Abusi edilizi sanabili e non sanabili

Gli abusi edilizi rappresentano una problematica complessa che coinvolge sia gli aspetti legali sia quelli urbanistici. Comprendere quali siano gli interventi sanabili e quali, invece, rientrino nella categoria degli abusi edilizi non sanabili, è essenziale per evitare sanzioni amministrative o addirittura la demolizione dell’immobile.

Si ha abuso ogniqualvolta viene realizzato un intervento che comporta la realizzazione di una costruzione integralmente diversa – per caratteristiche tipologiche, plano volumetriche o di utilizzazione – rispetto a quanto previsto dal permesso concesso. Si ha abuso anche quando i volumi della costruzione vanno ben oltre i limiti indicati nel progetto.

Le normative di riferimento

Per affrontare il tema degli abusi edilizi è necessario fare riferimento a diverse normative, tra cui:

• Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380/01): rappresenta il principale punto di riferimento per tutto ciò che concerne le regole edilizie in Italia;
• Legge n. 47/85: ha introdotto la possibilità di sanatoria per molti abusi realizzati entro una determinata data. Questa legge è stata la base per molte sanatorie successive;
• Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/04): disciplina le aree sottoposte a vincoli paesaggistici e ambientali, rendendo complessa la regolarizzazione in queste zone.

Cosa sono gli abusi edilizi?

Gli abusi edilizi si configurano come interventi realizzati in violazione delle leggi urbanistiche e delle normative edilizie. Si tratta di costruzioni, ampliamenti o modifiche effettuati senza i necessari permessi o in difformità rispetto a quanto autorizzato. Questo fenomeno (in passato molto diffuso) spesso genera confusione e problematiche legali per i proprietari.

Questi abusi si distinguono principalmente in due categorie:

1. Abusi edilizi sanabili: interventi che possono essere regolarizzati rispettando determinati requisiti previsti dalla legge.
2. Abusi edilizi non sanabili: interventi che non possono essere in alcun modo regolarizzati e comportano obbligatoriamente la demolizione o il ripristino dello stato originale.

Ogni categoria comporta conseguenze diverse, sia dal punto di vista amministrativo che economico, che analizzeremo nei paragrafi successivi.

Le ulteriori categorie di abuso

L’abuso edilizio, a seconda della tipologia di difformità, può essere oggetto di diverse categorie:

• Abuso totale: quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo;
• Abuso sostanziale: se il manufatto è completamente diverso – per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso – rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali;
• Abusi minori: ossia gli interventi realizzati con modalità diverse da quelle previste e autorizzate, ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.

L’art. 38 del Testo Unico dell’Edilizia prevede poi il caso dell’abusività sopravvenuta. Questo caso si verifica quando un’opera è realizzata in base a un permesso che poi viene annullato. In tal caso, il quadro normativo prevede che:

• Si verifichi se è possibile eliminare i vizi della procedura amministrativa emanando un nuovo permesso che sani l’abuso derivato dall’annullamento;
• Se non è possibile resta ferma la regola della demolizione;
• Se la riduzione in ripristino non è tecnicamente eseguibile, è possibile applicare una sanzione pecuniaria pari al valore delle opere abusivamente eseguite.

Abusi edilizi sanabili: quali sono i requisiti?

Gli abusi edilizi sanabili sono quelli per i quali è possibile ottenere una regolarizzazione successiva tramite l’istituto della sanatoria edilizia. Tuttavia, è necessario che sussistano alcune condizioni fondamentali:

• Conformità urbanistica: l’intervento deve risultare conforme agli strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione e a quelli attuali. Senza questa conformità, la regolarizzazione non è possibile. Sono in genere una tipologia grave, nonostante sia sanabile. Infatti, sono vizi che si riferiscono sia al momento in cui i lavori furono iniziati, che al momento in cui la domanda di concessione in sanatoria deve essere presentata;
• Permessi mancanti ma ottenibili: spesso, gli abusi sanabili si configurano come opere realizzate senza la necessaria autorizzazione, ma che avrebbero potuto essere approvate. È il caso, ad esempio, di ampliamenti di piccola entità. Si differenzia dalla prima categoria, in quanto non si discostano dalle norme urbanistiche e dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del D.L. 30 settembre 2003, n. 269. In questo caso possono essere sanati con l’atto di accertamento di conformità;
• Pagamento dell’oblazione: per ottenere la sanatoria è necessario versare una somma economica, definita oblazione, calcolata sulla base dell’entità dell’abuso e dei costi di regolarizzazione.

