Diniego di proroga del locatore nei contratti di locazione

Un contratto di locazione può avere una durata prestabilita. Al termine di questo periodo, la proroga del contratto potrebbe essere una possibilità, ma non è automatica e spesso richiede il consenso di entrambe le parti: locatore e conduttore.

Se il locatore decide di non prorogare il contratto, è tenuto a inviare una comunicazione scritta al conduttore con un preavviso che varia in base a quanto previsto dal contratto e dalla legge. Questa comunicazione è nota come “diniego di proroga” e deve essere inviata entro i termini previsti dalla legge per essere valida. Se il locatore non rispetta i termini di preavviso, il contratto può essere prorogato automaticamente.

Cos’è il diniego di proroga di un contratto di locazione da parte del locatore?

Tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo il locatore è sicuramente la parte più “forte“. Infatti, la normativa prevede la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto di locazione solo all’inquilino (notoriamente la parte più “debole” del contratto), con clausola di recesso libero o con presenza di gravi motivi. Il locatore, invece, non ha la possibilità di risolvere il contratto durante il suo svolgimento ma, soltanto, impedire il prolungamento del contratto (proroga) dopo la prima scadenza di durata obbligatoria.

La Legge n. 431/1998 disciplina la durata dei contratti di locazione ad uso abitativo, stabilendo:

• Una durata iniziale di quattro anni con protrazione automatica per un eguale periodo, per i contratti a “canone libero“, ovvero
• Una durata di tre anni con prosieguo per altri due, per i contratti a “canone concordato“.

Considerata la durata non breve di questi contratti è possibile per il locatore interrompere il proseguo del rapporto alla scadenza della prima durata obbligatoria. Si tratta della fattispecie conosciuta come “diniego di proroga“. Questo diniego da parte del locatore può avvenire soltanto in presenza di particolari ipotesi, che devono essere adeguatamente motivate (articolo 3 Legge n. 431/1998).

Prima di proseguire, voglio ricordarti che questo articolo fa parte della nostra Guida Completa al Contratto di Locazione, con tutti gli articoli relativi al Contratto di Locazione Abitativo. Se vuoi approfondire, questo è il link: “Registrazione del contratto di locazione immobiliare“.

La comunicazione di diniego di proroga da parte del locatore

Per poter ottenere il diniego di proroga del contratto di locazione è necessario comunicare al locatario di tale intenzione. Il locatore è chiamato ad emettere e comunicare una apposita comunicazione ove, a pena di nullità, devono essere indicati i motivi che si intendono invocare a sostegno della propria domanda giudiziaria.

La comunicazione di recesso è un atto unilaterale recettizio, che produce effetti quando giunge a conoscenza del locatario, almeno sei mesi prima della scadenza del primo periodo contrattuale, pena nullità.

La comunicazione deve essere fatta  pervenire al locatario attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC). Queste due modalità, infatti, sono in grado di garantire la prova dell’avvenuta ricezione del documento da parte del destinatario (l’inquilino).

Bozza lettera disdetta contratto locazione uso abitativo da parte del locatore

Bozza lettera disdetta contratto locazione uso commerciale da parte del locatore

Vediamo adesso quali sono le motivazioni sottostanti al diniego di proroga del contratto di locazione da parte del proprietario.

Le motivazioni del diniego di proroga da parte del locatore

I motivi a cui addurre per ottenere il diniego di proroga del contratto di locazione, sono espressamente disciplinati dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998. Possiamo dire che le ragioni che giustificano il diniego di rinnovazione alla prima scadenza sono determinate direttamente dalla legge e devono essere specificate a pena di nullità nella comunicazione di disdetta da far pervenire mezzo raccomandata al locatario. Vediamo adesso le principali motivazioni legate al possibile diniego di proroga di un contratto di locazione da parte del locatore.

