Ai sensi dell’art. 16, co. 1 del D.L. n. 63/2013 la detrazione IRPEF per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis del TUIR, nel limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare nella misura del 50%. Questa detrazione fiscale, fruibile in dichiarazione dei redditi riguarda anche le unità immobiliari in fabbricati interamente ristrutturati.

La detrazione IRPEF del 50%, quindi, non riguarda soltanto la ristrutturazione di casa, ma anche, a determinate condizioni, le compravendite immobiliari. Per poter sfruttare questa detrazione fiscale è necessario acquistare un’unità immobiliare ad uso abitativo all’interno di un fabbricato interamente ristrutturato. Classico caso di compravendita che può essere agevolata è l’acquisto di un appartamento sito in un condominio. Tuttavia, è necessario tenere in considerazione che se la ristrutturazione ha interessato soltanto un immobile messo in vendita, il beneficio non può trovare applicazione.

Vediamo, di seguito, come funziona questo tipo di detrazione fiscale.

Acquisto immobili ristrutturati
Acquisto immobili ristrutturati

La detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di unità immobiliari in fabbricati interamente ristrutturati

Ai sensi del comma 3 dell’art. 16-bis del TUIR la detrazione IRPEF spetta anche all’acquirente o assegnatario di singole unità immobiliari site in fabbricati che siano nella loro integrezza oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione. Si tratta degli interventi di cui alle lett. c) e d) dell’art. 3, co. 1 del DPR n. 380/01, da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, le quali abbiano provveduto all’alienazione o assegnazione dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla data di termine dei lavori.

La detrazione fiscale compete all’acquirente o assegnatario nella misura ordinaria del 50% e si applica sul 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o assegnazione. Valore sostitutivo in via forfettaria del valore degli interventi eseguiti, con un limite massimo di prezzo ammesso di 96.000 euro.

Quindi, a prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il beneficiario deve calcolare la detrazione sulla base di un importo forfettario rappresentato dal 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.

Il limite massimo di spesa ammissibile deve essere riferito alla singola unità immobiliare e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Pertanto, nell’ipotesi in cui più persone hanno diritto alla detrazione, l’importo deve essere ripartito tra loro.

La detrazione IRPEF è fruibile dal soggetto beneficiario in 10 rate annuali di pari importo in dichiarazione dei redditi.

Chi sono i soggetti cedenti che permettono la fruizione del bonus per l’acquirente?

In questo tipo di agevolazione occorre prestare particolare attenzione verso i soggetti che effettuano la cessione dell’immobile e in particolare alle tempistiche con cui la stessa cessione avviene. In questi termini fondamentale che il soggetto venditore sia lo stesso che ha eseguito la ristrutturazione. Questo significa che se la vendita viene effettuata da una società immobiliare che a subappaltato a terzi la ristrutturazione, la detrazione in commento non risulta applicabile. Come detto, infatti, la ristrutturazione si applica “nel caso di interventi riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 6 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile”.

L’importanza della tempistica di acquisto

Affinché l’acquirente dell’unità immobiliare possa fruire della detrazione IRPEF del 50% è necessario prestare attenzione alla tempistica di acquisto dell’immobile. Infatti, la detrazione in commento è valida solo per vendite immobiliari che avvengono nell’arco di sei mesi successivi al completamento di una ristrutturazione edilizia completa del fabbricato. Qualora venga rispettato l’intervallo temporale dei 6 mesi, il calcolo della detrazione è legato non al momento in cui avviene l’acquisto, ma a quello di ultimazione dei lavori.

Sono detraibili anche gli acconti sul prezzo di compravendita?

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di compravendita.
Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Nel regolamento, inoltre, vanno anche considerati gli eventuali acconti. Su di essi, infatti, il contribuente può beneficiare della detrazione a condizione che venga stipulato un atto preliminare di vendita (o di assegnazione) e che ne sia effettuatala registrazione presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Ora, se gli acconti vengono versati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito, il contribuente, a sua scelta, ha la possibilità di far valere la detrazione o nel periodo di imposta in cui sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui viene stipulato il rogito definitivo.

La documentazione utile per la detrazione IRPEF

Per poter fruire della detrazione IRPEF è necessario conservare apposita documentazione. Tutte le transazioni per l’acquisto dell’unità immobiliare devono essere effettuate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino i dati richiesti nel caso delle ristrutturazioni ordinarie. Mi riferisco alla causale di riferimento per la normativa (art. 16-bis del TUIR), il codice fiscale del beneficiario della detrazione (che ovviamente deve coincidere col titolare del rogito) e il codice fiscale o la partita Iva della ditta cui è destinato il bonifico. Inoltre, il titolare dell’acquisto deve conservare l’atto di compravendita o di assegnazione dell’immobile (o il preliminare di vendita registrato), dal quale risulti che l’acquisto è avvenuto entro 6 mesi dall’ultimazione dei lavori e che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato.

