Le categorie catastali sono dei simboli che stanno ad indicare la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane. Nella categoria catastale A/10 rientrano gli immobili destinati a studi o uffici privati. Sono destinati a questa categoria tutti gli immobili per cui sono presenti impianti, finiture o strutture da adibire allo svolgimento di attività professionale. Rientrano in questa categoria gli immobili con caratteristiche tali da essere destinati allo svolgimento di un’attività professionale. Appartengono a questa categoria uffici, gabinetti medici, laboratori per analisi, laboratori odontotecnici, scuole private ecc..
Il gruppo A prevede immobili ad uso ordinario, e abitazioni, e nello specifico, possono rientrare nella categoria A/10 alcune strutture, con destinazione d’uso professionale. Tutte le altre categorie dello stesso gruppo rientrano invece nelle strutture abitabili. Ma quali sono i requisiti per un immobile per rientrare nella categoria catastale A/10?
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Cosa significa categoria catastale A/10?
Un immobile per poter rientrare nella categoria A/10 deve essere adibito ad ufficio o studio privato. Se l’immobile scelto per aprire l’attività di ufficio o studio privato è, ad esempio, accatastato in A/2 occorre effettuare il cambio di destinazione d’uso (occorre un’autorizzazione comunale). In caso contrario si verifica un abuso edilizio. Per conoscere la categoria catastale di un immobile occorre effettuare una Visura catastale.
Se un fabbricato presenta due tipologie diverse di destinazioni d’uso, una per abitazione e un’altra per ufficio trova applicazione il criterio della prevalenza, si considera la maggiore superficie utile occupata.
Nella Visura catastale estratta dal portale dell’Agenzia delle Entrate è possibile avere informazioni anche sulla:
- superficie catastale in metri quadri;
- classe e rendita catastale;
- dati anagrafici degli intestatari dell’immobile;
- natura e quote dei diritti reali;
- variazioni catastali;
- note sugli atti di provenienza.
Uffici e studi: come si pagano le tasse
Prima di vedere quali sono i requisiti per poter consentire ad un immobile di rientrare nella categoria A/10, vediamo un accenno di quali sono le imposte che si devono pagare per queste strutture. La prima tassa a cui pensare è l’IMU, se si è proprietari di una struttura in questa categoria del catasto.
In Italia l’IMU non deve essere pagata se si tratta di una struttura adibita a prima casa. Questo vuol dire che gli immobili di proprietà in cui è stabilita la residenza stabile come prima casa, non prevedono l’applicazione dell’IMU, che si paga solamente per gli altri immobili di proprietà .
Ma cosa accade se si possiede un ufficio, o uno studio, per svolgere la propria attività professionale? Salvo agevolazioni specifiche che possono essere introdotte in particolari periodi o zone d’Italia, l’IMU si paga anche sugli immobili di proprietà che rientrano nella categoria catastale A/10.
Queste strutture non possono usufruire dell’esenzione prima casa perché non rientrano in una delle categorie catastali destinate ad abitazione, per cui se si possiedono strutture di questo genere, è necessario informarsi al Comune di riferimento sull’Imposta Municipale Unica da versare ogni anno.
Requisiti categoria catastale A/10
Rientrano in questa categoria tutte le strutture utilizzate per essere adibite ad uffici o studi professionali, per cui devono avere caratteristiche peculiari per potervi rientrare.
Non deve trattarsi di un immobile ad uso abitativo: in questo caso, se si desidera convertire questo tipo di struttura è necessario procedere a lavori specifici di ristrutturazione, oppure chiedere di cambiare la categoria catastale.
Tra i requisiti per poter rientrare in questa categoria, prima di tutto vi è la struttura stessa dell’immobile, con la presenza di locali specifici adatti alla professione. Un esempio sono i laboratori medici, oppure gli uffici, le scuole private.
Per consentire ad un immobile di rientrare in questa categoria, l’immobile deve essere destinato ad un uso professionale, ovvero non ad uso abitativo. Inoltre, vengono applicate le imposte come visto prima, e questo genere di immobili può anche essere posto in affitto a terzi per lo svolgimento di un’attività professionale.
Come cambiare la destinazione d’uso dell’immobile?