1) Esigenza di utilizzazione personale dell’immobile locato

Al locatore è concessa la facoltà di diniego di proroga del contratto quando egli intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. In pratica, il legislatore ha voluto elencare tassativamente i soggetti che, oltre al locatore, possono beneficiare del diniego di proroga, per l’utilizzo dell’utilizzo personale dell’immobile. Nell’ambito di questa ipotesi è possibile ricomprendere:  

• L’esigenza di utilizzare l’immobile ad uso abitativo – Può essere il caso ad esempio:
  • Del figlio maggiorenne economicamente indipendente, che vuole utilizzare l’abitazione per uscire dal nucleo familiare di origine;
  • L’esigenza di convolare a nozze da parte del locatore;
  • L’insussistenza di un alloggio da parte del locatore;  
• L’utilizzazione dell’immobile ad uso commerciale, artigianale o professionale – È possibile che l’immobile richiesto debba essere idoneo a soddisfare le esigenze al fine di utilizzare i locali di cui si richiede il rilascio per l’utilizzo dello stesso per uso commerciale, artigianale o professionale. In questi casi, la legittimità del recesso può essere esclusa soltanto allorquando vi sia impossibilità assoluta di sfruttamento dell’immobile richiesto per l’indicata destinazione o vi sia una preclusione inderogabile discendente dalla vigente normativa urbanistica di mutare l’attuale destinazione abitativa dell’immobile di cui si chiede il rilascio anticipato.

2) La disponibilità del conduttore di altro alloggio

Il diniego di proroga può essere richiesto qualora si provi che il locatario dispone di un altro alloggio che si trovi nello stesso Comune e sia libero. Tale immobile dev’essere anche idoneo e l’idoneità deve essere valutata in relazione all’esigenza di consentire all’inquilino ed al di lui nucleo familiare un’adeguata sistemazione. Il tutto tenuto conto delle normali esigenze del nucleo familiare medesimo senza che debba necessariamente essere effettuata una comparazione tra i due alloggi, restando estranea ogni considerazione di stretta corrispondenza della superficie dell’alloggio goduto e di quello offerto e dei relativi agi.

Nel concetto di disponibilità dell’alloggio vi rientra anche l’ipotesi in cui venga prospettata dal locatore una sistemazione abitativa alternativa mediante l’offerta in locazione al conduttore di un immobile sito nello stesso comune ed idoneo.

3) La ricostruzione dell’edificio e la ristrutturazione dell’immobile

Il diniego di proroga del contratto di locazione può essere richiesto anche nel caso in cui:

•  L’unità immobiliare locata si trovi in un edificio gravemente danneggiato per cui debba essere ricostruito o debbano effettuarsi indispensabili lavori per assicurarne la stabilità;
• Quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o debba essere demolito per realizzare nuove costruzioni ovvero, infine,
• Quando trattandosi di appartamento all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire su di esso sopraelevazioni.

In tutti i casi, è necessario che i lavori non possano essere eseguiti con la presenza del locatario ed è sancito a pena d’improcedibilità dell’azione di diniego di proroga che il locatore abbia ottenuto dall’ente competente la concessione o l’autorizzazione edilizia. Ultimati i lavori, qualora il proprietario intenda nuovamente immettere l’unità immobiliare nel mercato locativo, la deve offrire all’ex conduttore il quale ha diritto di prelazione a parità di condizioni.

4) Il mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino

Il diniego di proroga può essere fatto valere anche nel caso in cui il locatore provi che il conduttore abbia stabilito altrove la propria abitazione e non occupi con continuità quella oggetto della locazione. 

La mancata utilizzazione deve essere ingiustificata e deve essere provata dal locatore. Tale prova può essere desunta anche da elementi presuntivi quali quelli della residenza anagrafica in altra abitazione o dalla sussistenza di un titolo giustificativo del legittimo godimento della medesima. Tale ipotesi è da escludere qualora il conduttore si trasferisca temporaneamente in altra città od all’estero per svolgervi un lavoro temporaneo o un corso di specializzazione. Ovvero quando la nuova abitazione è stata presa per meglio soddisfare le esigenze di tutto il nucleo familiare legittimamente convivente con il conduttore.

5) L’esigenza di vendere a terzi l’immobile locato

In base alla lettera g) dell’art. 3 della Legge n. 431/1998, è concessa al locatore la facoltà di risolvere anticipatamente il rapporto locativo qualora intenda alienare a terzi l’immobile. Tale diritto spetta solo se il locatore non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Trattasi di diritto di prelazione con efficacia reale.

