Conto Escrow: funzionamento del deposito vincolato a garanzia

Nell’ambito di trattative commerciali complesse le parti possono voler tutelarsi in modo rafforzato. Per questo è prassi l’inserimento di Escrow Agreement nei contratti. Si tratta di accordi di garanzia che possono prevedere la costituzione di un conto corrente a garanzia dell’operazione. Si tratta del c.d. Conto Escrow.

L’obiettivo di un Conto Escrow è quello di far entrare in gioco nella transazione commerciale un soggetto terzo ed indipendente.

Molto spesso si tratta di un istituto finanziario che si occuperà di fungere da garante. Nell’istituto bancario viene costituito un fondo vincolato di deposito, che fungerà da garanzia per il deposito di una somma di denaro. Somma che deve transitare tra due soggetti come contropartita di una transazione commerciale. Una volta avvenuta la transazione il vincolo sulla garanzia si scioglie ed i soldi passano di proprietà da un soggetto all’altro.

Attraverso un Escrow Agreement le parti decidono di tutelarsi e garantire il pagamento solo al momento in cui la condizione sospensiva si è risolta. In questo contributo voglio parlarti con maggiore dettaglio degli Escrow Agreement e del Conto Escrow.

Che cos’è un conto escrow?

Un Conto Escrow è un tipo speciale di conto bancario o fiduciario utilizzato per tenere in custodia fondi o beni da parte di una terza parte neutrale fino al completamento di determinate condizioni contrattuali tra due parti. Questo strumento è comunemente utilizzato in transazioni immobiliari, accordi commerciali, e operazioni finanziarie complesse per garantire che entrambe le parti rispettino i termini del contratto prima di finalizzare la transazione.

Caratteristiche principali

1. Parte neutrale:
   • Il conto è gestito da una terza parte neutrale, spesso un agente escrow, un avvocato, una banca o un’altra istituzione finanziaria, che agisce nell’interesse di entrambe le parti coinvolte.
2. Condizioni di rilascio:
   • I fondi o beni detenuti nel conto escrow sono rilasciati solo quando vengono soddisfatte determinate condizioni predeterminate, come il completamento di un’ispezione immobiliare, la chiusura di una vendita, o il raggiungimento di milestones contrattuali.
3. Sicurezza:
   • Fornisce sicurezza e protezione a entrambe le parti, riducendo il rischio di inadempienze e controversie, in quanto i fondi sono rilasciati solo una volta che tutte le condizioni contrattuali sono state soddisfatte.
4. Utilizzi comuni:
   • Transazioni immobiliari: Per garantire che il pagamento del prezzo di acquisto avvenga solo dopo che tutte le condizioni della vendita sono state soddisfatte.
   • Acquisizioni aziendali: Per trattenere fondi fino alla conclusione delle verifiche necessarie e al rispetto delle clausole contrattuali.
   • Accordi di licenza: Per garantire il pagamento delle royalties una volta raggiunti determinati obiettivi.

Vantaggi

• Protezione legale: Le parti hanno una maggiore protezione legale e sicurezza finanziaria.
• Flessibilità: Può essere utilizzato per una vasta gamma di transazioni e accordi.
• Trasparenza: Fornisce trasparenza e chiarezza sui termini e le condizioni della transazione.

Svantaggi

• Costi aggiuntivi: L’uso di un conto escrow può comportare costi aggiuntivi per le parti coinvolte, come le commissioni dell’agente escrow.
• Processo complesso: La gestione del conto può aggiungere complessità al processo transazionale.

Esempi di utilizzo del conto escrow

Voglio cercare di essere quanto più concreto possibile, quindi voglio farti subito qualche esempio legato alla costituzione di un Conto Escrow. Te ne propongo due di seguito.

Transazione commerciale e conto escrow

Il primo esempio di applicazione di un Conto Escrow è quello legato alla conclusione di una transazione commerciale.