Esempi di abusi sanabili

Gli abusi edilizi sanabili possono riguardare molte situazioni. Alcuni esempi comuni includono:

• Modifiche interne non strutturali realizzate senza autorizzazione: come lo spostamento di tramezzi o il rifacimento degli impianti;
• Ampliamenti di modesta entità: costruzioni aggiuntive che rispettano comunque i parametri urbanistici previsti;
• Realizzazione di tettoie, pergolati o verande senza permesso preventivo;
• Cambi di destinazione d’uso: effettuati senza autorizzazione, ma compatibili con le normative vigenti.

Come regolarizzare

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire mediante: condono edilizio oppure sanatoria edilizia. Il primo consente di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data specifica. La sanatoria edilizia, invece, permette di sanare con il pagamento di una sanzione.

ll condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito in materia di edilizia.

Il condono, tuttavia, ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Generalmente, il condono deve essere disposto per legge. Negli ultimi anni, il legislatore ha previsto i seguenti condoni?

• Il primo condono edilizio (Legge n. 47/85), la disciplina in questione ha previsto sia il condono e la sanatoria. Tuttavia, la legge si era anche posta l’obiettivo di realizzare un tentativo di formulare l’intera materia degli illeciti urbanistici;
• Il secondo condono edilizio (Legge n. 724/94), dove i criteri previsti per la sanabilità erano tre: il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell’opera abusiva;
• Il terzo condono edilizio (Legge n. 326/03).

Come richiedere una sanatoria edilizia

Per regolarizzare un abuso edilizio sanabile, è necessario seguire questi passaggi:

1. Rivolgersi a un tecnico abilitato: un architetto o un ingegnere è indispensabile per predisporre la documentazione necessaria e verificare la conformità dell’opera.
2. Presentare istanza al Comune: il proprietario dell’immobile deve depositare una richiesta di sanatoria presso l’ufficio tecnico comunale. La pratica include planimetrie, relazioni tecniche e altri documenti richiesti.
3. Effettuare i pagamenti richiesti: oltre all’oblazione, potrebbero essere richiesti altri oneri relativi alla pratica edilizia, come le spese di istruttoria.
4. Attendere l’esito della pratica: se approvata, l’immobile viene regolarizzato e aggiornato nei registri catastali.

Abusi edilizi non sanabili: cosa accade in questi casi?

Gli abusi edilizi non sanabili sono interventi che violano in modo irrimediabile le normative urbanistiche ed edilizie. In questi casi, l’unica soluzione è il ripristino dello stato dei luoghi originario. Questo può comportare costi elevati e conseguenze legali significative per i proprietari.

Quando un abuso è non sanabile?

Un abuso è considerato non sanabile quando:

• Contrasta con i vincoli ambientali o paesaggistici: ad esempio, costruzioni in aree protette o sottoposte a vincolo paesaggistico senza la necessaria autorizzazione. Questi interventi sono particolarmente monitorati dagli enti di controllo;
• Viola la normativa antisismica: interventi strutturali in zone sismiche senza adeguati calcoli e approvazioni;
• Non rispetta le distanze minime: come previsto dai regolamenti locali e dal Codice Civile, soprattutto per quanto riguarda le distanze tra edifici o dai confini;
• Non conforme agli strumenti urbanistici: quando la costruzione non rispetta il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune o altre disposizioni locali.

Conseguenze degli abusi non sanabili

In caso di abusi non sanabili, le conseguenze sono piuttosto severe. Tra queste:

• Demolizione dell’opera abusiva: il proprietario è obbligato a rimuovere la costruzione e ripristinare lo stato originario. La demolizione può essere ordinata dal Comune e, in caso di inadempienza, eseguita d’ufficio;
• Sanzioni economiche: il pagamento di una multa commisurata alla gravità dell’abuso;
• Denunce penali: in alcuni casi, gli abusi edilizi possono configurare reati perseguibili penalmente, soprattutto se coinvolgono aree protette.

Differenza tra abusi edilizi parziali e totali

Un aspetto importante da considerare è la distinzione tra:

• Abuso edilizio parziale: riguarda modifiche o ampliamenti di un immobile già esistente. Spesso si tratta di interventi che possono essere sanati tramite apposite procedure;
• Abuso edilizio totale: si verifica quando un intero edificio è stato costruito senza alcun permesso. In questo caso, è più probabile che l’abuso sia considerato non sanabile.

