Si parla di abuso edilizio quando un immobile viene realizzato in assenza o in difformità ad una preventiva autorizzazione. Appartiene a questa categoria il permesso di costruire, con il quale si intende il provvedimento amministrativo richiesto all’autorità comunale e dalla stessa rilasciato. Esso abilita l’esecuzione di un intervento edilizio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica ed alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria.

Inoltre, è possibile provvedere a dare inizio a dei lavori mediante segnalazione certificata di inizio attività edilizia. Questa non è un atto della PA, ma un’autodichiarazione, una documentazione certificata da un tecnico abilitato e iscritto all’ordine professionale che riguarda i lavori edili che non rientrano né in edilizia libera né in quella soggetta a permesso di costruire.

Quindi, si ha abuso ogniqualvolta viene realizzato un intervento che comporta la realizzazione di una costruzione integralmente diversa – per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione – rispetto a quanto previsto dal permesso concesso. Si ha abuso anche quando i volumi della costruzione vanno ben oltre i limiti indicati nel progetto.

Si distinguono in sanabili e non sanabili. Vediamo dunque cosa fare in caso di abusivismo, per evitare di incorrere in sanzioni.

Abusi edilizi

Si parla di abuso edilizio quando un immobile viene realizzato in assenza o in difformità ad una preventiva autorizzazione o altra documentazione certificativa. Appartengono a questa categoria:

• permesso di costruire, con il quale si intende il provvedimento amministrativo richiesto all’autorità comunale e dalla stessa rilasciato, che abilita l’esecuzione di un intervento edilizio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica ed alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria;
• segnalazione certificata di inizio attività edilizia, una documentazione certificata da un tecnico abilitato e iscritto all’ordine professionale che riguarda i lavori edili che non rientrano né in edilizia libera né in quella soggetta a permesso di costruire.

Le categorie

L’abuso edilizio è, quindi, la difformità tra ciò che viene costruito e quanto è autorizzato (o autorizzabile). A seconda della difformità, possono essere distinte diverse tipologie:

• abuso totale, quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo;
• abuso sostanziale, se il manufatto è completamente diverso – per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso – rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali;
• abusi minori, ossia gli interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste e autorizzate, ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.

In ultimo, va rilevato anche quanto previsto dall’art.38 del TUE prevede il caso dell’abusività sopravvenuta. Questo caso si verifica quando un’opera è realizzata in base a un permesso che poi viene annullato. In tal caso, il quadro normativo prevede che:

• si verifichi se è possibile eliminare i vizi della procedura amministrativa emanando un nuovo permesso che sani l’abuso derivato dall’annullamento;
• se non è possibile resta ferma la regola della demolizione;
• se la riduzione in ripristino non è tecnicamente eseguibile, è possibile applicare una sanzione pecuniaria pari al valore delle opere abusivamente eseguite.

Conseguenze

Sono accertati dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio competente. Questo provvede a verificare l’esecuzione di interventi in assenza di permesso o realizzati in totale difformità dal medesimo o, ancora, con variazioni particolarmente rilevanti.

In tal caso, ove sia accertato l’abuso egli provvede ad ingiungere al proprietario e al responsabile la rimozione o la demolizione. Si dovrà provvedere al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall’ingiunzione. Laddove ciò non accada, il bene e il suolo su cui è realizzato sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. Con una sola limitazione: l’area acquisita non può, comunque, essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

Quindi, possono portare alla perdita della proprietà del terreno sul quale è stato commesso il reato, oltre al fatto che l’autore si rende colpevole di un reato contravvenzionale punito con la pena dell’arresto e della multa anche fino a più di 50.000 euro.

Sanzioni

Vediamo ora brevemente e sinteticamente le sanzioni che vengono erogate:

• demolizione della costruzione irregolare e rimessa in ripristino dello stato dei luoghi;
• acquisizione al patrimonio comunale in caso di non avvenuta demolizione;
• pagamento, in alternativa alla demolizione, di una sanzione amministrativa pecuniaria commisurata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene (in caso di mancata dichiarazione di inizio attività o in difformità alla dichiarazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e, comunque, in misura non inferiore a euro 516);
• nel caso in cui sia possibile ottenere la sanatoria dell’intervento abusivo, occorre, comunque, pagare il contributo di costruzione in misura doppia.

