Condhotel: cosa sono e come funzionano

Un condotel è un condominio che funziona allo stesso modo di un hotel. Questa attività è stata introdotta nel nostro ordinamento a cura del D.L. n. 133/14 (c.d. “Decreto sblocca Italia“), successivamente convertito dalla Legge n. 164/14.

Il condhotel è un condominio alberghiero, ovvero un immobile suddiviso in singole unità abitative che possono essere di proprietari diversi. La particolarità di questa struttura è data dal fatto che tutti i proprietari condividono servizi comuni, come la registrazione degli ospiti nella hall, il servizio di portierato, etc per sfruttare l’immobile per offrirlo a soggetti terzi interessati per soggiorni e vacanze di breve termine. In questo modo il singolo proprietario dell’unità abitativa ha la possibilità di utilizzarla direttamente per propri interessi per una frazione dell’anno, per lasciare poi un’altra parte dell’anno per sfruttare le potenzialità di una struttura ricettiva.

La normativa dei condhotel in Italia

Per la prima volta, la disciplina del condhotel è stata dettata dall’art. 31 rubricato “Misure per la riqualificazione degli esercizi alberghieri” del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164.

Le condizioni di esercizio della struttura del, invece, sono state demandate ad uno specifico Decreto. Si tratta, in particolare, del Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, pubblicato in data 22 gennaio 2018, n. 13, contenente il regolamento di questo tipo di struttura ricettiva. In particolare, il D.P.C.M. n. 13/2018 ha individuato in modo univoco i seguenti elementi:

• La definizione delle condizioni di funzionamento;
• La definizione dei criteri e delle modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera.

Che cos’è un condhotel?

Si definisce condhotel un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare il 40% del totale della superficie netta destinata alle camere.

Cosa si intende per gestione unitaria?

Un’attività concernente la fornitura di alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, riferibile ad un condhotel, sia per le camere destinate alle ricettività, che in forma integrata e complementare, per le unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina.

Cosa si intende per fornitura di servizi alberghieri in forma integrata e complementare?

Si tratta di attività che riguarda la fornitura anche alle unità abitative di tipo residenziale di servizi alberghieri e aggiuntivi normalmente assicurati dal gestore unico della struttura ricettiva alle camere destinate alla ricettività.

Chi è il gestore unico?

Il gestore unico è il soggetto responsabile della gestione unitaria dell’esercizio alberghiero, avviato ai sensi delle leggi vigenti in materia di avviamento dell’esercizio alberghiero.

La ratio di questa normativa è quella di diversificare l’offerta turistica, nonché di favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale.

Caratteristiche da rispettare

I condhotel rispondono alle seguenti condizioni di esercizio che devono svolgersi con modalità compatibili con la gestione unitaria della struttura in cui essi sono ubicati:

• Presenza di almeno 7 camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale, collocate nel medesimo comune e aventi una distanza che non sia superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero in cui si esegue il check-in;
• Rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale peri al 40% del totale della superficie destinata alle camere;
• Portineria unica per tutti coloro che usufruiscono dell’immobile, sia come ospiti dell’albergo, sia in qualità di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori;
• Gestione unitaria e integrata con i servizi del condhotel e delle camere/unità abitative ad uso residenziale, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a 10 anni dall’inizio dell’esercizio dell’attività;
• Esecuzione di un intervento di riqualificazione, all’esito del quale venga riconosciuta all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle;
• Rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ex art. 24 DPR n. 380/E/01.

Come funziona il condhotel?

Il condominio alberghiero (o condhotel) ha l’obiettivo di permettere al proprietario dell’unità immobiliare di utilizzare la proprietà e metterla a reddito nei periodi in cui non viene sfruttata dal proprietario. Lo sfruttamento deriva dall’utilizzo di soggiorni di breve durata andando a condividere servizi comuni con tutte le altre proprietà dell’immobile. Solitamente queste attività si trovano negli hotspot turistici.

Di fatto, ogni unità immobiliare è proprietà privata ma vi è la possibilità di essere affittata ad altre persone. I proprietari hanno accesso all’unità in qualsiasi momento che non sia già riservato per soggiorni a breve termine pagati.

I servizi sono progettati per attrarre i viaggiatori: servizi di portineria, personale completo, pulizie, piscine e vasche idromassaggio e strutture per il fitness e il tempo libero. Quando un acquirente acquista un’unità condominiale, firma un accordo che delinea i termini di proprietà del proprio edificio. Gli acquirenti di condotel accettano condizioni che mantengano la proprietà operativa come un resort, il che a volte significa che ci sono limiti alla vita in un’unità a tempo pieno. I proprietari sono responsabili di tasse, tasse, assicurazioni, manutenzione e miglioramenti domestici.  

Le Regioni, con propri provvedimenti devono disciplinare le modalità per l’avvio e l’esercizio dell’attività nel rispetto della legislazione vigente. I servizi, per le unità abitative a destinazione residenziale devono, comunque, essere erogati per un numero di anni non inferiore a 10 dall’avvio dell’attività, fatti salvi i casi di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volontà dell’esercente.

