multiproprietà immobiliare

La multiproprietà immobiliare presuppone il godimento turnario di un bene immobile sia residenziale che alberghiera. Tramite la conclusione di un contratto si attribuisce la possibilità di godere del bene ed usufruire di servizi connessi all’utilizzo dell’immobile, in un determinato periodo di tempo.

Il titolare non ha quindi bisogno della cooperazione di terzi per utilizzazione del bene nel periodo stabilito. Il diritto al godimento turnario del beneficiario ha, allora, il carattere dell’immediatezza proprio dei diritti reali.

Al momento della stipula del contratto l’acquirente della multiproprietà, sceglie, tra i periodi dell’anno disponibili, quello di proprio gradimento, con queste ulteriori particolarità:

  • il prezzo varia da periodo a periodo;
  • durante il resto dell’anno i locali sono a disposizione di altre persone;
  • sulla stessa unità abitativa grava, quindi, una pluralità di diritti, tanto che si parla, con riferimento a tale istituto, di proprietà turnaria.

Con riferimento alla multiproprietà si è detto, in dottrina, che esso pone in crisi il principio di tipicità dei dei diritti reali, introducendo una dimensione temporale che, normalmente, non si rinviene con riferimento al diritto di proprietà.

Vediamo, dunque, cosa c’è da sapere sulla multiproprietà.

Multiproprietà: di cosa si tratta?

La multiproprietà è il contratto di godimento a tempo parziale di un bene immobile con il quale un fornitore cede, a titolo oneroso, a un consumatore il diritto di utilizzare periodicamente uno o più immobili per un tempo determinato.

Al momento della stipula del contratto l’acquirente della multiproprietà, sceglie, tra i periodi dell’anno disponibili, quello di proprio gradimento, con queste ulteriori particolarità:

  • il prezzo varia da periodo a periodo;
  • durante il resto dell’anno i locali sono a disposizione di altre persone;
  • sulla stessa unità abitativa grava, quindi, una pluralità di diritti, tanto che si parla, con riferimento a tale istituto, di proprietà turnaria.

Nella multiproprietà immobiliare un soggetto acquista un diritto reale che presenta le seguenti caratteristiche:

  • pienezza ed esclusività;
  • trascrivibilità ed opponibilità verso tutti;
  • durevolezza;
  • godimento a turni;
  • alienabilità per successione o cessione.

La disciplina del contratto di multiproprietà immobiliare è contenuta nel codice del consumo.mL’articolo 69 definisce il contratto di multiproprietà come 

“un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”. 

La stessa norma inoltre definisce il contratto accessorio al contratto di multiproprietà come un contratto ai sensi del quale il consumatore acquista servizi connessi a un contratto di multiproprietà forniti dall’operatore o da un terzo sulla base di un accordo tra il terzo e l’operatore.

Tipicità dei diritti reali

Sovente, con riferimento alla multiproprietà si è detto, in dottrina, che esso pone in crisi il principio di tipicità dei dei diritti reali, introducendo una dimensione temporale che, normalmente, non si rinviene con riferimento al diritto di proprietà.

La tipicità si interpreta, invero, secondo due declinazioni:

  • Numero chiuso le parti non possono dare vita a figura di diritti reali nuove rispetto a quelle codicistiche avulse e disomogenee.
  • Tipicità invece è la possibilità di alterare il contenuto tipico mantenendo la fisionomia essenziale, la possibilità nell’ambito di diritti reali nominati di introdurre note di atipicità Nel nostro sistema valgono entrambi i principi in egual misura, sia impossibilità di creare nuove figure e impossibilità di alterare il contenuto tipico delle figura nominate.

In realtà sulla tipicità bisognerebbe fare delle precisazioni. Infatti, nell’ordinamento si rinviene almeno un chiaro esempio di diritto reale nominato ma contenutisticamente atipico, cioè la servitù.

Qual è la ragione alla base della quale l’ordinamento accoglie un principio di tipicità dei diritti reali?

Le ragioni della tipicità

Le ragioni sono, a seconda dell’orientamento che si intende accogliere, molteplici.

In primo luogo si individua una ragione storica. All’indomani della rivoluzione francese, quindi sopprimere tutte quelle forme giuridiche che avevano consentito l’egemonia dell’aristocrazia e del clero sulla borghesia, dando vita a forme di rendita parassitaria sulla proprietà altrui.  

Il dominio utile rispetto al domani effettivo, oppure avevano dato vita alla conservazione del patrimonio immobiliare nell’ambito della stessa famiglia, il c.d fenomeno della mano morta immobiliare.

