Estromissione agevolata immobili entro il 31 maggio 2025

La Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024) ha reintrodotto l’estromissione agevolata degli immobili strumentali per gli imprenditori individuali, richiamando la disciplina dell’art. 1 comma 121 della Legge n. 208/2015 con nuovi termini applicativi. Il termine ultimo per effettuare l’estromissione è il 31 maggio 2025, data entro la quale l’imprenditore deve annotare nel libro giornale o nel registro dei beni ammortizzabili che l’immobile fuoriesce dal patrimonio dell’impresa per entrare nel suo patrimonio personale. Con questa agevolazione, l’imprenditore può beneficiare di un trattamento fiscale vantaggioso, includendo un’imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5% sulla plusvalenza generata.

Cosa si intende per estromissione agevolata

L’estromissione agevolata consente all’imprenditore individuale di trasferire gli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa al patrimonio personale con un regime fiscale di favore. A differenza dell’assegnazione di immobili dalle società ai soci, per l’estromissione non è necessario un atto notarile, poiché non cambia l’intestazione dell’immobile, che resta sempre all’imprenditore, ma solo la destinazione del bene.

Un’altra differenza significativa rispetto all’assegnazione agevolata per le società riguarda la tipologia di immobili che possono beneficiare dell’agevolazione. Mentre per le società l’agevolazione si applica a tutti gli immobili (compresi quelli merce), ad eccezione degli strumentali per destinazione, per l’imprenditore individuale sono estromettibili solo gli immobili strumentali, sia per natura che per destinazione.

Immobili estromettibili e date di riferimento

Possono essere estromessi dal regime d’impresa gli immobili strumentali utilizzati direttamente nell’attività imprenditoriale, inclusi:

• Gli immobili nei quali viene esercitata l’attività dell’impresa (che può continuare anche dopo l’estromissione);
• Quelli acquistati originariamente per l’attività ma non più utilizzati a causa di trasferimento o cessazione;
• Gli immobili strumentali per natura acquistati come investimento.

In base a quanto chiarito dalla Circolare n. 26/E/2016 (cap. IV, § 2), non rientrano tra i beni agevolabili gli immobili di civile abitazione (classati nelle categorie del gruppo A, fatta eccezione per la categoria A/10) utilizzati promiscuamente per l’esercizio dell’impresa e per le esigenze personali o familiari dell’imprenditore.

Per accedere all’agevolazione, bisogna considerare due date fondamentali:

1. Il 31 ottobre 2024: data alla quale gli immobili devono già far parte del patrimonio dell’impresa, risultando annotati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili. Per gli immobili strumentali per destinazione acquistati fino al 31 dicembre 1991, non è necessaria l’annotazione, essendo sufficiente il loro utilizzo nell’attività;
2. Il 1° gennaio 2025: data da cui l’estromissione può essere effettuata, con effetti che retroagiscono a questa data. A questa data l’imprenditore deve ancora mantenere tale qualifica.

L’agevolazione non viene meno se tra le due date l’immobile strumentale viene a qualsiasi titolo concesso in uso a terzi (Circolare n. 26/E/2016, cap. IV, § 2).

Procedura da seguire

Per effettuare l’operazione agevolata è necessario che l’imprenditore individuale effettui i seguenti passaggi operativi:

1. Annotare entro il 31 maggio 2025 nel libro giornale (o nel registro dei beni ammortizzabili per chi è in contabilità semplificata) che l’immobile è uscito dal patrimonio dell’impresa ed è entrato a far parte del patrimonio personale dell’imprenditore;
2. Indicare nella dichiarazione dei redditi (Quadro RQ del modello Redditi) i valori dei beni estromessi e la relativa imposta sostitutiva. Questa indicazione è fondamentale per il perfezionamento dell’opzione, indipendentemente dal pagamento dell’imposta;
3. Dopo la procedura, l’immobile si considera posseduto nella sfera privata dell’imprenditore per l’intera annualità 2025, con l’obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi o nel quadro B del modello 730.

Vantaggi fiscali

I benefici fiscali dell’estromissione agevolata sono sostanzialmente gli stessi dell’assegnazione agevolata:

1. Applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% (o del 10,5% per le imprese che hanno optato per i valori di bilancio nell’applicazione della rivalutazione dei beni d’impresa) sulla plusvalenza generata dalla procedura;
2. Possibilità di utilizzare, per i beni immobili, il valore catastale (ottenuto moltiplicando la rendita per i coefficienti previsti dall’art. 52 comma 4 del DPR n. 131/86) invece del valore normale di mercato ai fini della quantificazione della plusvalenza;
3. Dimezzamento dell’aliquota dell’imposta proporzionale di registro;
4. Applicazione delle imposte ipotecaria e catastale sempre in misura fissa.

È importante notare che non è prevista alcuna agevolazione per l’IVA, per la quale resta applicabile il regime ordinario. Infatti, l’autoconsumo è un’operazione rilevante ai fini IVA (art. 2 comma 2 n. 5 del DPR n. 633/72).

Per gli immobili che vengono estromessi nel 2025, il regime fiscale diviene quello tipico dei soggetti non imprenditori, sia per quanto riguarda le imposte dirette che per quelle indirette, a far data dal 1° gennaio 2025.

Modalità di pagamento dell’imposta sostitutiva

Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato in due rate:

• Il 60% entro il 30 novembre 2025;
• Il restante 40% entro il 30 giugno 2026.

Nel caso in cui non vi sia base imponibile (ovvero non si realizzi una plusvalenza), l’estromissione è comunque valida. In caso di omesso, insufficiente o tardivo versamento dell’imposta, si può ricorrere al ravvedimento operoso ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. n. 472/97, senza conseguenze sul perfezionamento della procedura, che dipende esclusivamente dall’indicazione in dichiarazione dei redditi.

Casi particolari: perdita della qualifica di imprenditore

La qualifica di imprenditore può venire meno per diversi motivi, come la concessione in usufrutto o in affitto dell’unica azienda, la donazione dell’azienda stessa o la morte dell’imprenditore. Negli ultimi due casi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile accedere ai benefici di questa procedura agevolata anche per il donatario e l’erede che abbiano continuato l’attività di impresa in forma individuale.

Consulenza fiscale online

L’estromissione agevolata rappresenta un’opportunità significativa per gli imprenditori individuali che intendono trasferire immobili strumentali dal patrimonio aziendale a quello personale con un carico fiscale ridotto. Con il termine del 31 maggio 2025 ormai prossimo, è fondamentale agire tempestivamente per non perdere questa possibilità.