IMU 2024: che cos’è, calcolo esenzioni

L’IMU, Imposta Municipale Unica, è un tributo locale in Italia che grava sui possessori di immobili. Si tratta di un’imposta patrimoniale che, si applica al possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.

È stata istituita dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n.214, e disciplinata dallo stesso articolo 13, oltre che dagli articoli 8 e 9 del D.lgs. 14 marzo 2011, n.23, ha subito ulteriori modifiche con la legge di Stabilità 2014, che ha abolito l’IMU sulla prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

A seguito dell’abolizione dell’imposta per la prima casa, le aliquote sono stabilite di anno in anno da apposita delibera comunale, rispettando determinati criteri nazionali.

Che cos’è l’IMU?

L’Imu, acronimo di Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria, è una tassa di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene. E’ stata istituita dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n.201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n.214, e disciplinata dallo stesso articolo 13, oltre che dagli articoli 8 e 9 del D.lgs. 14 marzo 2011, n.23, ha subito ulteriori modifiche con la legge di Stabilità 2014, che ha abolito l’Imu sulla prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’Imposta municipale Unica (IMU) è l’imposta municipale sugli immobili, ovvero, un’imposta patrimoniale dovuta dai soggetti titolari di un diritto reale sull’immobile. È esclusa dal pagamento l’abitazione principale, ovvero l’immobile che è destinato dimora di fatto e dove è stata assegnata la residenza anagrafica.

Cosa si intende per prima casa?

Per prima casa si intende l’immobile iscritto nelle categorie catastali dalla A/1 alla A/9 nei casi in cui il proprietario e la sua famiglia vivano abitualmente nello stessa casa, dove hanno anche la residenza anagrafica. Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento.

Dichiarazioni IMU al 30 giugno 2024

I soggetti passivi devono presentare la dichiarazione o trasmetterla in via telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Chi deve effettuare il versamento?

Il presupposto dell’IMU è il possesso di immobili rientranti in una delle seguenti categorie:

• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Sono assoggettate ad imposta le abitazioni principali, e relative pertinenze accatastate nelle categorie A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli, palazzi di pregio o storici). Sono esenti le abitazioni principali delle altre categorie catastali. Sono soggetti passivi (ex art. 9, co. 1 D.Lgs. n. 23/11):

• Il proprietario dell’immobile;
• Il soggetto titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Non è soggetto passivo il nudo proprietario;
• Il locatario (utilizzatore) per gli immobili detenuti in leasing;
• Il concessionario di aree demaniali in regime di concessione.

Per approfondire: “Separazione legale: spetta al coniuge assegnatario“.

Per chi è obbligatoria?

• Proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
• Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
• Coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• Concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• Locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Quando si paga?

Le due rate IMU scadono:

• Acconto deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente;
• Saldo rappresenta il saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, e deve essere versata entro il 16 dicembre.

Nel caso però in cui i suddetti termini coincidano con un giorno festivo o prefestivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo utile.

Il versamento della nuova Imu viene fatto in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con possibilità di versare interamente il dovuto entro il 16 giugno.

Chi non deve pagare l’IMU?

L’Imposta municipale Unica (IMU) è l’imposta municipale sugli immobili, ovvero, un’imposta patrimoniale dovuta dai soggetti titolari di un diritto reale sull’immobile. E’ esclusa dal pagamento l’abitazione principale, ovvero l’immobile che è destinato dimora di fatto e dove è stata assegnata la residenza anagrafica.

Dal 1° gennaio 2014 sono esenti dal pagamento dell’IMU i possessori delle abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e delle relative pertinenze.

Le abitazioni principali per cui è ancora dovuta l’imposta sono quelle accatastate nelle cosiddette categorie “di lusso”: A/1, A/8 e A/9.

Per abitazione principale si intende l’immobile “nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”. Ciò significa che mancando anche uno di questi due requisiti, dimora fisica o residenza anagrafica, l’immobile è automaticamente considerato come seconda casa, e in quanto tale soggetto a IMU.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono invece esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle medesime categorie. Ad esempio, nel caso di due pertinenze accatastate in C/2, l’esenzione vale soltanto per una. 

Inoltre non deve essere pagata per i seguenti immobili: 

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• Gli alloggi sociali;
• La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• L’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.