Pensa alla situazione in cui un’impresa italiana si trova per la prima volta ad acquistare un grande quantitativo di merce da un’azienda di Singapore. Le parti non si conoscono ancora sufficientemente bene ed entrambe vogliono tutelare la loro transazione commerciale. L’acquirente italiano vede il rischio della scarsa affidabilità del venditore. Ed allo stesso modo il venditore non conosce la solidità finanziaria dell’azienda italiana. In questo caso il deposito di somme vincolate presso una banca da svincolare al momento dell’arrivo della merce in Italia è clausola di sicurezza molto utilizzata in ambito commerciale.

Compravendita di immobili e conto escrow

Un’altro esempio molto comune riguarda la compravendita di beni immobili. In questo caso potrebbe essere previsto dalle due parti in causa dell’operazione la costituzione di un conto deposito in una banca. Nel conto corrente è depositata a garanzia una somma di denaro da parte del soggetto acquirente. Somma che diventerà di proprietà del venditore nel momento in cui il compratore entrerà in possesso della titolarità dell’immobile.

Un esempio di operazione di escrow potrebbe essere configurato dal deposito in banca di una determinata somma di denaro da parte dell’acquirente di un immobile, con l’intesa che tale somma diventerà di proprietà del venditore nel momento in cui il compratore entrerà in possesso del titolo di proprietà dell’immobile.

Compravendita di opere d’arte e conto escrow

Nel caso in cui vi sia una compravendita di opere d’arte è molto frequente che intervenga un soggetto terzo che detiene in custodia e garanzia l’opera d’arte oggetto di scambio. Una volta avvenuta la transazione commerciale tra acquirente e venditore, il depositario rilascia all’acquirente la possibilità di accedere all’opera custodita.

Il vantaggio del deposito a garanzia assicura quindi ai contraenti che un bene è detenuto da un soggetto terzo ed indipendente. Il quale si impegna a custodire il bene su indicazione delle parti e a consegnarlo al soggetto legittimato solo ed esclusivamente all’avvalersi della condizione prestabilita.

La terza parte è responsabile della custodia del bene, che rimane in sua gestione sino alla conclusione della transazione commerciale.

Conto escrow a garanzia della transazione commerciale

Il Conto Escrow (“Escrow Account“) è un contratto stipulato tra due soggetti contraenti. Si tratta di un accordo con il quale le parti affidano ad un terzo soggetto il mandato per regolare la compravendita di beni, mobili ed immobili. Ma anche di partecipazioni societarie o rami di azienda. Le applicazioni concrete, come visto sopra, possono essere le più varie.

A seguito della stipulazione di questo contratto le parti depositano presso il terzo soggetto il bene o il documento oggetto della transazione o il suo controvalore in denaro.

Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto del depositante fino al momento in cui, al verificarsi di una determinata condizione, sarà consegnata al compratore.

Il terzo agisce dunque come escrow agent tra le due parti contraenti.

Le parti di un escrow agreement

Per identificare un Escrow Agreement è necessario che vi siano necessariamente i seguenti soggetti coinvolti:

• Il Depositante. Si tratta di colui che deposita a titolo di garanzia il bene oggetto dell’Escrow Agreement;
• Il Beneficiario. Si tratta di colui a beneficio e a garanzia del quale viene effettuato il deposito;
• Infine, il Depositario o Escrow Agent. Soggetto terzo e indipendente rispetto al depositante e al beneficiario, che riceve dal depositante il bene oggetto del contratto di Escrow. Obiettivo è la custodia del bene e la successiva consegna al beneficiario all’avveramento di una determinata condizione (o lo restituisca allo stesso depositante in caso contrario).

L’Escrow Agreement è per definizione un accordo accessorio rispetto alla transazione principale.

Questo tipo di accordo funge da garanzia al rapporto principale. Esso, comunque, non deve necessariamente essere separato dal contratto principale, potendo essere inserito anche all’interno del medesimo contratto principale.

Vantaggi di un escrow account nelle transazioni commerciali

Il vantaggi legati alla costituzione di un Conto Escrow possono essere davvero molteplici. Vediamo i principali:

1. Sottrazione delle somme alla disponibilità del depositante. E’ il vantaggio più importante. Si sottraggono le somme confluite nel deposito alla disponibilità del depositante e nello stesso tempo queste divengono opponibili ai creditori. Questo anche in caso di fallimento dello stesso.
2. Garanzia per l’esportatore nelle transazioni estere. La costituzione di un Conto Escrow può fungere da garanzia anche per l’esportatore primario e le banche assicuratrici ed è positivamente considerata anche dalle agenzie di assicurazione del credito all’esportazione ai fini del rilascio di eventuali coperture assicurative. Nel diritto anglosassone questo rapporto viene attuato attraverso il trust.

