Acconto IMU
Acconto IMU

La tassazione immobiliare su persone fisiche e società di capitali vedrà il prossimo 16 giugno il versamento dell’acconto IMU per l’anno di imposta 2021. I contribuenti dovranno prestare particolare attenzione per capire se saranno tenuti ad effettuare il versamento degli acconti, oppure se saranno esonerati dal versamento dell’imposta patrimoniale sugli immobili.

In vista dell’approssimarsi della scadenza andiamo a riepilogare quali sono le principali regole applicative per il versamento dell’IMU, guardando alle scadenze ed alle regole per il pagamento. Si rammenta che l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale possesso (a tal fine, il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero). Andiamo ad analizzare la situazione.


Chi è tenuto a pagare l’IMU?

L’IMU è un’imposta patrimoniale sui beni immobili diversi dalle abitazioni principali, a meno che queste non rientrino tra quelli dei “lusso” (appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli). Sono, quindi, soggetti al pagamento di questa imposta i proprietari (di diritti reali immobiliari) su seconde case (a disposizione o locate), o abituazioni principali di lusso. Qualora l’immobile detenuto rientri in una di queste categorie, l’IMU risulta essere dovuta.

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Per determinare l’IMU occorre tenere in considerazione che:

  • Il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero;
  • Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente;
  • L’imposta del mese del trasferimento resta interamente a carico dell’acquirente nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

Chi sono i soggetti passivi IMU?

Sono soggetti passivi IMU i titolari di diritti reali su qualunque immobile, e in particolare:

  • Il proprietario di immobili (solo se in piena proprietà, ossia per la quota non gravata da usufrutto);
  • L’usufruttuario (nel qual caso il titolare della nuda proprietà non deve versare);
  • Il titolare del diritto d’uso;
  • Il titolare del diritto di abitazione: nel caso di decesso di uno dei due coniugi, con riferimento alla casa coniugale, pagherà il coniuge superstite. Con riferimento agli altri immobili di proprietà del defunto pagherà l’imposta ciascuno degli eredi in ragione delle proprie quote di spettanza;
  • Il titolare del diritto di enfiteusi;
  • Il titolare del diritto di superficie;
  • Il concessionario di aree demaniali;
  • Nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing il soggetto passivo è l’utilizzatore sin dalla data di stipula del contratto (anche per l’immobile in corso di costruzione);
  • Il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (quindi il coniuge non assegnatario, da quando perde il diritto a utilizzare l’immobile, non deve versare).

Gli utilizzatori degli immobili (locatari, comodatari, etc.) non hanno alcun obbligo di versamento IMU in relazione a tali immobili.

Come si calcola l’IMU?

Per il calcolo dell’IMU 2021 dovuta in acconto è necessario essere in possesso delle seguenti informazioni:

  • La rendita catastale dell’immobile;
  • Il coefficiente moltiplicativo da applicare alla rendita catastale;
  • L’aliquota IMU stabilita dal Comune.

Ovviamente, una volta calcolata l’imposta è necessario prendere in considerazione le aliquote comunale per verificare la presenza di eventuali esenzioni o riduzioni stabilite da ogni singolo Comune. Ricordiamo che è esente dall’IMU l’immobile adibito ad abitazione principale, ad eccezione di quelle di lusso.

Per trovare la rendita catastale dell’immobile è sufficiente avere a disposizione una visura catastale aggiornata, ottenibile in catasto. Altrimenti è possibile usufruire dei servizi online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (Entratel/Fisconline).

Per quanto riguarda, invece, i coefficienti catastali per il calcolo IMU 2021 è possibile prendere in considerazione i seguenti:

Categoria catastaleCoefficienteTipologia di immobile
Da A/1 a A/11 (escluso A/10)160abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi
A1080Uffici o studi privati
Da B1 a B8140Collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli
C/155Negozi e botteghe
C/2, C/6, C7160Magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, tettoie
C/3, C/4, C/5140Laboratori per arti e mestieri, fabbricati e locali per esercizi sportivi non a scopo di lucro, stabilimenti balneari
Da D/1 a D/10 (escluso D/5)65Opifici, alberghi e pensioni, teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili, case di cura ed ospedali, fabbricati e locali per esercizi sportivi ..
Coefficienti moltiplicativi per il calcolo IMU

Con queste informazioni è possibile calcolare l’IMU dovuta per il 2021 andando a determinare la base imponibile, con la seguente formula di calcolo:

Rendita Catastale X 105% x coefficiente catastale.

Formula per il calcolo della base imponibile IMU

Una volta determinata la base imponibile IMU è necessario applicare l’aliquota IMU stabilita dal Comune ove è situato il singolo immobile oggetto di calcolo.