Dal 2016 sono esenti anche i terreni agricoli ubicati nei Comuni elencati nella Circolare n. 9 del Ministero delle Finanze datata 14 giugno 1993. In più sono esenti i terreni agricoli:

• Posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali indicati nell’articolo 1 del decreto legislativo 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• Ubicati nei Comuni delle isole minori indicati nell’allegato A della legge 448 del 2001;
• Immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Esonero IMU per gli immobili occupati abusivamente

Dal 1° gennaio 2023 sono esenti dall’IMU gli immobili non utilizzabili né disponibili e per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 (invasione di terreni o edifici) c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione. Al fine di sostenere i comuni sono stati concessi 62 milioni di euro annui.

Esenzione IMU per gli immobili dell’Accademia nazionale dei Lincei

L’esenzione dell’imposta per l’Accademia Nazionale dei Lincei riguarda gli immobili, facenti capo alla stessa (anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali). 

Proroga esenzioni per le abitazioni dei Comuni colpiti dal sisma

E’ stata prevista anche la proroga delle esenzioni concesse per i fabbricati divenuti inagibili a seguito di particolari eventi sismici che hanno colpito il Centro Italia nel 2016 e del 2012 in Emilia Romagna, Lombardia e Veneto. Queste proroghe sono state previsti dai commi 750 e 768 della medesima legge finanziaria n. 197/2022.

ILIA per il Friuli Venezia Giulia

Soltanto per la Regione del Friuli Venezia Giulia è stata prevista la sostituzione dell’IMU con una nuova imposta chiamata ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma). A disciplinarlo sono i commi 834, 835 e 836.

E’ prevista anche la deducibilità dell’ILIA dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo a partire dal 1 Gennaio 2023.

Adempimenti relativi ad aliquote e regolamenti IMU da parte dei Comunie

Sono state anche previste disposizioni che incidono sulla disciplina dei poteri dei Comuni in materia di IMU. In particolare, l’art. 1, comma 756, legge n. 160/2019 dispone che, a decorrere dall’anno 2021, i comuni possono diversificare le aliquote IMU esclusivamente con riferimento alle fattispecie individuate con decreto del Ministro dell’Economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città e autonomie locali, che si pronuncia entro 45 giorni dalla data di trasmissione.

Inoltre, con decreto del MEF, sentita la Conferenza Stato-città e autonomie locali, possono essere modificate o integrate le fattispecie individuate con il decreto.

L’art. 1, comma 767, legge n. 160/2019 prevede che le aliquote e i regolamenti IMU producano effetto per l’anno di riferimento se siano pubblicati sul sito internet del Dipartimento delle finanze del MEF, entro il 28 ottobre dello stesso anno. Ai fini della pubblicazione, il comune è tenuto a inserire il prospetto delle aliquote e il testo del regolamento, entro e non oltre il 14 ottobre nel Portale del federalismo fiscale. In caso di mancata pubblicazione entro il 28 ottobre, trovano applicazione le aliquote e i regolamenti vigenti nell’anno precedente. Viene posta una deroga alla regola generale, infatti viene previsto che, a decorrere dal primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto delle aliquote, in mancanza di una delibera approvata trovino applicazione le aliquote di base IMU e non quelle vigenti nell’anno precedente.

Come si determina la base imponibile?

La modalità di determinazione della base imponibile varia a seconda della tipologia di bene immobile posseduto dal soggetto passivo. In particolare, in relazione alla tipologia di immobile possiamo avere calcoli differenziati a seconda che si tratti di:

• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Calcolo base imponibile fabbricati

Per i fabbricati iscritti in Catasto e dotati di rendita catastale, la base imponibile si determina:

• Rivalutando del 5% la rendita catastale risultante al 1° gennaio del periodo di imposta;
• Moltiplicando il risultato per il coefficiente moltiplicatore.

Calcolo base imponibile aree fabbricabili

La base imponibile per le aree fabbricabili è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposta, determinato con riferimento a:

• La zona territoriale di ubicazione;
• L’indice di edificabilità;
• La destinazione d’uso consentita;
• Gli oneri legati ad eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la sua edificazione;
• I prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.

Calcolo base imponibile terreni agricoli

La base imponibile per i terreni agricoli è data dal reddito dominicale risultante in Catasto al 1° gennaio dell’anno di imposta, rivalutato del 25% per il coefficiente moltiplicatore previsto, pari a 135.

Ipotesi di riduzione della base imponibile

Sono soggetti alla riduzione del 50% della base imponibile:

• I fabbricati vincolati per motivi di interesse storico o artistico ex art. 10 del D.Lgs. n. 42/04;
• I fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, in reazione al periodo dell’anno durante il quale sono state verificate queste condizioni;
• Per le unità immobiliari concesse in comodato a parenti di primo grado (padre o figlio) a determinate condizioni.

