Comproprietà immobiliare: diritti, obblighi, divisione

La comproprietà comporta una comunione dei beni, ovvero il diritto reale è in capo di più proprietari, suddiviso in specifiche quote. Si costituisce per:

• Comunione dei beni tra coniugi;
• Eredità/successione;
• Multiproprietà.

Le quote possono avere lo stesso valore percentuale (pensiamo al marito e moglie che hanno scelto di adottare il regime della comunione dei beni, la proprietà viene divisa in parti uguali tra i coniugi), tuttavia, le quote possono anche essere diverse. In caso di eredità, i legittimari avranno quote percentuali diverse sulla base al grado di parentela.

L’uso dei beni in comproprietà trova la sua disciplina nell’art 1102 c.c. che così dispone:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“.

La titolarità si estende, pertanto, su tutto il bene, anche se in misura percentuale, e non su una specifica sezione materiale. Quindi, ciascun titolare vanta diritti sull’intero immobile, nel rispetto degli altrui diritti. 

Come si costituisce una comproprietà immobiliare?

La comproprietà immobiliare si verifica quando più persone detengono diritti di proprietà su un unico immobile o su una parte di esso. La comunione inizia generalmente con un accordo tra le parti interessate, e si costituisce per:

• Comunione dei beni tra coniugi;
• Eredità/successione;
• Multiproprietà.

Comunione o separazione dei beni tra coniugi

Qualora i coniugi abbiano deciso di adottare il regime della comunione dei beni, diventano, comproprietari degli immobili acquistati successivamente al matrimonio, con le medesime quote di proprietà. Tuttavia, la gestione congiunta di un immobile si realizza anche nel caso in cui i due coniugi acquistino un immobile suddividendone la proprietà tra loro, anche se hanno adottato il regime matrimoniale della separazione dei beni.

COMUNIONE DEI BENI
La comunione dei beni tra coniugi è un regime patrimoniale in cui i beni acquisiti durante il matrimonio diventano di proprietà comune dei coniugi, a prescindere da chi li ha acquistati. Questo non include i beni personali acquisiti prima del matrimonio o per successione o donazione durante il matrimonio.

Eredità/successione

In caso di decesso del proprietario di un immobile, i legittimari hanno diritto ad ottenere quote percentuali diverse a seconda del grado di parentale con il defunto. Per questo la proprietà di un immobile può trovarsi ad essere suddivisa tra il coniuge, i figli, i fratelli, i genitori, fino al sesto grado di parentela. Per esempio, il coniuge, con un figlio, eredita il 50% dell’immobile, il restante 50% lo eredita il figlio. Se ci sono due figli, ogni figlio eredita il 25% ed il restante 50% lo eredita la moglie. Se non ci sono parenti, l’immobile diventa di proprietà dello Stato. In caso di proprietà congiunta, i coeredi devono rispettare il diritto di prelazione degli altri proprietari nel caso di vendita delle loro quote.

Multiproprietà

Nel caso della multiproprietà, avviene che alcuni soggetti sottoscrivono un accordo per acquistare insieme un immobile. Pensiamo all’acquisto di un appartamento al mare o in montagna, con un gruppo di amici o conoscenti, in questo caso è opportuno stabilire i vari utilizzi che i proprietari possono fare. In questo caso, anche se l’immobile è occupato per un periodo da un singolo proprietario, esso non può vietare agli altri proprietari di utilizzare l’immobile mentre ne sta usufruendo lui.

Eccetto nel caso di comunione tra marito e moglie, la quale non può essere sciolta volontariamente se non con la morte di uno dei due o con la separazione e il successivo divorzio, negli altri casi la comunione dura fino a quando l’immobile non viene ceduto o i comproprietari provvedano alla divisione delle rispettive quote.

Diritti di uso dei comproprietari

In ogni situazione sopra descritta, esistono dei diritti e dei doveri che i comproprietari devono rispettare. In particolare, si tratta dei seguenti:

• Non mettere a rischio il bene causando dei danni ad esso;
• Non cambiare la destinazione d’uso dell’immobile (possibilità ammessa soltanto se si raggiunge un accordo);
• Garantire che tutti i proprietari possano utilizzare l’immobile.