Sostanzialmente, attraverso la costituzione di un Escrow Agreement si arriva alla costituzione di un Trust di Garanzia.

Escrow agreement e trust di garanzia

Nel nostro ordinamento esistono fattispecie simili al Conto Escrow, come ad esempio il contratto a favore di terzi e la norma che disciplina l’interesse di un terzo nel deposito.

Tuttavia, questi istituti giuridici non danno le stesse garanzie di un Conto Escrow. Solo con un tale “impegno scritto a garanzia depositato presso terzi”, le somme e i beni depositati sono garantiti da eventuali aggressioni di terzi. Infatti, in base alle norme dell’ordinamento italiano il terzo depositario, al momento del deposito, diverrebbe proprietario dei beni o delle somme depositate con la conseguente possibilità per i creditori dello stesso di agire su di essi.

Solo con un Conto Escrow le parti risultano completamente tutelate. Questo in quanto i beni o la somma di denaro sono costituiti in trust e il trustee (depositario) deve gestirli secondo le direttive indicate nell’atto costitutivo. L’Escrow Agent, quindi, al verificarsi delle condizioni previste dal contratto libererà le somme detenute e contestualmente consegnerà al compratore il bene.

Escrow agreement e conto escrow nelle transazioni commerciali con controparti estere

In questa esposizione voglio essere molto concreto. L’esperienza insegna che oggi molto spesso le transazioni commerciali internazionali sono chiuse con garanzie bancarie escutibili a prima richiesta. Si tratta di una alternativa che prevede un esborso di denaro esclusivamente nella fattispecie di inadempienza della controparte acquirente.

Si tratta sostanzialmente di una forma di garanzia atta a tutelare il soggetto venditore nel caso in cui vi fosse una inadempienza da parte dell’acquirente.

L’utilizzo di un Conto Escrow, invece, funge sempre da garanzia, ma in modo diverso. La costituzione del conto presso un istituto bancario in una operazione di compravendita internazionale è ideale per depositare la somma monetaria a contropartita dell’operazione. Il Conto Escrow viene movimentato in funzione dell’esecuzione dei flussi di merci che stanno alla base dell’accordo tra le parti.

Questo tipo di strumento ha molta importanza, in quanto si differenzia dalle garanzie generiche. Con il Conto Escrow il beneficiario anziché procedere all’escussione della garanzia potrà soddisfarsi ricorrendo alle somme depositate.

Funzionamento operativo dell’operazione

In un’operazione di questo tipo, l’importatore si rivolge a un Agente Escrow – banca o istituto di credito internazionale – il quale, su istruzione di entrambe le parti, accende  un conto  bloccato sino all’adempimento delle attività contrattuali concordate.

Quando le stesse si realizzano (spedizione delle merci o erogazione del servizio) l’esportatore diviene il beneficiario della somma depositata,  e riceve così il pagamento per la prestazione effettuata.

In pratica, l’importatore versa nel Conto Escrow l’ammontare del valore del contratto. Egli attende che l’esportatore gli spedisca le merci e i relativi documenti che esamina come da accordo. Solo se si ritiene soddisfatto (dopo opportuna ispezione della fornitura ricevuta), fa movimentare in favore dell’esportatore dalla banca (l’Escrow Agent) i fondi precedentemente versati.

Quindi, lo scopo del Conto Escrow è quello di salvaguardare gli obblighi a cui le parti si sono impegnate, offrendo loro una protezione finanziaria a basso costo.

Se il fornitore non consegna il prodotto o il servizio nelle modalità concordate, l’Escrow Agent si assicura che il denaro precedentemente versato dall’acquirente gli venga rimborsato. Questo dopo aver constato che il fornitore trattiene ancora le merci che avrebbe dovuto fornire o che queste gli siano state restituite.

Come avrai capito la stipulazione di un Escrow Agreement ha benefici per tutte le parti del contratto.