Come deve essere effettuato il versamento del saldo?

Il pagamento del saldo da parte dei contribuenti interessati deve avvenire, alternativamente, utilizzando uno di questi strumenti:

• Il modello F24;
• Il bollettino di c/c postale;
• La piattaforma PagoPa.

Il versamento deve essere effettuato da proprietari di prime case di lusso (codici catastali A1, A8 e A9) e di immobili diversi dall’abitazione principale (seconde case, a prescindere dall’utilizzo effettuato). In particolare, deve essere ricordato che il modello F24 è lo strumento di pagamento utile se si vuole effettuare la compensazione dell’IMU con un altro tributo (es. IRPEF). Con il modello F24, infatti, è possibile compensare parzialmente, o totalmente l’imposta dovuta. In questo caso il versamento del modello F24 deve essere effettuato utilizzando gli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline). E’ preclusa, quindi, la possibilità di effettuare il pagamento attraverso il canale bancario (home banking).

Come si effettua il pagamento del saldo con modello f24?

Qualora il pagamento venga effettuato con modello F24 è necessario seguire una precisa modalità di compilazione del modello. In particolare, è necessario:

• Inserire il codice del comune di ubicazione degli immobili;
• Barrare la casella saldo;
• Inserire il numero di immobili;
• Codice tributo;
• Anno di riferimento;
• L’importo da versare;
• Eventuale importo a credito da compensare.

Tabella: codici tributo versamento con modello f24

CODICE TRIBUTO IMU	DESCRIZIONE
3912	IMU – imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze – COMUNE
3914	IMU – imposta municipale propria per i terreni – COMUNE
3916	IMU – imposta municipale propria per le aree fabbricabili – COMUNE
3918	IMU – imposta municipale propria per gli altri fabbricati – COMUNE
3925	IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – STATO
3930	IMU – imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D – INCREMENTO COMUNE

Modalità di presentazione pagamento

I soggetti NON titolari di partita IVA, devono seguire le seguenti regole:

• Qualora nel Modello F24 ci siano crediti compensati, può essere presentato soltanto in modalità telematica tramite i canali dell’Agenzia delle Entrate;
• Qualora nel Modello F24 non ci siano crediti compensati, la presentazione può avvenire:
  • Telematicamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate;
  • Telematicamente tramite servizi di home banking o internet banking;
  • Poste o banche.

Per i soggetti con partita IVA:

• Qualora nel Modello F24 ci siano crediti compensati, può essere presentato soltanto in modalità telematica tramite i canali dell’Agenzia delle Entrate;
• Qualora ne nel Modello F24 non ci siano crediti compensati, la presentazione può avvenire:
  • Telematicamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate;
  • Telematicamente tramite servizi di home banking o internet banking.

In particolare, il modello F24 deve essere compilato nella sezione “IMU ed altri tributi locali”, avendo cura di compilare seguendo le sottostanti indicazioni:

• Codice ente/codice comune: indicare il codice catastale del Comune in cui è situato l’immobile. In caso di più comuni diversi devono essere compilati più righi del modello F24;
• Casella “Ravv”: la casella deve essere barrata se si effettua il ravvedimento operoso. In questo caso, come anticipato, le sanzioni amministrative e gli interessi devono essere versati nello stesso codice tributo relativo all’imposta;
• Casella “acconto”/”saldo”: casella da barrare a seconda che il versamento si riferisca all’acconto o al saldo;
• Casella “anno di riferimento”: indicare l’anno in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata;
• Codice tributo: indicare il codice tributo che individua il versamento per la categoria prevista.

Mancato pagamento: le sanzioni

Le sanzioni connesse all’IMU hanno natura tributaria, per cui operano le norme del D.Lgs. n. 472/97, in particolare quelle sul ravvedimento operoso e sulle modalità di determinazione delle sanzioni (art. 16 del D.Lgs. n. 473/97).

In caso di versamento in ritardo, rispetto alla scadenza prefissata, o nei casi di pagamento tardivo o insufficiente, il contribuente ha la possibilità di sanare la sua posizione, corrispondendo all’erario quanto originariamente dovuto, con l’aggiunta di sanzioni e interessi che aumenteranno progressivamente in base al tempo trascorso dalla scadenza prevista per il pagamento. Il ravvedimento operoso ha lo scopo di andare incontro ai contribuenti che, pur non avendo rispettato le scadenze, hanno l’intenzione di regolarizzare la loro situazione debitoria. Con l’abrogazione del comma 1-bis dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/97, sono estese a tutti i tributi, inclusi quelli locali, delle riduzioni sanzionatorie che in precedenza erano riservate ai casi di ravvedimento operoso per i tributi erariali.

