Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
La definizione di edificio unifamiliare è stata spesso richiamata dalla degli ecobonus o bonus edilizi per la ristrutturazione, come per il superbonus. Tuttavia, non è stata prevista una definizione specifica di edificio unifamiliare, quindi determinando alcuni dubbi interpretativi circa la disciplina da applicare al caso concreto.
Caratteristiche dell’edificio unifamiliare
La definizione di edificio unifamiliare è basata sulla presenza di alcuni requisiti fondamentali, che sono i seguenti:
- Unità immobiliare unica: L’edificio deve essere un’unica unità, non diviso in più appartamenti;
- Proprietà esclusiva: L’edificio deve appartenere per intero a una sola persona o famiglia, non può essere in comproprietà con altre persone;
- Accesso autonomo: L’edificio deve avere uno o più accessi indipendenti dall’esterno, cioè non deve condividere l’ingresso con altre abitazioni;
- Destinazione residenziale: L’edificio deve essere destinato esclusivamente all’abitazione, non può avere altre destinazioni d’uso (ad esempio, commerciale o industriale);
- Funzionalmente indipendente: L’edificio deve essere autonomo dal punto di vista funzionale, cioè deve avere i propri impianti (elettrico, idrico, riscaldamento) indipendenti da quelli di altri edifici.
Un classico esempio di edificio unifamiliare è una villetta a schiera con giardino privato e ingresso indipendente.
Differenze con gli edifici plurifamiliari
| Caratteristica | Edificio Unifamiliare | Edificio Plurifamiliare |
|---|---|---|
| Numero di unità abitative | 1 | Più di 1 |
| Proprietà | Unico proprietario | Più proprietari |
| Accesso | Autonomo | Autonomo o condiviso |
| Impianti | Autonomi | Autonomi o centralizzati |
| Parti comuni | Assenti | Presenti (scale, cortili, tetti, ecc.) |
Gli edifici plurifamiliari sono soggetti al regime condominiale, con relative regole e obblighi per i proprietari.
Definizione del Ministero
Il Ministero nel decreto efficienza energetica 2020 ha offerto una definizione di edificio unifamiliare come segue:
per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso autonomo ed elusivo) e la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da una strada o da cortile o giardino di proprietà e esclusiva.
Perché è importante conoscere le unità unifamiliari?
La definizione di edificio unifamiliare è importante per diverse ragioni, tra cui:
- Agevolazioni fiscali: Spesso le norme fiscali prevedono agevolazioni specifiche per gli edifici unifamiliari, come ad esempio per le ristrutturazioni o per l’acquisto della prima casa;
- Urbanistica: La classificazione di un edificio come unifamiliare ha ripercussioni sulle norme urbanistiche applicabili, come ad esempio i vincoli edilizi o le distanze minime da rispettare;
- Catasto: La classificazione catastale di un edificio influisce sulla sua valutazione e sulla determinazione delle imposte relative.
Edifici unifamiliari e Superbonus
La Legge di Bilancio 2021 ha previsto le condizioni per le persone fisiche al fine di beneficiare del Superbonus 110%. In particolare, la normativa fa riferimento anche agli interventi su edifici non condominiali, composti da massimo 4 unità distintamente accatastate, escluse le pertinenze.
Quindi, al fine di ottenere il Superbonus, destinato ai fabbricati residenziali, si considerano edifici unifamiliari gli immobili che:
- Appartengono per intero ad un’unica persona fisica o sono in comproprietà tra persone fisiche;
- Hanno uno o più accessi autonomi che li separano dall’esterno;
- Sono destinati interamente all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Nel caso sia necessario applicare il Superbonus, è opportuno identificare l’edificio unifamiliare. Infatti questa tipologia non è assimilabile come definizione all’appartamento di un fabbricato condominiale. Difatti le implicazioni ai fini fiscali potrebbero essere molto vantaggiose, le quali se ottenute indebitamente, comporta l’erogazione della sanzione amministrativa.
Le pertinenze
Al fine di accertare se l’immobile è un edificio unifamiliare non è necessario procedere ad esaminare solo l’edificio centrale e non anche le pertinenze. Ad esempio, un edificio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, sarà considerato solo come un edificio composto da 4 unità immobiliari. Mentre le pertinenze possono essere considerate nel momento in cui si procede a calcolare i limiti di spesa da poter portare in detrazione, le pertinenze si potranno contare.
La disciplina del Superbonus prevede che la cifra di riferimento dei massimali di tutti gli interventi venga moltiplicata per ogni unità esistente. Tale criterio si applica sia per gli edifici condominiali che non. In questa sede, dovranno inoltre essere calcolate le pertinenze.
Tuttavia, dobbiamo ricordare anche che nel caso in cui l’edificio sia qualificabile come unifamiliare, ma è composto da 4 unità, è possibile ottenere l’incentivo su solo due unità. Infatti, le persone fisiche possono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico solo su un massimo di 2 unità immobiliari, incluse le pertinenze.
Lavori trainanti
Gli edifici unifamiliari sono equiparati al condominio per quanto riguarda i lavori trainanti. I lavori trainanti sono:
- Gli interventi di isolamento termico sugli involucri;
- La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
- La sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
- Gli interventi antisismici (la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021).
In primo luogo, l’esecuzione di interventi trainati secondari è subordinata all’esecuzione di interventi trainanti principali.
Come dicevamo, poi, si applica la disciplina anche la disciplina dei condomini, quindi gli interventi sugli edifici unifamiliari comporta che siano obbligatoriamente effettuati anche gli intervenire trainanti sulle parti comuni dell’edificio, mentre gli interventi trainati potranno interessare le singole unità.
Sono trainati i seguenti interventi:
- Gli interventi di efficientamento energetico;
- L’installazione di impianti solari fotovoltaici;
- Le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
- Gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
Condominio
Per quanto riguarda la definzione di “condominio”, la Circolare n. 24/E/20 dell’Agenzia delle Entrate si è attenuta alle definizioni del Codice civile. Pertanto, si ha un condominio anche senza una costituzione ufficiale e senza la presenza di un amministratore, se non dove necessario dal numero di condòmini. In tutti i casi in cui si è in presenza di un edificio riconducibile ad un condominio è possibile usufruire del Superbonus sulle parti comuni.
Un’importante eccezione riguarda gli interventi effettuati su parti comuni a più unità immobiliari all’interno dello stesso edificio di proprietà esclusiva di un unico soggetto. In questo caso l’Agenzia delle entrate nega la possibilità di usufruire del Superbonus sulle parti comuni dell’edificio, poiché essendo unico il proprietario non rientra nella nozione di condominio.
