Recesso dal contratto di locazione: come funziona?

Il recesso dal contratto di locazione è una procedura di fondamentale importanza in tutti i casi in cui l’inquilino o il proprietario si trovano nelle condizioni di voler interrompere il contratto di locazione prima della scadenza contrattualmente prevista. Al verificarsi di determinate casistiche, le parti hanno la possibilità di usufruire della procedura di recesso anticipato dal contratto.

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile, cioè il locatore, e l’inquilino, cioè il conduttore, viene definita la durata del contratto. Nei contratti di locazione la durata è sempre definita dalla legge e varia in relazione alla tipologia di contratto adottato (a canone libero, canone concordato, transitorio, turistico, foresteria etc). All’interno del periodo previsto di durata del contratto, è consentito alle due parti di recedere prima della scadenza dei termini fissati.

La procedura di recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore

Nelle locazioni abitative l’articolo 3 comma 6 della Legge n. 431 del 1998 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza. L’ipotesi di risoluzione anticipata della locazione da parte del conduttore rappresenta la fattispecie convenzionale, in quanto presenta regole molto più agevoli rispetto a quanto non sia previsto per il locatore. Il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione in due distinte modalità:

• Recesso legale – Inviando una lettera per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978, dando 6 mesi di preavviso;
• Recesso libero – Inviando una lettera senza specificare i motivi, generalmente con 6 mesi di preavviso, se non previsto diversamente.

La procedura legale è prevista dalla legge e non può essere eliminata dalle parti nella stesura del contratto. Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione. Per questo motivo, come indichiamo sempre, è molto importante scrivere nel modo migliore il contratto di locazione.

Procedura legale con gravi motivi

La norma non definisce quali siano i gravi motivi che giustificano la conclusione anticipata del contratto. Pertanto, per identificarne il significato è necessario far riferimento alla giurisprudenza. La Corte di Cassazione si è espressa in merito definendo che:

È opportuno precisare che i motivi devono essere “involontari, imprevedibili e sopravvenuti”. Questo significa che devono essere relativi ad un evento imprevisto, non dipendente dal conduttore stesso e, ovviamente, insorto dopo la stipula del contratto. Deve trattarsi di un evento oneroso economicamente o psicologicamente gravoso.

Nel caso in cui il conduttore non sia in grado di documentare il “grave motivo”, il locatore potrà richiedere il rimborso per il danno cagionato. Sto parlando del danno dovuto alla risoluzione anticipata dal contratto. La richiesta di rimborso per danno cagionato può essere richiesta a meno che il locatore non abbia locato immediatamente l’immobile in oggetto traendo un vantaggio.

Esempi di gravi motivi

Qui di seguito un elenco di casi in cui che possono configurare un grave motivo utile ad interrompere un contratto di locazione ad uso abitativo. Si tratta di alcuni esempi non esaustivi delle casistiche possibili. In particolare, costituiscono esempio:

• Il trasferimento del posto di lavoro in un luogo oltremodo lontano dall’abitazione;
• Problemi familiari che impongono il trasferimento (es. malattie di genitori, ecc.);
• La perdita del posto di lavoro e la necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione;
• Problemi strutturali all’immobile o condominiali, che il proprietario non affronta o affronta poco e male;
• Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione (sentenza 12991/2014) ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela;
• L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009).

Non rappresenta grave motivo l’acquisto dell’abitazione principale. Questo, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore e non dà un evento imprevisto. Allo stesso modo non sono utili:

• Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
• La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini del recesso rileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Bozza lettera disdetta contratto uso abitativo da parte del conduttore

Per approfondire: “Lettera disdetta affitto: come redigerla al meglio“.

Procedura con clausola di recesso libero

Il recesso libero dal contratto di locazione da parte del conduttore è legato alla presenza nel contratto di apposita clausola che permetta questa possibilità. Si tratta di una clausola convenzionale di recesso che, qualora presente, consente al conduttore di liberare l’immobile in qualsiasi momento, ma dandone preavviso di almeno sei mesi al locatore, mediante lettera raccomandata o PEC.

Le parti del contratto di locazione possono liberamente prevedere la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, qualora l’ipotesi sia prevista nel contratto. In questo caso deve esserne data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali. Solo per il conduttore, infatti, è previstala possibilità di effettuare la risoluzione dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, Legge n. 431/98), che devono essere specificamente indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

È bene sottolineare che la conclusione da parte del conduttore è ammesso soltanto nel caso in cui sia stata inserita nel contratto l’apposita clausola. La clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi. Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile. Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

La procedura di recesso dal contratto di locazione da parte del locatore

La facoltà di esercitare la risoluzione anticipata del contratto di locazione è concessa anche al locatore, ma a condizioni molto più rigide. Anche il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi.

Il proprietario (locatore) può recedere dal contratto alla prima scadenza (4 anni nel contratto libero e 3 anni nel contratto a canone concordato) solo in presenza di giustificato motivo.

Diniego di rinnovo del contratto

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

• Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
• Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
• Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
• Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Nel caso in cui, entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, non si verifica la motivazione indicata dal proprietario, il conduttore ha la possibilità tornare nell’alloggio con il precedente contratto. Oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità.

