LEASING IMMOBILIARE

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease ovvero prendere/dare in locazione. Con ciò si intende far riferimento a un’operazione negoziale con cui, in genere un’impresa, attribuisce un bene ad un operatore, al fine di assicurargli il godimento dello stesso.

Il leasing può avere ad oggetto sia beni mobili ed immobili, in genere strumentali alla produzione, dietro versamento di un corrispettivo sotto forma di canoni a scadenza periodica.

Al contratto in genere accede sempre un patto di opzione, che consente all’utilizzatore, trascorso un certo lasso di tempo, alla scadenza della locazione, di acquisire il bene esercitando il diritto di opzione e pagando una somma aggiuntiva.

Con il contratto di leasing immobiliare la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare l’immobile o farlo costruire, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore.

L’immobile è posto per un dato tempo nella disponibilità dell’utilizzatore. Quest’ultimo, sarà tenuto al pagamento di un corrispettivo periodico che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, esercitando il diritto di opzione.

A tale operazione contrattuale, trova, invero, una particolare disciplina fiscale. Quest’ultima è stata integrata dalla previsione di specifiche detrazioni, concernenti alcune categorie, come i giovani under 36. Tuttavia, la concessione dell’agevolazione è subordinata al possesso di alcuni requisiti.

Vediamo, insieme la disciplina del leasing immobiliare.

Cos’è il leasing immobiliare?

Il contratto di leasing immobiliare, appartiene alla categoria dei contratti di locazione finanziaria.

Per molto tempo, è stato privo di tipizzazione legislativa, difatti affidato all’elaborazione giurisprudenziale, con particolare riferimento ai rimedi che spettano al concedente in caso di inadempimento dell’utilizzatore ha operatoria distinzione tra leasing traslativo e di godimento con causa finanziaria.

La disciplina ha poi trovato compiuta regolazione con la l.124 del 2017.

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease ovvero prendere/dare in locazione. Con ciò si intende far riferimento a un’operazione negoziale con cui, in genere un’impresa, attribuisce un bene ad un operatore, al fine di assicurargli il godimento dello stesso.

Il leasing può avere ad oggetto sia beni mobili ed immobili, in genere strumentali alla produzione, dietro versamento di un corrispettivo sotto forma di canoni a scadenza periodica.

Al contratto in genere accede sempre un patto di opzione, che consente all’utilizzatore, trascorso un certo lasso di tempo, alla scadenza della locazione, di acquisire il bene esercitando il diritto di opzione e pagando una somma aggiuntiva.

L’opzione presuppone il versamento di una somma di entità assai modesta, calcolata in precedenza sulla base del valore di scambio residuo che il bene avrà al termine del contratto.

Le tipologie di leasing, previste dalla giurisprudenza, sono due:

  • leasing finanziario o di godimento;
  • leasing traslativo.

Vediamo le caratteristiche delle due fattispecie, al fine di comprendere a quale categoria appartiene il leasing immobiliare.

Leasing finanziario o di godimento

La differenza principale riguarda la natura del bene oggetto di leasing. Il leasing finanziario o di godimento se ha ad oggetto un bene strumentale ad un’attività produttiva, si caratterizza per il fatto che tende a perdere valore e avere un valore residuo basso.

In tal modo, l’eventualità che venga esercitata l’opzione di acquisto è un’eventualità remota. 

La sua funzione è quella di consentire, dunque, il godimento di un bene produttivo, ma oggetto ad obsolescenza.

In questa prospettiva, l canone remunera il godimento del bene. Questa è una forma di remunerazione del finanziamento. Infatti, l’utilizzatore non dovrà direttamente acquistare un bene.

Infatti, l’utilizzatore ottiene con il leasing una forma di finanziamento indiretto, anziché acquistare il bene e pagarlo. Questo è acquistato dalla società di leasing, alla quale paga un canone che remunera la possibilità di godere del bene e per quanto riguarda la società di leasing.

Il canone, dunque, remunera l’operazione finanziaria che questa ha compiuto. 

La società di leasing, invece di fornire il capitale per acquistar il bene, procede essa stessa direttamente, ottenendo la restituzione del capitale e degli interessi con pagamenti periodici.