Specificamente si può incorrere anche in sanzione penale, come affermato poc’anzi. In specie esse sono:

• ammenda fino a 10.329 euro, prevista per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive previste dalla legge;
• arresto fino a due anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi in cui i lavori siano stati eseguiti in totale difformità o in assenza dei permessi previsti. Una pena simile si applica anche nel caso in cui venga violato l’ordine di sospensione dei lavori;
• arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.646 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio;
• arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per gli interventi edilizi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale in totale difformità o assenza di permesso.

Abusi edilizi sanabili e non sanabili

La presenza di abusi edilizi è una circostanza molto comune, non necessariamente il proprietario ne è consapevole. Tuttavia, nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili o tollerate dalla legge. Ciò è previsto all’articolo 34 bis, comma 1,  del Testo unico sull’edilizia:

“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Quindi sono non sanabili, tutti quegli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto alla planimetria depositata in Comune.

Possono essere sanati gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o diversamente da come erano stati progettati e autorizzati. La prima condizione è che lo faccia prima della sanzione e se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e della presentazione della domanda. Inoltre, è sanabile se accompagnato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia.

Sanabili

Gli abusi edilizi sanabili sono in genere quelli di lieve entità. Vi rientrano quelli che non comportano una deroga al piano regolatore comunale. Possiamo individuare ben sei tipologie.

In questa tipologia rientrano le opere che vengono realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, purché non siano difformi dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. 

Sono in genere una  tipologia grave, nonostante sia sanabile. Infatti, sono vizi che si riferiscono sia al momento in cui i lavori furono iniziati, che al momento in cui la domanda di concessione in sanatoria deve essere presentata.

Mentre, alla seconda tipologia appartengono tutte quelle opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio. Si differenzia dalla prima categoria, in quanto non si discostano dalle norme urbanistiche e dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del d.l. 30 settembre 2003, n. 269. In questo caso possono essere sanati con l’atto di accertamento di conformità.

La terza tipologia riguarda le opere di ristrutturazione edilizia del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che sono state realizzate in assenza oppure in difformità dal titolo abilitativo edilizio.

Appartengono alla quarta tipologia di abusi le opere di restauro e risanamento conservativo. Tale opere vengono definite dall’articolo 3. comma 1, lettera c.

Sono quelle opere realizzate in assenza oppure in difformità dal titolo abilitativo edilizio nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

La quinta e penultima tipologia in ordine decrescente di gravità riguarda quelle che sono le opere di restauro e risanamento conservativo, come per la quarta. Si differenziano dalla precedente categoria per l’ubicazione. Ciò poiché la quarta tipologia si riferisce ai centri storici, ovvero le zone A. 

Infine, l’ultima  sesta ed ultima tipologia riguarda le opere di manutenzione straordinaria, come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Come regolarizzare?

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire mediante: condono edilizio oppure sanatoria edilizia. Il primo consente di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data specifica. La sanatoria edilizia, invece, permette di sanare con il pagamento di una sanzione.

ll condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito in materia di edilizia.

Il condono, tuttavia, ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Generalmente, il condono deve essere disposto per legge. Negli ultimi anni, il legislatore ha previsto i seguenti condoni?

• il primo condono edilizio (legge 47/1985), la disciplina in questione ha previsto sia il condono e la sanatoria. Tuttavia, la legge si era anche posta l’obiettivo di realizzare un tentativo di formulare l’intera materia degli illeciti urbanistici;
• il secondo condono edilizio (legge 724/1994), dove i criteri previsti per la sanabilità erano tre: il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell’opera abusiva;
• il terzo condono edilizio (legge 326/2003).

Il condono del 2003 è stato formalmente l’ultimo.

Nel 2019 non è possibile parlare di un vero e proprio condono.

Nello specifico, tuttavia, la sanatoria può regolarizzare solo gli interventi concessi dalla normativa vigente che non sono stati comunicati nei tempi concordati.

Abusi edilizi non sanabili

Nella classificazione degli abusi edilizi, sicuramente i più gravi sono quelli non sanabili, che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa. Questo perché gli abusi insanabili non rispettano il requisito della doppia conformità urbanistica (conformità alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera).

In genere, appartengono a questa categoria i casi più gravi, come l’aver costruito senza permesso.