Deve, infatti, essere tenuto in considerazione quanto indica l‘art 1102 c.c.

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“.

Qualora uno degli intestatari commetta abuso, è possibile rivolgersi al giudice per richiedere la cessazione dell’uso oppure richiedere un’indennità.

Alcuni immobili possono essere utilizzati contemporaneamente, è il caso di una villetta bifamiliare, quindi, in questo caso non sorgono problemi sul rispetto del diritto degli altri comproprietari. Qualora l’immobile non sia utilizzabile contemporaneamente il singolo intestatario può utilizzarlo pur rispettando il diritto al pari uso degli altri. Ogni proprietario può utilizzare l’immobile finché non ponga in essere atti che ne impediscano definitivamente l’utilizzo altrui o finché i proprietari non ne ritengano l’utilizzo eccedente, richiedendone quindi la cessazione.

Il comproprietario che usa la cosa in modo tale da impedire il medesimo uso agli altri proprietari, compie un atto illecito, con la conseguenza che, gli altri proprietari possano chiedere il pagamento di una indennità. Pertanto, è sempre, auspicabile, firmare un accordo scritto con cui si preveda un uso rotatorio dell’immobile.

Cos’è una proprietà indivisa?

La proprietà indivisa si ha quando due o più persone sono titolari di un bene. Ciascun titolare ha una quota dell’intera parte. Ogni titolare non ha la proprietà su una parte del bene, ma bensì su una quota della parte intera. Ciò che si crea è una comunione sul bene.

Pensiamo ad un padre che lascia ai due figli una villa al mare. Ogni figlio eredita la sua parte, ma la quota non viene identificata con una porzione specifica dell’immobile ma è applicata sull’intera proprietà. In pratica, ogni erede avrà il 50% di ciascun piano, quindi della parte intera. Ogni figlio potrà utilizzare il bene nel suo complesso. Questa situazione permane fino a quando non viene effettuata la divisione del bene. I due figli che hanno ereditato la proprietà possono abitarvi con lo stesso diritto.

Quando si ereditano beni immobili capita, sovente, che si crei una situazione di proprietà indivisa, ovvero una situazione dove gli eredi hanno una quota di proprietà sull’immobile, senza che questo possa essere suddiviso. Soprattutto quando vi sono molti eredi la situazione può portare a difficoltà, sia per la divisione che per una eventuale cessione dell’immobile. In questi casi può essere consigliabile programmare in anticipo una successione testamentaria, oppure utilizzare uno degli strumenti che possano favore il passaggio generazionale, come ad esempio un trust.

Quali modifiche si può apportare all’immobile in comproprietà immobiliare?

Ciascun proprietario può intervenire solo per modifiche che migliorano lo stato dell’immobile, e che non ne alterino la sua funzione. In assenza di accordi preliminari con gli altri, si accolla tutte le spese colui che ha deciso di effettuare gli interventi. In particolare, è necessario tenere in considerazione quanto segue:

• Gli interventi di ordinaria amministrazione, devono essere decisi dalla maggioranza dei proprietari, che contribuiscono alle spese in proporzione rispetto alla loro quota di proprietà.
• Gli interventi di straordinaria amministrazione devono essere approvati dall’unanimità dei proprietari.
• Per l’approvazione di interventi volti a innovare l’immobile, serve la maggioranza qualificata (di due terzi).

Ripartizione delle le spese

Tutti i proprietari hanno diritto di partecipare all’amministrazione dell’immobile comune e hanno l’obbligo di concorrere alle relative spese per la gestione e conservazione.

I proprietari partecipano alle spese sulla base della loro quota di proprietà, maggiore è la quota detenuta, maggiore è la parte di spesa che devono sostenere. È possibile anche redigere degli accordi scritti, con cui stabilire come devono essere ripartite le spese, sia di manutenzione ordinaria che quelle di manutenzione straordinaria.

