Comprare una casa dal costruttore potrebbe essere una scelta la saggia, in quanto vi sono una serie di benefici in termini di detrazioni fiscali da sfruttare. Tra i principali vantaggi di acquistare casa dal costruttore compare la possibilità di potersi assicurare un immobile nuovo, senza problemi di tipo energetico e con la possibilità di concordare fin dall’inizio con l’impresa di costruzione la suddivisione degli spazi consentendo di poter personalizzare l’immobile come più si preferisce.
Tuttavia, la conclusione di questo contratto potrebbe essere foriero di numerosi rischi. Uno dei pericoli, oltre alla constatazione che stai nella sostanza acquistando un bene inesistente, vi è la circostanza che il costruttore ben potrebbe non avere fatto richiesta del permesso di costruire. Come è evidente l’alea di questo contratto è elevata. L’autorità competente potrebbe, infatti, decidere di non erogare il predetto permesso.
Le modalità con cui si procedere a comprare una casa dal costruttore sono molteplici, distinguiamo tra acquisto su carta, quando il contratto ha ad oggetto un mero progetto, o l’acquisto di un immobile già in costruzione.
Invero, il legislatore ha previsto molte disposizioni volte a prevenire i rischi, ad esempio in tal senso è intervenuto il legislatore con il D.Lgs. 14 del 2019, che ha introdotto l’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita e stipulare una fideiussione a garanzia dell’operazione.
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Che significa comprare casa dal costruttore?
Al momento in cui decidi di procedere all’acquisto della tua casa, hai di fronte a te due alternative. Una prima è comprare un immobile già ultimato, una seconda decidere di comprare casa dal costruttore. Entrambe le alternative presentano vantaggi e svantaggi che dovrai tener ben in considerazione per procedere alla tua scelta.
Le compravendite immobiliari, invero, sono sempre operazioni complesse che richiedono una attenta valutazione. Proprio per il carattere ingente dell’investimento effettuato è necessario un controllo in sede di stipulazione dell’atto, che coinvolge anche un pubblico ufficiale, ossia il notaio, e comporta una serie di adempimenti pubblicistici, come l‘iscrizione nei registri immobiliari.
Ognuna di queste attività, recarsi dal notaio, procedere all’iscrizione, etc comporta dei costi, talvolta elevati. Prima di procedere a scegliere la tipologia di compravendita immobiliare che meglio si addice alle tue esigenze, ti invitiamo ad un’attenta valutazione dell’affare da compiere.
Invero, in questo percorso per comprare una casa dal costruttore e non solo, vi sono diversi strumenti giuridici a tua disposizione. Una prima fase di controllo, laddove tu acquisti dal costruttore, è molto semplificata. Tuttavia a questa semplificazione corrisponde da altro lato un enorme rischio.
Infatti, tu stai sostanzialmente acquistando una res, di ingente valore, ma che non sai se verrà mai in esistenza. Proprio per questa ragione che sono state previste alcune imprescindibili regole sia dal legislatore che dal Consiglio del Nazionale del Notariato.
In particolare, quest’ultimo è intervenuto con un proprio atto, avente natura di parere, pubblicato al fine di offrire un’interpretazione della D.Lgs n. 14 del 2019, in vigore dal 16 marzo 2019. Tale guida serve a delineare una guida per gli acquisti di immobili da costruire. A tal proposito, lo stesso parare, evidenzia la necessità di assicurare degli strumenti effettivi di tutela al contraente, che in tal contesto assume una peculiare posizione di debolezza.
Le modalità di acquisto
Le modalità per comprare casa dal costruttore sono ben tre. In particolare, si tratta delle seguenti:
- L’acquisto di immobile “su carta“;
- Il contratto di compravendita di immobile da costruire;
- Acquisto dal costruttore solo ad immobile ultimato.
Si suole parlare di vendita su carta laddove sia stipulato un contratto con il quale l’acquirente intende acquistare un bene che è solamente previsto sulla “carta”. L’immobile non è stato ancora costruito, ma semplicemente il costruttore, in genere cooperative, hanno predisposto un mero progetto.
L’acquirente dunque provvede ad acquistare a scatola chiusa Il costruttore edile o la società di costruzione hanno predisposto quelli che sono i punti essenziali del progetto, ossia individuazione del terreno edificabile. Il progetto programma sia le tempistiche per la realizzazione, quindi una possibile data di consegna, sia i costi delle materie prime da impiegare.
L’acquisto su carta ha un elevato tasso di rischiosità. Uno dei pericoli, oltre alla constatazione che stai nella sostanza acquistando un bene inesistente, vi è la circostanza che il costruttore ben potrebbe non avere fatto richiesta del permesso di costruire. Come è evidente l’alea di questo contratto è elevata. L’autorità competente potrebbe, infatti, decidere di non erogare il predetto permesso.
Diversa è l’ipotesi in cui provvedi a comprare casa mediante il contratto di compravendita dell’immobile da costruire. In questo caso procederai ad assicurarti il diritto di proprietà, che tuttavia ti verrà trasferito in un momento futuro. Infatti, laddove il bene venga in esistenza, acquisterai al momento dell’ultimazione dell’immobile. A differenza del caso precedente, l’operazione è meno rischiosa. La compravendita infatti è conclusa, non solo dopo che sia stato acquisto il permesso di costruire, ma anche quando la costruzione è già avviata.
