Cessione di immobile strumentale fuori dal pro rata IVA

Quando la vendita (occasionale) di immobili strumentali è esclusa dal pro rata di detrazione e come applicare correttamente l’art. 19-bis DPR n. 633/72.

La cessione di un immobile strumentale pone un tema per chi opera con attività miste: entra o no nel calcolo del pro rata IVA ex art. 19-bis DPR n. 633/72, comma 2? La recente Risposta AE n. 231/2025 ha confermato che la vendita di un bene strumentale rientra tra le operazioni da escludere dal pro rata, perché tipicamente straordinaria e non rappresentativa dell’attività ordinaria del soggetto passivo, evitando alterazioni della percentuale di detrazione annuale In parallelo, l’evoluzione giurisprudenziale sulla nozione di “beni ammortizzabili/beni d’investimento” consolida un approccio sostanziale coerente con l’art. 174, par. 2, lett. a), della Direttiva IVA, con ricadute pratiche nel calcolo del pro rata e nella pianificazione fiscale.
Cos'è il pro rata IVA
Il pro rata è il meccanismo che determina la percentuale di detrazione per soggetti che effettuano sia operazioni imponibili sia operazioni esenti, calcolata secondo il rapporto normativo dell’art. 19-bis, comma 1, DPR n. 633/72, con arrotondamento all’unità.
In formula, la percentuale di detrazione è data da: 

Pro rata = (Operazioni che danno diritto a detrazione / (Operazioni che danno diritto a detrazione + Operazioni esenti)) × 100%

La norma nazionale recepisce i principi unionali sul calcolo del pro rata stabiliti dalla Direttiva 2006/112/CE, che prevede esclusioni specifiche per evitare distorsioni del rapporto rispetto all’attività effettiva del soggetto passivo.
Le esclusioni chiave dal pro rata
L’art. 19-bis, comma 2, stabilisce che per il calcolo del pro rata “non si tiene conto delle cessioni di beni ammortizzabili”, dei passaggi interni ex art. 36, ultimo comma, di alcune operazioni fuori campo e di determinate operazioni esenti quando non costituiscono attività propria o sono accessorie. L’esclusione delle cessioni dei beni ammortizzabili serve a non “falsare” la percentuale, poiché si tratta di componenti straordinarie rispetto al core business, concetto ribadito nella prassi più recente. In linea con la Direttiva, l’obiettivo è che il pro rata rifletta l’attività ordinaria e non eventi occasionali o residuali non rappresentativi della gestione tipica.
L'inclusione di operazioni straordinarie, come la vendita occasionale di un immobile strumentale, altererebbe significativamente il calcolo della percentuale di detrazione, non riflettendo più la reale proporzione tra operazioni imponibili ed esenti nell'ambito dell'attività caratteristica.
Tabella di riepilogo

Voce
Trattamento ai fini pro rata

Vendita immobile strumentale (bene ammortizzabile/di investimento)
Esclusa dal calcolo del pro rata, a prescindere dal regime IVA della cessione, per evitare distorsioni della percentuale di detrazione ex art. 19-bis, co. 2 DPR 633/72 

Passaggi interni ex art. 36, ultimo comma
Esclusi dal calcolo del pro rata per espr...