I soggetti espatriati all’estero per motivi di lavoro (cittadini italiani e non), hanno la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa, rispettando alcune condizioni, senza avere l’obbligo di spostare la residenza nell’immobile nei 18 mesi (come previsto in caso ordinario), dietro dichiarazione da rilasciare al momento dell’acquisto.
L’agevolazione prima casa consente di ottenere una riduzione delle imposte indirette (Iva o registro) dovute al momento dell’acquisto della prima casa in Italia. Lo stesso tipo di agevolazione può essere richiesta, con condizioni aggiuntive da rispettare, da parte di soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro. Rispettando le condizioni richieste questi lavoratori hanno la possibilità di acquistare la prima casa in Italia, senza avere l’obbligo di ivi spostarvi la residenza nel periodo di 18 mesi.
Detto questo, andiamo schematicamente a vedere le condizioni ordinarie dell’agevolazione prima casa per poi passare alla disciplina prevista per i soggetti espatriati all’estero per motivi di lavoro.
Indice degli argomenti
Come funziona l’agevolazione per acquisto prima casa
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa è un bonus che viene concesso al soggetto che decide di acquistare il suo primo immobile e garantisce una riduzione delle imposte indirette dovute all’acquisto. Si tratta, in particolare dell’imposta di registro se l’acquisto dell’immobile avviene da privato, dove l’imposta scende dal 9% al 2% (con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna), oppure dell’IVA, che scende dal 10% al 4% se l’immobile viene acquistato da impresa. Per accedere all’agevolazione è necessario il rispetto di specifiche condizioni, tra cui:
- Non possedere altre abitazioni in tutto il territorio nazionale, oltre quella per le quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
- Non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- Essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
- Non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.
L’agevolazione si applica esclusivamente alle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/7, A/11, escludendo quindi gli immobili di lusso (A/1, A/8, A/9). Risulta anche possibile includere eventuali pertinenze strettamente correlate all’immobile.
Se desideri approfondire l’agevolazione ed i suoi requisiti puoi trovare molte informazioni in questo articolo dedicato: “Agevolazione prima casa: IVA e imposta di registro“.
Agevolazione prima casa in favore di persone trasferite all’estero per ragioni di lavoro
Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i soggetti trasferiti all’estero per motivi di lavoro. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, nella sezione in cui vengono indicate le condizioni di accesso al beneficio prima casa, in caso di acquisto dell’abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 o A/9), per i soggetti trasferiti all’estero.
L’agevolazione legata alla riduzione dell’imposta di registro (con aliquota 2%) riguarda agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, previsti per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro. L’applicazione della norma è ancorata ad un requisito oggettivo, ma non ci sono limitazioni soggettive legate alla cittadinanza del soggetto1.
La normativa: la nota II-bis, comma 1, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR
“fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso (…), devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento (…)“.
Per l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta è necessario che l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. Per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. Da specificare il fatto che la normativa non è rivolta soltanto ai cittadini italiani, ma anche ai soggetti con cittadinanza estera (l’agevolazione è slegata dalla cittadinanza del richiedente).
Nuove condizioni richieste per l’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero
Possiamo affermare, quindi, che il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto in Italia della prima casa (abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9) esclusivamente al verificarsi congiuntamente delle seguenti disposizioni:
- Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero;
- L’immobile acquistato in Italia deve essere ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi aveva la residenza o svolgeva l’attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.
Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. La norma non pone riferimenti all’iscrizione AIRE relativa al trasferimento all’estero del soggetto, e nemmeno alla cittadinanza del richiedente.
Detto questo andiamo ad approfondire con quanto indicato nella Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate.
Trasferimento verso l’estero per ragioni di lavoro
La norma riguarda le persone fisiche che si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento (rispetto alla versione previgente), il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione.
Residenza in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero
La norma richiede che la persona fisica abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.
Luogo di acquisto dell’immobile
La norma richiede che il soggetto abbia acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 28/E/25, ha chiarito che l’agevolazione prima casa per i cittadini trasferiti all’estero può essere applicata per l’acquisto di un immobile situato in qualsiasi comune in cui l’acquirente abbia risieduto o lavorato prima del trasferimento all’estero, e non necessariamente nell’ultimo comune di residenza o di attività in Italia.
Nel caso specifico, un contribuente trasferitosi all’estero intende acquistare un’abitazione in un comune in cui ha risieduto per oltre 20 anni, ma che non è né il suo comune di nascita né quello dell’ultima residenza in Italia. L’Agenzia ha confermato che il beneficio è applicabile, riconoscendo che la norma non vincola il concetto di “prima del trasferimento” esclusivamente agli ultimi anni prima dell’espatrio.
Questa interpretazione si basa su una lettura ampia della normativa, finalizzata a valorizzare il legame del contribuente con il territorio italiano. Tale approccio conferma l’intento del legislatore di favorire il riacquisto della prima casa in Italia per gli emigrati, senza restrizioni legate all’ultimo comune di residenza o lavoro.
