Decreto salva casa è legge: le novità

Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come “Decreto Salva Casa”, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024 è è diventato legge.

L’obiettivo è semplificare le normative edilizie e urbanistiche, rendendo le procedure amministrative meno rigide e frammentate. Questo faciliterà la commerciabilità degli immobili e l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. L’esecutivo ci tiene a precisare che non si tratta di un condono edilizio, ma di interventi mirati a regolarizzare situazioni di minore gravità.

Tra le più importanti misure c’è l’eliminazione della doppia conformità per le difficoltà parziale, l’introduzione dei cosiddetti micro-appartamenti e il cambio di destinazione d’uso e il recupero dei sottotetti.

Decreto Salva Casa: interventi sulle minori difformità

Dopo un iter parlamentare molto lungo, durante il quale sono intervenute diverse modifiche e emendamenti al decreto, la norma è stata convertita in legge. Inoltre, è stata anche oggetto di un approfondimento da parte dell’Associazione Nazionale dei Comuni Italiani (ANCI).

Per essere più precisi, il decreto recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” è stato convertito in Legge n. 105/2024, apportando diverse significative modifiche al “Testo Unico Edilizia“.

Quali sono le norme introdotte dal decreto?

• Estensione della nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria anche alle variazioni essenziali;
• Regolarizzazione le varianti ante Bucalossi;
• Eliminazione della previsione che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati;
• Agevolare il recupero dei sottotetti;
• Applicazione della tolleranza del 2% anche alle misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari;
• Eliminazione della previsione per cui il tecnico abilitato debba verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e procedere alla loro eliminazione;
• Possibilità di effettuare i cambi d’uso su singole unità immobiliari anche senza opere.

Cosa manca? Grande assente il “salva Milano”, più volte annunciata,

Provvedimenti e regole

Le regole e i provvedimenti coprono diversi ambiti: dai requisiti per l’abitabilità fino agli interventi di edilizia libera.

Le case potranno essere micro. Infatti, la superficie minima per una persona scende a 20 metri quadrati e per due persone a 28 metri quadrati. Le altezze minime interne sono state ridotte a 2,40 metri.

Altrettanto importante è il criterio di edilizia libera per:

• Vetrate panoramiche amovibili;
• Tende e altre opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

In base al decreto, questi potranno essere realizzati in tutti i porticati.

Edilizia libera: nuove categorie di intervento

Una delle principali innovazioni riguarda l‘ampliamento delle categorie di interventi che rientrano nell’edilizia libera, ovvero quei lavori che possono essere eseguiti senza la necessità di ottenere permessi preventivi. Tra questi interventi sono ora inclusi:

• Vetrate Panoramiche Amovibili (VePa): queste strutture, spesso utilizzate per chiudere porticati o balconi senza alterare la facciata dell’edificio, possono essere installate senza permessi anche per i porticati interni all’edificio. Le VePa permettono di sfruttare meglio gli spazi esterni proteggendoli dalle intemperie senza creare volumetrie chiuse e permanenti;
• Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici: include l’installazione di tende e pergole, strutture addossate o annesse agli edifici, purché non creino spazi chiusi permanenti né alterino significativamente l’aspetto estetico dell’edificio. Queste opere sono particolarmente utili per migliorare il comfort degli spazi esterni, offrendo ombra e riparo senza richiedere procedure burocratiche complesse.

Queste modifiche rendono le procedure più semplice a fronte dell’eliminazione della necessità di permessi per una serie di interventi minori. Si riducono così i tempi e i costi associati ai lavori edilizi.

Tolleranze costruttive ed esecutive: cosa cambia

Vengono introdotte anche importanti novità in tema di tolleranze costruttive ed esecutive, semplificando le regole e rendendo più flessibili le normative edilizie.

Nello specifico, le tolleranze costruttive riguardano le variazioni nelle dimensioni degli edifici, che ora possono essere sanate entro specifici limiti basati sulla superficie utile dell’immobile:

• 2% per superfici superiori a 500 mq;
• 3% per superfici tra 300 mq e 500 mq;
• 4% per superfici tra 100 mq e 300 mq;
• 5% per superfici inferiori a 100 mq.

Queste variazioni, che potrebbero derivare da errori o modifiche minori durante la fase di costruzione, possono essere confermate da un tecnico abilitato, rendendo più agevole la regolarizzazione delle difformità.