Tabella: quando è possibile la sanatoria?

Come scoprire se vi sono abusi edilizi

Verificare la presenza di abusi edilizi su un immobile è un passaggio fondamentale prima di acquistare o intraprendere lavori di ristrutturazione. Ecco i principali metodi per effettuare questa verifica:

1. Richiedere una visura catastale: Confrontare i dati presenti nei documenti catastali con lo stato attuale dell’immobile. Discrepanze significative, come la presenza di ampliamenti o modifiche non registrate, possono indicare possibili abusi;
2. Controllare la conformità urbanistica: Consultare il Comune per ottenere copia dei permessi edilizi rilasciati per l’immobile. Confrontando i progetti approvati con lo stato reale, è possibile individuare eventuali difformità;
3. Affidarsi a un tecnico esperto: Un architetto o un geometra può eseguire un sopralluogo e una verifica approfondita, confrontando le planimetrie ufficiali con la situazione reale;
4. Esaminare eventuali vincoli ambientali o paesaggistici: Controllare se l’immobile si trova in un’area soggetta a vincoli specifici che potrebbero rendere alcuni interventi non autorizzati.
5. Richiedere un certificato di destinazione urbanistica (CDU): Questo documento, rilasciato dal Comune, fornisce informazioni dettagliate sulla destinazione d’uso dell’area e sull’eventuale presenza di restrizioni.

Verificare l’esistenza di abusi edilizi è essenziale non solo per evitare problemi legali, ma anche per garantire la sicurezza e il rispetto delle normative vigenti.

Pratiche edilizie per sanare abusi

Sanare un abuso edilizio è un processo necessario per regolarizzare situazioni in cui interventi edilizi sono stati realizzati senza il rispetto delle normative vigenti. A seconda della tipologia di intervento e della difformità rispetto alle autorizzazioni richieste, è necessario attivare differenti pratiche edilizie. Vediamo nel dettaglio le principali opzioni disponibili:

Permesso a costruire in sanatoria

Il permesso a costruire in sanatoria è richiesto nei casi in cui i lavori siano stati eseguiti in assenza del permesso di costruire necessario. Questo procedimento prevede:

• La presentazione della documentazione tecnica che dimostri la conformità urbanistica e strutturale dell’intervento;
• Il pagamento di sanzioni amministrative calcolate in base alla gravità dell’abuso.

Questo strumento è particolarmente rilevante per interventi di natura strutturale o per modifiche significative che impattano sul volume o sull’aspetto esteriore dell’immobile.

SCIA in sanatoria

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria è necessaria per regolarizzare interventi edilizi eseguiti senza aver precedentemente presentato la SCIA o in difformità rispetto ad essa. Questo procedimento si applica tipicamente a:

• Lavori che non richiedono permesso a costruire ma che necessitano comunque di una segnalazione;
• Modifiche interne o interventi che non alterano la volumetria complessiva.

Anche in questo caso è previsto il pagamento di sanzioni amministrative.

CILA tardiva o CILA in sanatoria

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) tardiva o in sanatoria viene utilizzata in caso di mancata presentazione della CILA prima o durante l’esecuzione dei lavori. Questo strumento è indicato per:

• Interventi minori, come lavori di manutenzione straordinaria senza modifica strutturale;
• Piccole modifiche interne che non incidono su elementi strutturali o volumetrici.

La regolarizzazione tramite CILA è generalmente più rapida rispetto alle altre procedure, ma anch’essa comporta l’applicazione di sanzioni.

Benefici della regolarizzazione

Una volta completate le pratiche per la sanatoria degli abusi edilizi, è possibile ottenere diversi vantaggi:

• Detrazioni fiscali: Gli immobili regolarizzati possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per ristrutturazioni e interventi edilizi;
• Vendita dell’immobile: La regolarizzazione è un requisito indispensabile per procedere alla compravendita di un immobile, in quanto la documentazione catastale e urbanistica deve risultare conforme alla situazione reale.

Conclusioni

La gestione degli abusi edilizi sanabili e non sanabili richiede una profonda conoscenza delle normative e delle procedure burocratiche. Affidarsi a un professionista esperto può fare la differenza per ottenere la regolarizzazione dell’immobile o gestire eventuali contenziosi.