Prendiamo ad esempio il caso di un contribuente possessore di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/2 e con rendita catastale di euro 650,00. Al fine di determinare il calcolo IMU 2021 è necessario procedere andando ad effettuare i seguenti calcoli:

  1. Rivalutare del 5% la rendita catastale. 500,00 + 5% = 525,00 euro;
  2. Applicare a tale valore il coefficiente catastale. 525,00 * 160 = 84.000,00;
  3. Applicare l’aliquota IMU prevista dal Comune ove è situato l’immobile. 84.000,00 * 0,76% = 638,4 euro.

Per il versamento dell’acconto IMU 2021 è necessario effettuare il versamento del 50% dell’importo dovuto annualmente, salvo eventuale conguaglio da pagare con il saldo di dicembre in base alle nuove aliquote deliberate dal Comune.

Come si effettua il versamento dell’IMU?

L’IMU è un’imposta patrimoniale che deve essere versata integralmente a favore del Comune, mentre nei confronti dell’Erario rimane riservata esclusivamente una quota di imposta che riguarda i fabbricati appartenenti alla categoria catastale D, applicando l’aliquota d’imposta dello 0,86% (all’Erario spetta lo 0,76%, mentre lo 0,10% spetta al Comune, che comunque può incrementare l’aliquota fino a raggiungere l’1,06% complessivo).

E’ importante evidenziale che l’acconto IMU risulta dovuto sulla base di aliquote e detrazioni deliberate per l’anno precedente, mentre il conguaglio a saldo deve essere determinato sulla base delle aliquote deliberate dai comuni per l’anno corrente, se approvate entro il termine del 28 ottobre (in caso contrario anche il saldo sarà calcolato sulla base delle aliquote dell’anno precedente).

 ScadenzaParametri di calcolo
Acconto 202116 giugno 2021Aliquote anno precedente
Saldo 202116 dicembre 2021Aliquote anno in corso (se pubblicate entro il 28 ottobre)
Parametri di calcoli per l’IMU in acconto

È consentito il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno dell’intero importo annuale dovuto per il 2021. In questo caso deve essere tenuto conto da subito delle aliquote deliberate per l’anno in corso.

Il versamento IMU con modello F24

Il versamento dell’IMU può essere effettuato utilizzando l’apposito bollettino (molte volte inviato direttamente dai singoli comuni), ovvero molto più frequentemente tramite l’utilizzo del modello F24, con utilizzo degli specifici codici tributo. In particolare, i principali codici tributo che devono essere utilizzati per il versamento dell’IMU con modello F24 sono i seguenti.

Codice tributo ImuImmobileDestinatario versamento
3912Abitazione principale e pertinenzeComune
3914TerreniComune
3916Aree fabbricabiliComune
3918Altri fabbricatiComune
3925Fabbricati DStato
3930Fabbricati D (incremento)Comune

L’utilizzo del modello F24 consente la compensazione del tributo dovuto con altri crediti vantati dal contribuente.

Come individuare le aliquote IMU applicabili?

La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge. A tal fine, il comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale, che a pena di inapplicabilità deve essere:

  • Approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente dall’art. 151, comma 1, del D. Lgs. 18 agosto 2000, n. 267 (TUEL), ma generalmente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno [art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006];
  • Pubblicata sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento [art. 1, commi 762 e 767, della legge n. 160 del 2019].
    Le aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni sono riportati nella seguente tabella (disponibile anche in formato pdf).
fattispecienorma di riferimentoaliquota stabilita dalla leggealiquota minima che può essere stabilita dal comunealiquota massima che può essere stabilita dal comuneulteriore aumento che può essere stabilito dal comune in sostituzione della maggiorazione TASI (art. 1, comma 755, della legge n. 160/2019)
abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7art. 1, c. 740,L. n. 160/2019Esentenon previsto
abitazione principale di categoria catastaleA/1, A/8 e A/9* si applica una detrazione di euro 200art. 1, c. 748,L. n. 160/20190,5%*00,6%*non previsto
fabbricati del gruppo catastale Dart. 1, c. 753,L. n. 160/20190,86%
(0,76% riservato allo Stato)
0,76%1,06%non previsto
fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (fabbricati merce)art. 1, c. 751,L. n. 160/20190,1%
(esenti dal 2022)
00,25%
(esenti dal 2022)
non previsto
fabbricati rurali strumentaliart. 1, c. 750,L. n. 160/20190,1%00,1%non previsto
altri fabbricati(fabbricati diversi da abitazione principale, fabbricati del gruppo catastale D, fabbricati merce, fabbricati rurali strumentali)art. 1, c. 754,L. n. 160/20190,86%01,06%1,14%
aree fabbricabiliart. 1, c. 754,L. n. 160/20190,86%01,06%1,14%
terreni agricoli(se non esenti ai sensi dell’art. 1, comma 758,
legge n. 160/2019)
art. 1, c. 752,L. n. 160/20190,76%01,06%non previsto 
Aliquote IMU 2021