Benefici per l’importatore

Opportunità di ispezionare la merce prima che il pagamento sia erogato all’esportatore;

• Certezza che  la somma depositata non sarà movimentata sino a quando il venditore non avrà adempiuto esattamente alle prestazioni pattuite.

Benefici per l’esportatore

• Assicurarsi il pagamento della fornitura quando l’opzione di una lettera di credito o degli altri strumenti tradizionali risulti troppo costosa;
• visto che il conto viene acceso presso l’Escrow Agent prima della spedizione delle merci, l’esportatore può contare sulla solvibilità finanziaria del suo cliente.

Che cosa accade in caso di controversia tra le parti?

Un aspetto molto importante che merita un approfondimento riguarda le conseguenze in caso di inadempimento di una delle parti.

Supponiamo che i fondi siano stati depositati sul conto, la merce non arrivi e l’esportatore  istruisca l’Escrow Agent per non restituire l’importo della fornitura all’importatore. Oppure, ipotesi opposta, l’importatore dopo aver preso possesso delle merci, decida di non pagare e istruisca la banca di non movimentare il conto in favore dell’esportatore.

Premesso che ogni contratto di escrow deve essere necessariamente adattato alle specifiche esigenze del caso, è fondamentale inserire precisamente le condizioni al verificarsi delle quali l’escrow agent dovrà movimentare il conto, o restituire il denaro all’importatore.

Come ogni contratto è di fondamentale importanza regolamentare ogni aspetto anche quello relativo all’inadempimento contrattuale.

Ti consiglio di stabilire sempre nel contratto la possibilità che la banca, prima di liberare i fondi al beneficiario, esiga un’apposita dichiarazione da ambo le parti. Dichiarazione utile ad attestare l’adempimento regolare delle prestazioni previste nella transazione.

Esempio pratico in cui l’importatore rifiuta di accettare la merce

Nel caso in cui l’importatore rifiuti di accettare le merci, solitamente avviene quanto segue:

• L’importatore, previa comunicazione all’intermediario, deve rimandare indietro la fornitura accollandosi i costi di trasporto e la responsabilità delle merci;
• Ricevuta la merce dall’esportatore, la stessa viene ispezionate entro un numero di giorni prefissato (periodo di ispezione) per verificare che siano nelle condizioni originarie;
• Successivamente alla presa in consegna delle merci e il loro status originario, l’intermediario restituisce i fondi dell’importatore detraendo i costi di spedizione e le tasse per il servizio erogato;
• L’esportatore deve essere successivamente rimborsato per i costi di trasporto sostenuti.

Quindi, nel caso in cui l’acquirente rifiuti di accettare la merce, questi è chiamato a restituire la fornitura con i relativi oneri di spedizione, ma anche a dover rimborsare l’esportatore per i servizi di trasporto relativi alla movimentazione dei beni, oltre agli oneri del servizio bancario.

Problematiche operative legate all’utilizzo di un conto escrow

Vediamo, di seguito quali possono essere le principali problematiche operative legate all’utilizzo concreto di un Conto Escrow in una transazione commerciale.

1. L’importatore è chiamato a rilasciare i fondi in un Conto Escrow in un momento antecedente rispetto alla spedizione della fornitura. Tale procedura può creare problemi di cash flow per l’importatore, il quale deve privarsi di questa liquidità per un elevato tasso di tempo. Il che può anche tradursi in un costo considerevole da sostenere. Nell’ambito dei crediti, invece, l’importatore paga solo dopo che il suo istituto bancario ha evidenziato ed accettato documenti conformi.
2. L’importatore deve accendere un conto bancario presso un Escrow Agent. Anche questo aspetto può portare al sostenimento di oneri, da tenere in considerazione. Infatti, in caso di insolvenza, la possibilità di rivendicare il credito nel paese straniero può davvero essere costosa e difficile, anche per quanto riguarda i termini temporali;
3. La presenza di un periodo di ispezione da parte dell’importatore per decidere se accettare o rifiutare le merci. Di fatto, in questo modo, l’importatore si tutela rispetto al rischio di frode. Tuttavia, l’esportatore non viene pagato immediatamente a seguito della consegna della merce.