La destinazione d’uso di un immobile è un elemento piuttosto importante, che rientra nelle indicazioni delle singole categorie catastali. Una abitazione può diventare un ufficio o viceversa se si decide di variare la destinazione d’uso dell’immobile.
Per cambiare la destinazione d’uso, oltre ad essere necessari talvolta degli interventi di ristrutturazione edilizia specifici, è necessario chiedere le opportune autorizzazioni al Comune per il passaggio. Risulta quindi possibile cambiare la categoria catastale di un immobile, per passare per esempio da un ufficio, con categoria A/10, ad un’abitazione vera e propria di categoria A/2. La trasformazione deve essere effettuata con l’ottenimento di una specifica autorizzazione comunale. In mancanza di autorizzazione da parte del Comune in cui si trova l’immobile, si configura un vero e proprio abuso edilizio.
Tuttavia per procedere il consiglio è quello di informarsi opportunamente al Comune di appartenenza dell’immobile. Esistono anche alcune situazioni particolari in cui un immobile è utilizzato sia per uso abitativo che come studio professionale o ufficio. In questo caso sono presenti di fatto più destinazioni d’uso: qual è la categoria catastale di riferimento?
Si utilizza in questo caso, per determinare la categoria, un criterio di prevalenza, ovvero si stabilisce la categoria in base alla maggiore superficie utilizzata. Se la maggiore superficie è destinata ad uso abitativo, potrà rientrare nella categoria A/2, se invece ha una maggiore superficie utilizzata per lo studio professionale, rientrerà nella categoria A/10.
Si può mettere in affitto un ufficio o uno studio?
Se sei proprietario di un immobile con categoria catastale A/10, puoi decidere di voler mettere in affitto la struttura a terzi, chiedendo il pagamento di un canone a cadenza mensile. Se si tratta di affittare uno spazio per professionisti e lavoratori, non ci sono problemi di sorta.
Tuttavia le cose cambiano se vuoi affittare ad uso abitativo un immobile di categoria A/10. In questo caso non puoi procedere ad affittare questa struttura a terzi per uso abitativo finché la categoria rimane quella dedicata a uffici e studi.
Ancora una volta, per poter procedere in questo modo dovrai modificare la categoria catastale specifica, chiedendo l’autorizzazione al Comune di competenza, e dovrai procedere eventualmente con lavori di ristrutturazione per rendere abitabile l’immobile.
Nello stesso modo, se desideri porre in affitto un immobile destinato ad uso abitativo, come ufficio o studio, dovrai convertire la relativa categoria catastale, e sistemare gli spazi per poter essere utilizzati per un’attività professionale.
Tieni presente che nel momento in cui stipuli un contratto di affitto, dovrai nel contratto indicare i dati catastali dell’immobile, per cui non puoi destinare un immobile ad un utilizzo se i dati rilevano una destinazione d’uso differente.
Lo stesso vale anche per eventuali attività di B&B o affittacamere, per cui non è possibile procedere se la struttura è appartenente alla categoria A/10.
Trasferimento della residenza
Alcuni si chiedono se sia possibile trasferire la propria residenza in una struttura di proprietà che rientra nella categoria catastale A/10. Questa scelta può essere vantaggiosa in alcune circostanze specifiche, tuttavia, per gli stessi motivi visti sopra, non è possibile spostare in questo modo la residenza se l’immobile non è adibito e censito come abitazione.
In questo caso è necessario quindi presentare una richiesta di cambio di destinazione d’uso dell’immobile, e disporlo ad abitazione anche tramite appositi lavori. Per poter chiedere il trasferimento di residenza, una volta che l’immobile è idoneo, si può procedere al Comune di competenza, e si dovrà provvedere al pagamento delle imposte in base alle normative italiane.
Se non conosci qual è la destinazione d’uso di un immobile di cui sei proprietario, puoi richiedere l’accesso ad una visura catastale, contattando l’Agenzia delle Entrate o un ufficio del catasto competente sul territorio. In questo modo potrai accedere a diverse informazioni utili, come la destinazione d’uso, le caratteristiche e la categoria catastale dell’immobile di cui sei proprietario.