Ovviamente, la predetta ragione storica non è più attuale e possono rinvenirsi altre esigenze nel contesto odierno:

  • il rischio che la proprietà diventi inefficiente a livello economico-produttivo. La proliferazione dei diritti reali atipici renderebbe la proprietà inefficiente poco produttiva, con un danno per l’economia generale. Questa tesi si basa, tuttavia, su una ingiustificata sfiducia nel mercato e per i risultati della libertà negoziale, ove lasciata libera di operare;
  • insicurezza giuridica derivante dall’opponibilità ai terzi di diritti reali atipici. Si teme, infatti, che la proliferazione dei diritti reali rende incerti i traffici giuridica, perché il terzo che acquista il bene sarebbe esposto, anche a prescindere da una effettiva possibilità di conoscenza, al rischio di subire sul medesimo bene la pretesa del titolare del diritto reale innominato o atipico. In realtà, anche questa tesi sembra poco giustificata, soprattutto in materia di diritti reali su beni immobili, dove l’opponibilità presuppone la trascrizione del diritto nei registri immobiliari, e nell’ambito dei diritti su beni mobili comunque vige la regola per la quale il possesso vale titolo;
  • ostacolo alla circolazione giuridica: i diritti reali atipici fanno lievitare i costi di transazione. In particolare aumenterebbero i costi necessari ai potenziali acquirenti per acquistare informazioni chiare sul contenuto dei diritti reali atipici.

Tipicità e multiproprietà

Pensiamo alcune figure che hanno posto il problema della tipicità del diritto reale, ad esempio la multiproprietà.

Questa, come affermato nei precedenti paragrafi, è un fenomeno che introducendo nell’ambito dell’oggetto della proprietà accanto al tradizionale profilo spaziale anche un profilo temporale, sono proprietario di uno spazio in un certo tempo dell’anno.

Da un lato ha consentito la possibilità di ampliare le possibilità di utilizzo. Quella unità immobiliare, a causa dell’ulteriore componente temporale, è come se moltiplicasse la proprietà, introducendo una nuova dimensione. 

Allo stesso tempo rende quella proprietà accessibile a chi non aveva interesse o non aveva possibilità di acquisirla, senza la delimitazione temporale.

Quindi la multiproprietà, secondo una tesi, si tratterebbe di un diritto reale atipico, nascente da un contratto, anch’esso atipico, risultante dalla combinazione di più schemi contrattuali:

  • compravendita con efficacia reale;
  • contratto attributivo di diritti a carattere obbligatorio.

Questa tesi presuppone che il principio di tipicità dei diritti reali sua un principio non cogente, con valore solo sistematico e tendenziale, che ammette la creazione di un nuovo diritto reale.

Una variante di questa tesi, afferma che si tratterebbe di un nuovo diritto di proprietà, con la possibilità di estendere la nozione a nuove forme, diverse da quelle tradizionali.

Si tratterebbe di un esempio di proprietà temporanea o una proprietà avente ad oggetto beni sui generis, delimitato non solo nello spazio, ma anche nel tempo.

In questa prospettiva, il diritto reale sarebbe nominato dal contenuto atipico.

Multiproprietà alberghira

Infine, possiamo citare un ulteriore esempio di multiproprietà immobiliare, la c.d. multiproprietà alberghiera. In questo caso, il godimento turnario può avere ad oggetto un’unità, camera o appartamento, che fa parte di un complesso immobiliare con destinazione alberghiera.

Il principale problema che questa forma di multiproprietà pone riguarda la compatibilità dell’attribuzione di diritti di godimento turnario con la destinazione turistico alberghiera.

Sul punto si ritene ammissibile questa forma, purchè ricorrano certe condizioni:

  • il diritto di godimento può essere esercitato esclusivamente mediante la conclusione di un normale contratto di albergo, da stipularsi con l’impresa di gestione alberghiera. I multiproprietari non hanno quindi il godimento diretto e immediato sul bene, perché possono utilizzare l’unità immobiliare nel periodo considerato esclusivamente con la cooperazione del gestore. Non hanno quindi un diritto reale, ma personale di godimento;
  • apertura al pubblico del complesso alberghiero, che comporta l’offerta al pubblico di camere libere;
  • pubblicità delle tariffe e obbligo per i gestori di cominciare all’autorità di pubblica sicurezza i nominativi delle persone presenti nella struttura.

"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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