L’acquisto di unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel

Come indicato precedentemente, le unità abitative all’interno di un condhotel possono essere vendute a soggetti privati. In questi termini, l’art. 6 del D.P.C.M.  n. 13/2018, individua una serie di contenuti che devono essere necessariamente presenti, a pena di nullità, nei contratti di trasferimento della proprietà:

• Descrizione accurata dei beni oggetto di compravendita, una descrizione accurata e dettagliata dell’immobile e dell’ubicazione all’interno dell’esercizio, nonché la descrizione appropriata dell’intera struttura;
• Condizioni di godimento e modalità relative all’uso di eventuali strutture comuni;
• Descrizione accurata di tutti i costi connessi e imputabili ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale ivi ubicate e delle modalità con le quali tali costi sono ripartiti. Indicazione delle spese obbligatorie, quali quelle relative alle imposte e tasse, e delle spese amministrative e gestionali generali, quali quelle relative alla gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni;
• Clausola secondo la quale l’unità abitativa a uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore a impiego alberghiero.

Inoltre deve essere tenuto in considerazione che:

• I contratti di trasferimento della proprietà delle unità abitative ad uso residenza poste all’interno dei condhotel regolano le modalità di utilizzo delle singole unità abitative, qualora venga meno per qualunque causa l’attività de gestore unico;
• Nel caso di sopravvenuta interruzione dell’erogazione dei servizi comuni o di sopravvenuta impossibilità, a qualunque titolo intervenuta, il proprietario della struttura alberghiera si impegna, attraverso apposita pattuizione contrattuale, a subentrare negli obblighi posti a carico del gestore. In subordine, in caso di impossibilità sopravvenuta, anche per il proprietario della struttura alberghiera, dell’adempimento degli obblighi, il medesimo si impegna a indennizzare il proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale.

Elemento caratterizzante i contratti di trasferimento della proprietà delle unità abitative ad uso residenziale situate all’interno dei condhotel è la compresenza di un contratto di trasferimento della proprietà verso un privato, da un lato, con un mandato di gestione dal privato all’impresa alberghiera, dall’altro lato. Quest’ultima, peraltro, conserva il diritto di affittare l’unità residenziale nei periodi in cui il proprietario non la utilizza, previo il suo consenso.

Quali sono le responsabilità del un proprietario di condotel?

I proprietari di condotel hanno responsabilità simili alle persone che possiedono un appartamento. Di fatto, questi soggetti devono seguire i regolamenti del loro edificio e pagare per mantenere la loro unità, comprese eventuali imposte, tasse, assicurazioni o altri costi che derivano dalla proprietà. Le utenze per l’unità (come gas, internet, elettricità e via cavo) vengono addebitate ai proprietari su base mensile, indipendentemente da chi soggiorna nell’unità.  Se un proprietario intende affittare la propria unità, deve comunicare tali date alla direzione della struttura ricettiva.

La direzione del condotel

La gestione in loco di Condotel ha due compiti principali: mantenere le unità e coordinare i soggiorni. Le pulizie rientrano nella gestione in loco, oltre a facilitare i soggiorni e le prenotazioni degli ospiti. Il fatto che il personale si occupi delle esigenze quotidiane degli ospiti garantisce che le unità del condotel funzionino come un reddito passivo. 

Quali sono i pro e i contro dei condotel?

Per quanto riguarda gli svantaggi nel possedere un’unità condhotel occorre fare delle precisazioni. I costi per i servizi di manutenzione e pulizia possono essere elevati. Gli addebiti possono essere basati sulla metratura di ciascuna unità. Il proprietario dell’unità potrebbe dover stipulare un’assicurazione speciale per la proprietà. Il prezzo per un’unità condotel potrebbe essere basato sull’attività turistica e di vacanza e non sul mercato immobiliare. Il proprietario dell’unità in genere pagherà le aliquote dell’imposta commerciale sul reddito generato dall’affitto.

Altre variabili come i tassi di occupazione potrebbero subire forti diminuzioni quando i viaggiatori non sono interessati a visitare quella destinazione. Il proprietario dell’unità potrebbe essere limitato a un numero massimo di giorni in cui può utilizzare lo spazio per se stesso. I termini dell’accordo condotel potrebbero richiedere che l’unità sia disponibile per il noleggio per la maggior parte dell’anno. Ottenere finanziamenti potrebbe essere una sfida per i potenziali acquirenti di unità condotel. Molte banche potrebbero rifiutarsi di offrire prestiti per tali acquisti.

Un condholter può essere definito come una multiproprietà?

No, i condomini alberghieri non sono assimilabili alle multiproprietà. Le camere dei condotel sono di proprietà privata di un individuo, mentre le multiproprietà sono proprietà che possono essere possedute o affittate da dozzine di persone (o più). I proprietari di multiproprietà pagano per il tempo che trascorrono nella loro proprietà. Stanno gareggiando per le fasce orarie con gli altri proprietari, quindi la maggior parte può visitare solo per una settimana circa all’anno. Al contrario, i proprietari di condotel hanno il pieno controllo su quando altre persone soggiornano nella loro unità e possono rimanere per la maggior parte dell’anno se lo desiderano. Sono limitati solo dalle condizioni del loro contratto di noleggio. 

Conclusioni

I condhotel, conosciuti anche come alberghi condominio, rappresentano una fusione innovativa tra il mondo dell’ospitalità e l’immobiliare. Offrendo ai proprietari l’opportunità di possedere un’unità in un albergo e di trarre profitto dai periodi in cui non la utilizzano, i condhotel forniscono un’opzione d’investimento unica. Mentre questi possono offrire rendimenti attraenti e benefici come servizi alberghieri, esistono anche sfide e complessità legate alla gestione, alla tassazione e alla liquidità del mercato. Gli investitori interessati devono considerare attentamente tutti gli aspetti prima di prendere una decisione.

Domande frequenti