Dal 2023 non paghi più l’IMU sugli immobili occupati abusivamente. Con la sentenza della Corte Costituzionale puoi ottenere anche i rimborsi degli anni precedenti.
L’esenzione IMU per gli immobili occupati spetta quando hai presentato denuncia all’autorità giudiziaria per violazione di domicilio o invasione di edifici e hai comunicato la situazione al Comune tramite dichiarazione telematica.
Trovarsi con un immobile occupato abusivamente rappresenta già una situazione drammatica per qualsiasi proprietario. Quando poi arriva anche la richiesta di pagamento IMU da parte del Comune, il danno diventa doppio: non solo non puoi utilizzare la tua proprietà, ma devi continuare a pagare le tasse su un bene che ti è stato sottratto. La normativa ha finalmente riconosciuto l’ingiustizia di questa situazione introducendo l’esenzione IMU per le case occupate, con una novità ancora più importante: la possibilità di recuperare quanto già versato negli anni precedenti.
La Legge di Bilancio 2023 ha sancito che dal primo gennaio 2023 non è più dovuta l’IMU sugli immobili occupati abusivamente per i quali sia stata presentata regolare denuncia. Ma il vero punto di svolta è arrivato con la sentenza della Corte Costituzionale numero 60 del 18 aprile 2024, che ha dichiarato illegittimo il prelievo fiscale anche per gli anni precedenti. Questo significa che se hai pagato l’IMU su una casa occupata dal 2019 in poi, puoi chiederne il rimborso al tuo Comune.
La questione non riguarda solo i proprietari privati. L’esenzione si applica a qualsiasi tipologia di immobile occupato abusivamente: abitazioni, uffici, negozi, capannoni, terreni edificabili. L’importante è dimostrare l’impossibilità di utilizzare il bene a causa dell’occupazione e aver attivato tempestivamente le vie legali per tentare di recuperarne il possesso.
Indice degli argomenti
Quando spetta l’esenzione IMU per casa occupata
L’esenzione dall’IMU per gli immobili occupati non è automatica e richiede il rispetto di requisiti precisi stabiliti dall’articolo 1, commi 81 e 82, della Legge n. 197/2022. Il primo elemento fondamentale riguarda la natura stessa dell’occupazione: deve trattarsi di un’occupazione abusiva, quindi senza alcun titolo legittimo da parte degli occupanti. Non rientrano in questa fattispecie le situazioni di morosità di inquilini regolarmente contrattualizzati, che seguono procedure diverse.
Il requisito centrale per accedere all’esenzione consiste nell’aver presentato denuncia penale presso le autorità competenti. La normativa fa specifico riferimento a due reati del Codice Penale: l’articolo 614, secondo comma, che punisce la violazione di domicilio, e l’articolo 633 che sanziona l’invasione di terreni o edifici. La scelta tra l’uno e l’altro dipende dalla tipologia di immobile e dalle modalità dell’occupazione. Per le abitazioni normalmente si configura la violazione di domicilio, mentre per terreni, capannoni o immobili non abitativi si applica l’invasione di edifici.
La denuncia deve essere tempestiva. Anche se la legge non specifica un termine preciso, i giudici hanno più volte sottolineato che il proprietario deve attivarsi senza colpevole ritardo dal momento in cui viene a conoscenza dell’occupazione. Aspettare mesi o anni prima di denunciare potrebbe compromettere il diritto all’esenzione, poiché viene meno il requisito dell’impossibilità effettiva di utilizzare l’immobile.
Le differenze tra violazione di domicilio e invasione di edifici
Capire quale reato denunciare ha implicazioni pratiche importanti. La violazione di domicilio si applica quando qualcuno si introduce o permane in un’abitazione privata contro la volontà del proprietario. Questo reato tutela la sfera privata dell’individuo e si applica tipicamente alle case. L’invasione di terreni o edifici invece riguarda l’occupazione di qualsiasi altro tipo di proprietà: terreni, immobili commerciali, fabbricati industriali, box, cantine autonome.
Dal punto di vista dell’esenzione IMU le conseguenze sono identiche: entrambe le fattispecie danno diritto al beneficio fiscale. Tuttavia, scegliere la qualificazione giuridica corretta sin dalla denuncia evita complicazioni successive con il Comune, che potrebbe contestare l’applicabilità dell’esenzione in caso di errori nella configurazione del reato denunciato.
