L’acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino svizzero è soggetto alla condizione di reciprocità, che significa che un cittadino svizzero può acquistare un immobile in Italia solo se un cittadino italiano può fare lo stesso in Svizzera in base all’ordinamento giuridico svizzero. Questa condizione è parte dell’accordo bilaterale tra Italia e Svizzera firmato nel 1999.
Come vedremo di seguito il rispetto delle condizioni è fondamentale per l’acquisto, anche se è possibile valutare opzioni alternative che consentono di “superare” le limitazioni. Tali opzioni, comunque, devono essere valutate con attenzione con l’ausilio di consulenti esperti.
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La legge Koller in Svizzera
In Svizzera la possibilità di acquisto di un immobile da parte di cittadini stranieri e specificatamente regolamentata. In particolare, il riferimento è dato dalla c.d. “legge Koller” (del 1983). Tale disposizione prevede quanto segue:
“uno straniero interessato ad acquistare casa in Svizzera dovrà chiedere un’autorizzazione alle autorità cantonali e l’immobile che si vuole acquistare dovrà sottostare a determinati parametri, tra cui la metratura abitabile, che dovrà essere inferiore a 200 mq, e non dovrà disporre di più di 1000 mq di fondo annesso”
Tale disposizione riscontra la sua ratio nella limitazione all’acquisto di immobili in Svizzera da parte di cittadini stranieri, portando ad una diminuzione del numero di immobili potenzialmente acquistabili e quindi ad un aumento del prezzo degli stessi. Come vedremo di seguito, questa disposizione produce, a specchio riflessi anche nell’ordinamento italiano, in relazione al c.d. “principio di reciprocità“.
Il principio di reciprocità
L’ordinamento giuridico italiano, a differenza di quello elvetico, non prevede norme espressamente volte a limitare gli acquisti di beni immobili da parte di stranieri nel proprio territorio. Tuttavia, le restrizioni eventualmente esistenti in ordinamenti esteri vengono in rilievo per l’Italia in base all’art. 16 delle c.d. Preleggi al Codice Civile italiano (disp. prel. cod. civ.). Tale norma dispone il principio di reciprocità indicando quanto segue:
“lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere“
Quando non si applica la reciprocità?
Da evidenziare che la reciprocità non si applica al soggetto munito di permesso di soggiorno in Italia (art. 2, co. 2, D.Lgs. n. 286/98), all’apolide (Convenzione del 1951), al rifugiato (Convenzione del 1954), alla persona con una pluralità di cittadinanze, tra cui una della UE (Consiglio di Stato n. 12/56), e al familiare di un cittadino UE (D.Lgs. n. 30/07).
Condizioni di reciprocità
| Aspetto | Descrizione |
|---|---|
| Autorizzazione acquisto | Non richiesta in Italia |
| Verifica reciprocità | Necessaria; verifica del MAE italiano |
Il ruolo del notaio nella verifica della condizione di reciprocità
La verifica della condizione di reciprocità deve essere effettuata a cura del notaio italiano che interviene nell’atto di compravendita immobiliare. Quando un cittadino svizzero intende acquistare un immobile in Italia, il notaio italiano ha il ruolo cruciale di verificare la condizione di reciprocità. Questa verifica è necessaria per assicurare che l’acquisto sia conforme alle norme stabilite dall’accordo di reciprocità tra Italia e Svizzera.
La condizione di reciprocità, come accennato in precedenza, assicura che i cittadini svizzeri possano acquistare immobili in Italia solo se esiste una parità di trattamento per i cittadini italiani in Svizzera. In pratica, ciò significa che il notaio deve accertare che un cittadino italiano possa acquistare immobili in Svizzera nelle stesse condizioni previste per un cittadino svizzero che desidera acquistare in Italia.
Se il notaio identifica una violazione della condizione di reciprocità, è tenuto a non procedere con l’atto di compravendita. Questo perché un atto che non rispetta la condizione di reciprocità potrebbe essere considerato nullo e non conforme alla legge (inefficace).
Inoltre, il notaio può anche richiedere l’assistenza del Ministero degli Affari Esteri italiano per garantire che tutte le condizioni siano rispettate. Questa verifica è una parte essenziale del processo di acquisto per garantire la legalità e la validità dell’operazione immobiliare.
| ATTENZIONE! |
|---|
| È importante per i cittadini svizzeri che desiderano acquistare immobili in Italia essere consapevoli di queste restrizioni e assicurarsi che il loro acquisto sia conforme alle normative vigenti. In caso di dubbi o per maggiori informazioni, è consigliabile consultare un esperto legale o un consulente immobiliare specializzato in queste transazioni transfrontaliere. |
Applicazione del principio di reciprocità tra Italia e Svizzera
La Svizzera, membro dell’European Free Trade Agreement (EFTA), non ha aderito all’Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE). Di conseguenza, i cittadini svizzeri non sono equiparati ai cittadini dell’Unione Europea in Italia, sebbene beneficino della libertà di movimento grazie a un accordo del 1999 tra la Comunità Europea dell’epoca e la Svizzera.