Vendita di un immobile in proprietà indivisa

In caso di vendita di una comproprietà non sorgono particolari problemi, qualora ci sia l’accordo di tutti i proprietari. Nascono alcuni problemi, quando alcuni proprietari hanno intenzione di vendere l’immobile e altri siano in disaccordo.

In caso di accordo tra tutti i titolari dei diritti si configura una normale compravendita in cui occorrerà recarsi presso il notaio e firmare gli atti di vendita dell’immobile. Per stabilire il valore da liquidare, interverrà un perito che effettuerà  una stima in base ai valori di mercato. Questo valore verrà applicato alla quota spettante al proprietario uscente. Il consenso deve essere preventivo e non presunto per cui tutte le parti interessate devono essere a conoscenza della vendita e sottoscrivere gli atti notarili. 

Un rogito firmato da un solo proprietario non ha valore. Ed il contratto preliminare sottoscritto da uno solo dei proprietari vincola solo il firmatario il quale, se dopo aver firmato il compromesso non riesce ad ottenere il consenso degli altri contitolari prima del rogito, dovrà risarcire i danni all’eventuale acquirente le cui intenzioni non si siano realizzate.

Cosa fare se uno o più comproprietari non vogliono vendere?

Nel caso di disaccordo tra i vari proprietari circa la vendita dell’immobile, il proprietario che ha intenzione a vendere potrebbe vendere soltanto la sua quota, tuttavia è difficile trovare sul mercato chi è disposto ad acquisire un immobile non in piena proprietà. In caso di comunione dei beni, è possibile per questo motivo, sciogliere la comunione, secondo quanto disposto dall’art. 1111 c.c. Negli altri casi, si deve necessariamente ricorrere in tribunale affidandosi alla decisione del giudice.

Vediamo quali le varie possibilità.

Accordo con liquidazione della quota

La vendita di un immobile in comproprietà può avvenire tramite cessione della quota agli altri proprietari che non vogliono vendere. Questi dovranno liquidare al proprietario uscente la propria quota. Occorre quindi recarsi presso il notaio e firmare il passaggio di proprietà sotto forma di vendita o anche di donazione.

Vendita della propria quota ad un terzo

È possibile anche vendere la propria quota a terzi, mediante compravendita, tuttavia è difficile trovare sul mercato chi è disposto ad acquisire un immobile in proprietà non piena. Attenzione! Nel caso di vendita di un immobile ereditato sussiste il diritto di prelazione dei coeredi per cui occorre prima verificare se gli altri proprietari hanno interesse ad acquistare loro la quota.

Divisione giudiziale

È possibile, infine, recarsi da un giudice per chiedere la divisione forzata della comunione. Qualsiasi proprietario può ricorrere alla divisione giudiziale.

Per prima cosa, il giudice cercherà di dividere il bene in natura, ad esempio nel caso di più villette che possano trasformarsi in diverse unità immobiliari. Occorre il consenso di tutti i proprietari. Se non è possibile questa divisione, il giudice dispone la vendita dell’immobile e la divisione del ricavato tra i proprietari in maniera proporzionale alle quote immesse.

La vendita a seguito di divisione giudiziale è però poco conveniente visto che l’aggiudicazione dell’immobile avviene in genere ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Per questo motivo il ricorso al giudice è sempre l’ultima delle opzioni possibili da prendere in considerazione.

È possibile cedere la propria quota di comproprietà?

Ciascun proprietario può decidere di cedere la propria quota, vendendola o donandola. La quota potrebbe anche passare in eredità se il titolare dovesse morire prima della divisione. Se, la divisione viene eseguita prima della morte, passa in successione, non la quota dell’intero bene ma una specifica sezione di questo, quella cioè risultata in proprietà a seguito della divisione. 

Chi può chiedere la divisione dell’immobile in comproprietà?

Nel momento in cui si verifica una comproprietà sullo stesso immobile, ciascuno dei proprietari può chiederne la divisione in qualsiasi momento (il diritto infatti non è soggetto a prescrizione), anche un giorno dopo la nascita della comunione stessa. 