Come denunciare un immobile occupato
Il principale requisito da rispettare per fruire dell’esenzione IMU sull’immobile occupato è legato alla denuncia di tale evento presso le autorità. Ma come comportarsi in questo caso?
Formalmente, colui che si è visto occupare abusivamente un immobile ha diverse soluzioni a disposizione:
- Sporgere una querela per il reato di invasione di terreni o di edifici (articolo 633 c.p.) o violazione di domicilio (articolo 614, secondo comma, c.p.);
- Promuovere in tribunale l’azione per la reintegra del possesso;
- Agire con un’azione di rivendicazione.
Le azioni di cui sopra sono evidentemente cumulabili, considerato che l’una non esclude l’altra. Tuttavia, per ottenere il beneficio dell’esenzione IMU sia sufficiente procedere con il primo dei tre punti accennati.
La querela per immobile occupato abusivamente
Se dunque ci si è accorti che qualcuno ha occupato abusivamente un immobile di proprietà, il primo passo da effettuare è quello di sporgere querela presso le autorità competenti (ad esempio, un ufficio di polizia).
Tale passaggio è fondamentale per permettere di avviare le indagini da parte delle stesse autorità e, quindi, procedere all’eventuale rinvio a giudizio dell’occupante, a cui il giudice potrà poi comminare una pena o una sanzione, a seconda dei casi.
Attenzione, però. Così facendo, infatti, non si ha alcuna possibilità di ottenere il rilascio dell’immobile occupato: il procedimento avviato con la querela di cui sopra non consente infatti al giudice di ordinare all’occupante di rilasciare l’immobile in favore del legittimo proprietario.
La reintegrazione per il rilascio dell’immobile occupato
Se dunque il procedimento che abbiamo ora anticipato sembra essere sufficiente per ottenere l’esenzione IMU per gli immobili occupati, ciò non vale per consentire di rientrare in possesso dell’immobile in questione.
Per ottenere la restituzione dell’immobile abusivamente occupato bisogna infatti avviare un’azione di reintegrazione, da avviarsi entro un anno dalla data dell’occupazione. In caso di azione di spoglio, la decorrenza dei termini non avviene dal momento dell’inizio dell’occupazione ma, trattandosi di un’occupazione abusiva, senza che il legittimo titolare potesse saperne nulla, partirà dal momento in cui il soggetto che si è visto privare del bene sia venuto a conoscenza dell’occupazione.
Ora, per ottenere la sentenza di reintegra del possesso dell’immobile bisognerà dimostrare che prima dell’occupazione abusiva si era possessori del bene invaso: di possesso, e non di proprietà, si tratta. Pertanto, anche colui che non è proprietario, ma era possessore legittimo del bene, potrà avanzare tale intervento.
Una volta ottenuta la sentenza di reintegra del possesso, nel caso in cui l’occupante si rifiuti ancora di rilasciare l’immobile si dovrà procedere con l’esecuzione forzata. Il proprietario dovrà pertanto domandare l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, eventualmente, potrà domandare il supporto delle forze dell’ordine per superare eventuali resistenze.
L’azione di rivendica
Può infine capitare che non si sia più nei termini per esercitare l’azione possessoria di cui abbiamo parlato. In questo caso, si potrà procedere comunque con un’azione di rivendica della proprietà.
Come intuibile, attraverso l’esperimento di tale azione, il proprietario punta a rivendicare la cosa da chiunque la possiede o la detiene, al fine di riottenere ciò che è suo. L’azione prosegue peraltro anche nel caso in cui la persona citata in giudizio si sia nel frattempo privata della cosa, poiché il convenuto potrà comunque essere chiamato a risarcire il danno all’attore, che può essere provato, ad esempio, dimostrando in sede processuale quali sono stati i pregiudizi che l’attore ha subito a causa dell’occupazione (si pensi al danneggiamento dell’immobile, alla perdita di profitto, e così via).
Ricordiamo infine che l’azione di rivendicazione non è soggetta a prescrizione e contrariamente all’azione di reintegrazione può essere avanzata solamente da colui che dimostra di essere il proprietario del bene.
Come ottenere l’esenzione: la procedura
Dopo aver presentato la denuncia penale, il secondo passaggio obbligatorio consiste nel comunicare la situazione al Comune dove si trova l’immobile. Questo adempimento avviene attraverso la dichiarazione IMU, che deve essere trasmessa esclusivamente in via telematica. La scadenza è fissata al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata l’occupazione o sono intervenute variazioni rilevanti.
