Acconto IMU 2024 alla cassa per il 17 giugno

La tassazione immobiliare su persone fisiche e società di capitali vedrà il prossimo 17 giugno (il 16 cade di domenica) il versamento dell’acconto IMU per l’anno di imposta 2024. I contribuenti dovranno prestare particolare attenzione per capire se saranno tenuti ad effettuare il versamento degli acconti, oppure se saranno esonerati dal versamento dell’imposta patrimoniale sugli immobili.

In vista dell’approssimarsi della scadenza andiamo a riepilogare quali sono le principali regole applicative per il versamento dell’IMU, guardando alle scadenze ed alle regole per il pagamento. Si rammenta che l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale possesso (a tal fine, il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero). Andiamo ad analizzare la situazione.

Chi è tenuto a pagare l’IMU?

L’IMU è un’imposta patrimoniale sui beni immobili diversi dalle abitazioni principali, a meno che queste non rientrino tra quelli dei “lusso” (appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli). Sono, quindi, soggetti al pagamento di questa imposta i proprietari (di diritti reali immobiliari) su seconde case (a disposizione o locate), o abituazioni principali di lusso. Qualora l’immobile detenuto rientri in una di queste categorie, l’IMU risulta essere dovuta.

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. Per determinare l’IMU occorre tenere in considerazione che:

• Il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero;
• Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente;
• L’imposta del mese del trasferimento resta interamente a carico dell’acquirente nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

Chi è esonerato dal versamento dell’IMU?

Sono esonerati dal versamento tutti gli immobili che vengono identificati come abitazione principale, a meno che non facciano parte delle categorie catastali che li classificano come di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9. L’imposta resta per tutte le cosiddette seconde case. Inoltre, l’imposta non deve essere pagata per i seguenti immobili: 

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• Gli alloggi sociali;
• La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• L’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.

Esonero IMU per gli immobili occupati abusivamente

Dal 1° gennaio 2023 sono esenti dall’IMU gli immobili non utilizzabili né disponibili e per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 (invasione di terreni o edifici) c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione.

Esenzione IMU per gli immobili dell’Accademia nazionale dei Lincei

Un’altra casistica di esenzione riguarda l’esenzione dell’imposta per l’Accademia Nazionale dei Lincei anche per gli immobili, facenti capo alla stessa (anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali). 

Chi sono i soggetti passivi IMU?

Sono soggetti passivi IMU i titolari di diritti reali su qualunque immobile, e in particolare:

• Il proprietario di immobili (solo se in piena proprietà, ossia per la quota non gravata da usufrutto);
• L’usufruttuario (nel qual caso il titolare della nuda proprietà non deve versare);
• Il titolare del diritto d’uso;
• Il titolare del diritto di abitazione: nel caso di decesso di uno dei due coniugi, con riferimento alla casa coniugale, pagherà il coniuge superstite. Con riferimento agli altri immobili di proprietà del defunto pagherà l’imposta ciascuno degli eredi in ragione delle proprie quote di spettanza;
• Il titolare del diritto di enfiteusi;
• Il titolare del diritto di superficie;
• Il concessionario di aree demaniali;
• Nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing il soggetto passivo è l’utilizzatore sin dalla data di stipula del contratto (anche per l’immobile in corso di costruzione);
• Il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (quindi il coniuge non assegnatario, da quando perde il diritto a utilizzare l’immobile, non deve versare).

Gli utilizzatori degli immobili (locatari, comodatari, etc.) non hanno alcun obbligo di versamento IMU in relazione a tali immobili.

Come si calcola l’IMU?

Per il calcolo dell’IMU 2024 dovuta in acconto è necessario essere in possesso delle seguenti informazioni:

• La rendita catastale dell’immobile;
• Il coefficiente moltiplicativo da applicare alla rendita catastale;
• L’aliquota IMU stabilita dal Comune.

Ovviamente, una volta calcolata l’imposta è necessario prendere in considerazione le aliquote comunale per verificare la presenza di eventuali esenzioni o riduzioni stabilite da ogni singolo Comune. Ricordiamo che è esente dall’IMU l’immobile adibito ad abitazione principale, ad eccezione di quelle di lusso. Per trovare la rendita catastale dell’immobile è sufficiente avere a disposizione una visura catastale aggiornata, ottenibile in catasto. Altrimenti è possibile usufruire dei servizi online messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (Entratel/Fisconline).

