Attestato di Prestazione Energetica – APE: come funziona?

La certificazione energetica di un immobile (A.P.E.) è un documento importante per attestare qual è la capacità dell’edificio, e ne indica i consumi energetici. Per questo motivo la certificazione può essere un valido strumento per sapere qual è la spesa di energia di una casa in un anno, e spesso si tratta di una certificazione obbligatoria per legge.

La certificazione energetica è obbligatoria in particolare quando si desidera porre in affitto un immobile, oppure attuare una compravendita. Infatti le informazioni contenute nell’A.P.E. sono indispensabili al nuovo compratore per procedere con l’acquisto dell’immobile conoscendone tutte le caratteristiche.

A poter erogare un certificato di questo tipo sono i tecnici abilitati come ingegneri o architetti, dopo una attenta analisi degli effettivi consumi dell’immobile e delle sue prestazioni energetiche. In questo sopralluogo è fondamentale analizzare tutti gli spazi dell’abitazione, per constatare eventuali cause di dispersione di energia. Vediamo in questo articolo nel dettaglio cos’è la certificazione energetica e quando è obbligatoria.

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)

L’Attestato di Prestazione Energetica, conosciuto comunemente come A.P.E., riveste un ruolo cruciale nell’ambito dell’efficienza energetica degli edifici. Questo documento è obbligatorio secondo le normative vigenti per chiunque intenda vendere, acquistare o affittare un immobile, e offre una valutazione precisa del consumo energetico della struttura, con l’identificazione della classe energetica e dell’Indice di Prestazione Energetica (IPE).

Con il nome di Attestato di Prestazione Energetica, si indica il documento che attesta qual è la qualità termica di una casa. Questo documento non è sempre obbligatorio, e in alcune circostanze può essere considerato come uno strumento utile per conoscere i consumi specifici all’interno di un immobile.

Conoscere il consumo di energia consente anche di verificare quali possono essere eventuali cause di dispersione dell’energia, che possono riguardare la struttura stessa dell’abitazione, le finestre e le porte, e possono anche segnalare un involucro non efficiente o un impianti termico non correttamente funzionante.

Per questo si può dire che richiedere l’A.P.E. può essere una scelta facoltativa, per conoscere più a fondo la situazione energetica della propria casa. Tuttavia, come vedremo tra poco, ci sono specifiche circostanze in cui questo documento risulta essere obbligatorio.

A poter rilasciare l’Attestato di Prestazione Energetica sono professionisti come geometri, architetti o ingegneri che devono attuare una ispezione accurata dell’edificio per individuare il consumo energetico, possibili problematiche di dispersione e redigere l’A.P.E. Non è possibile ottenere un documento di questo tipo senza l’intervento di un esperto.

La normativa

La legislazione che regola l’Attestato di Prestazione Energetica è robusta e in continua evoluzione. In Italia, il Decreto del 26 giugno 2015 relativo all’Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici rappresenta la base normativa dell’APE, in cui si definiscono le metodologie di calcolo, prescrizioni e requisiti minimi, con l’obiettivo di  uniformare le pratiche di certificazione energetica. Questa normativa si colloca all’interno del quadro più ampio della Direttiva europea EPBD, che mira a ridurre le emissioni di CO2 e il consumo energetico entro il 2030, in preparazione all’ambizioso obiettivo della neutralità climatica entro il 2050.

Quando l’A.P.E. è obbligatorio

In alcune circostanze scegliere di utilizzare un certificato di questo tipo può essere vantaggioso per conoscere la situazione del proprio immobile, come operazione del tutto facoltativa. Tuttavia in alcuni casi è obbligatorio richiedere la certificazione energetica. Si tratta principalmente dei seguenti casi:

• Edifici di nuova costruzione: devono essere dotati di una certificazione energetica necessariamente;
• Edifici ristrutturati: in questo caso si intendono edifici le cui opere di ristrutturazione sono di grandi entità, ovvero coinvolgono almeno il 50% dell’involucro edilizio della casa oppure l’impianto. In questo caso la certificazione accompagna l’attestato di agibilità dell’immobile;
• Nel caso di compravendita di un immobile: la certificazione energetica va inserita insieme all’atto di vendita, ovvero chi acquista l’immobile deve poter accedere a questo documento. A dover provvedere al pagamento necessario per la certificazione, in questo caso è sempre il venditore, salvo accordi presi diversamente;
• Nel caso di locazione di un immobile: anche se un proprietario intende porre un immobile in affitto deve garantire l’accesso all’inquilino alla certificazione energetica. Anche in questa situazione il proprietario deve provvedere a aggiungere il documento insieme al contratto di affitto, a proprie spese;
• Nel caso di edificio pubblico: sono inclusi qui gli immobili con superficie utilizzata maggiore di 250 mq, con edifici pubblici utilizzati dalla pubblica amministrazione;
• Trasferimento di immobili: nel caso di donazione o trasferimento di un immobile ad uso gratuito. Si applica anche in caso di assegnazione di immobili ai soci di una società;
• Per accedere alle agevolazioni edilizie: in alcuni casi viene richiesta la certificazione energetica.