La dichiarazione telematica va presentata utilizzando il modello ufficiale IMU approvato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Molti Comuni hanno predisposto portali dedicati per l’invio delle dichiarazioni IMU, accessibili tramite SPID o CIE. In alternativa, puoi rivolgerti a un commercialista o a un CAF che si occuperà dell’invio telematico per tuo conto. La comunicazione va ripetuta ogni anno finché persiste l’occupazione, per mantenere attivo il diritto all’esenzione. Quando recuperi la disponibilità dell’immobile, dovrai inviare una nuova dichiarazione entro 90 giorni per comunicare la cessazione dell’esenzione.
Indicazioni per compilare la Dichiarazione IMU
Il modello di dichiarazione IMU deve essere compilato con attenzione, rispettando le istruzioni fornite dal Ministero. Tra i campi fondamentali, il Quadro A è quello destinato alla segnalazione dell’esenzione:
- Campo 15: Deve indicare il numero “1” per specificare l’esenzione dovuta alla non disponibilità dell’immobile;
- Campo 22: Riferimento alla fattispecie giuridica che ha causato l’occupazione, come ad esempio una violazione di domicilio o invasione;
- Campo 23 e 24: Rispettivamente, l’autorità presso cui è stata presentata la denuncia e la data della stessa.
Gli errori nella compilazione del modello possono comportare la perdita del beneficio per il periodo di imposta. Pertanto si consiglia di rivolgersi a un professionista o a un intermediario fiscale per l’invio della dichiarazione tramite i servizi Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione con il Comune di competenza
Nel modello IMU è essenziale indicare con precisione il Comune destinatario, poiché le competenze fiscali sugli immobili sono gestite a livello comunale. Questo permette all’ente locale di monitorare la presenza di immobili esonerati dall’imposta e di verificare la conformità delle dichiarazioni rispetto alla normativa vigente.
I Comuni possono effettuare verifiche sull’effettiva sussistenza delle condizioni che giustificano l’esonero IMU. In caso di dichiarazioni mendaci o inesatte, l’esenzione potrà essere revocata, con la possibilità per l’ente locale di richiedere il pagamento dell’IMU arretrata, oltre a sanzioni e interessi.
I rimborsi retroattivi: la sentenza della Corte Costituzionale
La vera svolta per i proprietari di immobili occupati è arrivata il 18 aprile 2024 con la sentenza numero 60 della Corte Costituzionale. I giudici hanno dichiarato incostituzionale l’obbligo di pagare l’IMU sugli immobili occupati anche per gli anni precedenti all’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2023. Il principio è chiaro: se non puoi utilizzare un bene perché occupato abusivamente, non hai capacità contributiva su quel bene, indipendentemente dall’anno in cui si è verificata l’occupazione.
Questa pronuncia ha effetto retroattivo, il che significa che puoi chiedere il rimborso dell’IMU pagata negli anni passati. Il limite temporale è dato dalla prescrizione quinquennale: puoi recuperare le somme versate negli ultimi cinque anni dalla data della richiesta di rimborso. Nel 2025, quindi, puoi richiedere il rimborso per le annualità dal 2020 in poi. La condizione essenziale è aver presentato la denuncia penale nell’anno per cui richiedi il rimborso.
La sentenza è stata confermata e rafforzata da una successiva pronuncia della Cassazione, la numero 18940 del 10 luglio 2025, che ha ribadito il diritto al rimborso per un caso specifico riguardante un terreno occupato. I giudici hanno stabilito che dal momento in cui il proprietario perde la disponibilità del bene a causa dell’occupazione abusiva, viene meno l’obbligo di versare l’imposta.
Come richiedere il rimborso IMU
Per ottenere il rimborso dell’IMU versata negli anni precedenti devi presentare un’istanza formale al Comune competente. L’istanza deve essere redatta in carta semplice e deve contenere tutti i dati identificativi del richiedente, i dati catastali dell’immobile, gli estremi della denuncia penale presentata per ogni annualità interessata e l’importo complessivo del rimborso richiesto con il dettaglio anno per anno.
L’istanza può essere presentata direttamente all’Ufficio Tributi del Comune oppure inviata tramite PEC all’indirizzo certificato dell’ente. Allega sempre la documentazione probatoria: copie delle denunce penali, ricevute dei pagamenti IMU effettuati, visure catastali e qualsiasi altro documento che provi l’occupazione abusiva e la tua impossibilità di utilizzare l’immobile.
