La compravendita è un contratto disciplinato dagli articoli dal 1470 fino al 1509 del codice civile, che la chiama semplicemente vendita. L’art. 1470 c.c. afferma che: “La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo“.
Il negozio di compravendita dà luogo alla possibilità di ricorrere alle azioni redibitorie proprie dei vizi edilizi. A tal proposito, il legislatore ha previsto apposita disciplina nel codice civile, completata anche dei copiosi interventi giurisprudenziali in materia.
I vizi si distinguono in tre categorie:
- vizi che rendono inidoneo all’uso;
- mancanza di qualità promesse essenziali;
- vizi giuridici.
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Compravendita: il negozio e i vizi del bene
La compravendita è un contratto disciplinato dagli articoli dal 1470 fino al 1509 del codice civile, che la chiama semplicemente vendita. L’art. 1470 c.c. afferma che: “La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo“.
I principali problemi che posti in giurisprudenza, riguardano la natura e gli effetti e la garanzia per i vizi della cosa i rimedi edilizi art. 1490 e ss. Il venditore è tenuto a garantire che la cosa sia immune ai vizi che la rendano inidonea a l’uso e ne diminuiscono in maniera apprezzabile il valore.
Si può mettere in evidenza che il legislatore del codice introduce una disciplina caratterizzata da una significativa diversificazione della tipologia dei vizi.
Da un lato ci sono i vizi redibitori di cui all’art. 1490 c.c., che rendono idonea la cosa all’uso o diminuiscono il valore. Il codice poi distingue questa tipologie di vizi dalla mancanza delle qualità essenziali e abbiamo un rimedio diverso. A tal proposito il legislatore ha previsto una norma ad hoc all’art. 1497 c.c., il quale afferma che quando la cosa non ha le qualità promesse il compratore ha diritto alla risoluzione secondo le regole ordinarie.
I vizi si distinguono in tre categorie. Invero, distinguiamo tre principali categoria di vizi:Pubblicità
- vizi che rendono inidoneo all’uso;
- mancanza di qualità promesse essenziali;
- vizi giuridici.
La disciplina dei vizi edilizi
Come abbiamo specificato nel precedente paragrafo, le principali tipologie di vizi sono tre: ossia vizi che rendono inidoneo all’uso, mancanza di qualità promesse e vizi giuridici.
I rimedi edilizi sono l’azione di risoluzione e la riduzione del prezzo. Con riferimento alle mancanza di qualità promesse ed essenziali, il legislatore introduce una peculiare differenzia. Apparentemente prevede l’azione di risoluzione secondo la disciplina generale del contratto, quindi la generale azione di risoluzione, salvo prevedere che soggiace al regime generale. Ciò implica che siano rispettati due termini:
- la denunzia deve essere effettuata entro 8 gg;
- la prescrizione entro un anno dalla consegna ai sensi dell’art. 1495 c.c..
La distinzione tra mancanza di qualità e vizi edilizi si attenua nell’interpretazione giurisprudenziale. Anche quando il bene è privo delle qualità essenziali, il vizio si colloca nell’ambito del diverso fenomeno regolato alla mancanza di qualità, tuttavia i rimedi sono:
- la risoluzione sottoposta a regime temporale speciale decadenza e prescrizione dei rimedi edilizi;
- l’azione di riduzione del prezzo.
Aliud pro alio
L’aliud pro alio è un vizio individuato dalla giurisprudenz,a al fine di sottrarre la tutela del compratore al regime temporale. Dunque l’interprete ha delineato una nuovo vizio di rilevante gravità, quando l’acquirente riceve una cosa diversa da quella pattuita:
- una cosa diversa propria nel genere,
- una cosa che ha funzione diversa,
- oppure cambia la sua funzione socio economica.
Il vizio è di gravità tale da determinare la classificazione sotto un genere diverso o da rendere la cosa inidonea a svolgere la funzione che nell’accordo tra le parti avrebbero dovuto svolgere.
In tal caso, opera la disciplina della risoluzione per inadempimento e ancora una volta la conseguenza principale è quella di sottrarre la tutela dai limiti temporali dei rimedi edilizi.
