Contratto di mutuo: profili civilistici e fiscali

Il contratto di mutuo consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con l’assunzione da parte del mutuatario dell’obbligo di restituire al mutuante altrettante cose della stessa specie e qualità. Rientra tra i contratti tipici, e la sua disciplina è rinvenibile nell’art. 1813 del c.c., secondo il quale:

L’oggetto della prestazione è il denaro, per questo motivo esso rappresenta il principale strumento di prestito utilizzato, poiché permette di trasferire soldi da un soggetto ad un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito (mutuatario) di godere dei benefici del poter acquisire ciò di cui ha bisogno.

Laddove tu abbia bisogno di un finanziamento dovrai necessariamente ricorrere ad un contratto di questo tipo. In genere esso è concluso con una banca o istituto di credito e può essere accompagnato da una serie di garanzie. Piuttosto comune, infatti, è che il contratto sia accompagnato dalla costituzione di un’ipoteca. A tal proposito si suole parlare di mutuo ipotecario o, anche, fondiario. 

Il contratto si perfeziona con la consegna del denaro nelle mani del mutuatario. I mutui sono a titolo oneroso, “salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante”.

Gli interessi convenzionali sono il corrispettivo per il godimento di un bene fruttifero. La liberazione del mutuatario dell’obbligazione contratta ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuti.

Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura. In genere è prevista una naturale scadenza. Talvolta, la scadenza può essere determinata in base ad uno scopo, ciò quando il finanziamento è subordinato alla realizzazione di una determinata prestazione.

La restituzione avviene sulla base di rate. Queste, hanno carattere unitario, come evidenziato anche dalla giurisprudenza, tuttavia inglobano anche gli interessi corrispettivi, che sono calcolati in base alla somma concessa e il periodo di ammortamento. Ricordiamo che se non si provvede al pagamento delle rate, rispetto a ciascuna rata inadempiuta maturano anche interessi moratori.

Profili civilistici

Come abbiamo visto, l’articolo 1813 del codice civile definisce il mutuo come il contratto:

Si tratta di un contratto reale, il che significa che si perfeziona con la consegna del bene (di solito denaro). Prima della consegna, l’accordo tra le parti non produce effetti giuridici. Questo contratto è comunemente usato nel settore bancario, dove le banche forniscono denaro ai clienti con l’accordo che il prestito sarà rimborsato con interessi entro un certo lasso di tempo. Questi interessi rappresentano il costo del prestito per il mutuatario e il guadagno per il mutuante.

In questo contratto, il mutuante si obbliga a trasferire una determinata quantità di denaro o altri beni fungibili al mutuatario. A sua volta, il mutuatario si impegna a restituire altrettanto denaro o beni della stessa specie e qualità dopo un periodo stabilito.

Natura del contratto

Il mutuo è un contratto reale, in quanto la sua funzione si realizza solo con l’avvenuta consegna del bene (denaro o altra cosa fungibile). In considerazione della sua efficacia reale, può concludere il contratto solo il proprietario o colui che ha il potere di disporre del bene. Esso è, per natura, a titolo oneroso. In tal caso, esso assume natura di contratto a prestazioni corrispettive, stante l’obbligo, per il mutuatario, di pagare al mutuante, quale corrispettivo per il godimento del bene, gli interessi o il diverso corrispettivo pattuito.

Per proteggersi dal rischio di insolvenza, il mutuante può richiedere garanzie reali (come ipoteche su immobili) o personali (come la fideiussione).

Il mutuo a titolo gratuito è, invece, un contratto unilaterale, in quanto il mutuatario, a fronte della consegna, ha l’obbligo di restituire il denaro o le altre cose fungibili ottenute in prestito.

Mutuo di scopo

In questo caso al mutuatario fa capo un’ulteriore obbligazione, consistente nella destinazione del denaro alla realizzazione di una determinata attività o di un certo risultato. In caso di contratto oneroso, la clausola di scopo, se inadempiuta, può dare luogo alla risoluzione del contratto. A differenza del mutuo “ordinario”, quello di scopo è un contratto che si perfeziona con il consenso delle parti, mentre la consegna del bene attiene alla sola fase esecutiva, rappresentando l’obbligazione a carico del mutuante.