Escrow agreement e conto escrow: un aiuto per le tue operazioni commerciali internazionali

Quello che ho cercato di indicarti in questo contributo è la possibilità che puoi avere a disposizione attraverso un Escrow Agreement. Come hai visto si tratta di un accordo che viene utilizzato nelle transazioni internazionali, soprattutto quando il valore della transazione è elevato. Oppure quando non si conosce bene la controparte dell’operazione e ci si vuole tutelare.

Attraverso un accorto di Escrow Agreement, soprattutto l’acquirente nazionale è garantito in quanto la disponibilità della somma legata al pagamento è subordinata all’importazione della merce. In questo senso un accordo di questo tipo può essere vantaggioso.

Naturalmente è necessario tenere in considerazione anche i costi legati alla realizzazione di un accordo di questo tipo. Gli istituti bancari, infatti, per il deposito e la custodia di queste somme di denaro (o beni), richiedono un compenso che deve essere considerato.

Per questo motivo prima di avviare un accordo come questo ed aprire un Conto Escrow presso un istituto bancario è fondamentale valutare i costi legati all’operazione. E’ vero che si tratta di una garanzia non di poco conto, ma è anche vero che i costi legati a questo tipo di accordi sono spesso proibitivi per molte PMI che operano con l’estero nell’importazione di beni.

Un consulto con un esperto è sicuramente importante per evitare di commettere errori legati all’inesperienza su questo tipo di contratti.

Nella prassi italiana, comunque è da segnalare che il ruolo di Escrow Agent è svolto di frequente dal notaio. Se ne intuisce facilmente la ragione. Egli è terzo e sopra le parti per definizione, e naturalmente vocato ad agire nell’interesse di entrambe le parti.

Ruolo del notaio come escrow agent

La normativa notarile preveda, fin dal 1934, un registro apposito, definito somme e valori.

E’ un registro, la cui tenuta è imposta al notaio al pari degli altri repertori. In esso sono annotate, con numerazione progressiva, le somme affidate in relazione agli atti stipulati (e non solo, secondo una lettura estensiva della norma).

Vengono, inoltre, annotate tutte le operazioni svolte in adempimento dell’incarico. Il tutto è soggetto a controllo periodico, con invio trimestrale al Consiglio notarile e all’Archivio, e dunque al Ministero della Giustizia, oltre che ad ispezione biennale.

Ciascuna operazione richiede un conto corrente dedicato, che costituisce un patrimonio distinto e segregato rispetto al patrimonio personale del notaio, e come tale inattaccabile: impignorabili sono sia le somme depositate, sia il credito relativo alla corresponsione delle somme all’avveramento della condizione dedotta in contratto.

La natura del contratto di escrow viene ricondotta, infatti, all’istituto del trust.

A conferma dell’attualità della funzione del notaio quale depositario, l’articolo 45 dei Principi deontologici notarili dispone che dall’Escrow Agreement si evincano chiaramente alcune informazioni:

• L’indicazione di modalità e tempi dell’incarico affidato al notaio;
• La precisa descrizione dei valori depositati;
• L’esatta individuazione delle condizioni di svincolo a favore di beneficiari determinati, nonché
• Il compenso del depositario.

A ciò si affianca un obbligo onnicomprensivo di trasparenza e diligenza nella gestione dell’operazione. Accanto al contenuto minimo, la previsione esauriente di tutti i possibili scenari può essere di aiuto e ridurre al minimo l’incertezza: si pensi al caso di recesso o morte del depositario.

Il deposito in garanzia trova applicazione in una gran quantità di casi, dalla contrattazione immobiliare a quella societaria.

Consulenza fiscale online

Se stai considerando l’inserimento di un Escrow Agreement nelle tue transazioni commerciali, contattaci per una consulenza. Possiamo aiutarti a capire come sfruttare al meglio questa forma di garanzia per tutelare tutte le parti coinvolte e rendere sicuri i tuoi affari, sia nazionali che internazionali. Che si tratti di compravendite immobiliari, operazioni finanziarie o acquisizioni societarie, il supporto di un esperto è essenziale per garantire la corretta applicazione delle norme e ridurre al minimo i rischi.