Il locatore che vuole usufruire delle suddette facoltà, deve dare comunicazione al conduttore della sua intenzione di vendere con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. La comunicazione deve indicare:

• il corrispettivo richiesto, da quantificarsi in ogni caso in denaro;
• le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa;
• l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. 

Ricevuta la comunicazione, il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni, parimenti con atto notificato al locatore a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli e provvedere al pagamento del prezzo nei successivi trenta giorni. Qualora il proprietario non provveda a notificare la comunicazione o il corrispettivo indicato sia diverso da quello riportato nel successivo atto notarile l’avente diritto a prelazione può riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni successivo avente causa.

Procedura per ottenere il diniego di proroga

Il diniego di proroga può portare anche ad una causa civile, qualora le parti non si trovino in accordo, ed una di esse voglia ottenere un risarcimento. Vediamo, come si compone questa procedura giudiziale legata al diniego di proroga del contratto di locazione da parte del locatore.

Procedura giudiziale sul diniego di proroga del contratto di locazione

Il comma quarto, dell’articolo 3 della Legge n. 431/1998 dispone che alle procedure di diniego di contratti di locazione si applichi l’articolo 30 della Legge n. 392/1978. L’azione è assoggettata, secondo quanto previsto dall’articolo 447-bis c.p.c., al “rito del lavoro” di cui agli articoli 414 e seguenti del c.p.c.. 

La domanda introduttiva dovrà quindi essere proposta con ricorso, in cui vanno articolati i mezzi istruttori, da depositarsi nella cancelleria del giudice competente unitamente alla documentazione probatoria. Il Giudice fisserà l’udienza di comparizione delle parti e di discussione della causa. È onere della parte ricorrente notificare all’altra parte copia del ricorso e del decreto di comparizione, almeno trenta giorni prima dell’udienza stabilita. 

Il locatario dovrà a sua volta costituirsi in cancelleria almeno dieci giorni prima della suddetta udienza depositando memoria difensiva, nella quale devono essere proposte eventuali domande riconvenzionali, le eccezioni processuali e di merito non rilevabili d’ufficio e proporre i mezzi di prova di cui intende avvalersi.

La costituzione oltre tale termine determinerà la decadenza dalla possibilità di richiedere mezzi istruttori a propria difesa.

Il dispositivo e la successiva sentenza di condanna che il Giudice emetterà a completamento dell’eventuale attività istruttoria sono, ai sensi dell’art. 447-bis, 4° comma, esecutive. È in facoltà del giudice d’appello, su richiesta dell’appellante, disporre, con ordinanza non impugnabile, che l’efficacia esecutiva o l’esecuzione della sentenza di primo grado, siano sospese, quando dalle stesse possa derivare alla parte soccombente “gravissimo danno“. Si ricorda che il giudice designato, alla prima udienza deve, se il locatario compare e non si oppone, pronunziare ordinanza di rilascio che costituisce titolo esecutivo ed esaurisce il giudizio.

Il Giudice medesimo, ai sensi dell’ottavo comma del medesimo articolo 30, può disporre il rilascio dell’immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo e, quindi, proseguire il giudizio.

Conclusioni

In questo articolo ho voluto affrontare l’argomento del diniego di proroga da parte del locatore. Si tratta di una ipotesi piuttosto frequente nella realtà, tuttavia, si crede di poter applicare la fattispecie in più casi rispetto al reale. Quello che voglio dire è che spesso il locatore crede di poter risolvere il contratto di locazione quando desidera. Purtroppo non è così!

La norma sui contratti di locazione tende sempre a tutelare la parte più debole, che in questo caso è l’inquilino. Soltanto questi, infatti, ha facoltà di risolvere il contratto quando desidera. Sempre restando nei limiti del contratto stesso.

Il locatore, invece, non ha questo tipo di facoltà. Egli ha titolo di risolvere il contratto soltanto al verificarsi di una delle motivazioni elencate. Inoltre, tale risoluzione può avvenire soltanto al momento della cessazione dei primi termini contrattuali. In tutti gli altri casi il locatore deve attendere la risoluzione naturale del contratto. Oppure, è possibile arrivare ad una risoluzione consensuale del contratto, ma occorre, naturalmente l’avallo del locatario.

Domande frequenti