Aggiornamento dell’A.P.E.

In tutti questi casi è necessario allegare la certificazione energetica ad altri documenti legati all’immobile, in modo che il soggetto che andrà ad utilizzarlo possa conoscere le specifiche termiche dello stesso. Inoltre, in base all’art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005, la certificazione energetica deve essere aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione significativa, che coinvolga parti cruciali dell’edificio e superi il 25% della superficie totale. Questi interventi potrebbero modificare la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare, come ad esempio la sostituzione di porte d’ingresso, l’installazione di cappotti termici, la sostituzione degli infissi, la ristrutturazione del tetto o l’installazione di impianti di energia rinnovabile.

In un contesto normativo sempre più complesso, l’APE non è solo un obbligo legale, ma assume un ruolo strategico nel promuovere la sostenibilità ambientale e nell’ottimizzare l’efficienza energetica degli edifici. Questo contribuisce alla riduzione delle emissioni di CO2 e al raggiungimento degli obiettivi di neutralità climatica, dimostrando l’importanza di un approccio responsabile verso l’ambiente nel settore immobiliare.

Come richiedere un’A.P.E.

L’Attestato di Prestazione Energetica – APE deve essere elaborato esclusivamente da professionisti accreditati, come prescritto dal DPR 16 aprile 2013, n. 75. Questi professionisti, noti come certificatori energetici, sono esperti nel campo dell’efficienza energetica degli edifici e possono appartenere a diverse categorie professionali, tra cui architetti, ingegneri e geometri. Il sopralluogo a questo proposito è importantissimo, per poter analizzare tutta una serie di fattori che influiscono sui consumi di energia.

In particolare, il tecnico esperto deve verificare:

• La situazione che riguarda infissi e murature;
• Elementi costituitivi dell’immobile e ambienti;
• Come avviene la produzione di acqua calda;
• Come avviene il riscaldamento degli ambienti;
• Come avviene il raffreddamento degli ambienti;
• Quale impianto è presente nell’abitazione;
• Se sono presenti sistemi per la produzione di energia rinnovabile, come i pannelli solari.

Tutti questi dati vengono analizzati con particolari strumenti e software, per permettere ai tecnici di redigere il documento finale della certificazione energetica. Va ricordato che nel caso in cui l’immobile venga sottoposto a lavori di ristrutturazione, la vecchia certificazione energetica potrebbe non essere più fedele alla situazione aggiornata, per cui sarà necessario redigerne un’altra.

I certificatori energetici sono autorizzati a redigere l’A.P.E. con una validità di 10 anni, garantendo la conformità alle normative nazionali e regionali vigenti. La formazione, supervisione e accreditamento dei certificatori energetici sono gestiti dalle Regioni attraverso leggi regionali specifiche. Tuttavia, alcune Regioni italiane devono ancora adottare normative proprie in materia, in tal caso si applica la legge nazionale (D.Lgs. n. 192/05). Le informazioni relative agli APE sono archiviate dalle Regioni e dalle Province autonome nel proprio catasto e trasmesse al Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE), gestito dall’ENEA. Alcune Regioni italiane, come Lombardia, Liguria, Piemonte, Emilia-Romagna, Marche e Sicilia, hanno istituito un catalogo pubblico e consultabile online degli esperti accreditati.

Quanto costa far redigere questo documento?

Per quanto riguarda i costi, il prezzo medio di un APE redatto può variare tra i 300 e i 400 euro. Il tempo necessario per ottenere l’A.P.E. dipende dalla località, dalle caratteristiche del distretto e dal tipo di edificio, con un processo che può richiedere mediamente tra le 4 e le 8 settimane. Tuttavia, è importante notare che queste sono indicazioni generali e che le tempistiche e i costi possono variare in base alla specifica regione o zona, regolamentata in modo diverso.

Il prezzo solitamente aumenta se l’ispezione si effettua su un grande stabile o su una villa, tuttavia non raggiunge mai cifre troppo elevate. Nel prezzo devono essere compresi i costi per l’IVA e per eventuali spese aggiuntive a carico del professionista.

Certificazione e annunci di vendita

Ad oggi vendere casa online è un’operazione piuttosto consueta, e lo stesso accade nel caso di un affitto. Risulta importante sapere che quando si decide di mettere in vendita o in affitto un immobile, anche online, è necessario allegare alle informazioni anche la certificazione energetica.

Come visto prima, si rientra in questi casi tra le casistiche in cui tale documento è obbligatorio, tuttavia va ottenuto in un momento precedente a quando si propone l’immobile in vendita o in affitto. Ogni annuncio dovrà quindi essere dotato di certificazione: si tratta di un obbligo di legge.

Se questo documento non è presente nell’annuncio, il venditore o proprietario della casa può anche essere multato, fino a 3.000 euro in denaro, per la mancata presentazione di tale certificazione.

