La vendita di un immobile richiede una preparazione accurata e il reperimento di numerosi documenti obbligatori. Prepararsi in anticipo è fondamentale per evitare ritardi o problemi durante la compravendita, soprattutto considerando che alcuni documenti possono richiedere settimane o mesi per essere ottenuti, specialmente nel caso di immobili vecchi o ereditati. Questa guida completa presenta tutti i documenti necessari per vendere casa nel 2025, fornendo dettagli sulla loro funzione, modalità di ottenimento e importanza nel processo di vendita.
Indice degli Argomenti
Documenti riguardanti l’immobile
I documenti necessari per vendere casa sono costituiti da attestati contenenti certificazioni sull’immobile e sul suo proprietario, senza i quali non è possibile realizzare la vendita.
Dopo la pubblicazione dell’annuncio di vendita dell’immobile qualora un acquirente si mostri interessato a comprare la casa si arriva alla proposta di acquisto, ossia una scrittura privata tra due parti tramite la quale l’acquirente si impegna a comprare il bene posto in vendita. La proposta viene redatta in forma scritta, con l’indicazione della somma cifra che si disposti ad offrire per l’acquisto e deve essere accompagnata da un piccolo acconto o caparra. Alla proposta d’acquisto segue poi l’eventuale accettazione dell’offerta, che porterà poi alla firma del contratto preliminare o compromesso e infine alla stipula del rogito notarile definitivo. Per arrivare al termine della procedura sono necessari documenti tecnici che richiedono l’ausilio di professionisti come un geometra o un architetto.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’Attestato di Prestazione Energetica ha una durata massima di 10 anni e contiene una serie di informazioni sulle prestazioni energetiche della proprietà, riportando la classe energetica dell’immobile in una scala che va dalla lettera A alla G. La classe energetica A rappresenta il livello di consumo ottimale. Gli annunci contenenti le caratteristiche di un immobile in vendita devono riportare per legge, infatti, la classe energetica di riferimento e l’indice di prestazione energetica (IPE). Per ottenere questo documento è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato che si occuperà, a seguito della visita della casa, di redigerlo e registrarlo nei registri del Catasto Energetico Regionale.
Ricordiamo che, l’attestato di prestazione energetica è obbligatorio in caso di:
- Acquisto di immobile;
- Locazione di immobile;
- Donazione di immobile;
- Interventi di ristrutturazione riguardanti oltre il 25% della superficie immobiliare;
- Demolizione e ricostruzione;
- Nuove costruzioni;
- Edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico la cui superficie è superiore ai 250 mq;
- Stipula di un nuovo contratto relativo ad impianti termici o di climatizzazione di un edificio pubblico.
Atto di provenienza dell’immobile
L’atto di provenienza è un documento essenziale che attesta l’origine della proprietà, ovvero come l’immobile è stato acquisito dal proprietario attuale (acquisto, eredità, donazione). Rappresenta il documento fondamentale perché determina chi è il vero proprietario e racconta la storia della casa. In caso di smarrimento, è possibile richiederne una copia direttamente al notaio che ha gestito la transazione all’epoca dell’acquisto o presso l’archivio notarile competente.
Planimetria catastale
È reperibile presso il catasto in cui è stata archiviata digitalmente. La planimetria consente di conoscere la disposizione interna dell’immobile in vendita. La planimetria deve rappresentare esattamente lo stato attuale (o di fatto) dell’immobile.
Visura ipotecaria dell’immobile
La visura ipotecaria permette di conoscere se su un determinato immobile gravino eventuali pignoramenti, ipoteche oppure decreti ingiuntivi. È possibile richiederla all’Agenzia delle Entrate.
Visura catastale storica
La visura catastale storica permette di avere uno storico dei vari passaggi di proprietà e delle variazioni catastali che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni, permettendo di conoscere anche l’eventuale presenza di pratiche urbanistiche.
Altri documenti
Inoltre, per effettuare una compravendita immobiliare, è necessario essere in possesso anche di alcune certificazioni attestanti la conformità dell’immobile e dei suoi impianti a quanto stabilito dalla legge, ovvero:
- Il permesso di costruire: l’autorizzazione rilasciata dal comune con l’approvazione alla trasformazione del territorio sotto il profilo edilizio ed urbanistico (la segnalazione certificata di agibilità, riguardante la singola unità immobiliare);
- Il certificato di abitabilità: rilasciato dal comune ed è la dichiarazione di correttezza del rispetto delle norme di sicurezza ed igiene;
- Tutti i certificati di conformità degli impianti elettrici, termici, idraulici a seconda di quanto è stabilito dalla legge.
Per gli impianti la certificazione è obbligatoria per impianti creati o rifatti dal 2008 e successivi. Per impianti compresi tra il 1990 e il 2008 si richiede una dichiarazione di rispondenza. Per quelli precedenti al 1990 normalmente non viene richiesta alcuna documentazione, e in atto si inserisce la clausola di esonero del venditore dal prestare garanzie in merito alla conformità degli impianti ai sensi del DM 37/2008. Per ciò che invece riguarda l’urbanistica, anche in questo caso ci sono delle eccezioni per gli immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, a seconda di dove sono situati.
Per approfondire: Vizi dell’immobile a seguito della compravendita.