Forma del contratto

La forma del contratto è, in via generale, libera. In caso, però, di previsione di interessi ad un tasso superiore a quello legale, di cui all’articolo 1284 c.c., la relativa clausola richiede la forma scritta ad substantiam.

Estinzione del contratto

L’estinzione del mutuo è un processo che segna la conclusione di un contratto avvenendo quando il mutuatario adempie completamente agli obblighi assunti, ovvero il rimborso dell’importo mutuato e il pagamento degli interessi e di eventuali altre spese concordate.

Questo tipo di contratto si estingue con la restituzione dell’intero importo mutuato e il pagamento degli interessi dovuti. È possibile anche un’estinzione anticipata, che può essere soggetta a condizioni particolari previste nel contratto. Il contratto si può estinguere per:

• Annullamento del contratto in caso di vizi nella consegna. Pensiamo al mutuante che consegna il denaro o le cose fungibili senza avere la capacità legale;
• Risoluzione del contratto per inadempimento del mutuatario nel pagamento degli interessi (questo rimedio è valido solo per il mutuo oneroso);
• Recesso per inadempimento nella restituzione rateale. L’art. 1819 c.c. consente al mutuante al quale sia stato negato il pagamento anche di una sola rata di chiedere la restituzione;
• Scadenza del termine previsto nel contratto.

Non costituiscono risoluzione del contratto i casi di impossibilità sopravvenuta e quella di eccessiva onerosità sopravvenuta.

In caso di mutui garantiti (ad esempio, con ipoteca), l’estinzione del mutuo comporta la cancellazione della garanzia dal registro pubblico. Questo passaggio è essenziale per liberare il bene dal vincolo ipotecario.

Garanzie associate

Le garanzie associate ai contratti di mutuo rappresentano elementi fondamentali per la sicurezza delle transazioni creditizie, in quanto forniscono al mutuante la certezza di un recupero del credito in caso di inadempienza da parte del mutuatario. Queste garanzie possono essere sia personali che reali e ciascuna presenta specificità e implicazioni legali.

Garanzie personali

Le garanzie personali si basano sull’impegno di un terzo (o del mutuatario stesso) di soddisfare l’obbligazione nel caso in cui il debitore principale non sia in grado di farlo. Tra le più comuni troviamo:

• Fideiussione: La fideiussione è un impegno assunto da un terzo (il fideiussore) di pagare il debito del mutuatario qualora quest’ultimo non adempia. Il fideiussore diventa responsabile del debito e il mutuante può rivolgersi direttamente a lui per il recupero del credito. La fideiussione può essere limitata (per un importo o un periodo specifico) o illimitata.
• Avallo: L’avallo è tipico nei titoli di credito (come cambiali o assegni) e funziona in modo simile alla fideiussione, fornendo una garanzia supplementare sul pagamento del titolo.

Garanzie reali

Le garanzie reali implicano l’utilizzo di beni materiali come sicurezza del prestito. Questi beni possono essere liquidati dal mutuante in caso di mancato pagamento del debito. Le principali garanzie reali includono:

• Ipoteca: L’ipoteca è un diritto reale su beni immobili (come case o terreni) che non prevede il trasferimento della proprietà al mutuante. In caso di inadempienza, il mutuante può procedere con la vendita forzata del bene per recuperare il credito. L’ipoteca deve essere registrata in appositi registri pubblici per essere efficace nei confronti di terzi.
• Pegno: Il pegno è un diritto reale su beni mobili (come gioielli, azioni, ecc.) che prevede il trasferimento della possessione (ma non della proprietà) del bene al mutuante o a un terzo custode. In caso di mancato pagamento, il mutuante può vendere il bene pignorato per soddisfare il credito.

Considerazioni legali e pratiche

Le garanzie, sia personali che reali, sono regolate da norme specifiche che stabiliscono come devono essere costituite, registrate e esercitate. Per le parti coinvolte in un mutuo, è essenziale comprendere le implicazioni legali delle diverse tipologie di garanzie.

Da un lato, il mutuante deve valutare attentamente la solidità delle garanzie offerte, considerando aspetti come il valore del bene ipotecato o la solvibilità del fideiussore. Dall’altro, il mutuatario e eventuali garanti devono essere consapevoli delle responsabilità e dei rischi che assumono, inclusa la possibilità di perdere il bene garantito o di dover soddisfare il debito in caso di inadempienza del mutuatario principale.