L’utilizzatore ha il vantaggio di poter godere del bene, il quale perde totale rilevanza economica a causa dell’utilizzo dello stesso.

Il trasferimento della proprietà può verificarsi, l’utilizzatore può esercitare l’opzione. Tuttavia, la causa dell’operazione è soprattutto finanziaria e di godimento.

Leasing traslativo

Accanto a questa funzione il leasing può avere una funzione traslativo.

In questo caso ha ad oggetto un bene che non è più strumentale, è spesso un bene di consumo. In tal caso, esso ha un valore residuo ancora significativo al termine della locazione.

Il valore, in genere, è superiore al prezzo convenuto per l’esercizio del diritto di opzione da parte dell’utilizzatore. Non è, dunque, un bene che tende all’obsolescenza, conserva un valore significativo, al termine del rapporto conserva un valore, comunque, superiore a quello di opzione.

In questo caso la funzione principale è traslativa, le parti hanno posto in essere un’operazione finalizzata all’acquisto del bene oggetto di contratto.

Leasing immobiliare: a quale tipologia appartiene?

In questa prospettiva, possiamo chiederci a quale categoria appartiene il leasing immobiliare.

Secondo quanto stabilito, con il contratto di leasing immobiliare la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare l’immobile o farlo costruire, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore.

L’immobile è posto per un dato tempo nella disponibilità dell’utilizzatore. Quest’ultimo, sarà tenuto al pagamento di un corrispettivo periodico che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, esercitando il diritto di opzione.

Come è evidente, dunque, il leasing immobiliare appartiene alla seconda categoria del leasing finanziario.

Regime fiscale

Il leasing immobiliare è sottoposto ad uno specifico regime fiscale.

Nell’ipotesi di leasing immobiliare, in capo all’utilizzatore sorge sia il diritto di utilizzare il bene, sia quello di esercitare il diritto di riscatto.

Dunque, sul canone pagato è possibile individuare un regime diverso, da un lato con riferimento alla parte che svolge la funzione di remunerazione del godimento, dall’altra per quel che concerne la parte volte al pagamento del prezzo di acquisto.

Per quel che concerne la prima parte, essa è assoggettata ad un diverso regime fiscale, in quanto la parte che riguarda il diritto di godere del bene si correla ai canoni futuri e va ripartita con la tecnica dei risconti sulla durata residua del negozio.

Invece, per quel che concerne l’opzione di acquisto può essere ammortizzata solo nel caso di eventuale esercizio del diritto di riscatto.

Con l’ulteriore conseguenza che l’utilizzatore, ai fini della determinazione delle quote imputabili a ciascun esercizio, deve fare riferimento alla differenza tra il costo sostenuto e la sopravvenienza attiva tassabile, ovvero al valore “normale” netto del bene ai sensi degli artt. 9, comma 3, e 88, ultimo comma, TUIR.

La disciplina delle detrazioni nel leasing immobiliare

Le cessioni dell’utilizzatore nel leasing immobiliare sono sottoposte al regime dell’imposta di registro, in misura proporzionale, ove i contratti di locazione finanziaria abbiano per oggetto gli immobili ad uso abitativo anche se assoggettati a Iva.

Tuttavia, il legislatore ha previsto un’aliquota sensibilmente inferiore.

L’aliquota dell’imposta di registro è pari all’1,5%, non del 4% come previsto per le cessioni di leasing di beni strumentali. Devono tuttavia ricorrere alcuni requisiti:

  • opera sugli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”,
  • nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le stesse condizioni richieste per le agevolazioni (sempre ai fini delle imposte di registro) per l’acquisto della prima casa, ancorché assoggettati a Iva

Ove non ricorrano le predette condizioni, l’imposta è dovuta all’aliquota del 9%.

Agevolazioni finanziamento under 36

Anche il leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa è soggetto al deduzione previste per gli under 35, così come segue:

  • detraibilità del 19% dei canoni di leasing fino ad un importo massimo di 8.000 euro annui;
  • detraibilità del 19% pari al prezzo del riscatto fino ad un importo massimo di 20.000 euro annui.

E’ necessario, tuttavia, che ricorrano i seguenti requisiti:

  • un reddito complessivo non superiore a 55.000€;
  • non essere in possesso di un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
  • l’abitazione per cui si richiede il leasing deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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