Come denunciare un affitto in nero? | guida pratica

In caso di violazione dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione siamo di fronte ad un contratto d’affitto in nero. La Legge n. 190/14, art. 1, commi da 634 a 640 ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operoso dell’imposta di registro sui contratti di locazione.

L’affitto in nero non è reato ma un illecito tributario, il locatore sarà oggetto di un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Per quanto riguarda l’imposta di registro che si sarebbe dovuta versare all’atto della registrazione è prevista la responsabilità solidale del locatore che del conduttore. In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del locatore.

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Registrazione contratto di locazione

Il contratto di locazione, per poter avere efficacia verso terzi, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere effettuata da parte di una delle parti, entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione o, se anteriore, dalla sua decorrenza, utilizzando il modello RLI. Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).

La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone, se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se formato per atto pubblico o scrittura privata autentica. Nel regime ordinario di tassazione, sono dovute, al momento della registrazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Inoltre, il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali.

La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Possono provvedere alla registrazione sia il conduttore sia il proprietario (locatore). Entrambi sono responsabili in solido per il pagamento del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Come si registra il contratto di locazione?

La registrazione può essere effettuata online autenticandosi ai servizi telematici dell’Agenzia, utilizzando l’applicazione “RLI web” e senza bisogno di installare alcun software. La stessa applicazione consente sia la registrazione del contratto sia il versamento delle imposte di registro e di bollo. In alternativa, è possibile utilizzare, sempre gratuitamente, il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, oppure recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale. Per la registrazione si può anche incaricare un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Affitto irregolare

Possiamo parlare di affitto in nero, qualora:

• Il contratto di locazione non viene registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma;
• Se tra inquilino e proprietario non esiste proprio un accordo contrattuale;
• Il contratto di locazione è regolarmente registrato, ma il contenuto non rispetta gli accordi reali.

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è, anche se scritto, completamente nullo, è come se non fosse mai stato stipulato, quindi non è vincolante. Si rinvengono pesanti ripercussioni sul piano civilistico, in quanto il contratto è considerato nullo, con la conseguenza che il contratto non è vincolante e non produce effetti per le parti. In altre parole, qualora l’inquilino non paga l’affitto, il locatore non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso, né potrà azionare la procedura di sfratto. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza il rispetto dei termini previsti dalla legge, in quanto l’inquilino non potrà esigere il rispetto della durata minima della locazione prevista dalla legge.

L’obbligo di registrazione del contratto di locazione spetta al locatore, e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata e nei 60 giorni successivi, deve darne comunicazione documentata sia all’inquilino che all’eventuale amministratore di condominio. La registrazione può comunque essere effettuata anche dall’inquilino, a proprie spese. È possibile effettuare anche una registrazione tardiva, in questo caso sono previste delle sanzioni da pagare. L’inquilino pul rivalersi nei confronti del locatore per le spese sostenute se dovesse registrare lui il contratto per conto del locatore.

La Corte di Cassazione ha chiarito che, se risulta che la mancata registrazione del contratto non è frutto di un accordo tra le parti, ma il risultato di una scelta unilaterale del locatore, in questo caso, il contratto produce effetti solo per l’inquilino ma non per il proprietario dell’immobile.

Chi può denunciare un affitto in nero?

Chiunque vi abbia interesse, l’inquilino ma anche un vicino di casa. L’amministratore di condominio non è tenuto ad effettuare una segnalazione qualora venga a conoscenza di un affitto irregolare.

Quali sono le conseguenze di un affitto irregolare?

In caso di affitto in nero, rischiano sia il proprietario che l’inquilino. Le responsabilità non sono soltanto del proprietario che non ha registrato il contratto di locazione, ma anche sul conduttore.

L’affitto irregolare non è reato ma un illecito tributario, il locatore sarà oggetto di un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Per quanto riguarda l’imposta di registro che si sarebbe dovuta versare all’atto della registrazione è prevista la responsabilità solidale del locatore che del conduttore. In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del locatore.

Inoltre, si rinvengono pesanti ripercussioni sul piano civilistico, in quanto il contratto di locazione è considerato nullo, con la conseguenza che il contratto non è vincolante e non produce effetti per le parti. In altre parole, qualora l’inquilino non paga l’affitto, il locatore non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso, né potrà azionare la procedura di sfratto. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza il rispetto dei termini previsti dalla legge, in quanto l’inquilino non potrà esigere il rispetto della durata minima della locazione prevista dalla legge. Quindi il locatore non può:

• Azionare la procedura di fratto, il contratto è considerato nullo, come se non fosse mai esistito;
• Contratto nullo, l’inquilino può anche non pagare eventuali affitti arretrati e può chiedere la restituzione di quelli già versati.

Non avendo dichiarato l’affitto o avendo dichiarato un affitto inferiore, il proprietario non ha pagato l’imposta sul reddito derivante dalla locazione. L’Agenzia delle Entrate richiederà l’imposta evasa più la sanzione che va da:

• Dal 60 al 120% dell’imposta non pagata;
• Dal 90 al 180% dell’imposta non pagata se il proprietario ha registrato l’affitto, ma con un canone inferiore a quello effettivo (affitto irregolare parziale).

In caso di affitto irregolare di immobile a uso residenziale, le sanzioni aumentano del 100%. Per quanto riguarda l’inquilino, se non provvede alla registrazione neanche lui, è solidalmente responsabile per evasione fiscale insieme al proprietario.

Come denunciare un affitto in nero?

È possibile denunciare un affitto in nero mediante denuncia all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza. In particolare, è possibile denunciare alla Guardia di Finanza recandosi di persona presso il comando territoriale più vicino. In questo caso non è possibile sporgere denuncia in forma anonima, cosa che è possibile mediante denuncia all’Agenzia delle Entrate.

La denuncia presso la Guardia di Finanza ha la stessa forma di una denuncia ordinaria, occorre indicare le proprie generalità e spiegare nel dettaglio la situazione, allegando anche delle prove che dimostrino l’effettiva esistenza dell’affitto irregolare. La segnalazione dell’affitto senza contatto può essere fatta direttamente negli uffici della Guardia di Finanza oppure scaricando il modulo pdf di esposto presso il sito ufficiale della Finanza e consegnandolo a mano.

La segnalazione all’Agenzia delle Entrate può essere fatta da chiunque sia a conoscenza della situazione di irregolarità ed è ammessa la denuncia anonima. In questa sede, gli inquilini possono anche provvedere a regolarizzare la situazione con la registrazione del contratto. Questa, anche se tardiva, eviterà che l’inquilino sia responsabile in solido dell’evasione fiscale con il proprietario.

Conclusioni

Denunciare un affitto in nero è un atto di responsabilità civica che contribuisce al benessere della comunità e alla giustizia fiscale. Non solo aiuta a contrastare l’evasione fiscale, ma anche a proteggere entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione.

Un contratto regolare, infatti, garantisce diritti e doveri sia per l’inquilino che per il proprietario. Tuttavia, denunciare un affitto irregolare può essere una decisione difficile e potenzialmente rischiosa, quindi è essenziale procedere con cautela e consapevolezza. Il supporto di un avvocato può essere molto utile in questo processo. E’ anche importante essere a conoscenza delle possibili sanzioni per evitare qualsiasi forma di ritorsione.

Domande frequenti