Per quanto riguarda, invece, i coefficienti catastali per il calcolo IMU 2024 è possibile prendere in considerazione i seguenti:

Con queste informazioni è possibile calcolare l’IMU dovuta per il 2024 andando a determinare la base imponibile, con la seguente formula di calcolo:

Una volta determinata la base imponibile IMU è necessario applicare l’aliquota IMU stabilita dal Comune ove è situato il singolo immobile oggetto di calcolo.

Prendiamo ad esempio il caso di un contribuente possessore di una seconda casa nel Comune di Roma appartenente alla categoria catastale A/2 e con rendita catastale di euro 650,00. Al fine di determinare il calcolo IMU è necessario procedere andando ad effettuare i seguenti calcoli:

1. Rivalutare del 5% la rendita catastale. 500,00 + 5% = 525,00 euro;
2. Applicare a tale valore il coefficiente catastale. 525,00 x 160 = 84.000,00;
3. Applicare l’aliquota IMU prevista dal Comune ove è situato l’immobile. 84.000,00 x 0,76% = 638,4 euro.

Per il versamento dell’acconto IMU è necessario effettuare il versamento del 50% dell’importo dovuto annualmente, salvo eventuale conguaglio da pagare con il saldo di dicembre in base alle nuove aliquote deliberate dal Comune.

Le scadenze di versamento dell’IMU?

L’IMU è un’imposta patrimoniale che deve essere versata integralmente a favore del Comune, mentre nei confronti dell’Erario rimane riservata esclusivamente una quota di imposta che riguarda i fabbricati appartenenti alla categoria catastale D, applicando l’aliquota d’imposta dello 0,86% (all’Erario spetta lo 0,76%, mentre lo 0,10% spetta al Comune, che comunque può incrementare l’aliquota fino a raggiungere l’1,06% complessivo).

È importante evidenziale che l’acconto IMU risulta dovuto sulla base di aliquote e detrazioni deliberate per l’anno precedente, mentre il conguaglio a saldo deve essere determinato sulla base delle aliquote deliberate dai comuni per l’anno corrente, se approvate entro il termine del 28 ottobre (in caso contrario anche il saldo sarà calcolato sulla base delle aliquote dell’anno precedente).

È consentito il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno dell’intero importo annuale dovuto per il 2023. In questo caso deve essere tenuto conto da subito delle aliquote deliberate per l’anno in corso.

Il versamento IMU con modello F24

Il versamento dell’IMU può essere effettuato utilizzando l’apposito bollettino (molte volte inviato direttamente dai singoli comuni), ovvero molto più frequentemente tramite l’utilizzo del modello F24, con utilizzo degli specifici codici tributo. In particolare, i principali codici tributo che devono essere utilizzati per il versamento dell’IMU con modello F24 sono i seguenti.

L’utilizzo del modello F24 consente la compensazione del tributo dovuto con altri crediti vantati dal contribuente.

Come individuare le aliquote IMU applicabili?

La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge. A tal fine, il comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale, che a pena di inapplicabilità deve essere:

• Approvata entro il termine per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente dall’art. 151, comma 1, del D. Lgs. 18 agosto 2000, n. 267 (TUEL), ma generalmente differito con disposizione di legge o decreto del Ministro dell’interno [art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006];
• Pubblicata sul sito www.finanze.gov.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento [art. 1, commi 762 e 767, della Legge n. 160 del 2019].
  Le aliquote stabilite dalla legge per ciascuna fattispecie e i relativi margini di manovrabilità da parte dei comuni sono riportati nella seguente tabella (disponibile anche in formato pdf).

I comuni possono diversificare le aliquote dell’IMU esclusivamente con riferimento alle fattispecie che saranno individuate da un apposito decreto del Ministro dell’economia e delle finanze e dovranno redigere la delibera di approvazione delle aliquote previa elaborazione, tramite un’apposita applicazione del Portale del federalismo fiscale, di un prospetto che ne formerà parte integrante [art. 1, commi 756 e 757, legge n. 160 del 2019].

La limitazione del potere di diversificazione delle aliquote IMU sarà, in ogni caso, vigente solo dopo l’adozione del decreto in questione e, quindi, eventualmente anche a decorrere da un anno d’imposta successivo al 2021 (per maggiori chiarimenti si veda sul punto la Risoluzione n. 1/DF del 18 febbraio 2020).