Disciplina fiscale

Gli aspetti fiscali del mutuo sono un elemento cruciale da considerare sia per il mutuante che per il mutuatario, poiché incidono significativamente sul costo complessivo del finanziamento e sugli obblighi tributari delle parti coinvolte. I contratti di questo tipo sono soggetti a imposta di bollo e, a seconda delle circostanze, possono essere soggetti anche a imposta di registro. L’aliquota e l’importo di queste imposte variano a seconda del paese e della legislazione locale. In alcuni casi, le imposte possono essere proporzionali all’importo del richiesto.

Il mutuo contratto con una banca per una durata superiore ai 18 mesi, può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette:

• Nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come “prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Inoltre il mutuo, per la prima casa di abitazione consente, di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge;
• Se si tratta di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come “prima casa” le parti, al contratto si applica un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuato.

L’imposta sostitutiva

Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione e come per le altre operazioni di finanziamento con una durata superiore ai 18 mesi effettuate da banche residenti (banche autorizzate ad operare in Italia) è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta denominata imposta sostitutiva, essa sostituisce:

• L’imposta di bollo
• L’imposta di registro
• L’imposta ipotecaria
• L’imposta catastale
• Le tasse sulle concessioni governative.

L’imposta di fatto quindi ricade sul mutuatario che subisce la trattenuta da parte della banca all’atto dell’erogazione del mutuo, per un ammontare pari all’imposta stessa.

L’imposta sostitutiva prevede due possibili aliquote il cui ammontare è pari a 0,25% o 2,00% dell’importo di mutuato.

L’aliquota del 2,00% riguarda i mutui concessi per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, privi dei requisiti “prima casa”.

Detrazioni di interessi e spese

Dal punto di vista fiscale è prevista anche la possibilità di procedere alla detrazione di interessi e spese. In particolare la legge prevede che è possibile detrarre sia le spese sostenute per l’erogazione sia quelle sostenute nel tempo dal mutuatario. Tuttavia, la normativa vigente prevede una serie di limitazioni.

In specie si prevede che è possibile procedere a detrarre, su una base di 4 mila euro, il 19% delle voci di spesa connesse agli interessi passivi relativi alla restituzione del capitale finanziato e agli oneri accessori connessi all’erogazione di mutui ipotecari. Inoltre, al fine di ottenere le detrazioni, il mutuo abbia come scopo quello di provvedere all’acquisto di immobili al fine di adibirlo ad abitazione principale. Esso deve essere stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi l’acquisto dell’immobile.

Quali sono le spese detraibili?

Non tutte le spese possono essere detratte. In particolare, sono oggetto di detrazione le seguenti voci di costo correlate al contratto:

• Gli interessi passivi pagati in funzione della restituzione del capitale;
• I costi di preammortamento, se presente;
• Gli oneri fiscali quali l’imposta sostitutiva, l’imposta di iscrizione e/o cancellazione dell’ipoteca;
• Le spese di istruttoria;
• Le spese di perizia dell’immobile;
• Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
• Le spese notarili inerenti il contratto (non quello di compravendita) e le eventuali spese sostenute dal notaio per conto del cliente;
• Ovviamente, la detrazione delle presenti spese avvengono in occasione della dichiarazione dei redditi del mutuatario. Inoltre, sono calcolate su base annua con riferimento all’anno d’imposta precedente a quello di dichiarazione.

Quali condizioni?

Come accennato nel paragrafo precedente, non è possibile procedere alla detrazione delle spese in ogni circostanza. Infatti, è, in primo luogo, necessario al fine di procedere alle predette riduzioni, che il mutuo sia stato erogato con lo scopo di provvedere all’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, inteso come il luogo di abituale dimora del contribuente e dei suoi familiari.

La detrazione spetta, allora, al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare.

L’entità massima della detrazione di cui si può godere è di 19%, fino ad un limite massimo di 4 mila euro. Dunque, la riduzione massima che si può ottenere è di 760 euro all’anno, con riduzioni nel corso degli anni in corrispondenza della diminuzione (sotto la soglia delle 4.000 euro) dell’importo degli interessi passivi versati nel tempo.