Riduzione del prezzo
Formalmente, la normativa non prevede il diritto di ottenere la riduzione del prezzo. La giurisprudenza e la dottrina prevalente ritengono che la riduzione sia connaturato al contratto sinallagmatico, sia in qualche modo espressione di un principio generale in forza del quale, laddove una prestazione è viziata e il suo valore diminuisce, l’altra parte per riequilibrare il contratto può ottenere la riduzione del prezzo in alternativa alla risoluzione. E’ un rimedio conservativo del contratto.
Il legislatore prevede una soluzione analoga per impossibilità parziale dovuta a causa non imputabile. In tal caso si prevede una soluzione analoga, se una prestazione non è possibile per una causa non imputabile a chi la deve eseguire, l’altra parte può ottenere anche una riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1464 c.c..
Si ritiene che la stessa esigenza di conservazione deve ritenersi sussistente quando questa impossibilità derivi da causa imputabile. Il vizio è una forma di inadempimento imparziale derivante da una causa imputabile al creditore. Quindi non ci sono ragioni per escludere il rimedio in caso di inadempimento parziale, in caso di vizi della cosa.
Vizio o violazione obbligo di custodia?
Se il difetto insorge dopo la conclusione del contratto di compravendita, nella fase che intercorre tra la conclusione del contratto e la consegna, il compratore è ormai già proprietario e ha diritto a ricevere la consegna. A carico del venditore sussiste un’obbligazione consistente nella consegna della res, inoltre deve essere consegnato il bene nello stato in cui si trova.
Se i vizi insorgono successivamente, in quel momento il venditore ha la materiale disponibilità del bene, ma il proprietario è l’acquirente, sono a carico di quest’ultimo.
Tuttavia, può accadere che in questa fase il venditore non sia diligente nell’adempimento dell’obbligo di consegna, al quale accede un onere di custodia. Il venditore dunque deve preservare il bene da eventuali vizi sopravvenuti, deve custodire il bene in modo tale che non sia colpito da vizi sopravvenuti.
Se il vizio sopravvenuto deriva da una causa imputabile alla negligenza del venditore che deve precedere la consegna, il venditore è tenuto a rispondere dell’inadempimento.
Tuttavia, non si tratta di vizio redibitorio che opera a prescindere di un’obbligazione.
Il rimedio, in questo secondo caso, potrebbe essere la riduzione del prezzo, che diventa un principio di carattere generale che desumiamo dalla disciplina dell’impossibilità parziale. E’ altresì possibile ricorrere alla risoluzione del contratto, ma in questo caso è sottoposta a regime ordinario.
Vizi giuridici
Infine, la compravendita può essere inficiata da vizi giuridici, quando il bene in tutto o parte altrui o il bene gravato da diritti altrui. In tal caso si realizza l’evizione totale e parziale, i rimedi sono:
- l’art. 1480 c.c. vendita di cosa parzialmente altrui,
- artt. 1478 e 1479 c.c. sulla vendita cosa altrui,
- art.1482 c.c. cosa gravata da grazia reale e altri vincoli. In questo diversa ipotesi, si concretizza una sorta di evizione qualitativa. Il bene è gravato da diritti reali o altri vincoli.
Se subisce l’evizione totale e della cosa per effetto di diritti che ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcire il danno. In caso di evizione totale si applica la disciplina dell’art. 1480 c.c., ossia la disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui. Dunque l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, quando non avrebbe concluso il contratto senza quella parte che non gli è stata trasferita, oltre alla riduzione del prezzo.
Se subisce evizione totale non ha acquisito alcun diritto, in questo caso il contratto si scioglie per effetto dell’evizione e dà diritto al risarcimento del danno.
Onere della prova
In fine, possiamo esaminare la questione dell’onere della prova in caso di vizi del contratto di compravendita.
A tal proposito ricordiamo quanto recentemente affermato dalla Cassazione. In specie, l’interprete ha sostenuto che per effetto del vizio nasce tra venditore e compratore un rapporto giuridico, connotato dall’esistenza di un diritto potestativo del compratore e una posizione di soggezione del venditore.
Sul punto le Sezioni Unite hanno asserito che quando si pone il problema dell’onere di provare i vizi, non si può richiamare la disciplina dell’inadempimento dell’obbligazione, in virtù della quale il creditore è tenuto ad allegare l’inadempimento o l’inesattezza dell’adempimento, mentre sarà il debitore a provare di aver adempiuto.
In questo caso, venendo in evidenza un diritto potestativo, il compratore che intende avvalersi del rimedio deve provare i vizi, in quanto deve offrire la prova del proprio diritto.