Il Comune ha 90 giorni di tempo per rispondere alla richiesta di rimborso. In caso di silenzio-rifiuto o di diniego esplicito, puoi impugnare la decisione presentando ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria competente entro 60 giorni dalla comunicazione del provvedimento o dalla scadenza del termine per la risposta. La giurisprudenza recente, come dimostrato dalla sentenza della Corte di Giustizia Tributaria del Lazio numero n. 2465/25, è orientata favorevolmente ai contribuenti che hanno presentato regolare denuncia.
Casi particolari e situazioni specifiche
Non tutte le occupazioni sono uguali e alcune situazioni richiedono attenzioni particolari nell’applicazione dell’esenzione IMU. Le occupazioni parziali rappresentano uno dei casi più frequenti: quando solo una parte dell’immobile viene occupata mentre il resto rimane nella tua disponibilità, l’esenzione si applica proporzionalmente. Dovrai indicare nella dichiarazione IMU la percentuale esatta di immobile occupato, calcolata sui metri quadri o sui vani, e l’imposta verrà ridotta in proporzione.
Gli immobili pignorati all’asta che risultano occupati meritano un’attenzione specifica. Se sei il proprietario di un immobile sottoposto a esecuzione forzata e questo è occupato abusivamente, hai comunque diritto all’esenzione IMU presentando la denuncia e la dichiarazione. Lo stesso vale per chi acquista all’asta un immobile già occupato: l’esenzione decorre dalla data di aggiudicazione se viene tempestivamente presentata la denuncia penale.
Le occupazioni di immobili commerciali o produttivi seguono le stesse regole delle abitazioni, ma possono presentare maggiori difficoltà probatorie. Un capannone occupato da persone senza fissa dimora o utilizzato per attività abusive richiede comunque la denuncia per invasione di edifici. L’esenzione copre anche eventuali pertinenze dell’immobile principale, come i terreni circostanti o le aree di parcheggio, se anch’esse risultano inaccessibili a causa dell’occupazione.
Occupazioni successive a contratti regolari
Una situazione particolare si verifica quando un inquilino, terminato regolarmente il contratto di locazione, si rifiuta di lasciare l’immobile trasformandosi di fatto in occupante abusivo. In questo caso la procedura corretta prevede prima la richiesta di convalida dello sfratto per finita locazione e solo successivamente, se l’occupante persiste nella permanenza, la denuncia penale per violazione di domicilio. L’esenzione IMU decorre dal momento in cui viene presentata la denuncia penale, non dalla scadenza del contratto.
Un altro caso riguarda gli immobili affittati che vengono subaffittati abusivamente a terzi senza il consenso del proprietario. Se vieni a conoscenza che il tuo inquilino ha ceduto illegalmente l’immobile ad altre persone, puoi procedere con la risoluzione del contratto e la denuncia penale. Anche in questa fattispecie hai diritto all’esenzione IMU dal momento della denuncia, a condizione di dimostrare che hai effettivamente perso il controllo dell’immobile.
La questione delle utenze
Un aspetto spesso trascurato riguarda le utenze domestiche collegate all’immobile occupato. Quando la casa viene occupata abusivamente, gli occupanti spesso utilizzano elettricità, gas e acqua intestati al proprietario, generando consumi e debiti. Oltre a denunciare l’occupazione per i reati penali, dovrai immediatamente richiedere la sospensione delle forniture ai gestori, presentando copia della denuncia. I consumi generati dagli occupanti abusivi non sono a tuo carico, ma devi dimostrarlo tempestivamente.
Analogamente, non sei tenuto al pagamento della TARI per il periodo in cui l’immobile è occupato e tu non hai la disponibilità del bene. La giurisprudenza ha più volte affermato che la tassa sui rifiuti presuppone la detenzione effettiva dell’immobile. Presenta anche al gestore del servizio rifiuti una comunicazione con copia della denuncia penale per essere esonerato dal pagamento.
Fonti
- Legge 29 dicembre 2022, n. 197, articolo 1, commi 81-82
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, comma 759, lettera g-bis)
- Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 9
- Codice Penale, articolo 614, secondo comma (violazione di domicilio)
- Codice Penale, articolo 633 (invasione di terreni o edifici)
- Sentenza Corte Costituzionale n. 60 del 18 aprile 2024
- Sentenza Corte di Cassazione n. 18940 del 10 luglio 2025
- Sentenza Corte di Giustizia Tributaria Lazio n. 2465/2025
- Comunicato MEF del 13 dicembre 2023