Questo significa, in altre parole, che in Italia, i cittadini svizzeri sono quindi considerati “stranieri“. Questo status implica che il loro diritto civile di acquistare proprietà in Italia è soggetto a una verifica di reciprocità. Detto questo, andiamo ad analizzare, con maggiore dettaglio le possibilità e le limitazioni che riguardano l’acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri.
Acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri o società svizzere
I cittadini svizzeri possono acquistare in Italia:
- Abitazioni secondarie o di vacanza e unità d’abitazione in appart-hotel, purché la superficie abitabile netta non superi i 200 mq;
- Terreni di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza, con superficie non oltre i 1.000 mq;
- Immobili ad uso esclusivamente commerciale;
- Immobili da parte degli eredi legittimi in caso di acquisti mortis causa e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente, e del suo coniuge.
Tuttavia, vi sono delle limitazioni. Ad esempio, se un cittadino svizzero desidera acquistare un immobile in Italia di dimensioni superiori ai limiti stabiliti dalla legge Koller, dovrà trasferire la propria residenza in Italia o costituire in Italia una società semplice immobiliare. Il trasferimento della residenza in Italia comporta l’obbligo di tassazione dei redditi prodotti sia in Italia che all’estero, mentre la costituzione di una società semplice immobiliare offre vantaggi in ottica di pianificazione successoria.
Non è, invece, verificata la condizione di reciprocità per i cittadini svizzeri nei seguenti casi:
- Acquisto di immobile destinato ad un investimento patrimoniale/finanziario;
- Acquisto di terreni agricoli (soggetti ad autorizzazione).
È importante notare che un cittadino svizzero che acquista un immobile in Italia senza rispettare queste condizioni rischia che l’acquisto sia considerato nullo. Il notaio italiano, eventualmente con l’ausilio del Ministero degli Affari Esteri italiano, ha il compito di verificare che tutte le condizioni siano rispettate prima dell’atto di compravendita.
Tabella: limitazioni generali per cittadini svizzeri
| Condizione | Limitazione |
|---|---|
| Superficie abitabile | Non superiore ai 200 mq |
| Superficie terreno | Non ecceda i 1.000 mq |
| Uso immobile commerciale | Nessuna limitazione |
Acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri attraverso società di diritto italiano
Tra le fattispecie da valutare vi è anche la casistica legata all’acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri per il tramite di una società di diritto italiano. Secondo il Ministero degli Affari Esteri la condizione di reciprocità è garantita, anche in caso di utilizzo di società di diritto italiano da parte di cittadino svizzero.
Per quanto riguarda la costituzione di società di capitali non vi sono implicazioni particolari. Tuttavia, il Ministero ha chiarito che il cittadino svizzero ha la possibilità di assumere carica di membro del consiglio di amministrazione. Tuttavia, vi sono limitazioni per l’incarico su holding, o in caso di carica di amministratore unico.
Per quanto riguarda la costituzione di società di persone di diritto italiano da parte di cittadino svizzero, occorre effettuare delle precisazioni importanti, ovvero:
- Società semplice: la condizione di reciprocità è soddisfatta;
- Società in nome collettivo: almeno uno dei soci deve essere residente in Italia. Questi, deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società;
- Società in accomandita semplice: almeno uno dei soci accomandatari deve essere residente in Italia. Questi, deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.
Acquisto di immobile in Italia da parte del cittadino svizzero di dimensioni più grandi del consentito
Particolare attenzione deve essere prestata alla casistica in cui il cittadino Svizzero intenda acquistare un’immobile ad uso abitativo in Italia di dimensioni più grandi del consentito. In questo caso, devono essere valutate due diverse opzioni. In particolare, il riferimento è alle seguenti:
- Trasferire la propria residenza fiscale in Italia;
- Costituire in Italia una società semplice immobiliare.