A decorrere dall’anno 2021, i comuni possono diversificare le aliquote dell’IMU esclusivamente con riferimento alle fattispecie che saranno individuate da un apposito decreto del Ministro dell’economia e delle finanze e dovranno redigere la delibera di approvazione delle aliquote previa elaborazione, tramite un’apposita applicazione del Portale del federalismo fiscale, di un prospetto che ne formerà parte integrante [art. 1, commi 756 e 757, legge n. 160 del 2019].

La limitazione del potere di diversificazione delle aliquote IMU sarà, in ogni caso, vigente solo dopo l’adozione del decreto in questione e, quindi, eventualmente anche a decorrere da un anno d’imposta successivo al 2021 (per maggiori chiarimenti si veda sul punto la Risoluzione n. 1/DF del 18 febbraio 2020).

Casi particolari IMU: i terreni agricoli

La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, a cui applicare un moltiplicatore di 135. I terreni agricoli sono esenti da IMU nelle seguenti situazioni:

  • Quando ubicati nei Comuni montani elencati nella circolare n. 9/1993. Alcuni Comuni sono designati parzialmente montani (PD) e l’esenzione vale per una parte del territorio comunale;
  • Terreni ubicati nelle cosiddette “isole minori” indicate nell’allegato A della L. 448/2001 (sono sostanzialmente tutte le isole italiane, eccettuate la Sicilia e la Sardegna);
  • Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, purché iscritti nell’apposita previdenza, l’esenzione spetta per tutti i terreni non edificabili, ovunque ubicati (quindi anche in territori pianeggianti). A tal fine, è necessario che detti terreni siano sia posseduti che condotti da parte di tali soggetti;
  • I terreni a immutabile destinazione agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile sono del tutto esenti.

Casi particolari IMU: aree fabbricabili

La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi per evitare contestazioni future.

Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno saranno esentati da IMU come fosse un terreno agricolo, anche se gli strumenti urbanistici lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo, l’immobile interessato dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale.

Casi particolari IMU: pensionati residenti all’estero

A decorrere dall’anno 2021, il co. 48 dell’art. 1 della Legge n. 178/2020 introduce delle agevolazioni ai fini dell’IMU e della TARI per i soggetti residenti all’estero, che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.
In particolare, sull’unica unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto dai pensionati residenti all’estero:

  • L’IMU è ridotta a metà,
  • La tassa sui rifiuti (TARI) o la tariffa sui rifiuti con natura di corrispettivo di cui ai co. 639 e 668 dell’art. 1 della L. 147/2013, è dovuta nella misura ridotta di due terzi,

a condizione che non sia locata o data in comodato d’uso.
Nel corso delle Videoconferenza del 28.1.2021, il Min. Economia e finanze (risposta n. 1) ha precisato che l’agevolazione riguarda i “soggetti non residenti nel territorio dello Stato“, senza prevedere al contempo l’iscrizione degli stessi all’AIRE. Tali soggetti, inoltre, devono essere:

  • Titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia;
  • Residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.

Ad esempio, l’agevolazione può trovare applicazione anche quando l’immobile è posseduto da un cittadino francese, quindi non residente nel territorio dello Stato, che sia titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residente in uno Stato di erogazione diverso dall’Italia.

Per approfondire: “IMU al 50% per i pensionati esteri“.

Effetto sostitutivo IMU sull’IRPEF

Ai sensi dell’art. 8 co. 1 del D.Lgs. n. 23/2011, che non è stato abrogato, l’IMU continua a sostituire, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati.

Casi di esclusione dal versamento della prima rata IMU 2021

L’art. 1 co. 599-600 della Legge n. 178/2020 stabilisce che non è dovuta la prima rata dell’IMU 2021 relativa:

  • Agli immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché agli immobili degli stabilimenti termali;
  • Agli immobili rientranti nella categoria catastale D/2 (alberghi e pensioni) e relative pertinenze, agli immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate;
  • Agli immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
  • Agli immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività ivi esercitate.

In ogni caso le disposizioni sopraelencate si applicano nel rispetto dei limiti e delle condizioni previsti dal “Quadro temporaneo per le misure di aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del COVID-19“, di cui alla comunicazione della Commissione europea del 19.3.2020 e successive modifiche.

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