Infine, poi comprare casa dal costruttore anche ad immobile ultimato. In questo caso, il contratto non differisce da una normale compravendita. Questo, infatti, è un atto con il quale il costruttore procede a vendere il bene immobile una volta conclusi i lavori stessi. In questo caso, i rischi della vengono totalmente meno.
Comprare casa da un costruttore: la disciplina
La nuova disciplina introdotta dal D.Lgs 12 del 2019 ha introdotto alcune importanti novità in termini di disciplina al fine di comprare casa dal costruttore. Infatti, il legislatore ha previsto una serie di cautele per consentire un acquisto sicuro e privo di rischi.
In primo luogo, è stato previsto l’obbligo di concludere un contratto preliminare. Il contratto preliminare di compravendita è un contratto mediante il quale le parti, (promettente venditore e il promissario acquirente), si impegnano reciprocamente, con efficacia vincolante, ad alienare e ad acquistare l’oggetto del contratto. Con la sottoscrizione del preliminare i soggetti si obbligano giuridicamente alla stipulazione del rogito notarile.
Dunque, il contratto preliminare deve essere concluso con scrittura privata autenticata o atto pubblico innanzi al notaio. Per queste particolari tipologie di preliminare, che hanno ad oggetto un immobile futuro, è necessario procedere alla stipulazione di una polizza fideiussoria. Nella legislazione speciale quindi è prevista una tutela maggiore per il promissario acquirente, soprattutto nel caso in cui ha ad oggetto immobili da costruire, si prevede l’obbligo di rilasciar a pena di nullità la fideiussione per ogni importo rilasciato.
Ciò in quanto lì non c’è l’immobile quindi il meccanismo del privilegio della trascrizione non può operare, in questo caso ho un privilegio speciale immobile sull’immobile che mi garantisce abbastanza. Se l’immobile è da costruire non sono privilegiato perché non c’è immobile da aggredire, quindi si ha la fideiussione.
È, inoltre, previsto l’onere di stipulare una polizza decennale postuma, che è altrettanto previsto a pena di nullità del contratto di compravendita definitivo.
Quali vantaggi dall’acquisto dal costruttore?
Questa tipologia di contratto non presenta solo dei rischi, ma anche degli evidenti vantaggi. Infatti, comprare casa dal costruttore o dalla ditta costruttrice comporta la possibilità, prima di tutto, di provvedere a concordare alcune caratteristiche dell’immobile in base alla proprie esigenza.
Inoltre, non avrai gli svantaggi di acquistare un bene immobile non di moderna generazione. In particolare, l’immobile sarà realizzato secondo tecnologie moderne e i materiale più moderni, consentendoti di personalizzare l’immobile come meglio credi. La scelta di un immobile nuovo comporta anche la riduzione delle spese dovute all’energia. Ovviamente, la casa sarà predisposta in considerazione delle esigenze odierne di far fronte al risparmio energetico.
Quali sono i rischi dell’acquisto di immobile dal costruttore?
Acquistare una casa dal costruttore può sembrare un’opportunità allettante, ma comporta diversi rischi che è fondamentale considerare. Di seguito vengono analizzati in dettaglio i principali rischi associati a questa operazione.
Rischio di fallimento del costruttore
Uno dei rischi più significativi è il fallimento del costruttore. Se l’azienda che sta realizzando il progetto dovesse chiudere, l’acquirente potrebbe perdere l’anticipo versato e non ricevere mai l’immobile. Questo rischio è particolarmente elevato se non sono state adottate le dovute precauzioni, come la richiesta di garanzie bancarie o assicurative.
Ritardi nella consegna
I ritardi nella consegna dell’immobile sono un altro aspetto critico. La costruzione può subire rallentamenti per vari motivi, come problemi di approvvigionamento, condizioni meteorologiche avverse o difficoltà tecniche. Questi ritardi possono causare disagi significativi per gli acquirenti, che potrebbero trovarsi a dover affrontare costi aggiuntivi per il soggiorno temporaneo o altre spese impreviste.
Difformità tra progetto e realizzazione
C’è sempre il rischio che l’immobile consegnato non rispecchi le aspettative iniziali dell’acquirente. Potrebbero sorgere divergenze tra quanto promesso dal costruttore e la realtà finale, sia in termini di qualità dei materiali utilizzati che nella distribuzione degli spazi. Questo può portare a conflitti e a ulteriori spese per modifiche necessarie.
Assenza di permessi o normative non rispettate
Acquistare un immobile da costruire implica anche il rischio che il costruttore non abbia ottenuto i permessi necessari per la costruzione. Se le autorità competenti decidono di non concedere il permesso di costruire, l’acquirente potrebbe trovarsi in una situazione difficile e dover affrontare eventuali sanzioni o richieste di demolizione.