Per quanto riguarda le tolleranze esecutive, che si riferiscono a irregolarità geometriche e modifiche minori rispetto al progetto originario, è prevista la sanatoria per i seguenti interventi realizzati entro il 24/05/2024:

• Dimensionamento ridotto dell’edificio: piccole riduzioni nelle dimensioni complessive dell’edificio rispetto al progetto originario;
• Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali: la non realizzazione di elementi decorativi o architettonici che non influenzano la struttura portante dell’edificio;
• Irregolarità esecutive di muri interni ed esterni: piccole variazioni nelle posizioni e nelle dimensioni dei muri.
• Diversa collocazione di aperture interne: spostamenti o modifiche nella posizione di porte e finestre interne;
• Difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria: variazioni nell’esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria che non modificano significativamente l’aspetto dell’edificio.
• Correzioni di errori progettuali in cantiere: rettifiche apportate direttamente in cantiere per correggere errori progettuali.

Si consiglia di prestare particolare attenzione alla data del 24/05/2024, come indicato dal comma 1 dell’articolo 3:

Queste disposizioni permettono di regolarizzare in modo semplice e rapido una serie di difformità minori, senza necessità di lunghe e costose procedure burocratiche. L’obiettivo che si pone il governo è quello di semplificare la gestione amministrativa degli immobili e ridurre i rischi legati a eventuali contestazioni future. In questo modo, si punta sul rendere il mercato immobiliare più dinamico e accessibile.

Accertamento di conformità semplificato

Viene ridotto l’obbligo di “doppia conformità” solo per le irregolarità più serie. Per quelle parziali, gli interventi possono essere regolarizzati se erano conformi alle norme edilizie all’epoca della realizzazione e se rispettano attualmente le normative urbanistiche.

Nuove tempistiche

Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 introduce un nuovo principio chiamato “silenzio assenso”, secondo cui le richieste sono considerate accettate se l’Amministrazione non risponde entro i tempi previsti:

• 45 giorni per il permesso in sanatoria;
• 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Inoltre, l’articolo 1-ter stabilisce che, ai fini del calcolo della superficie utile, si tiene conto esclusivamente della superficie autorizzata dal titolo edilizio che ha permesso l’intervento, senza considerare eventuali suddivisioni dell’immobile o dell’unità immobiliare nel corso del tempo.

Per gli immobili vincolati paesaggisticamente, questi periodi possono essere estesi fino a 180 giorni.  Difatti, il comma 4 dell’articolo 1 precisa:

Inoltre, è prevista una sanzione proporzionale all’incremento del valore dell’immobile, con i proventi destinati alla demolizione di costruzioni abusive o a progetti di rigenerazione urbana.

Sanatoria abusi edilizi ante 1977

Stabilisce anche norme relative alla sanatoria degli abusi edilizi precedenti il 1977.

Per sanare questi abusi, il responsabile degli interventi o il proprietario dell’immobile può presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e pagare la sanzione compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro, prevista per l’accertamento di conformità.

Stato legittimo dell’immobile: e se cambia la destinazione d’uso?

Il Decreto Salva Casa semplifica la prova dello stato legittimo di un immobile. Presentare il titolo relativo all’ultimo intervento edilizio, anche se precedentemente regolarizzato con una sanatoria, sarà abbastanza per confermare o meno lo stato legittimo dell’immobile. In questo modo, si riducono in modo significativo gli oneri amministrativi per i cittadini.

In arrivo nuove semplificazioni anche a fronte del cambiamento della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. È sufficiente rispettare le normative settoriali e le condizioni stabilite dal comune. All’interno della stessa categoria funzionale, è sempre ammesso il cambio di destinazione d’uso, come precisato dall’articolo 1-ter.

Tuttavia, tra le categorie diverse come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, e commerciale, le semplificazioni sono limitate. È importante notare che tali agevolazioni non si applicano alle unità immobiliari al primo piano fuori terra.

Strutture amovibili utilizzate durante l’emergenza Covid-19

L’articolo 2 riguarda le strutture amovibili utilizzate durante l’emergenza Covid-19 per scopi sanitari, assistenziali o educativi. Esso conferma che tali strutture possono rimanere installate oltre il termine previsto, a condizione che siano dimostrate esigenze valide.

In prima battuta, gli interessati devono presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata, nel rispetto delle normative vigenti. Il comune ha il diritto di richiedere la rimozione delle strutture non conformi ai requisiti, Ma non basta. La comunicazione deve anche deve dettagliare le esigenze dimostrate e l’epoca di realizzazione della struttura, corredata dalla relativa documentazione.

Si precisa che il tecnico incaricato deve fornire la documentazione necessaria per dimostrare l’epoca di realizzazione della struttura. In caso di impossibilità, può attestarla personalmente, assumendosene la responsabilità. Infine, le disposizioni non possono limitare i diritti dei terzi né comportare nuovi oneri finanziari per la pubblica amministrazione. Le amministrazioni pubbliche devono sostenere i costi di mantenimento delle proprie strutture senza oneri aggiuntivi per la finanza pubblica.