Opzioni per acquisto di immobile abitativo in Italia oltre le limitazioni per il cittadino svizzero
| Opzione | Descrizione |
|---|---|
| Trasferimento residenza | Trasferire residenza in Italia |
| Costituzione società immobiliare | Creare una Società Semplice Immobiliare in Italia |
Trasferire la residenza fiscale in Italia
Lo scenario relativo al trasferimento della residenza fiscale in Italia deve essere attentamente valutato. Infatti, il trasferimento di residenza in Italia il cittadino svizzero sarà tenuto a dichiarare in Italia tutti i redditi percepiti (compresi quelli di fonte estera). Resta ferma l’applicazione della Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore tra Italia e Svizzera, per attenuare l’eventuale doppia imposizione. Inoltre, deve essere tenuta in considerazione la normativa italiana sul monitoraggio fiscale di attività patrimoniali e finanziarie detenute all’estero. Attività sulle quali gravano due imposte patrimoniali: l’IVIE per gli immobili detenuti all’estero, e l’IVAFE per le attività finanziarie estere.
L’impatto della fiscalità diretta e delle imposte patrimoniali deve essere valutato in anticipo per individuare la fattibilità dell’intera operazione.
Costituzione di una società semplice immobiliare
Uno scenario alternativo per il cittadino svizzero potrebbe essere quello legato alla costituzione di una società semplice immobiliare. Come abbiamo visto tale soluzione è in linea con il principio di reciprocità. Tuttavia, deve essere attentamente valutata. Infatti, prima di tutto la società semplice richiede che vi siano almeno due soci a costituirla ed in secondo luogo la detenzione di patrimonio in Italia, anche attraverso una partecipazione societaria rappresenta un “elemento di collegamento” con l’Italia ai fini dell’individuazione della residenza fiscale del soggetto titolare effettivo dell’investimento. Questo aspetto deve essere valutato con attenzione soprattutto in tutti quei casi dove il tempo trascorso in Italia è rilevante. In questi casi, ai sensi dell’art. 2 del TUIR, anche le frazioni di giorno trascorse in Italia concorrono alla determinazione della presenza fisica in Italia ai fini della residenza fiscale.
Per questo motivo è opportuno valutare con attenzione la propria situazione personale al fine di prendere la decisione migliore in relazione ai propri obiettivi personali.
Conclusioni
L’acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri è soggetto a specifiche limitazioni e alla condizione di reciprocità. Le limitazioni riguardano principalmente la superficie dell’immobile e il suo utilizzo. Tuttavia, esistono delle opzioni per aggirare queste limitazioni, come il trasferimento della residenza in Italia o la costituzione di una società immobiliare italiana. Opzioni, queste che devono essere attentamente valutate in relazione alle implicazioni fiscali che comportano. Questo, sia ai fini della normativa fiscale nazionale italiana sia per la Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore con la Svizzera.
Consulenza fiscalità immobiliare
Se sei un cittadino svizzero (sprovvisto di cittadinanza italiana) l’acquisto di un immobile in Italia presenta delle limitazioni. Inoltre l’acquisto di un immobile in Italia comporta il versamento di imposte indirette dovute sia al momento dell’acquisto (rogito notarile), sia annualmente (es. IMU e TARI). Per questo motivo è importante ponderare adeguatamente ogni investimento personale effettuato al fine di valutarne il carico fiscale.
Qualora, invece, l’acquisto avvenga attraverso una società, di diritto svizzero o di diritto italiano è necessario andare a valutare le implicazioni fiscali di tale acquisto. Oltre alle imposte dovute all’acquisto ed annualmente, devono essere tenute in considerazione le normative antielusive ed i criteri di collegamento con l’Italia per la residenza fiscale.
Per questi motivi è importante valutare la propria situazione ed il proprio progetto di investimento in Italia con un commercialista che si occupa di fiscalità internazionale, per non lasciare nessun aspetto al caso. Al link seguente puoi trovare il modulo di contatto per entrare in collegamento con me e ricevere, eventualmente, il preventivo per una consulenza utile a chiarire i tuoi dubbi sull’investimento immobiliare in Italia.
Domande frequenti
In generale, ci sono restrizioni sulla superficie abitabile e sull’uso dell’immobile. Tuttavia, queste possono essere superate trasferendo la residenza in Italia o tramite la costituzione di una società immobiliare.
Non è richiesta un’autorizzazione per l’acquisto in Italia, ma è necessaria la verifica della condizione di reciprocità.
Significa che un cittadino svizzero può acquistare un immobile in Italia solo se esiste un accordo bilaterale che permette ai cittadini italiani di acquistare immobili in Svizzera in condizioni simili.
È possibile trasferire la propria residenza in Italia o costituire una società immobiliare italiana per superare le limitazioni.