Assenza del giustificato motivo per il locatore

Tuttavia al locatore è concesso di recedere anche in assenza di giustificato motivo, rispettando il preavviso di sei mesi, superata la prima scadenza del contratto. Nella prima scadenza del contratto, il locatore può recedere anticipatamente dal contratto soltanto se esiste un grave motivo.

Bozza lettera disdetta contratto uso abitativo da parte del locatore

Per approfondire: “Disdetta del locatore alla prima scadenza“.

Adempimenti obbligatori civilistici e fiscali

La risoluzione anticipata del contratto di locazione, comporta per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Oneri civilistici

Per quanto riguarda l’aspetto civilistico, il conduttore ha la facoltà  di lasciare l’immobile in qualsiasi momento dopo aver effettuato la comunicazione vista sopra. Tuttavia è tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Se la disdetta del contratto di locazione avviene nel rispetto della procedura prevista dalla legge, il proprietario, se non sono insorti incidenti durante il periodo di affitto, restituisce la caparra. Nel caso in cui, invece, non si rispettino le tempistiche e le modalità previste dalla legge, il proprietario può costringere – anche tramite azione legale – l’inquilino a pagare comunque le mensilità necessarie per raggiungere la quota dei sei mesi richiesti.

Adempimenti fiscali

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali connessi alla risoluzione la procedura da seguire è la seguente:

• Effettuare il versamento dell’imposta di registro, stabilita in misura fissa, pari a 67 euro, entro il termine di 30 giorni. Il versamento deve essere effettuato:
  • Per via telematica con il software RLI o RLI-web tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
• Presentare (telematicamente in caso di contratti telematici o all’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto) il modello RLI, debitamente compilato.

Di questi adempimenti, solitamente a carico della parte che decidere di sciogliere anticipatamente il contratto, sono comunque solidalmente responsabili entrambe le parti del contratto.

Il versamento dell’imposta di registro

In caso di versamento con Modello F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nel termine di 30 giorni, il modello RLI compilato. L’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, l’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.

Nel caso si scelga di pagare l’imposta di registro utilizzando il modello F24 “Elementi identificativi”, con il codice tributo 1503. In caso di registrazione cartacea occorre comunicare i dati all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. È necessario anche presentare, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI opportunatamente compilato.

La presentazione del Modello RLI

Per effettuare la risoluzione del contratto di locazione occorre compilare ed inviare il modello RLI. Si tratta di un documento legato ai dati dei contratti di locazione all’Agenzia delle Entrate (è possibile accedere al modello RLI ufficiale). In particolare, tale modello deve essere utilizzato per comunicare tutte le variazioni legate al contratto di affitto stesso.

Per la compilazione del modello è necessario indicare il codice fiscale del soggetto interessato. Inoltre dovranno essere inseriti i seguenti dati:

• La tipologia di contratto da risolvere;
• L’ufficio territoriale di competenza;
• Durata del contratto e importo del canone;
• Gli estremi della registrazione del contratto;
• La tipologia del conduttore (persona fisica o giuridica);
• I dati dell’immobile.

Nella compilazione del modello particolare attenzione deve essere posta nella Sezione II (adempimenti successivi), ove nella casella “adempimenti successivi” deve essere inserito il codice 4 che corrisponde alla risoluzione del contratto, oppure il codice 7 in caso di pagamento contestuale del corrispettivo. Deve essere compilata anche la data relativa all’adempimento e gli estremi del contratto. Inoltre, in presenza di un corrispettivo, deve essere compilato l’apposito campo. Nella casella “tipologia di regime” deve essere inserito il codice del regime applicato al contratto di cui si intende richiedere la conclusione:

• 1, se tutti i locatori avevano optato per la cedolare secca;
• 2, nel caso in cui almeno un locatore non aveva optato per la cedolare secca;
• 3, se nessun locatore opta per la cedolare.

Cedolare secca

L’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione. Lo stesso principio è sancito dall’Agenzia delle Entrate, nel provv. 5539472011 ove, al § 3.2, è precisato che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni […] del contratto di locazione”. Pertanto, ove, per il contratto di locazione che viene risolto, fosse stata validamente espressa l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, nulla è dovuto a titolo di imposta di registro. Per i contratti per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione.

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto). In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di 67,00 euro.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la conclusione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive. Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la cessazione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Sanzioni in caso di ritardata comunicazione

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la risoluzione del contratto deve essere effettuata nel termine di 30 giorni dall’evento. Il versamento delle 67 euro di imposta di registro, qualora avvenga in ritardo comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa del 25% (per il ritardato versamento, dal 1° settembre 2024), oltre agli interessi legali. Tuttavia, il contribuente ha la possibilità di sanare autonomamente la situazione utilizzando l’istituto del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. n. 472/97). Si tratta della possibilità di correggere errori ed omissioni o di versare in ritardo l’imposta dovuta beneficiando di una riduzione delle sanzioni. La regolarizzazione avviene con il pagamento:

• Delle somme dovute a titolo di imposta di registro;
• Della sanzione amministrativa (comunque ridotta);
• Degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo.

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