Certificato di destinazione urbanistica
Per i terreni con superficie superiore a 5000 mq, è necessario fornire il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Questo documento, rilasciato dal Comune, indica la destinazione d’uso dell’area secondo gli strumenti urbanistici vigenti e le eventuali limitazioni o vincoli esistenti.
Documenti per immobili in condominio
Regolamento condominiale
Nel caso di appartamenti in condominio, è necessario fornire il regolamento condominiale, che contiene le norme che disciplinano la vita nell’edificio, l’utilizzo delle parti comuni e i diritti e doveri dei condomini. Questo documento è importante perché l’acquirente deve essere informato di eventuali limitazioni o regole particolari prima di procedere con l’acquisto.
Un aspetto da tenere in considerazione, questo, soprattutto se l’acquirente desidera mettere a reddito l’immobile con locazioni brevi turistiche. In questo caso, occorre vedere se vi possono essere limitazioni previste dal regolamento. Per approfondire: Regolamento condominiale e locazioni brevi.
Dichiarazione dell’amministratore di condominio
È necessario fornire una dichiarazione dell’amministratore che attesti il regolare pagamento delle quote condominiali da parte del venditore. Questo documento è importante perché eventuali debiti condominiali potrebbero ricadere sul nuovo proprietario. Inoltre, in tale dichiarazione viene indicato se vi sono stati progetti di ristrutturazione o riqualificazione edilizia già approvati, per i quali gli oneri restano a carico del soggetto venditore.
Documenti riguardanti il proprietario
Carta d’identità e codice fiscale
La carta d’identità ed il codice fiscale sono necessari per il riconoscimento del soggetto che ha intenzione di vendere l’immobile. Questi documenti sono fondamentali per l’identificazione delle parti coinvolte nella compravendita e vengono verificati dal notaio durante il rogito.
Certificato di residenza, atto di nascita e certificato di stato civile
Si tratta di informazioni necessarie che permettono di conoscere chi sia l’effettivo proprietario dell’immobile che si intende vendere. La certificazione dello stato civile e l’eventuale estratto di matrimonio consentono infatti di sapere se esistono altri soggetti che possono avere diritti sulla proprietà. Sono tutti documenti rilasciati gratuiti rilasciati dal Comune.
Il Certificato di residenza costituisce una grande importanza ai fini fiscali soprattutto nella vendita di una prima casa. Serve a capire se la cessione è soggetta o meno all’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Viene rilasciato dal Comune.
Permesso di soggiorno
Se il venditore o il potenziale acquirente sono extracomunitari. Qualora l’immobile sia intestato alla tua società occorre anche avere:
- Visura camerale;
- Delibera del Consiglio di amministrazione: con cui il CDA autorizza la vendita del bene.
- Procura: per conferire il potere di firma alla persona che presenzierà in atto.
Quanto costano i documenti per vendere casa
Se la vendita di un immobile avviene entro i 5 anni dal momento dell’acquisto dell’immobile, si è soggetti al pagamento di una tassazione sulla plusvalenza, mediante:
- Tassazione ordinaria: tramite dichiarazione dei redditi (sotto la voce “altri redditi”);
- Tassazione separata: l’imposta sostitutiva del 26% si paga mediante un’apposita dichiarazione del notaio che indicherà la scelta di questa opzione sull’atto di vendita. L’imposta è anticipata a carico del venditore e il notaio si occuperà di effettuare il versamento all’Agenzia delle Entrate riportando i dati dell’immobile.
Nel momento in cui si vende una casa occorre anche far fronte a delle spese legate alla registrazione degli atti e all’uso dei servizi forniti da un notaio. Per legge, solitamente le spese notarili sono a carico dell’acquirente:
- Imposta catastale di 50 euro;
- Imposta ipotecaria di 50 euro;
- Imposta di registro del 9% sul valore catastale dell’abitazione;
- Imposta sul valore aggiunto, che è del 4% sulla prima casa e fino al 22% su un immobile di lusso.
Tempistiche e consigli pratici
La preparazione di tutti i documenti necessari per vendere casa richiede tempo, soprattutto nel caso di immobili vecchi o che hanno avuto diversi proprietari. È consigliabile iniziare a raccogliere la documentazione non appena si decide di vendere, poiché in alcuni Comuni il reperimento o la verifica dei documenti tecnici può richiedere fino a 2-3 mesi.
È inoltre fondamentale verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, poiché eventuali difformità dovranno essere sanate prima di procedere con la vendita. In questi casi, affidarsi a professionisti come geometri, architetti o agenzie immobiliari può essere di grande aiuto per semplificare e velocizzare il processo.
Consulenza fiscale online
La vendita di una casa è un processo che richiede attenzione e cura nei dettagli. Avere a disposizione e comprendere tutti i documenti necessari è cruciale per garantire che la vendita proceda senza intoppi e sia conforme alla legge. Dall’atto notarile alla certificazione energetica, ogni documento gioca un ruolo fondamentale nel fornire trasparenza e sicurezza sia per il venditore che per l’acquirente.
Assicurarsi di avere tutti i documenti necessari, in ordine e aggiornati, può significare la differenza tra una vendita semplice e una complicata. Ricordate sempre che la consulenza di un esperto può semplificare enormemente questo processo. Se desideri approfondire la tua situazione personale in merito agli aspetti fiscali che impattano sulla compravendita, contattaci per una consulenza personalizzata.