Sanzioni ridotte con ravvedimento operoso

Secondo quanto previsto dall’art. 13 co. 1 del D.Lgs. n. 471/97, a prescindere dal ravvedimento operoso, l’omesso/tardivo versamento è punito con la seguente sanzione amministrativa:

• Del 15% ridotto a 1/15 per giorno di ritardo, se questo non supera i 14 giorni;
• Del 15%, se il ritardo è compreso tra i 15 e i 90 giorni;
• Del 30%, se il ritardo è superiore a novanta giorni (art. 1 co. 774 della Legge n. 160/19).

Ci sono diverse tipologie di ravvedimento operoso, sulla base dei giorni intercorrenti tra la scadenza originale del versamento ed il suo effettivo pagamento, ovvero:

• Ravvedimento super breve, per il pagamento effettuato entro 14 giorni dalla scadenza prevista, ed entro tale intervallo, la sanzione è dello 0,1%, pari a 1/10 di quella ordinaria dell’1%, per ogni giorni di ritardo;
• Ravvedimento Breve, per il pagamento effettuato entro 30 giorni dalla scadenza prevista e precisamente dal 15° al 30° giorno, la sanzione è pari all’1,5% da calcolare sull’importo del tributo dovuto;
• Il Ravvedimento medio, la sanzione è dell’1,67% quando il pagamento dell’IMU avviene entro 90 giorni dal termine previsto per il versamento, ovvero dal termine di presentazione della dichiarazione se si tratta di regolarizzazione di omissioni o di errori commessi in dichiarazione;
• Ravvedimento lungo, pagamento dopo i 90 giorni, tuttavia se il pagamento viene comunque fatto entro il termine di 1 anno, e consiste nella corresponsione insieme all’IMU di una sanzione del 3,75%.

Ravvedimento operoso lunghissimo

Superata la soglia dei 12 mesi, scatta la novità del ravvedimento lunghissimo, esteso anche all’IMU nei casi di mancato versamento entro i 2 anni o oltre questo termine. Qualora il pagamento venga effettuato entro 2 anni dal termine previsto o da quello di presentazione della dichiarazione periodica, la sanzione ordinaria del 30% viene ridotta ad 1/7 e quindi è pari al 4,29%. La sanzione sale al 5% quando il versamento avviene oltre 2 anni dall’omissione o dall’errore. Infine, la sanzione del 6%, da aggiungere al tributo originario se la regolarizzazione avviene dopo aver ricevuto il verbale di constatazione, ma entro la notificazione dell’atto di accertamento, quindi prima dell’emissione della cartella esattoriale.

Deve essere evidenziato che la possibilità di applicare il ravvedimento operoso per il ritardato o omesso versamento IMU è applicabile sino al momento in cui viene notificato un atto di accertamento.

Tabella: applicazione delle sanzioni ridotte con ravvedimento operoso

RITARDO NEL VERSAMENTO IMU	RIDUZIONE DELLE SANZIONE PREVISTA
Sino a 14 giorni	Riduzione della sanzione del 15% a 1/15 per giorno di ritardo e ulteriore riduzione al decimo
Da 15 a 30 giorni	1/10
Entro 90 giorni dalla violazione o dal termine di presentazione della dichiarazione	1/9
Entro l’anno dalla violazione o entro il termine della dichiarazione relativa all’anno in cui è commessa la violazione	1/8
Entro 2 anni dalla violazione o entro il termine della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello in cui è commessa la violazione	1/7
Oltre 2 anni dalla violazione oppure oltre il termine della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello in cui è commessa la violazione	1/6
Se la sanatoria avviene dopo la constatazione della violazione nel “PVC”	1/5
Entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione	1/10

Per approfondire: “Il ravvedimento operoso IMU: sanzioni e codici tributo“.

Termini di accertamento

La notifica degli avvisi di accertamento deve avvenire a pena di decadenza entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento è stato o avrebbe dovuto essere effettuato (art. 1 co. 161 della Legge n. 296/06). In relazione a questo aspetto (in base alla Legge n. 160/19) per i tributi locali e le entrate di natura patrimoniale, gli avvisi di accertamento emessi a partire dal 2020 sono degli “accertamenti esecutivi”. Questo significa che, in caso di mancato pagamento delle somme richieste (nei 60 giorni previsti), potrà avvenire immediatamente l’avvio di azioni esecutive volte al recupero coattivo del credito.