulano contratti per conto del proprietario. Quindi, non si deve sostenere un vero e proprio rischio imprenditoriale come nel caso del CAV. Il compenso dell’intermediario, in questo caso, è costituito da una provvigione, calcolata su ogni pernottamento concluso. Anche in questo caso il nesso compensi / responsabilità va di pari passo. A minori responsabilità corrisponde un guadagno inferiore.
Il lato negativo, invece, riguarda l’impegno di tempo da dedicare a questo tipo di attività. Ogni conclusione di contratto, infatti, comporta molti adempimenti per l’intermediario. Considerando il fatto che per ottenere buoni guadagni occorre concludere molti contratti, il rischio è che non vi sia tempo sufficiente per seguire tutte le gestioni immobiliari. Quello che voglio dire è che questo modello di business deve essere scalato in poco tempo se si vogliono ottenere profitti. Maggiore è il numero di mandati conclusi, maggiori sono i guadagni che si possono ottenere, ma la gestione deve passare necessariamente da collaboratori. Insomma, ti servirà una struttura organizzativa in grado di operare per tuo conto. Solo in questo modo riuscirai ad ottenere dei profitti interessanti.
Il secondo aspetto da considerare è che questa attività, per legge, è prerogativa dei soggetti che hanno i requisiti per operare come agenti immobiliari. Se non sei un agente immobiliare e vuoi operare con questo modello di business devi seriamente pensare ad ottenere il patentino per l’esercizio dell’attività.
Consulenza fiscale online
Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina amministrativa e fiscale legata alla gestione di immobili di terzi come property manager possiamo offrirti la nostra consulenza. Nel corso di questi ultimi anni abbiamo aiutato tantissimi intermediari a scegliere ed implementare il loro modello di business sulle locazioni brevi.
Il modello di business deve rispecchiare le tue esigenze e quelle dei clienti a cui ti rivolgi. Per questo per implementarlo al meglio hai bisogno di un professionista che conosca bene questo ambito. Contattaci attraverso il link seguente per ricevere una consulenza personalizzata su questo argomento.
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Domande frequenti
Si tratta di un professionista specializzato nella gestione di immobili, che può operare come mediatore tra proprietario e inquilino e gestire vari aspetti dell’immobile, dalla sua manutenzione alla sua commercializzazione.
No, anche se ci sono somiglianze. Mentre l’agente immobiliare si concentra sulla mediazione, il Property Manager ha una visione più ampia e si occupa della gestione complessiva dell’immobile.
Dipende dal tipo di attività che si desidera svolgere. Se si vuole operare come consulente, è sufficiente avere una formazione ed esperienza nel settore. Se si vuole operare come agente immobiliare, sono necessari requisiti specifici e un’abilitazione professionale.
No, a meno che non sia anche un agente immobiliare con licenza. Il ruolo principale del property manager è gestire gli immobili, non vendere o acquistare.
Questo tipo di professionisti possono essere pagati con un salario fisso, una percentuale sugli affitti riscossi, una tariffa forfettaria o una combinazione di questi metodi.
Mentre un property manager può gestire questioni di routine come la redazione di contratti di locazione, questioni legali complesse dovrebbero essere gestite da un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Mentre entrambi si occupano della gestione degli immobili, un amministratore di condominio si occupa specificamente della gestione delle aree comuni di un condominio e delle questioni relative ai condomini.
Sì, una delle responsabilità chiave del property manager è assicurarsi che l’immobile sia mantenuto in buone condizioni. Ciò può includere la gestione delle riparazioni, l’assunzione di personale di manutenzione e la supervisione dei lavori di ristrutturazione.
Sì, molti proprietari scelgono di gestire i propri immobili. Tuttavia, un property manager può offrire competenze e risorse che possono rendere la gestione più efficiente e meno stressante.
Assumere un property manager può risparmiare tempo e fatica al proprietario, garantire una gestione professionale dell’immobile, aiutare nella selezione degli inquilini e garantire che tutti gli aspetti legali e finanziari siano gestiti correttamente.
Sì, molti property manager gestiscono una varietà di immobili, da unità residenziali singole a complessi di appartamenti, uffici commerciali e immobili industriali.