La divisione andrà eseguita obbligatoriamente anche se a chiederlo è uno solo dei contitolari. In caso di mancato accordo sulle modalità di divisione, l’interessato può rivolgersi al giudice del tribunale ove è collocato l’immobile affinché proceda alla divisione giudiziale del bene (ossia in forma coattiva).

Divisione immobile

La divisione di un immobile in comproprietà può derivare da un accordo (divisione contrattuale), o in mancanza, da una decisione del giudice (divisione giudiziale). Occorre poi conoscere la possibilità della divisibile in natura o meno. Nel primo caso l’intero immobile viene diviso in tante porzioni per quanti sono i proprietari. È il caso della divisione di una villetta in più appartamenti. Ciascuno dei proprietari, non avrà più una quota percentuale sull’intero bene ma il 100% su una specifica parte dell’immobile. Qualora, l’immobile non sia divisibile in natura, si potrà procedere a:

• Assegnazione dell’intero bene a uno dei proprietari con liquidazione agli altri delle rispettive quote in denaro;
• Vendita dell’intero immobile a terzi e divisione del ricavato tra i proprietari.

Nella divisione contrattuale i comproprietari stipulano un accordo, con cui vengono vengono stabilite, le quote di ciascuno, la divisione e le modalità con cui vengono assegnate le porzioni e gli eventuali conguagli.

Qualora, tutti i proprietari non si accordano per una divisione contrattuale, si può effettuare la divisione giudiziale. Il diritto di chiedere la divisione è imprescrittibile. Il giudice, in primo luogo, prova a cercare un accordo tra le parti per la divisione contrattuale. In caso di esito negativo, il giudice valuta se l’immobile è divisibile in natura. In tal caso, nomina un perito per procedere alla separazione delle quote in singole proprietà tra loro indipendenti. 

Qualora la divisione in natura non sia possibile, il giudice verifica se uno dei proprietari è disponibile ad acquistare l’intero immobile liquidando, in denaro, le quote degli altri proprietari. Se nessuno dei proprietari si offre disponibile all’acquisto, il tribunale procede alla vendita coattiva dell’immobile, procedendo poi alla ripartizione del ricavato tra i proprietari secondo le rispettive quote. 

Pignoramento comproprietà immobiliare

Nel caso in cui uno dei proprietari contragga un debito e debba risponderne con i beni che costituiscono il suo patrimonio, di cui fa parte l’immobile in comunione. In questo caso, si può procedere al pignoramento della sola quota appartenente al debitore, tuttavia, con il pignoramento della quota, implicando l’intervento di un giudice, provoca una serie di provvedimenti che possono portare alla messa all’asta dell’intero immobile.

La vendita forzata, ossia la messa all’asta dell’immobile in comproprietà è un provvedimento estremo che il giudice attua quando le caratteristiche dell’immobile o la mancata disponibilità degli altri soggetti intestatari, impediscono di trovare un accordo circa il pignoramento di una delle quote.

Viene effettuata la vendita forzata dell’intero immobile, soprattutto, quando la quota del debitore non può essere separata dalle quote degli altri proprietari, se non si riesce a effettuare questa distinzione, viene messo all’asta tutto l’immobile.

Conclusioni

La comproprietà immobiliare rappresenta una realtà comune ma complessa nel panorama del diritto immobiliare. Che sia il risultato di un acquisto congiunto, di un’eredità o di un matrimonio, la gestione condivisa di un immobile richiede un’attenta considerazione sia delle leggi in vigore sia delle dinamiche interpersonali tra i proprietari.

È fondamentale che i proprietari stabiliscano chiare linee guida sulla gestione, l’uso e la manutenzione dell’immobile, nonché sulla ripartizione delle spese e delle responsabilità. Inoltre, la risoluzione delle dispute e la possibilità di vendita o trasferimento delle quote sono aspetti che richiedono un’attenta pianificazione e, talvolta, l’intervento di professionisti legali. La comproprietà immobiliare, se gestita correttamente, può essere un’opportunità vantaggiosa per tutti i partecipanti, ma richiede un impegno costante per il mantenimento di un equilibrio tra i diritti e le esigenze di ogni parte.

Domande frequenti