Quando non è necessario il documento

Abbiamo visto in quali casi è obbligatorio redigere il documento, tuttavia non sempre tale certificazione risulta obbligatoria. In particolare, non è necessaria nei seguenti casi:

• Se l’immobile è già dotato di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) valido rilasciato prima del 6/06/2013, dall’entrata in vigore della norma;
• Per fabbricati isolati con superficie inferiore a 50 mq;
• Per fabbricati industriali e artigianali, che sono riscaldati o raffreddati per esigenze di produzione;
• Se gli ambienti sono riscaldati tramite reflui energetici, del processo di produzione, che altrimenti non possono essere utilizzati;
• Fabbricati agricoli o rurali non adibiti ad abitazione, senza impianti di climatizzazione;
• Edifici in cui non è prevista la permanenza di abitanti o lavoratori, ovvero magazzini e depositi, locali macchina, cantine, autorimesse e così via;
• Edifici adibiti allo svolgimento di attività religiose;
• Unità collabenti ovvero ruderi;
• Fabbricati in costruzione in cui non è presente l’agibilità al momento della compravendita;
• Manufatti che non rientrano nella categoria di edifici, come serre o piscine.

Cosa si rischia senza APE? E per il Superbonus?

La mancata redazione dell’APE può comportare multe che vanno da 1.000 a 18.000 euro, sottolineando l’importanza di rispettare rigorosamente i requisiti normativi e di sottoporre gli edifici a una valutazione energetica accurata. Questo aspetto è cruciale poiché evidenzia la necessità di conformarsi alle norme vigenti per garantire un ambiente edilizio più efficiente dal punto di vista energetico.

Un altro aspetto rilevante dell’APE riguarda l’accesso agli incentivi come il Superbonus, che ha acquisito una notevole importanza negli ultimi anni. Per poter usufruire di tali agevolazioni, è emersa la necessità di disporre di una nuova tipologia di certificazione energetica, nota come APE convenzionale. Questo tipo di documento è strettamente legato alla pratica del Superbonus e si distingue dall’APE standard. Il suo scopo principale è dimostrare un notevole miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio, confrontando l’APE precedente all’intervento con quello successivo, al fine di accedere a specifici incentivi e agevolazioni.

Le principali differenze dell’APE convenzionale rispetto al suo omologo standard includono il fatto che si riferisce all’intero edificio e può essere redatto per unità immobiliari funzionalmente indipendenti, dotate di almeno un accesso autonomo. Infine, non deve essere presentato alla Regione, ma è allegato all’Asseverazione del tecnico in forma di dichiarazione sostitutiva d’atto notorio, semplificando così il processo di ottenimento dell’attestato.

Conclusioni: le prospettive per il futuro

La Direttiva Europea sulle Prestazioni Energetiche nell’Edilizia (EPBD) sta ridefinendo il panorama dell’efficienza energetica degli edifici. Con l’obiettivo di rendere gli edifici a emissioni zero entro il 2030, la nuova direttiva introduce standard minimi di prestazione energetica e promuove l’adozione di soluzioni innovative. In questo contesto normativo in evoluzione, l’APE rimane uno strumento fondamentale, che fornisce informazioni chiare e trasparenti sulla prestazione energetica degli edifici.

In Italia, l’APE è diventato un elemento essenziale in diverse transazioni immobiliari, essendo obbligatorio per la vendita e la locazione di un immobile. La sua importanza è destinata a crescere ulteriormente con l’attuazione della direttiva EPBD, poiché diventerà uno strumento ancora più completo e informativo per acquirenti, venditori e locatari. L’Attestato di Prestazione Energetica – APE si basa su metodologie standardizzate che prendono in considerazione parametri come il consumo energetico e la classe energetica dell’edificio. Tuttavia, non tiene conto del comportamento degli utenti o delle condizioni climatiche reali. Ciò implica che, sebbene fornisca una valutazione accurata delle prestazioni energetiche in condizioni ideali, potrebbero verificarsi variazioni nei consumi effettivi in base all’utilizzo e all’ambiente circostante.

La recente introduzione di nuovi requisiti, derivanti dalla direttiva EPBD, avrà un impatto significativo sul mercato immobiliare. Oltre ai requisiti più rigorosi per l’ottenimento dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), ora è richiesto che l’APE contenga raccomandazioni tecnicamente fattibili per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio stesso. Inoltre, ciascuno Stato membro dovrà istituire una banca dati sulle prestazioni energetiche degli edifici, rendendola accessibile agli acquirenti con il consenso dei venditori.

Questi cambiamenti sono progettati per arricchire ulteriormente l’APE, rendendolo un documento ancora più informativo e utile per tutti coloro coinvolti nel mercato immobiliare. Ora, rimane da vedere come gli Stati membri si adopereranno per implementare tali requisiti e quali benefici porteranno all’intero settore.

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