Qualora invece l’atto di compravendita non contenesse le suddette informazioni, l’acquirente sarebbe tenuto a quel punto a farsi rilasciare dalla ditta una dichiarazione che le certifichi da inserire nell’atto di compravendita.

Quali le condizioni per fruire della detrazione in caso di acquisto di immobili totalmente ristrutturati?

Volendo schematizzare possiamo dire che le condizioni richieste per poter beneficiare della detrazione IRPEF del 50% possono essere così riassunte:

  • I lavori devono riguardare interi fabbricati (e non solo una parte degli stessi) e devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
  • Si deve trattare di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (non si ha diritto alla detrazione se sono stati eseguiti interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria);
  • Le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie devono vendere o assegnare l’immobile entro sei mesi dalla data di ultimazione dei lavori;
  • Per avere diritto alla detrazione non è richiesto che siano cedute o assegnate tutte le unità immobiliari facenti parte dell’intero fabbricato e, quindi, ciascun acquirente/assegnatario può beneficiare dell’agevolazione in relazione al proprio acquisto o alla propria assegnazione;
  • Dall’atto di acquisto o di assegnazione deve risultare il rispetto delle condizioni sopra indicate (qualora gli atti non dovessero contenere l’indicazione della data di ultimazione dei lavori o la specificazione che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente, ai fini della detrazione, è tenuto a richiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti la sussistenza delle condizioni previste per avere diritto all’agevolazione).

Quali sono gli interventi di ristrutturazione che sono agevolati?

Secondo quanto previsto dall’art. 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (DPR n. 380/01) gli interventi di ristrutturazione che consentono la fruizione dell’agevolazione sono:

  • Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
  • Gli interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (resta fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente).

Come si calcola l’agevolazione per la detrazione del 50% sull’acquisto di immobili ristrutturati?

Ipotizziamo un esempio pratico. Un contribuente ha acquistato un’abitazione al prezzo di 200.000 euro, da impresa che ristrutturato completamente il fabbricato ove è posta l’abitazione. L’importo su cui deve essere calcolata la detrazione equivarrà al 25% di 200.000, vale a dire 50.000 euro. Di conseguenza, la detrazione effettivamente spettante, che deve essere suddivisa in 10 rate annuali di pari importo, sarà di 25.000 euro, ovvero il 50% di 50.000 euro.

Cessione del credito o sconto in fattura per acquisto immobili ristrutturati

Il Decreto Rilancio (Legge n. 77/2020) ha introdotto la possibilità di scegliere la cessione del credito o lo sconto in fattura da utilizzare al posto della detrazione per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021. Questa duplice possibilità alternativa alla detrazione diretta è stata introdotta non solo per il superbonus ma anche per altre detrazioni fiscali collegate ai lavori eseguiti su immobili, tra cui la detrazione 50% per ristrutturazione.

L’art. 121 del Decreto Rilancio, al comma 2, lettera a), cita tra gli interventi a cui sono estese le alternative dello sconto e della cessione quelli di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi. Gli immobili oggetto di ristrutturazione e poi rivenduti rientrano invece nell’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR e quindi non sono previsti.

Il caso dell’acquisto di un immobile facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia, che provvede entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori all’alienazione o assegnazione degli appartamenti, è trattato invece nell’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR.

In una risposta a Fisco Oggi del 2 novembre 2020 l’Agenzia delle Entrate ha ammesso la cessione del credito o sconto in fattura: “Tuttavia, poiché gli interventi realizzati dalle citate imprese sono gli stessi interventi di recupero del patrimonio edilizio richiamati nel comma 1, lettere a) e b) dell’articolo 16-bis del Tuir, anche per l’acquisto di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati (spese sostenute negli anni 2020 e 2021) si può optare, in luogo della detrazione, per la cessione del credito o lo sconto in fattura”.

Pertanto, se intendi acquistare un immobile ristrutturato da impresa di costruzioni, al posto delle detrazioni puoi scegliere di usufruire della cessione o dello sconto.

Commenti:
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1 COMMENTO

  1. Quindi con l’ampliamento della definizione del termine ristrutturazione edilizia del decreto semplificazione Decreto-legge del 16/07/2020 n. 76 Articolo 10 “d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresi’ gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilita’, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. ” è possibile accedere alla detrazione del 50% per l’acquisto di un immobile da costrutture in cui c’è stata demolizione e ricostruzione con ampliamento?

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