Casi particolari IMU: i terreni agricoli

La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, a cui applicare un moltiplicatore di 135. I terreni agricoli sono esenti da IMU nelle seguenti situazioni:

• Quando ubicati nei Comuni montani elencati nella circolare n. 9/1993. Alcuni Comuni sono designati parzialmente montani (PD) e l’esenzione vale per una parte del territorio comunale;
• Terreni ubicati nelle cosiddette “isole minori” indicate nell’allegato A della L. 448/2001 (sono sostanzialmente tutte le isole italiane, eccettuate la Sicilia e la Sardegna);
• Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, purché iscritti nell’apposita previdenza, l’esenzione spetta per tutti i terreni non edificabili, ovunque ubicati (quindi anche in territori pianeggianti). A tal fine, è necessario che detti terreni siano sia posseduti che condotti da parte di tali soggetti;
• I terreni a immutabile destinazione agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile sono del tutto esenti.

Casi particolari IMU: aree fabbricabili

La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi per evitare contestazioni future.

Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno saranno esentati da IMU come fosse un terreno agricolo, anche se gli strumenti urbanistici lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria. In caso di utilizzazione edificatoria dell’area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo, l’immobile interessato dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale.

Casi particolari IMU: pensionati residenti all’estero

A decorrere dall’anno 2021, il co. 48 dell’art. 1 della Legge n. 178/2020 introduce delle agevolazioni ai fini dell’IMU e della TARI per i soggetti residenti all’estero, che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.
In particolare, sull’unica unità immobiliare a uso abitativo posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto dai pensionati residenti all’estero:

• L’IMU è ridotta a metà,
• La tassa sui rifiuti (TARI) o la tariffa sui rifiuti con natura di corrispettivo di cui ai co. 639 e 668 dell’art. 1 della L. 147/2013, è dovuta nella misura ridotta di due terzi,

a condizione che non sia locata o data in comodato d’uso.
Nel corso delle Videoconferenza del 28.1.2021, il Min. Economia e finanze (risposta n. 1) ha precisato che l’agevolazione riguarda i “soggetti non residenti nel territorio dello Stato“, senza prevedere al contempo l’iscrizione degli stessi all’AIRE. Tali soggetti, inoltre, devono essere:

• Titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia;
• Residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia.

Ad esempio, l’agevolazione può trovare applicazione anche quando l’immobile è posseduto da un cittadino francese, quindi non residente nel territorio dello Stato, che sia titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residente in uno Stato di erogazione diverso dall’Italia.

Per approfondire: “IMU al 50% per i pensionati esteri“.

Effetto sostitutivo IMU sull’IRPEF

Ai sensi dell’art. 8 co. 1 del D.Lgs. 23/2011, l’Imu sostituisce, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati. In particolare, l’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011 prevede che l’IMU “sostituisce per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute in relazione a redditi fondiari, relativi a beni non locati, salvo quanto disposto dal successivo articolo 9, comma 9 …“.

A sua volta, l’articolo 9, comma 9, prevede che “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune ove si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile Irpef, e delle relative addizionali nella misura del 50%“. In altre parole, possiamo affermare che vi è un effetto sostitutivo IMU IRPEF sui redditi fondiari degli immobili non locati. Conseguentemente, a corollario di questa disposizione, possiamo affermare che:

• Il reddito fondiario relativo ad immobili non locati è escluso dal reddito imponibile IRPEF. Ad esempio, gli immobili a disposizione e le abitazioni principali di lusso (cat. catastale A1/A8/A9) assoggettate ad IMU non concorrono alla formazione del reddito imponibile IRPEF. Per i terreni non locati l’effetto si produce solo riguardo al reddito dominicale (il reddito agrario resta soggetto ad IRPEF);
• Gli immobili e i terreni concessi in locazione sono assoggettati sia ad IRPEF, per la tassazione del reddito da locazione, che ad IMU, per la tassazione fondiaria;
• Sono assoggettati ad IRPEF, gli immobili esenti IMU, come ad esempio le abitazioni principali non di lusso, fermo restando che è prevista una deduzione Irpef che di fatto va ad azzerare l’imposta dovuta sul reddito fondiario dell’immobile;
• In caso di abitazione principale parzialmente locata, si deve applicare la sola IMU, se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annui di locazione. In caso contrario sarà dovuta sia l’IMU che l’IRPEF.

Per approfondire: “Effetto sostitutivo Imu/Irpef per gli immobili non locati“.