Costi aggiuntivi non prevedibili
Oltre al prezzo d’acquisto, ci possono essere costi aggiuntivi legati agli allacciamenti dei servizi (come acqua, luce e gas), collaudi e altre spese operative che potrebbero non essere state chiaramente comunicate all’acquirente in fase di acquisto.
Limitata protezione legale
Sebbene ci siano normative a tutela degli acquirenti, come la fidejussione bancaria o assicurativa e la garanzia decennale per vizi di costruzione, è fondamentale verificare che queste siano effettivamente fornite dal costruttore. La mancanza di tali garanzie può esporre l’acquirente a rischi significativi.
Le tutele previste dalla legge per il compratore
La normativa di riferimento, per quanto riguarda le tutele previste dal legislatore, in caso di vendita di immobili da costruire è il D.Lgs. n. 122 del 20 giugno 2005. La tutela trova applicazione per le persone fisiche, privati o imprenditori individuali.
| Tutela | Descrizione |
|---|---|
| Fideiussione | Le somme riscosse dal costruttore prima del trasferimento della proprietà debbano essere garantite dalla sottoscrizione di una fideiussione rilasciata da una Banca o un’assicurazione. Mediante la sottoscrizione della fideiussione, il futuro acquirente non dovrà aspettare la liquidazione giudiziaria dei beni per vedersi restituire le somme versate, ma sarà liquidato direttamente. |
| Frazionamento dell’ipoteca | Il notaio non può ricevere atti che trasferiscano definitivamente la proprietà di un immobile da impresa edile in cui l’ipoteca, concessa a garanzia di un mutuo acceso per la costruzione dell’immobile, non sia stata preventivamente frazionata o cancellata. In questo modo viene tutelato l’acquirente qualora il costruttore non riesca a restituire le somme. |
| Polizza indennitaria decennale | Al momento del trasferimento definitivo dell’immobile, il costruttore deve lasciare copia di una polizza della durata di dieci anni, decorrenti dalla fine dei lavori dell’immobile, a garanzia degli eventuali danni che potrebbero essere cagionati al proprietario o a terzi per la rovina dell’immobile. Gli estremi della polizza devono essere indicati nell’atto notarile. Nell’eventualità in cui la polizza non venisse consegnata, l’acquirente può rifiutarsi di adempiere e, può escutere la polizza fideiussoria. |
A ciò si aggiungono anche le agevolazioni che puoi ottenere dal comprare una casa dal costruttore, in termini di costi e agevolazioni.
Tassazione acquisto di immobili da costruttore
La tassazione cambia a seconda del momento in cui si acquista dal costruttore. Tutte e tre le tipologie di vendite sono caratterizzate dal fatto che al prezzo di acquisto è necessario aggiungere l’IVA. Soltanto se l’immobile è stato ultimato da più di cinque anni, puoi scegliere se acquistare ad IVA, oppure adottando il regime più favorevole per le persone fisiche, che prevede il pagamento dell’imposta di registro sul valore catastale (c.d. prezzo valore).
L’IVA deve essere versata al costruttore ed è pari al 4% sul prezzo nel caso in cui sia possibile chiedere l’agevolazione prima casa, oppure pari al 10% del prezzo quando non sia possibile richiedere l’agevolazione o perché si è già utilizzata l’agevolazione su quell’immobile o perché l’immobile è considerato signorile/di lusso.
Qualora fosse applicabile il regime IVA, sono scontate tre imposte fisse pari ad euro 200,00 a titolo di imposta di registro, ipotecaria, catastale, nonché euro 90,00 a titolo di tassa ipotecaria e 230,00 di imposta di bollo.
Detrazione box
Nel caso di acquisto di immobile acquistato da costruttore vi è la possibilità di richiedere la detrazione sull’acquisto del box nella misura del 36% sul costo di costruzione certificato dal costruttore stesso, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro.
All’art. 16-bis della legge 917 del 1986, fra le detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, alla lettera d) ricomprende le spese sostenute per la realizzazione di autorimesse e posti auto anche comuni.
Quali sono i costi?
Comprare casa dal costruttore comporta, come qualsiasi compravendita, una serie di oneri e imposte indirette. Tuttavia, nel caso di specie potrebbero essere in parte più contenuti. In particolare, ricordiamo i seguenti costi:
- Acquisto prima casa dal costruttore: IVA al 4%;
- Acquisto seconda casa dal costruttore: IVA al 10%;
- Se l’immobile è di lusso (abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 o A/9), l’IVA è al 22%
- Onorario del notaio per la stipula del contratto preliminare e per il Rogito;
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale (600 euro).
Come potrei constatare i costi sono molti. Tuttavia, molti di questi saranno più contenuti proprio grazie alle numerose detrazioni.
Conclusioni
L’acquisto di un immobile da costruire comporta diversi oneri fiscali che possono influenzare significativamente il costo totale dell’operazione. È fondamentale valutare attentamente questi aspetti e pianificare il budget in modo adeguato. Se desideri ulteriori informazioni o assistenza nella gestione degli aspetti fiscali legati all’acquisto della tua nuova casa, non esitare a contattarci per una consulenza fiscale online. Siamo qui per aiutarti a navigare nel complesso mondo delle transazioni immobiliari!