Ulteriori condizioni dell’agevolazione prima casa
Resta fermo che, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis. Mentre, non è richiesto, nella fattispecie in esame, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato. Tale ultimo requisito non è richiesto al contribuente sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infra-quinquennale dell’immobile agevolato.
L’agevolazione prima casa, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, è fruibile, ai sensi dell’articolo 69, co. 3, della Legge 21 novembre 2000, n. 342, anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito per successione o donazione.
| L’articolo 69, co. 3, della Legge n. 342 del 2000 prevede che le “imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione“. |
Disciplina per i trasferiti all’estero per motivi NON lavorativi
Leggendo la normativa novellata possiamo individuare anche una disciplina applicabile ai soggetti trasferiti all’estero per ragioni non lavorative (motivi familiari, di studio, sanitari, etc.).
La lettera a) della Nota II-bis detta condizioni particolari esclusivamente per il caso in cui l’acquirente sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ma non esclude dal beneficio i soggetti trasferiti per ragioni non lavorative. Un’interpretazione in tal senso esporrebbe nuovamente la norma al biasimo comunitario.
Condizioni per l’accesso al beneficio
Il soggetto trasferito all’estero per ragioni non lavorative può accedere al beneficio prima casa alle medesime condizioni applicabili a tutti gli altri soggetti, ovvero impegnandosi al trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito.
Questa interpretazione trova conferma nella genericità dell’espressione utilizzata nella prima parte della lettera a), che nel fissare la condizione “generale” della residenza, richiede che l’acquirente abbia “o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza“. Tale condizione opera per tutti i soggetti acquirenti, senza differenziazioni.
Conferma della prassi dell’Agenzia delle Entrate
Ulteriore conferma di questa posizione si trae dalla risposta ad interpello n. 238/2024 dell’Agenzia delle Entrate, che nega il beneficio ad un soggetto che, non potendo essere considerato “trasferito all’estero per ragioni di lavoro” in quanto al momento del rogito lavora in Italia, non è riuscito a trasferire la residenza in Italia entro 18 mesi dal rogito.
Emerge chiaramente che, in assenza della situazione peculiare del “trasferimento all’estero per ragioni di lavoro“, il contribuente avrebbe potuto accedere al beneficio trasferendo la residenza entro 18 mesi.
Consulenza fiscale online
Sulla base delle informazioni raccolte è possibile confermare il fatto che vi sia una particolare disposizione volta a tutelare la possibilità di acquisire il primo immobile in Italia da parte di cittadini italiani (e non) fiscalmente residenti all’estero. Per tutelare le loro esigenze di soggetti emigrati e di lavoro all’estero il legislatore ha concesso la possibilità di essere esonerati dall’obbligo di spostare la residenza nell’immobile nei diciotto mesi dall’acquisto (come avviene ordinariamente). Questo può avvenire attraverso una autocertificazione da rilasciare nell’atto di acquisto dell’immobile, dove il soggetto può dichiarare di essere espatriato per lavoro. Inoltre, qualora il cittadino italiano acquirente non abbia espresso tale autocertificazione ha la possibilità di rettificare l’atto di acquisto nei diciotto mesi successivi, a meno che questo non crei problematica con l’attività di accertamento dell’Agenzia delle Entrate.
Un ultimo aspetto su cui effettuare le dovute valutazioni riguarda le modifiche intervenute nelle condizioni richieste le quali fanno riferimento esclusivamente a trasferimenti all’estero dovuti per motivi di lavoro, andando ad escludere altre motivazioni (famigliari, di studio, etc) dall’applicazione di questa agevolazione.
Cerchi di capire come sfruttare le agevolazioni prima casa pur essendo residente all’estero? La normativa può essere complessa, ma con una consulenza specializzata, potrai navigare facilmente tra le leggi e scoprire come massimizzare i benefici fiscali per il tuo investimento immobiliare in Italia. Non lasciarti sfuggire questa opportunità per fare un passo avanti verso il tuo sogno di una casa in Italia!
Domande frequenti
In caso di mancato rispetto dei requisiti (come la vendita dell’immobile prima di 5 anni senza reinvestimento o la mancata acquisizione dell’immobile nel Comune di residenza), sarà necessario restituire le agevolazioni ricevute, con l’aggiunta di sanzioni e interessi.
Sì, anche i residenti all’estero possono accedere alle agevolazioni prima casa in Italia, purché rispettino determinati requisiti, come non essere titolari di diritti di proprietà su altre abitazioni in Italia ottenute con agevolazioni prima casa.
Note
1 – Secondo la Circolare n. 3/E/24 – “La novella normativa è volta anche a superare la procedura di infrazione n. 2014/4075 della Commissione Europea, secondo la quale la nota II-bis), comma 1, lettera a), primo periodo, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR31, attuava una discriminazione, fondata sulla nazionalità, nei confronti dei cittadini di altri Stati UE. Risultavano, infatti, esclusi dalla predetta agevolazione i cittadini non italiani che non intendessero stabilirsi in Italia“. La nuova disposizione, quindi, è applicabile indistintamente dai cittadini, anche esteri, che rispettano i requisiti oggettivi richiesti.