Laddove sia stipulato un contratto ipotecario, che sia intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico, può beneficiare della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi. Tuttavia, resta comunque fermo il tetto massimo di 4.000 euro purché l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.

Per approfondire: “Interessi passivi mutuo prima casa: detrazione“.

Detrazioni per la ristrutturazione o costruzione della prima casa

Delle detrazioni fiscali sono previste anche per i mutui ipotecari finalizzati alla costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale. Ugualmente le agevolazioni che il legislatore ha disposto sono con detraibilità d’imposta pari al 19% su un massimo di 2.582,28 euro. Possono essere detratte le stesse spese che abbiamo poc’anzi elencato.

Ovviamente dovrai tener conto anche del concetto di interventi di ristrutturazione, per stabilire se le spese sono detraibili o meno. Appartengono a questa categoria tutti gli interventi soggetti a concessione edilizia, volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000). Affinché sia possibile beneficiare delle predette agevolazioni, è necessario, che i lavori siano iniziati nei sei mesi antecedenti o nei diciotto successivi alla stipulazione del contratto.
Un ulteriore requisito attiene alla destinazione dell’unità immobiliare. Infatti, è necessario che sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

Variabili per valutare un mutuo

Quando si considera l’ottenimento di un mutuo, ci sono diverse questioni importanti che dovresti valutare per assicurarti che la decisione sia adeguata alle tue necessità e capacità finanziarie. Ecco alcune delle principali:

Affordability e sostenibilità

• Capacità di rimborso: Valuta attentamente la tua capacità di rimborsare il denaro, tenendo conto del tuo reddito, delle spese correnti e dei potenziali cambiamenti futuri nelle tue finanze;
• Budgeting: Assicurati di avere un piano finanziario che includa le rate e altre spese correlate, come tasse, assicurazioni e manutenzione.

Condizioni

• Tasso di interesse e tipo: Comprendi le differenze tra tassi di interesse fissi e variabili e come questi influenzino la rata mensile e il costo totale;
• Durata: Valuta la durata e come questa impatti sulle rate mensili e sugli interessi complessivi pagati.

Spese aggiuntive e costi nascosti

• Costi iniziali: Tieni conto delle spese iniziali come commissioni di apertura, valutazione immobiliare, e costi notarili;
• Spese di gestione: Considera le spese annuali di gestione come le tasse sulla proprietà e l’assicurazione.

Flessibilità e opzioni

• Opzioni di rimborso anticipato: Informarti sulla possibilità di effettuare pagamenti extra o di estinguere anticipatamente il contratto senza penalità;
• Opzioni di rinegoziazione: Considera la flessibilità del contratto in caso di necessità di modificare termini a seguito di cambiamenti nelle tue condizioni finanziarie.

Garanzie e assicurazioni

• Requisiti di garanzia: Capire le esigenze di garanzie richieste, come ipoteche o fideiussioni.
• Assicurazione: Valutare l’opportunità o l’obbligatorietà di assicurazioni collegate come l’assicurazione sulla vita o sull’immobile.

Impatto a lungo termine

• Impatto sul punteggio di credito: Comprendere come il contratto influenzerà il tuo punteggio di credito;
• Pianificazione del patrimonio: Considerare l’importo da restituire nell’ambito della tua pianificazione patrimoniale a lungo termine.

Alternative

• Esplorare altre opzioni: Esamina alternative come il leasing immobiliare, prestiti con garanzia ipotecaria, o programmi di assistenza all’acquisto di prima casa.

Conclusioni

La decisione di contrarre un mutuo è significativa e richiede un’attenta valutazione di numerosi fattori. È importante considerare non solo le condizioni immediate come il tasso di interesse e la durata, ma anche le implicazioni a lungo termine, come l’impatto sulla tua salute finanziaria e le possibili esigenze future. La chiave sta nel bilanciare i bisogni immediati di acquisto o investimento con la capacità di gestire in modo sostenibile il debito nel tempo. Una comprensione approfondita di tutti gli aspetti del contratto, dalle spese iniziali alle opzioni di rimborsamento, è essenziale per fare una scelta informata e responsabile.